52
В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения
или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права
собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок,
занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае,
когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится
продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на
земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее
использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости,
находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве
собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не
противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или
договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право
пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и
продавец недвижимости.
Ст. 552 ГК РФ применяется с учетом положений ст. ст. 35 и 36 Земельного
кодекса
65
. При расхождении с требованиями ГК нормы ЗК РФ имеют приоритет
относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 Земельного
кодекса).
Законодатель, несмотря на провозглашенный им в п. 5 ст. 1 Земельного
кодекса принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними
объектов», согласно которому прочно связанные с земельными участками объекты
следуют судьбе самого участка, в полной мере воплощать его в нормы Земельного
кодекса не стал. Об этом, в частности, свидетельствуют допускаемые тем же п. 5 ст.
1 Земельного кодекса исключения из правил, которые могут быть предусмотрены
законом.
С учетом реального содержания Земельного кодекса можно утверждать, что
принцип «единства судьбы» предполагает неразрывную связь земельного участка и
расположенной на нем недвижимости, которая проявляется в том, что
65
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства
РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
53
недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, и наоборот, при
продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя
на земельный участок.
В тех случаях, когда здание, сооружение или иная находящаяся на земельном
участке недвижимость и сам земельный участок принадлежат разным лицам,
сохраняют силу положения п. 1 ст.552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса.
Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления
соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и
необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и
прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права
собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем
продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно
ст. 20 Земельного кодекса земельный участок на этом праве предоставлен быть не
может, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения,
сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на
земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в
собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона «О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
66
(п. 13
Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах,
связанных с применением земельного законодательства».
67
Если недвижимость переходит к нескольким собственникам, то порядок
пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве
собственности на недвижимость или сложившегося порядка такого пользования (п.
1 ст. 35 Земельного кодекса).
Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только
той частью земельного участка, которая необходима для использования
66
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 23.06.2014) "О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4148
67
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства» // Вестник ВАС РФ, N 5, 2005.
54
недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал
неоднократно.
В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса содержится общее правило о том, что здание,
строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному
лицу на праве собственности, отчуждаются только вместе с земельным участком.
Таким образом, находит свое воплощение принцип единства судьбы земельного
участка и расположенной на нем недвижимости. Поэтому сделки, воля сторон по
которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без
соответствующего земельного участка, с учетом положений абз. 2 п. 11
Постановления Пленума ВАС РФ № 11 являются ничтожными.
68
Но в этом же п. 4 ст. 35 Земельного кодекса содержатся исключения из
правила, по которым земельный участок и расположенные на нем здания, строения,
сооружения хотя и принадлежат одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. Ими
являются:
- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть
выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном
участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем
здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Следовательно, п. 2 ст.552 ГК РФ должен применяться с учетом положений п.
4 ст. 35 Земельного кодекса.
При продаже недвижимости на условиях, предусмотренных п. 3 ст. 552 ГК РФ
согласия собственника земельного участка на продажу не требуется. Однако, если
продажа будет противоречить условиям пользования этим участком,
предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию
для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие
собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного
68
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства» // Вестник ВАС РФ, N 5, 2005.
55
требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости
ничтожной (ст. ст. 166 - 168 ГК).
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном
участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования
участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При
этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был
ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (п. 14
Постановления Пленума ВАС РФ № 11)
69
.
В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости (ст.
130 ГК), на сделки с ними либо на переход права собственности (иного вещного
права) по ним распространяется общий порядок государственной регистрации прав
на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК, Закон о регистрации прав на
недвижимость). Это означает, что государственной регистрации подлежит любой
переход права собственности или иного вещного права на земельный участок.
В соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение земельного
участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они
принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым
направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов
недвижимости, если земельный участок и расположенная на нем недвижимость
принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (абз. 2 п.
11 Постановления Пленума ВАС РФ № 11).
Если земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат
разным лицам, вступает в силу правило п. 3 ст. 35 Земельного кодекса. Согласно
последнему, собственник недвижимости, находящейся на земельном участке,
который принадлежит другому лицу на праве частной собственности, получает
преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Это право
осуществляется в порядке, установленном ГК для случаев продажи доли в праве
общей собственности постороннему лицу. Речь идет о предусмотренной ст. 250 ГК
69
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства» // Вестник ВАС РФ, N 5, 2005.
56
РФ процедуре продажи доли в праве общей собственности одному из
сособственников.
Таким образом, физическое или юридическое лицо - частный собственник
земельного участка, на котором расположена чужая недвижимость, обязан известить
собственника этой недвижимости о намерении продать земельный участок
постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых продается
участок. В соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ собственник недвижимости вправе в
течение месяца со дня, когда получил извещение, реализовать свое
преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность.
Право приобретения земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, в собственность лиц, имеющих на нем в частной
собственности недвижимость, предусмотрено п. 1 ст. 36 Земельного кодекса
70
.
Лишь при отказе собственника недвижимости реализовать свое право
выкупить земельный участок, на котором она расположена, могут начать
действовать правила комментируемой статьи.
В этом случае условия пользования земельным участком определяются
договором купли-продажи недвижимости либо, если такие условия в договоре
отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земельного участка)
появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного
земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее
использования в соответствии с назначением. Согласно ст. 216 ГК РФ сервитут
является вещным правом и его владелец защищается так же, как и собственник. В
соответствии со ст. 131 ГК РФ и п. 9 ст. 23 Земельного кодекса право сервитута
подлежит обязательной государственной регистрации.
2.3. Особенности договора купли-продажи жилых помещений
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства
РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
57
Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. При определении
объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) употребляется термин «жилые
помещения», который, по мнению автора, не отражает в полной мере все
характеристики обозначаемых им объектов.
Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет
сделать вывод, что термин «жилое помещение» имеет несколько значений:
- жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания,
которое не может быть использовано для производственных целей (п. 2 ст. 288 ГК
РФ);
- жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного
проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в
качестве служебных жилых помещений и общежитий;
- жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в
жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного
проживания;
- жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это
изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1 ст.
673 ГК РФ);
- жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания,
благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта,
отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям;
- жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания,
отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям.
71
Таким образом, законодатель использует для выделения жилых помещений из
других объектов недвижимости несколько критериев, в зависимости от того,
объектом каких отношений они являются. Жилое помещение может быть объектом
найма, если оно соответствует критерию «пригодности для постоянного проживания
граждан», и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию
«предназначенности для проживания людей». Различие двух вышеперечисленных
71
Борисенко А. Жилая недвижимость как о6ъект купли-продажи // 3аконность. 2004. № 2. С. 41.
58
критериев заключается в том, что пригодным является помещение, которое можно
фактически использовать для целей постоянного проживания. Под
предназначенностью следует понимать не сам факт длительности проживания семьи
или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение,
определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных
технического и кадастрового учета. Именно из функциональной предназначенности
выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические,
конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие, в
конечном счете, к определению статуса помещения - жилое или нежилое.
72
Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых
помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и
большинство объектов недвижимости, неразрывно связанных с теми земельными
участками, на которых они расположены.
Итак, понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском
кодексе РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального
определения договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи
недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный
участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его
части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с другой недвижимостью,
предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий
земельный участок.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части
жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в
соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его
72
Борисенко А. Жилая недвижимость как о6ъект купли-продажи // 3аконность. 2004. № 2. С. 41.
59
приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их
прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).
73
О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст. 292
ГК РФ, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или
квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права
пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель)
не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия
продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым
помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи
квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда
выехать.
Но, тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно
частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально
смогут воспользоваться своей собственностью.
Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для
производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно
нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно:
по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания
заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане
имеют право на проживание по прежнему месту жительства).
Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения
применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст.
554 ГК РФ. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости
должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая
конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение,
подлежит передаче покупателю.
74
73
Волохова Н. Дети в сделках с недвижимостью// Семейное и жилищное право. 2005. № 1. С. 23-24.
74
Борисенко А. Жилая недвижимость как о6ъект купли-продажи // 3аконность. 2004. № 2. С. 41.
60
При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом
помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.
Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего
точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости,
возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на
долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную
недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают
приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости,
формально выполняя требования ст. 554 ГК РФ. Интересно, что сведения,
определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных,
указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном
участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить,
что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится
к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе
другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.
Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо
определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом
данного договора.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой
дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на
земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это
необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил.
Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее
самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе
распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное
строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и
не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект
61
незавершенного строительства (ст. 8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто
и в обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи
недвижимости.
75
Таким образом, сделки (в том числе купля - продажа) с указанными объектами
ничтожны (ст. 168, 169 ГК РФ).
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его
счет, кроме случаев, указанных в норме п. 3 ст. 222 ГК РФ. Аналогичное положение
закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве
объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет
осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести
архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
76
Но, прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного
жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная
постройка является самовольным строением.
В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе
по договору купли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием для
прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи
прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря,
данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее
судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при
отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим
ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они
продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому
приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким
образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над
обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.
Перечень таких лиц выявляется на основании справки жилищно-
эксплуатационной организации либо паспортного стола по месту нахождения
75
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров,
возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" // Вестник ВАС РФ, № 1, 1998.
76
Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "Об архитектурной деятельности в Российской
Федерации" // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, N 47, ст. 4473