45
служебного положения, в особо крупном размере, лицом, выполняющим
управленческие функции в коммерческой организации.
В случаях если у лица цель похищения денежных средств возникает не в
момент их привлечения, а впоследствии, когда они находятся в его ведении, и
оно может ими распоряжаться, содеянное следует квалифицировать по
совокупности преступлений, предусмотренных ст. ст. 160 УК РФ и 201 УК РФ.
Следует отметить, что содержание примечания шире содержания
диспозиции ч. 1 ст. 200.3 УК РФ. Согласно диспозиции ч. 1 ст. 200.3 УК РФ для
признания состава преступления оконченным достаточно факта привлечения
денежных средств граждан с нарушением законодательства о долевом
строительстве. Примечание 2 допускает возможность переноса окончания
данного преступления на более позднюю стадию - когда дом уже возведен.
Аналогично квалифицируются деяния, связанные с привлечением
денежных средств граждан для строительства в нарушение требований
законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве
иных объектов недвижимости, к которым относятся жилые и нежилые
помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств
здания или сооружения.
Статью 200.3 УК РФ следует отграничивать от ст. 14.28 КоАП РФ
"Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости", в которой
установлена административная ответственность за привлечение денежных
средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом
собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на
момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в
эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о
градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с
законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или)
привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований,
46
установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат
уголовно наказуемого деяния.
Данные нормы отличаются по размеру привлекаемых денежных средств.
Административная ответственность наступает при привлечении денежных
средств в сумме менее 3 млн рублей. Кроме того, субъектом уголовно
наказуемого деяния являются только физические лица, а административного
деликта - юридические лица - застройщики.
Сумма привлекаемых денежных средств как критерий отграничения
преступления от административного правонарушения приобрела значение
только после введения в действие ст. 200.3 УК РФ. До этого момента
независимо от размера содеянное квалифицировалось по ст. 14.28 КоАП РФ.
Так, например, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11
сентября 2015 г. общество с ограниченной ответственностью "Индустриальные
строительные системы" (далее - общество "ИСС") было привлечено к
административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Общество "ИСС" являлось застройщиком, осуществляющим
деятельность в области долевого строительства на объекте "Многоэтажный
жилой дом" (первый этап строительства) на основании разрешения со сроком
действия до 8 августа 2014 г. За 2 месяца до его истечения 5 июня 2014 г.
общество "ИСС" обратилось в администрацию Краснодарского края с письмом
о продлении срока действия разрешения до 30 июня 2015 г. Такой документ
был выдан только спустя почти 10 месяцев - 18 мая 2015 г.
Между тем 10 апреля 2015 г. общество "ИСС" (застройщик) и Г.
(дольщик) заключили договор участия в долевом строительстве жилого дома от
10 апреля 2015 г., согласно которому застройщик обязался построить спорный
объект и передать дольщику квартиру общей площадью 98,5 кв. м, а дольщик
обязался уплатить цену договора и принять в собственность данную квартиру.
В соответствии с договором от 10 апреля 2015 г. размер денежных средств,
подлежащих уплате застройщику дольщиком, составлял 3 930 150 рублей и
подлежал уплате не позднее 30 апреля 2015 г. Г. уплатила 3 930 150 рублей 27
47
апреля 2015 г., т.е. в тот период, когда у общества "ИСС" разрешение на
долевое строительство было просрочено
1
.
Таким образом, можно сделать следующие выводы. Мошенничество (ст.
159 УК РФ) и привлечение денежных средств граждан в нарушение требований
законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 200.3. УК
РФ) являются основными видами преступлений, которые совершаются на
рынке жилья. Вместе с тем, охрана уголовно-правовыми средствами
правоотношений на рынке жилья возможна также путем применения ст. ст. 160
УК РФ "Присвоение или растрата", 201 УК РФ "Злоупотребление
полномочиями"и др.
Для более полной уголовно-правовой защиты собственников жилья в
современное время, ч. 4 ст. 159 УК РФ необходимо изложить в следующей
редакции: «мошенничество … повлекшее лишение гражданина права на жилое
или иное помещение …».
2.2. Особенности и проблемы квалификации преступлений, совершаемых на
рынке жилья
Для решения проблем, связанных с квалификацией преступлений,
совершаемых на рынке жилья, необходимо для начала обратить внимание, в
каких сделках с недвижимостью чаще всего встречаются мошеннические
действия, - это, конечно, те, которые направлены на отчуждение недвижимости
или хотя бы на временное завладение ею:
- дарение;
- купля-продажа;
- ипотека;
- аренда.
1
Постановление Верховного Суда РФ от 14.06.2016 N 308-АД16-5755 по делу N А32-
28853/2015 // URL: https://legalacts.ru/sud/postanovlenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-14062016-n-
308-ad16-5755-po-delu-n-a32-288532015/
48
Мошеннические действия при сделке дарения чаще всего используются
так называемыми черными риелторами, когда дарителем по сделке выступает
лицо, хоть и способное понимать значение своих действий, но в силу
определенных причин неправильно понимающее происходящее. К такой
категории дарителей обычно относятся социально незащищенные граждане -
пенсионеры в возрасте, одинокие, лица, страдающие алкоголизмом,
наркоманией.
В сделках купли-продажи недвижимости значительно реже используются
мошеннические действия, поскольку такая сделка в большей мере
контролируется и регулируется государством с точки зрения, например,
соблюдения обязательных условий при ее совершении, с точки зрения
налогообложения. Но все же и здесь мошеннические действия нередки, и по
большей мере при подготовке и оформлении документов по сделке.
Сдача квартиры в залог, то есть ипотека как самостоятельная сделка - не
связанная с приобретением такой квартиры по договору кредита, - не такое
распространенное явление по сравнению с вышеперечисленными сделками. Но
часто такая ипотека связана с тем, что лицо берет займы не в кредитной
организации (банке), а, например, в микрофинансовой организации или у
частного лица
1
.
Основными вариантами мошеннических действий на рынке жилья
являются:
1) отчуждение по копии паспорта. Паспортные данные, которые содержат
информацию о владельце, всегда пытались заполучить мошенники. Сегодня
благодаря новым технологиям преступники, которые имеют данные владельца
паспорта, могут нанести материальный ущерб любому владельцу объекта
недвижимости, на который обратят внимание мошенники.
Однако простая ксерокопия паспорта приобретает минимальную
юридическую силу лишь после заверения ее у нотариуса. В тех организациях,
1
Наумова О. Мошенничество в сделках с недвижимостью по копиям документов //
Жилищное право. 2019. N 10. С. 61 - 90.
49
где копию документа вообще не принимают, нотариальную копию паспорта
могут принять. В практике встречались случаи, когда мошенникам удавалось
по нотариальной ксерокопии сделать подлинный документ.
Если обратиться к статистике подобных преступлений, которые были
возбуждены следственными органами по подобным фактам, в первую очередь
обращаешь внимание на то, что они совершаются одними и теми же лицами -
зачастую, конечно, риелторами. Так, по 30 возбужденным делам проходят
подозреваемыми всего 11 человек
1
.
Самая распространенная схема подобного мошенничества с документами
на собственность объекта недвижимости, по данным МВД, это продажа
арендованных квартир по поддельным документам. Мошенники-
квартиросъемщики просят у хозяев копии паспорта и правоустанавливающих
документов, а потом изготавливают поддельные и с их помощью продают
жилплощадь.
На данный момент такая преступная схема не актуальна. Это связано
напрямую с требованием Закона о регистрации объектов недвижимости - с
01.01.2017 вступил в силу новый Закон "О государственной регистрации
недвижимости" N 218-ФЗ
2
, который не содержит положений о том, что для
отчуждения объекта недвижимости необходимо представить
правоустанавливающие и правоподтверждающие документы в их подлинниках.
Тем более что свидетельства о государственной регистрации прав как
правоподтверждающие документы были отменены и не выдаются с момента
вступления в силу вышеуказанного Закона.
2) вариант с подставным лицом. Современные мошенники научились
действовать очень осторожно, поэтому раскрыть подмену бывает сложно.
Ситуации, когда человека трудно узнать по его фотографии в паспорте,
1
Наумова О. Мошенничество в сделках с недвижимостью по копиям документов //
Жилищное право. 2019. N 10. С. 61 - 90.
2
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной
регистрации недвижимости" // Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, N 29 (часть I), ст.
4344.
50
случаются нередко: люди меняются со временем (между 20 и 45 годами
достаточно большой промежуток времени, много способов изменения
внешности даже без всякой специально преступной цели; последний раз
снимок в паспорте обновляется в 45 лет, а к моменту сделки владельцу
паспорта может быть 60, 70 и более лет), под воздействием образа жизни,
болезней и других факторов.
Мошенники подбирают человека, который похож на собственника
недвижимости настолько, чтобы различия можно было списать на время или
иные жизненные факторы влияния. Далее таким лицом как собственником
оформляется соответствующая сделка.
Настоящий владелец в это время может вовсе не знать, что происходит с
его недвижимостью. Такая сделка, конечно, имеет все шансы быть оспоренной,
но это в любом случае судебный порядок, и поскольку все деньги ушли
мошенникам, то их вряд ли можно будет вернуть.
3) вариант с доверенностью. Такой способ продажи - по доверенности -
один из самых рискованных для приобретателя прав. Мошенники, несмотря на
наличие реестра доверенностей, все же достаточно часто пытаются продать
квартиры по доверенности от умерших людей, уже отозванной доверенности
или изначально фальшивому документу. В этих случаях сделки, скорее всего,
будут приостановлены или по ним будет отказ в регистрации. Но когда
доверенность на распоряжение недвижимостью была выдана, например, путем
угроз, шантажа или введения в заблуждение правообладателя, это никак
невозможно будет установить и сделка будет зарегистрирована. Уже потом,
когда собственник недвижимости обратится за оспариванием такой сделки,
приобретателю прав нужно будет отстаивать свою позицию только в судебном
порядке и, если собственник докажет, что он действовал "под влиянием", такую
сделку признают недействительной.
Самый надежный выход в данной ситуации - приобретать права на
недвижимость непосредственно у собственника, без всяких доверенностей.
51
Допустимо, чтобы в подготовке к сделке участвовало доверенное лицо, но в
"день Х" пришел владелец.
Самый минимум осторожности - это встретиться с владельцем объекта
недвижимости и убедиться, что он действительно отчуждает права на такой
объект и владеет всей информацией о цене и условиях будущей сделки.
Желательно, чтобы разговор был записан на видео. Федеральный закон от
02.08.2019 N 271-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации"
1
, установил запрет на выдачу займов
физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которому
обеспечены залогом в том числе жилого помещения. Такие изменения вступили
в силу с ноября прошлого года.
4) мошеннические действия при регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним без документов. Существует такой вид обращения за
регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней, как электронная
регистрация. Такая форма обращения за регистрацией прав и сделок с
объектами недвижимости была предусмотрена еще Приказом
Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883
2
, но документ вступил в силу с
01.01.2017, а примерно с начала 2018 года Росреестр начал оказывать подобную
услугу электронной регистрации через свой официальный сайт в сети
Интернет. Несомненно, это удобный способ регистрации прав и сделок с
недвижимостью.
Однако мошенники достаточно быстро поняли, что могут использовать
указанную услугу Росреестра в своих целях.
1
Федеральный закон от 02.08.2019 N 271-ФЗ (ред. от 02.12.2019) "О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ,
05.08.2019, N 31, ст. 4430.
2
Приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883 "Об установлении порядка
представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и
(или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему
документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в
записях Единого государственного реестра недвижимости" // Российская газета, N 21,
03.02.2016.
52
Отграничение мошенничества от привлечения денежных средств граждан
для строительства в нарушение требований законодательства Российской
Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости проводится по следующим признакам.
Мошенничество совершается путем обмана или злоупотребления доверием, а
при привлечении денежных средств застройщик (ст. 200.3 УК РФ) может
сообщить дольщикам о действительном положении дел, например об
отсутствии некоторых разрешительных документов на строительство. При
мошенничестве можно завладеть не только чужим имуществом, но и
приобрести право на чужое имущество, а ст. 200.3 УК РФ предполагает только
привлечение денежных средств. При мошенничестве лицо может располагать
всеми необходимыми документами для строительства. Квалифицировать
содеянное по ст. 200.3 УК РФ возможно только при отсутствии документов,
перечень которых закреплен в законодательстве, регулирующем порядок
ведения долевого строительства. Хищение характеризуется корыстной целью, а
состав ст. 200.3 УК РФ - любыми целями, за исключением корыстной.
Так, генеральный директор ООО "НикоСтрой" И. привлек денежные
средства шести граждан, причинив каждому ущерб в крупном размере на
общую сумму 5 793 150 рублей. Все потерпевшие обращались к риэлтору С.,
которая осуществляла продажи квартир и помещений в строящемся доме в
центре г. Бор, заключала договоры участия в долевом строительстве со сроком
сдачи объекта в ноябре 2014 г. и собрала первый взнос. При этом И. оформлял
приходные кассовые ордера о получении денег и в подтверждение этого
выдавал квитанции. Однако государственной регистрации договоры не прошли.
Потерпевшие не знали о том, что ООО "НикоСтрой" на момент
подписания договора участия в долевом строительстве не имело
государственной регистрации права на земельный участок и разрешения на
строительство жилого дома. Спустя полтора года на участке, где планировалось
строительство дома, был поставлен только забор. К установленному договором
сроку сдачи дома в эксплуатацию его строительство так и не началось.
53
Спустя два года с момента заключения договора в августе 2015 г.
дольщики обратились в правоохранительные органы с заявлением о
привлечении генерального директора ООО "НикоСтрой" И. к уголовной
ответственности. Уголовное дело было возбуждено по ч. 4 ст. 159 УК РФ
(мошенничество, совершенное в особо крупном размере).
В связи с принятием Федерального закона от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ
1
действия И. были переквалифицированы на ч. 2 ст. 200.3 УК РФ, поскольку И.
не скрывался от дольщиков, неоднократно встречался с ними, обещал решить
возникшие вопросы со строительством дома и выполнить все условия
договоров, привлеченные денежные средства не похищал, т.е. в его действиях
отсутствовала корыстная цель, являющаяся обязательным признаком
мошенничества.
В процессе расследования И. деятельно раскаялся, вернул привлеченные
денежные средства дольщикам в полном объеме, в связи с чем был освобожден
от уголовной ответственности в соответствии с прим. 2 к ст. 200.3 УК РФ
2
.
Освобождение И. стало возможным, поскольку в соответствии с прим. 2 к
ст. 200.3 УК РФ лицо, совершившее преступление, предусмотренное данной
статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма
привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена
в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате
которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в
эксплуатацию.
Таким образом, теоретически риск мошенничества существует всегда и в
любых сделках с недвижимостью. Однако он существенно снижается, если
собственник объекта соблюдает хотя бы самые минимальные правила:
1
Федеральный закон от 01.05.2016 N 139-ФЗ "О внесении изменений в Уголовный кодекс
Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части
установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости" // Собрание законодательства РФ, 02.05.2016, N 18, ст. 2515.
2
Постановление о прекращении уголовного дела (уголовного преследования) N 52274 СО
Отдела МВД России по г. Бор Нижегородской области от 10 августа 2016 г. // Справочно-
правовая система «Консультант Плюс».
54
1) следит за своим документом, удостоверяющим личность (не теряет, не
оставляет, контролирует, кто и сколько снимает с него копий, и т.д.);
2) не выдает доверенностей с правом распоряжения собственной
недвижимостью посторонним лицам, которым доверяет менее, чем себе;
3) не являясь специалистом - обращается к профессиональным юристам
за сопровождением сделки;
4) при участии в сделке - внимательно наблюдает за действиями сторон и
сотрудников, принимающих документы;
5) перед подписанием заявлений, документов на сделке - читает
подписываемое;
6) участвуя в сделке - знает перечень необходимых документов,
требующихся для ее регистрации;
7) периодически или при определенных обстоятельствах полагать, что
существует риск мошеннических действий с принадлежащим объектом
недвижимости, - заказывает справку на объект;
8) пишет заявление о невозможности проведения сделки без его личного
участия.
Таким образом, отграничение мошенничества от привлечения денежных
средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства
Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости проводится по следующим
признакам. При мошенничестве можно завладеть не только чужим
имуществом, но и приобрести право на чужое имущество, а ст. 200.3 УК РФ
предполагает только привлечение денежных средств. При мошенничестве лицо
может располагать всеми необходимыми документами для строительства.
Квалифицировать содеянное по ст. 200.3 УК РФ возможно только при
отсутствии документов, перечень которых закреплен в законодательстве,
регулирующем порядок ведения долевого строительства. Хищение
характеризуется корыстной целью, а состав ст. 200.3 УК РФ - любыми целями,
за исключением корыстной.