33
В юридической литературе возникало обсуждение отнесения к договорам
присоединения предпринимательских договоров: розничной купли-продажи
1
,
энергоснабжения
2
, коммерческой концессии
3
, перевозки грузов и пассажиров
4
,
проката
5
, подряда
6
, кинозрелищных
7
, медицинских
8
.
Рассматривались вопросы отнесения к договорам присоединения
договоров на оказание гостиничных услуг
9
, туристического обслуживания
10
,
договора участия в долевом строительстве
11
, а также распространения
отношений присоединения энергоснабжающими организациями в силу своего
1
Ершов О.Г. О принципе свободы договора при осуществлении строительной деятельности
// Бюллетень нотариальной практики. 2007. N 5. С. 8; Соломина Н.Г. Письменная форма как
единственно возможная форма договора розничной купли-продажи // Право и экономика.
2014. N 12. С. 38 - 41.
2
См.: Клещев А.С. Правовые аспекты договора энергосбережения и его регулирование ГК
РФ // Актуальные проблемы российского права. 2013. N 2. С. 156 - 161.
3
Бердникова А.И. Особенности правового регулирования договора коммерческой концессии
(франчайзинга) по Гражданскому кодексу Российской Федерации и Гражданскому кодексу
Квебека // Арбитражный и гражданский процесс. 2011. N 5. С. 38.
4
Иванова Т.Н. Основные условия договора морской перевозки грузов в линейном
сообщении и практика их применения // Юрист. 2012. N 9. С. 19; Стригунова Д.П. Договор
перевозки пассажиров в российском законодательстве // Современное право. 2012. N 7. С. 92;
Вайпан В.А. Правовое регулирование транспортной деятельности (лекция в рамках учебного
курса "Предпринимательское право") // Предпринимательское право. Приложение "Бизнес и
право в России и за рубежом". 2012. N 3. С. 2 - 24.
5
Савельев А.И. Договор присоединения в российском гражданском праве // Вестник
гражданского права. 2010. N 5. С. 13 - 75; Клещев А.С. Указ. соч. С. 156 - 161; Шапкина Г.
Договор аренды // Хозяйство и право. 2003. N 7.
6
Внукова В.А. О гражданско-правовом характере договора на изготовление лекарственных
средств // Медицинское право. 2015. N 4. С. 51; Шерстобитов А.Е. Постатейный
комментарий к § 1 "Общие положения о подряде" гл. 37 "Подряд" (ст. ст. 702 - 729) ГК РФ //
Вестник гражданского права. 2011. N 4. С. 130 - 206.
7
Матвеев И.В. Договор об оказании кинозрелищных услуг // Юрист. 2013. N 18. С. 11.
8
Ситдикова Л.Б. Особенности заключения договора оказания медицинских услуг //
Социальное и пенсионное право. 2010. N 4. С. 28 - 29; Шаяхметова А.Р. Обязанности сторон
договора возмездного оказания медицинских услуг // Право и политика. 2011. N 2. С. 306.
9
Садардинова Л.К. Правовая природа договора возмездного предоставления гостиничных
услуг в Российской Федерации // Туризм и экономика. 2006. N 6.
10
Кудреватых А.С. Указ. соч. С. 2 - 5.
11
Дурнов А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве
многоквартирного дома // Гражданское право. 2009. N 4. С. 30; Горбачев С.Г. Правовая
природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место
среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. N 4. С. 20; Бобровникова М.А. Договор
участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1. С. 78.
34
монопольного положения и дефицита энергоснабжающих установок на свои
договорные отношения с абонентами
1
.
ФЗ от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации"
2
в ст. 428 ГК РФ внесены
изменения, и п. 3 данной статьи установлено, что правила п. 2 ст. 428 ГК РФ
подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не
являющегося договором присоединения, условия договора определены одной
из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных
возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее
согласование иного содержания отдельных условий договора.
Как известно, п. 2 ст. 428 ГК РФ дает право присоединившейся стороне
потребовать изменения или расторжения договора, если договор
присоединения исключает или ограничивает ответственность другой стороны
за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для
присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно
понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности
участвовать в определении условий договора.
Данное изменение действительно важно, в первую очередь с точки зрения
дополнительной защиты прав слабой стороны договоров, не являющихся
договорами присоединения по закону, но являющихся таковыми фактически, а
также судебной практики, учитывая, что судам не придется более,
рассматривая вопросы о распространении на те или иные договорные
отношения п. 2 ст. 428 ГК РФ, окунаться в исследование правовой природы и
квалифицирующих признаков того или иного договора.
Заключение предпринимательских договоров на торгах. Как известно,
заключению договора на торгах посвящены ст. ст. 447 - 449 ГК РФ.
1
Илюшина М.Н. Система коммерческих сделок, заключаемых в связи с осуществлением
управления многоквартирным жилым домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008.
N 8.
2
СЗ РФ. 2015. N 10. Ст. 1412.
35
Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в
часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесен ряд
изменений в ст. ст. 447 - 449 ГК РФ, вступивших в силу с 1 июня 2015 г.
Представляет интерес анализ данных изменений.
Нормы ГК РФ, касающиеся заключения договоров на торгах,
ориентированы на регулирование отношений, связанных с продажей
имущества. В одном из комментариев к части первой ГК РФ было отмечено,
что «торги могут применяться при заключении любых договоров,
направленных на продажу имущества (недвижимости, ценных бумаг, активов
предприятий, а также прав, например, права на заключение договора и др.),
исключая лишь договоры, совершение которых на торгах несовместимо с их
сущностью»
1
.
В рыночных условиях хозяйствования получили развитие и общественные
отношения, связанные с заключением договоров на торгах, организуемых
покупателем. Речь идет о сферах закупок товаров (выполнения работ, оказания
услуг) для государственных и муниципальных нужд и нужд государственных и
муниципальных юридических лиц.
1.3 Изменение и расторжение предпринимательских договоров
Законодательство РФ предусматривает ограниченный перечень оснований
изменения или расторжения заключенных договоров. П.Г. Лахно справедливо
указывает, что «Законодатель исходит из стабильности договорных отношений
в целях обеспечения цивилизованного имущественного и
предпринимательского оборота»
2
.
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)
/ Рук. авт. кол. и отв. ред. О.Н. Садиков. М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1997. Автор
комментария к ст. ст. 447 - 449 ГК РФ - В.В. Безбах. С. 718.
2
Предпринимательское право Российской Федерации: Учебник / Е.Г. Афанасьева, А.В.
Белицкая, В.А. Вайпан и др.; отв. ред. Е.П. Губин, П.Г. Лахно. 3-е изд., перераб. и доп. М.:
НОРМА, ИНФРА-М, 2017.
36
Одним из наиболее распространенных оснований изменения или
расторжения предпринимательского договора является соглашение сторон,
если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Предпринимательский многосторонний договор можно изменить или
расторгнуть по соглашению как всех, так и большинства его сторон, если это
предусмотрено данным документом и иное не установлено законом. Порядок
определения такого большинства может быть согласован в указанном договоре.
Соответствующие поправки, внесенные в Гражданский кодекс РФ,
вступили в силу с 1 июня 2015 г.
В.А. Белицкая указывает, что «предпринимательский договор может быть
изменен или расторгнут по требованию одной из сторон также при
существенном нарушении договора другой стороной. Нарушение договора
признается существенным, если влечет для другой стороны такой ущерб, что
она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать
при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Например, существенным
нарушением договора купли-продажи признается передача товара с
неустранимыми недостатками, с недостатками, выявляемыми неоднократно
либо проявляющимися вновь после их устранения (п. 2 ст. 475 ГК РФ)»
1
.
Особым основанием изменения или расторжения предпринимательского
договора является отказ от договора (исполнения договора) или от
осуществления прав по договору.
Так, по общему правилу согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой ГК
РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором
предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при
осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах,
предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами и
договором. Норма об эстоппеле содержится в п. 5 ст. 450.1 ГК РФ, согласно
1
Предпринимательское право Российской Федерации: Учебник / Е.Г. Афанасьева, А.В.
Белицкая, В.А. Вайпан и др.; отв. ред. Е.П. Губин, П.Г. Лахно. 3-е изд., перераб. и доп. М.:
НОРМА, ИНФРА-М, 2017.
37
которой в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (его
исполнения) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие
договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного
последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же
основаниям не допускается. Понятно, что введение данного правила позволит
пресечь практику, когда одна из сторон, в том числе международного
коммерческого договора, использует основания для отказа в качестве
формального повода выхода из договора (в то время как настоящая причина
отказа совсем другая).
Существовавшая ранее краткая норма о презумпции запрета
одностороннего отказа от договора и разрозненные нормы о ее опровержении
дополнены ст. 450.1 ГК общего характера. Она устанавливает порядок
осуществления отказа от договора (исполнения договора) или от
осуществления прав по договору, дает ему правовую квалификацию,
определяет момент прекращения такого договора, устанавливает частные
пределы осуществления права на такой отказ, в том числе в связи с санацией
сделки.
Приведем пример из судебной практики. Индивидуальный
предприниматель Николаев Александр Алексеевич обратился в Арбитражный
суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации г. Рязани (г.
Рязань, ОГРН 1026201270260) о признании незаконным отказа от продления
договора аренды земельного участка от 08.12.2004 N ТС 151-04 на период
строительства, изложенного в уведомлении от 15.09.2015 N 02/4-08-424-исх;
внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды и указании, что договор
заключен на неопределенный срок.
Определением суда от 20.01.2016, принятым в порядке статьи 51
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в
деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований
относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных и
земельных отношений Рязанской области.
38
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил
заявленные требования и просил признать незаконным отказ администрации от
продлении срока договора аренды земельного участка от 08.12.2004 N ТС 151-
04 на период строительства, изложенный в уведомлении от 15.09.2015 N 02/4-
08-424-исх; признании договора аренды действующим. Судом уточнение
принято.
Решением суда от 10.06.2016 в удовлетворении иска отказано. Судебный
акт мотивирован предоставленным арендодателю безусловным правом отказа
от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Кроме того,
первая инстанция указала, что на спорном земельном участке отсутствует
какой-либо объект, строительство которого необходимо завершить, в связи с
чем удовлетворение иска нарушит процедуру предоставления земельного
участка, предусмотренную земельным законодательством.
В апелляционной жалобе предприниматель выражает несогласие с
выводом суда о том, что он не обращался к арендодателю с просьбой продлить
срок действия договора. В обоснование своей позиции ссылается на письмо от
30.01.2015, которому судом не дана правовая оценка. Указывает, что на данное
письмо возражений относительно продления договора от арендодателя не
поступило. Объясняет, что не мог приступить к строительству по причине
нерассмотрения администрацией проектной документации, в то время как еще
до июля 2014 года истец собрал и передал ответчику полный пакет документов
для прохождения межведомственного совета по координации застройки в г.
Рязани и получения разрешения на строительство. Считает, что поскольку
спорный земельный участок был предоставлен в аренду по процедуре
предварительного согласования места размещения объекта строительства,
ответчик обязан обеспечить сохранение арендных отношений до завершения
строительства. Утверждает, что нарушение сроков строительства произошло не
по вине истца, а действия администрация оценивает как злоупотребление
правом.
39
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и
месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации на сайте
суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. Судебное
разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123,
156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный
апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, по результатам аукциона (т. 1, л.д. 19-21)
между администрацией (арендодатель) и ООО "Стройрегионинвест (арендатор)
08.12.2004 заключен договор N ТС151-04 аренды (т. 1, л.д. 22-27), по условиям
которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок
с 09.12.2004 по 09.12.2007 земельный участок с кадастровым номером
62:29:002: 00 02:0010 общей площадью 1470 кв. метров по адресу: г. Рязань, ул.
Интернациональная (Московский округ) для строительства торгово-офисного
здания в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом в
границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного
участка (пункт 1.1).
Условиями договора арендатору предоставлено право на заключение
договора на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному
заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до
истечения срока действия договора; передавать с согласия арендодателя свои
права и обязанности по договору третьему лицу.
Впоследствии по ряду последовательных сделок права и обязанности
арендатора перешли к предпринимателю (по договору от 16.02.2006 - от ООО
"Стройрегионинвест" к ЗАО "Транс-Инвест"; по договору от 06.06.2006 от ЗАО
"Транс-Инвест" к ИП Сысоеву Э.А.; по соглашению от 02.08.2007 от ИП
Сысоева Э.А. к ООО "Лайм", от ООО "Лайм" к гр. Сохранному С.Н., по
соглашению от 09.08.2011 от гр. Сохранного С.Н. к предпринимателю).
Соглашениями от 24.09.2014 и от 26.12.2012 срок действия договора
аренды продлен соответственно по 31.12.2014 и по 31.07.2015 (т. 1, л.д. 44-46).
40
После окончания срока действия договора аренды истец в отсутствие
возражений со стороны арендодателя продолжил использовать арендованный
земельный участок, в связи с чем договор аренды в порядке статьи 621
Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на
тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 15.09.2015 N 02/4-08-424-исх (т. 1, л.д. 50), полученным
арендатором 27.09.2015 (т. 1, л.д. 120), администрация в порядке статьи 610
Гражданского кодекса Российской Федерации уведомила предпринимателя об
отказе от договора и его прекращении по истечении трех месяцев с момента
получения уведомления, предложив освободить земельный участок и передать
его по акту приема-передачи.
Письмом от 02.10.2015, адресованным администрации (т. 1, л.д. 52), истец
сообщил, что проектная документация на строительство торгово-офисного
помещения на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020002:0010 в
июле 2014 года была направлена в администрацию для рассмотрения на
заседании межведомственного совета по координации работ по застройке г.
Рязани и до настоящего времени не рассмотрена, в связи с чем приступить к
строительству невозможно. По этому основанию предприниматель просил не
прекращать договор аренды.
Поскольку администрация не выразила согласия на указанное
предложение, полагая отказ от договора незаконным, предприниматель
обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Право стороны на отказ от договора аренды, заключенного на
неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса
Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в
договоре не определен, договор аренды считается заключенным на
неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде
недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть
установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,
41
заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, отказ от договора, заключенного (применительно к
настоящему случаю - возобновленного) на неопределенный срок,
установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской
Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со
стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от
договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили
намерение стороны отказаться от договора аренды (постановление Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N
14381/11).
Статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации
предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора
полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или
соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или
измененным.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь
заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для
реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в
суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента,
когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от
договора, доведет свое решение до контрагента.
Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка,
прекращающая обязательство во внесудебном порядке, а оспаривание такой
сделки осуществляется по правилам искового производства (так как в ходе
такого производства разрешается спор о праве на имущество).
В настоящем случае уведомление об отказе от договора направлено
администрацией 15.09.2015 (т. 1, л.д. 50) и получено арендатором 27.09.2015 (т.
1, л.д. 120).
Таким образом, исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса
Российской Федерации, спорный договор аренды считает прекращенным с
42
28.12.2015 и после указанной даты у предпринимателя отсутствуют правовые
основания для пользования земельным участком, и возникла обязанность по его
возврату арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения
договора" разъяснено, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450
Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от
исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением
сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению
его сторон или по решению суда.
Довод предпринимателя о наличии у него права на продление договора
аренды на новый срок на период до завершения строительства признается
судом ошибочным.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1
статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и в статье
621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении
срока договора аренды земельного участка преимущественное право
арендатора на заключение нового договора аренды.
В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О
внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации" пункт 3 статьи 22 Земельного
кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.
Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1
"Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности 2 (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).
В данном случае заявитель не может признаваться субъектом,
соответствующим всем условия, предусмотренным статьей 39.6 Земельного
кодекса Российской Федерации, при которых заключение нового договора