43
аренды земельного участка возможно без проведения торгов, поскольку
спорный участок не является образованным из другого участка и на нем не
осуществляется комплексное развитие территории, к которому статья 46.4
Градостроительного кодекса Российской Федерации относит подготовку
документации по планировке территории, образование земельных участков в
границах данной территории, строительство на земельных участках в границах
данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной
инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по
планировке территории.
В настоящем деле целью аренды земельного участка являлось
строительство конкретного объекта (торгово-офисного здания), которое нельзя
отнести к комплексному освоению территории.
По правилам подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса
Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, заключается без
проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором
расположены объекты незавершенного строительства, однократно для
завершения их строительства собственникам объектов незавершенного
строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О
применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о
признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом
незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней
мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или
аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Суд установил, что в деле отсутствуют доказательства нахождения на
спорном земельном участке на момент отказа от договора объекта
44
незавершенного строительства, строительные работы на арендованном
земельном участке не начаты.
Возражая против решения, предприниматель, в нарушение положений
статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не
представил доказательств нахождения на спорном участке объекта
незавершенного строительства. Согласование разрешительной документации,
получение технической документации, исходя из буквального толкования
подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации,
не являются условиями для заключения договора аренды на новый срок без
проведения торгов.
Действующие положения Земельного кодекса Российской Федерации не
содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора
аренды земельного участка в случаях, если отсутствует объект незавершенного
строительства и не начато соответствующее строительство. Довод заявителя о
необходимости применения правовой позиции, изложенной в постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
23.12.2008 N 8985/08, является ошибочным, поскольку настоящее дело имеет
иные фактические обстоятельства (на спорном земельном участке отсутствует
объект незавершенного строительства).
Истец не подтвердил, что на момент заключения нового договора аренды
такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30
пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для
предоставления без проведения торгов земельного участка, в то время как сам
договор аренды был заключен на торгах.
Поскольку отсутствует совокупность условий, предусмотренных пунктом
4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения
нового договора аренды земельного участка без проведения торгов,
оспоренный отказ администрации от договора соответствует требованиям
Земельного кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя о том, что строительство не начато по вине
45
администрации, определяющим условием для удовлетворения заявленных
требований не является. Кроме того, в материалах дела отсутствуют
доказательства, подтверждающие оспаривание предпринимателем действий
(бездействия) администрации по согласованию необходимой строительной
документации.
При изложенных обстоятельствах дела возобновление договора аренды
земельного участка на неопределенный срок, а также обращение истца
02.02.2015 за продлением договора аренды, не является решающим юридически
значимым обстоятельством для установления правомерности действий
администрации по отказу от договора аренды.
Довод заявителя о злоупотреблении администрацией правом отклоняется
судом.
Реализация предоставленного законом права на отказ от договора аренды
земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, и
предоставленного для строительства, в отсутствие доказательств проведения
строительных работ, злоупотреблением признаваться не может.
Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не
опровергают выводы суда и по существу направлены на переоценку
доказательств и установленных обстоятельств дела.
Рассмотрев дело повторно, апелляционный суд оснований для такой
переоценки не нашел.
Таким образом, по мнению суда, разъяснившего порядок применения ст.
450.1 ГК РФ, для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне
достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения
договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не
требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается
расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на
односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. Таким
образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка,
прекращающая обязательство во внесудебном порядке, а оспаривание такой
46
сделки осуществляется по правилам искового производства (так как в
рассматриваемом случае в ходе такого производства разрешался спор о праве
на имущество).
Согласно правилам пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего
отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой
отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Необходимо отметить, что в ГК РФ для прекращения или изменения договора
используется различная терминология: расторжение договора, отказ от
договора, отказ от исполнения договора, одностороннее изменение договора и
т.д. Возможно, в силу различия терминологии и возникали споры о моменте
изменения или прекращения обязательств. Отметим, что и право на
односторонний отказ от договора в литературе квалифицируется по-разному:
как право или привилегия
1
, как оперативная санкция
2
. Действительно, право
стороны на односторонний отказ от исполнения договора может быть
неразрывно связано с юридической природой самого договора (например,
договора банковского вклада, поручения)
3
и может быть не связано с
нарушениями договора другой стороной. В этих случаях односторонний отказ
от договора - это право стороны договора и способ прекращения договора. Если
основанием для одностороннего выхода из обязательств служат нарушения,
совершенные другой стороной, то эту меру можно квалифицировать как
оперативную санкцию, применяемую непосредственно стороной обязательства.
Большинство авторов сходятся в том, что для одностороннего отказа от
исполнения договора либо изменения его условий не требуется обращаться в
суд с иском о расторжении или изменении договора
4
. Односторонний отказ
1
Егорова М.А. Односторонний отказ от исполнения гражданско-правового договора. 2-е
изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010.
2
Дихтяр А.И. Банкротство: условия действительности одностороннего отказа арбитражного
управляющего от исполнения договоров должника // Арбитражный и гражданский процесс.
2001. N 3. С. 27.
3
Кабалкин А.Ю. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция. 1996. N 10. С.
22.
4
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред.
О.Н. Садикова. 4-е изд., испр. и доп. М.: ИНФРА-М, 2004. С. 110;
47
предполагает отсутствие необходимости обращаться к третьему субъекту
(органу власти или суду), односторонний отказ от договора или исполнения
договора полностью означает его прекращение и влечет прекращение
обязательства (здесь как синоним законодатель использует термин
"расторжение договора"); односторонний отказ от договора или исполнения
договора частично означает изменение договора и изменение обязательства.
Однако В.П. Грибанов отмечал, что «между терминами "расторжение
договора" и "отказ от договора" есть четкое различие: расторжение договора -
это способ прекращения договорных отношений посредством обращения
управомоченного лица к компетентным государственным или общественным
органам; отказ от договора - это способ прекращения договорных отношений
управомоченным лицом в одностороннем порядке. Всякий отказ от договора
есть в то же самое время и отказ от его исполнения лицом»
1
. Представляется,
что на практике не возникало бы споров, если бы в законодательстве четко
были разграничены указанные понятия. Однако в новой статье ГК РФ, в статье
450.1, это не сделано.
Важной новеллой является пункт 3 статьи 450.1 ГК РФ. В нем
законодатель установил новые последствия для тех случаев, когда сделка
заключена без лицензии. При отсутствии у одной из сторон договора лицензии
на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации,
необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона
вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать
возмещения убытков.
В действующей редакции ст. 453 ГК РФ закреплен принцип
перспективного изменения (п. 1 ст. 453 ГК РФ) и расторжения (п. 2 ст. 453 ГК
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.:
Статут, 2003. С. 433;
Дихтяр А.И. Банкротство: условия действительности одностороннего отказа арбитражного
управляющего от исполнения договоров должника // Арбитражный и гражданский процесс.
2001. N 3. С. 27.
1
Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. 2-е изд., стереотипное. М.:
Статут, 2001. С. 152 - 153.
48
РФ) договора, который заключается в том, что с момента совершения
правопрекращающей сделки, направленной на изменение или расторжение
договора, в качестве которой могут выступать соглашение сторон договора (п.
1 ст. 450 ГК РФ), судебное решение (п. 2 ст. 450 ГК РФ или действие по
одностороннему отказу от исполнения договора (ст. 450.1 ГК РФ), действие
договора как правового регулятора, соответственно, изменяется или
прекращается. Особенность действия принципа перспективного расторжения
договора заключается в прекращении с момента расторжения договора
дальнейшего исполнения обязанностей должником и в невозможности с этого
же момента предъявления дальнейших требований по обязательству
кредитором.
Правовые последствия применения принципа перспективного расторжения
договора сводятся к тому, что в результате расторжения договора обязательства
сторон прекращаются на будущее время. В качестве общего правила, «если
иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа
обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ), расторжение договора влечет прекращение
обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с
должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного
долга и имущественных санкций, связанных с неисполнением или
ненадлежащим исполнением договора»
1
.
Например, по смыслу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора
прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые
являются предметом договора (например, отгружать товары по договору
поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства
по договору кредита и т.п.). Вследствие этого неустойка, установленная на
случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности,
начисляется до даты прекращения обязательства, т.е. до даты расторжения
1
Пункт 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 "Обзор
практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых
основаниях прекращения обязательств" // Хозяйство и право. 2006. N 5.
49
договора
1
. Указанные последствия расторжения договора в силу общих норм
обязательственного права (ст. 307, 408 ГК РФ) не распространяются на
возникшие ранее договорные обязательства должника, срок исполнения
которых уже наступил. Следовательно, кредитор вправе требовать с должника
образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и
имущественных санкций, связанных с неисполнением или ненадлежащим
исполнением договора
2
. Таким образом, например, заявление банком
требования о досрочном возврате кредита не должно расцениваться в качестве
основания для прекращения обязательства должника по кредитному договору
3
.
В одном из случаев судебной практики заявление банка об отказе от
предоставления третьего транша было явно направлено на прекращение
обязательств по кредитному договору на будущее время
4
. Соответственно,
данное действие кредитора не затрагивало тех договорных обязательств,
которые существовали в связи с исполнением договора к моменту заявления
отказа от его исполнения. Поэтому суд счел, что действие кредитного договора,
прекращенного на будущее время, распространяется на обязательство заемщика
по возврату полученных им денежных средств, и с ответчика также были
взысканы проценты и неустойка, установленные в указанном договоре, до даты
фактического исполнения судебного акта о взыскании задолженности по
договору.
Пунктом 5 ст. 453 ГК РФ в качестве общего правила установлено, что в
случаях, если основанием для изменения или расторжения договора послужило
существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе
1
Пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения
договора" // Вестник ВАС РФ. 2014. N 8.
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1059/10 по делу N А45-4646/2009 //
Вестник ВАС РФ. 2010. N 8.
3
Пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147 "Обзор
судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского
кодекса Российской Федерации о кредитном договоре" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 11.
4
Пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147 "Обзор
судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского
кодекса Российской Федерации о кредитном договоре" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 11.
50
требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением
договора.
Например, расторжение кредитного договора не препятствует кредитору
взыскать с поручителя убытки, причиненные неисполнением обязательств, если
соответствующее условие есть в договоре поручительства
1
.
Если договор прекращен вследствие правонарушения должника, кредитор
при наличии соответствующего договорного условия вправе удерживать сумму
аванса в той части, в какой это не нарушает нормы законодательства о
возмещении убытков и о неосновательном обогащении. Если, например,
договором на случай его прекращения предусмотрен порядок распределения
между участниками сделки понесенных ими расходов и возмещения возникших
убытков с учетом произведенных ранее авансовых платежей, то это не
противоречит положениям ст. 453 ГК РФ. Вместе с тем, исполняя упомянутое
договорное условие, стороны должны соблюдать ограничения, вытекающие из
иных положений гражданского законодательства. Так, при прекращении
договора финансовой аренды вследствие допущенного лизингополучателем
правонарушения лизингодатель при наличии соответствующего договорного
условия вправе удерживать сумму аванса в той части, в какой это не нарушает
правила ст. 15 ГК РФ о пределах возмещения убытков и ст. 1102 ГК РФ о
недопустимости неосновательного обогащения
2
. Данная правовая позиция
может быть применена и в отношении обязательств по другим договорам,
например подряда. Точно так же и расторжение договора купли-продажи не
препятствует покупателю взыскать с продавца убытки, причиненные
нарушением его обязательства, даже если покупатель потребовал возвратить
всю стоимость товара или ее часть
3
.
1
Определение Верховного Суда РФ от 09.02.2010 N 9-В09-23 // Бюллетень Верховного Суда
РФ. 2010. N 11// СПС КонсультантПлюс
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9860/11 по делу N А40-89453/10-157-
780 // Вестник ВАС РФ. 2012. N 4.
3
Пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения
договора" // Вестник ВАС РФ. 2014. N 8.
51
Таким образом, ррименительно к договорам ст. 431.1 ГК РФ вводит
некоторые особенности для предпринимательских договоров:
Участник договора, принявший добросовестное исполнение другого
участника, но не выполнивший свою обязанность, не может заявлять
требование о признании договора недействительным (кроме случаев,
указанных в ст. 173, 178, 179 ГК РФ)
1
.
Стороны вправе соглашением, не затрагивающим интересы третьих лиц и
публичные интересы, определить последствия состоявшегося признания судом
договора недействительным, отличающиеся от общих последствий,
предусмотренных ст. 167 ГК РФ. Эта норма пока не нашла широкого
применения в практике. Кроме того, не вполне понятно, что именно здесь имел
в виду законодатель. Возможно, мировое соглашение.
Кроме того, допускается установление в нормах о договорных видах иных
правил. Например, в соответствии со ст. 566, 663 ГК РФ двухсторонняя
реституция применяется к договору аренды предприятия, если не нарушаются
интересы кредиторов сторон договора, других лиц и общественные интересы.
1
Постановление АС СКО от 04.02.2016 № Ф08-9628/2015.// СПС КонсультантПлюс
52
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ ДОГОВОРОВ
2.1 Возмездный характер предпринимательских договоров
Термин "предпринимательский договор" в последние годы все чаще
встречается в научной и учебной литературе. При этом указанный термин не
нашел своего воплощения в нормативно-правовых актах. Исходя из отсутствия
легального определения позиции ученых относительно содержания такого
договора можно разделить на три группы.
К первой группе относится точка зрения, согласно которой
предпринимательский договор отождествляется с торговым (коммерческим) и
является, в свою очередь, разновидностью гражданско-правового договора
1
.
Другая позиция сводится к тому, что предпринимательский договор
отграничивается от коммерческого договора, при этом не обладает
самостоятельностью и также является видом гражданско-правового договора
2
.
И наконец, в последние годы очень активно обсуждается вопрос о
самостоятельности предпринимательского договора в системе договоров, что
не позволяет его полностью свести лишь к разновидности гражданско-
правового договора
3
.
Анализ предпринимательских договоров может включать различные
юридические аспекты. Один из них - может ли предпринимательский договор
носить безвозмездный характер.
Само понятие предпринимательской деятельности, данное в ст. 2
1
Рузанова В.Д. Особенности предпринимательских договорных обязательств // Договор в
российском гражданском праве: значение, содержание, классификация и толкование:
сборник статей. Самара: СГЭА, 2002. С. 141; Попондопуло В.Ф. Коммерческое
(предпринимательское) право: учебник. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Норма: НИЦ ИНФРА-М,
2015. С. 485.
2
Предпринимательское право Российской Федерации / под ред. Е.П. Губина, П.Г. Лахно. 2-е
изд., перераб. и доп. М.: Норма, НИЦ Инфра-М, 2012. С. 926; Ершова И.В.
Предпринимательское право: Элементарный курс. М.: ИД Юриспруденция, 2014. С. 344.
3
См., например: Мамутов В.К. Хозяйственное право. Избранные труды. Екатеринбург:
Бизнес, менеджмент и право, 2008. С. 195; Предпринимательское право России: учебник /
отв. ред. В.С. Белых. М.: Проспект, 2008. С. 587; Рубцова Н.В. О некоторых особенностях
договорного правового регулирования // Юрист. 2015. N 14. С. 12.