учетом заключения экспертов. Чтобы избежать подобных споров, сторонам
договора аренды необходимо в его тексте согласовать перечень работ,
относимых к текущему либо капитальному ремонту. Если арендатор
пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или
назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет
право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615,
ст. 619 ГК). При нарушении арендодателем обязанности по производству
капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору: а) произвести
капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный
неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта
или зачесть ее и счет арендной платы; б) потребовать соответственного
уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и
возмещения убытков. В силу возмездного характера договора аренды на
арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта
обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства. Вместе с тем
условие об арендных платежах, оформляющее эту обязанность, не является
существенным — и при его отсутствии договор аренды считается
заключенным. Как гласит абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК, порядок, условия и сроки
внесения арендной платы определяются договором аренды. Если они не
определены договором, считается, что установлены порядок, условия и
сроки,обычно применяемые при арендеаналогичногоимущества при
сравнимых обстоятельствах. Для договора аренды не имеет существенного
значения характер вознаграждения,предоставляемого арендодателю, — оно
можетбытьвыражено как в деньгах, гак и в иной материальной форме. В
соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все
арендуемое имущество в целом или отдельно по каждойизсоставных частей
в виде: а) денежных платежей, установленных в твердой сумме и вносимых
периодически или единовременно;
б) определенной доли продукции, плодов или доходов, полученный в
результате использования арендованного имущества;
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду
конкретной вещи, обусловленной договором;
д) возложения на арендатора согласованных сторонами затрат на улучшение
арендованного имущества.
Данный перечень форм расчетов арендатора с арендодателем является
исчерпывающим. Арендные платежи должны вноситься в порядке и в сроки
предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, то в
случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы
арендодатель помимо взыскания убытков и уплаты пропетой
предусмотренных ст. 395 ГК, вправе потребовать от арендатора досрочного
внесения арендной платыв срок установленный арендодателем. При этом
арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более
чем за два срока подряд (п.5 ст. 614 ГК). Со времен римского права бытует
сомнение в том, является ли отдача части продукции, плодов, доходов
платой за наем имущества. Многие юристы склонны видеть при таком
расчете совместное пользование вещью — товарищество (договор и
совместной деятельности). Размер и сроки платежей должны
иметьстабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено
договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон
в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст.
614 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включая
родные объекты, законом могут быть предусмотрены иные минимальные
сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а
также минимальные ставки арендных платежей для отдельных некоторых
видов имущества. Законом допускается возможность для арендатора
потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу
обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,
предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно
ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Во многих случаях для достижения целей
договора аренды достаточно предоставления имущества лишьв пользование
арендатора без передачи в его владение. Так, согласно ст. 50 на основании
договора об оказании услуг по использованию инфраструктуры для
осуществления перевозок владелец инфраструктуры может предоставлять
перевозчику права на использование железнодорожных путей или иных
объектов, принадлежащих владельцу инфраструктуры. Аналогичную
природу имеет так называемая аренда спутников связи, каналов
телевизионного вещания, линий радиосвязи и пр. (см. например ст. 76
Воздушного кодекса РФ). Такой же характер присущ и бытовым отношениям
по предоставлению в пользование арендатору в строго определенное время
дорогого музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя.
Между тем в большинстве случаев предоставление имущества в пользование
невозможно без его передачи во владение арендатору. И в результате такой
передачи арендатор становится титульным владельцем арендованного
имущества и может защищать свои права, в том числе с помощью вещно-
правовых исков.
Арендатор вправеистребовать арендованное имущество из чужого
незаконного владения:
- требовать устранения препятствий в пользовании арендованным
имуществом;
- требовать возмещения ущерба, причиненного арендованием имуществу, от
любого лица, включая самого арендодателя.
Содержание права аренды, принадлежащего арендатору как титульному
владельцу, весьма многогранно. Во многих случаях приделы этого права
определяются особенностями предмета аренды. Арендаторы земельных
участков могут в установленном порядке использовать для своих
хозяйственных нужд общераспространенные полезные ископаемые, лесные
угодья, торф, водные объекты, пресные подземные воды, имеющиеся на
земельном участке; возводить на нем жилые, производственные, культурно-
бытовые и иные строения и сооружения. Арендаторы участков лесного
фонда имени право на осуществление добычи лесных ресурсов. Очевидно,
что указанные правомочия арендаторов предопределены самим назначением
и земельных участков и участков лесного фонда. Осуществляя пользование
арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить в него
улучшения. Под ними следует пониматьизменения в состоянии имущества,
повышающие эффективность его использовании, расширяющие возможности
его применения или иным образом повышающие стоимость имущества,
сданного внаем. Таковы, например установка на арендуемый станок нового
программного обеспечения увеличивающего производительность станка;
надстройка над арендуемым производственным корпусом, повлекшая
расширение производственных площадей, и пр. Подразделяются улучшения
наотделимые и неотделимые. Новое программное обеспечение для станка
будет отделимым улучшениемлибо его можно снять (отделить) без вреда для
арендованного станка. Надстройка над производственным корпусом — это
неотделимое улучшение, так как ее невозможно отделить от корпуса без
причиненияему вреда. Согласно ст. 623 ГК произведенные арендатором
отделимые улучшения арендованного являются его собственность, если иное
не предусмотрено договором аренды. В случае арендатор произвел за счет
собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного
имущества, не отделимые имущества. Арендатор имеет право на
возмещение, стоимость их улучшений после прекращения договора аренды,
если иное предусмотрено самим договором. Стоимость неотделимых
улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без
согласия арендодателя, не подлежит возмещению, если иное не
предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как
отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных
отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от реконструкции
(перепланировки), переоборудования (переоснащения) предмета
аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в
отношении недвижимого имущества — также по разрешении
соответствующих органов публичной власти. Перепланировка помещения
художественной мастерской под банковский офис, замена оборудования в
арендованном цехе и т.п. не являются улучшениями арендованного
имущества, ибо по своей сути они влекут замену предмета аренды.
Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию,
полученные в результате использования арендованного имущества в
соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК). В этой норме ярко проявляется
предпринимательская направленность договора аренды, его способность
быть инструментом регулирования отношений. В период владения и
пользования арендованным имуществом арендатору предоставляется
возможность ограниченного распоряженияпредметомаренды и правом
аренды.Согласно п. 2 ст. 615 ГК, если иное не установлено специальными
нормами ГК, либо других правовых актов, арендатор вправе с согласия
арендодателя:
а) сдавать арендованное имуществов субаренду (поднаем);
б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому
лицу(перенаем);
в) поставлять арендованное имущество вбезвозмездное пользование;
г) отдавать арендные правав залоги вносить их в качествевклада в уставный
капитал хозяйственных товариществ и обществ илипаевого взносав
производственный кооператив. Во всех указанных случаях, за исключением
перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается
арендатор. Будучи формой распоряжения арендованным имуществом,
перенаем фактически означает замену арендатора в обязательстве,
возникшем из договора аренды. Поэтому перенаем подчиняется общим
правилам о цессии и переводе долга (гл. 24 ГК). В отличие от перенайма при
субаренде (поднаем — sublocatio) арендатор остается стороной в договоре
аренды. Он лишь c согласия арендодателя передает осуществление права
пользования субарендатору и потому остается ответственным перед
арендодателем. Пользование субарендатора является формой осуществления
права аренды, принадлежащего арендатору. Поэтому арендодатель не имеет
никаких прав по отношению к субарендаторам. Он даже не может требовать
от субарендаторов внесения арендных платежей при их не поступлении от
арендатора по причине недобросовестности субарендаторов. В свою очередь
субарендаторы лишены возможности предъявлять какие-либо требования к
арендодателю со ссылками на арендный договор. Если иное не установлено
законом или иными правовыми актами, к договорам субаренды
применяются правила о договорах аренды (абз. 3 п.2 ст. 615 ГК). Форма
договора поднайма должна соответствовать общим требованиям,
предъявляемым к форме договора найма (ст. 609 ГК), а сам договор
субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора
аренды. По той же причине ничтожность договора аренды
влечет недействительность заключенного в соответствии с ним договора
субаренды (п.2 ст. 618 ГК). Вопрос о необходимости государственной
регистрации права субаренды на недвижимую вещь остается спорным. Если
исходить из того, что установление субарендных отношений есть реализация
арендатором своих прав в рамках зарегистрированной аренды, не
обременяющая дополнительно право собственности арендодателя
регистрация права субаренды не требуется. Однако если рассматривать
субаренду как ограничение (обременение) в соответствии со ст.1
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» и констатировать факт отсутствия в
законодательстве норм, исключающих для договоров субаренды требования
о государственной регистрации, то можно сделать о необходимости такой
регистрации. Право аренды следует за арендуемым имуществом. Согласно
п. 1 ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения,
оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное
в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения
или расторжения договора аренды. Право аренды следует как за движимым,
так и за недвижимым имуществом. Как установлено п. 2 ст. 617 ГК, в случае
смерти гражданина арендующего недвижимое имущество его права и
обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если иное не
предусмотрено законом или договором. Арендодатель не вправе отказать
такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его
действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено
личными качествами арендатора. Арендатору предоставляется
преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, при прочих
равных условиях арендатор, надлежащим образом исполнявший свои
обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед
другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Он
обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить этот
договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок
не указан — в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 СТ. 621
ГК). Преимущественное право арендатора может быть реализовано им в
случае, когда он соглашается с условиями, предложенными арендодателем
другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных
платежей. Именно об этом говорит закон, указывая, что арендатору,
надлежаще исполнявшему свои обязательства, принадлежит
преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на
новый срок при прочих равных условиях. С той же целью в п. 1 ст. 621 ГК
закреплено, что при заключении договора, аренды на новый срок условия
договора, могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора
аренды на новый, сроком результата реализации арендатором своего
преимущественного права является по существу заключением нового
договора. Преимущественное право арендатора на заключение нового до-
говора может быть нейтрализовано законом или договором, т.е. в законе
могут содержаться нормы, а в договоре условия, лишающие арендатора
права на преимущественное заключение договора. Следовательно, данное
право арендатора имеет несколько ограниченный характер по сравнению с
правом преимущественной покупки, принадлежащим участнику долевой
собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором, в
силу императивного характера нормы п. 1 ст. 250 ГК. Тем не менее,
преимущественное право арендатора на заключение договора обладает
признаками права на чужую вещь. Они проявляются в том, что если
арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок.
Но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит
договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору
потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному
договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним
договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621
ГК). Законом или договором арендатору может быть предоставлено право
выкупа арендованного имущества. Согласно п. 1 ст. 624 ГК в законе или
договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество
переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его
истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором
выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не
предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено
дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе
договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену
(п.2 ст.624 ГК). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа
арендованного имущества.Таким образом, право арендатора на пользование
нанятым имуществом имеет некоторые признаки абсолютности: во всех
случаях обладает свойством следования за нанятым имуществом; его
субъекту может быть предоставлено также полномочие на ее выкуп.
Несмотря на это право, которое принадлежит арендатору в отношении
арендованного имущества, имеет обязательственную природу, ибо, во-
первых, оно всегда является правом, предоставленный на определенное
время, а во-вторых, его содержание определяется и изменяется соглашением
сторон. Поэтому передача имущества в аренду не служит основанием
прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество
(ч. 1 ст. 613 ГК). В современной литературе сравнительно редко право
аренды относят к вещно - правовым. В дореволюционной юридической
литературе в большинстве случаев право пользования арендованным иму-
ществом признавалось обязательственным (см: Покровский И.А.Указ, соч. С.
320).
5
Иногда оно признавалось вещным, ибо при «найме, как и купле-
продаже, наниматель покупает от хозяина право собственности на выгоды из
нанимаемого имущества». Договор найма имущества по нашим законам.
Журнал гражданского и уголовного права. В некоторых случаях право
пользования арендованным имуществом квалифицировалось как смешанное,
двойственное вещно - обязательственное. В настоящее время с учетом
определившихся признаков вещных прав этот вопрос, безусловно, должен
быть разрешен в пользу первой из названных позиций. Д.И. Мейер указывал,
что если договор возобновляется на тех же условиях, то и условие о сроке
должно быть возобновлено в новом договоре, (см.: Мейер Д.И. Русское
гражданское право. Ч. 2. С.270.)
6
5
См: Покровский И.А.Указ, соч. С. 320.
6
См: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. С.270.
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика института договора
аренды
2.1. Современное состояние института договора аренды в РФ:
теоретический аспект
Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых
договоров, получивших широкое распространение, как в
предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Безусловно,
обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с
точки зрения экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику),
но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и
существует арендный тип хозяйствования. При этом он не должен
противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения
прибыльности, ни с позиций комфортности управления производственным
процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений. Это
именно другой тип, т.е. иной модус организации производства, исходно он не
худший и не лучший. Основные положения об аренде, освобождает от
необходимости излагать соответствующие правила в их развернутом виде.
Поэтому в рамках настоящей работы к анализу, по общему правилу,
привлекаются лишь спорные или наиболее сложные ситуации. Фактически
по особым правилам строятся арендные отношения, связанные с процессом
приватизации. Здесь достаточно много проблем, но в силу - их
многочисленности и специфики, заслуживающих самостоятельного
исследования, в данной работе они не рассматриваются. В ст. 20 Земельного
кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. От 08.11.2007 № 257-ФЗ)