44
Социально-опасные деяния на рынке жилья могут быть
квалифицированы как преступления разной степени тяжести, против
различного рода объектов посягательств, как против собственности, личности,
порядка управления и др. Вместе с тем основное или главное преступное
деяние в области оборота жилья – это мошенничество. Даже, несмотря на то,
что это преступное деяние преступление российскому законодательству
известно давно, однако в практике и науке остается немало спорных вопросов,
в том числе и ввиду появления дифференцированных видов мошенничеств (ст.
159.1 – 159.6 УК РФ), а также нового квалифицирующего признака в ч. 4 ст.
159 УК РФ. Стоит также отметить, что законодатель больше стал обращать
внимание на сферу оборота жилья. Данное подтверждается внесением в УК РФ
значимых для охраны недвижимости изменений ФЗ от 31.11.2012 в ч. 4 ст. 159
УК РФ, и ФЗ от 15.07.2015 в ст. 170 УК РФ. Итак, можно говорить о
построении целой системы статей в УК РФ, которые предусматривают
наказание как для мошенников, так и на служащих государственных органов,
способствующим преступной деятельности в области рынка жилья.
Нами предложены следующие направления совершенствования
уголовного законодательства:
Ввиду того, что высока доля преступлений на рынке жилья, для
совершения которых использовались поддельные документы, печати, штампы,
бланки или похищались документы, ст. 325, 327 УК РФ не получали
квалификацию, несмотря на явные признаки состава перечисленных
преступлений, или, если и получали, наказание не исполнялось из-за истечения
срока давности. Поэтому предлагаем ст. 159 УК РФ в части 4 дополнить
квалифицирующим признаком «с использованием похищенных или
поддельных документов, печатей, штампов, бланков».
45
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ ПРЕСТУПЛЕНИЙ
НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ И ПУТИ ИХ ПРЕОДОЛЕНИЯ
3.1 Профилактика преступлений на рынке жилья
Предупреждение преступлений всегда являлось приоритетной задачей
системы правоохранения. Учитывая же социальную значимость
рассматриваемого сегмента уголовной политики, следует признать, что
проблема предупреждения преступлений на рынке жилья имеет
всеобъемлющий характер и выходит за рамки охраны только лишь отношений,
связанных с осуществлением жилищных сделок. Соответствующие
преступления посягают не только на право собственности, но и на жизнь и
здоровье граждан. Кроме этого незащищенность граждан в жилищно-рыночной
сфере самым неблагоприятным образом влияет и на уровень общей
преступности. Лица, лишившиеся своего жилья, а зачастую еще и средств к
существованию, в силу ряда причин сами вынуждены становиться на путь
совершения преступлений, В этой связи нет никаких сомнений в том, что
любые меры, направленные на «оздоровление» рынка жилья от преступных
посягательств или на снижение темпов его криминализации, уже сами по себе
вносят существенный вклад в предупреждение преступлений в целом.
В противодействие любым преступным посягательствам всегда
использовалось два основных способа: установление наказания за совершенные
преступления и их предупреждение.
Несмотря на неоспоримость наличия сдерживающего эффекта в
наказании, наиболее перспективным способом борьбы с преступлениями
следует признать их предупреждение.
Во-первых, даже быстрое раскрытие преступления и последующее
справедливое наказание виновного не способны обеспечить полное устранение
общественно опасных последствий, наступивших в результате преступного
деяния.
46
Во-вторых, в процессе предупреждения происходит непосредственное
воздействие на причины и условия, способствующие совершению
преступлений, что в дальнейшем препятствует совершению аналогичных
преступлений.
В-третьих, общество не обладает ресурсами, позволяющими выявить всех
лиц, совершающих преступления, и привлечь их к ответственности в
установленном законом порядке.
Предупреждение преступлений следует отнести к числу наиболее
актуальных проблем правоохранения. В настоящий период времени
отечественная система предупреждения преступлений находится в стадии
становления, так как старая система, действовавшая в СССР, оказалась
разрушенной.
В обобщенном виде предупреждение преступлений рассматривается
криминологической доктриной, как деятельность государства и общества,
направленная против преступности с целью удержания ее на социально-
терпимом уровне посредством устранения или нейтрализации порождающих ее
причин
48
.
Следует отметить, что приведенное определение не единственное и в
работах разных авторов оно дополнено целым рядом иных признаков
49
. Однако,
основное содержание таких определений так же сведено к устранению причин
и условий, способствующих совершению преступлений, их предотвращению на
стадии замышления или приготовления, либо пресечению уже начатых
преступлений.
Предупреждение преступлений на рынке жилья, как и в любой другой
сфере, осуществляется на разных уровнях. В частности на общесоциальном и
специальном криминологическом.
48
Криминология и профилактика преступлений. Под ред. В.П. Сальникова М: Норма, 2017. -
С.74 – 75.
49
Алексеев А.И. Криминология. Курс лекций. М: Волтерс Клуверс, 2018. С.114.; Марченко
Р.Н. Предупреждение преступлений в сфере экономической деятельности. М.: Норма, 2011. -
С.34.
47
Общесоциальное предупреждение преступлений предполагает
оздоровление общественных отношений во всех сферах жизни общества,
соблюдение режима законности, активизацию борьбы с негативными
социальными явлениями, являющимися питательной средой для преступности
(коррупция, теневая экономика и т.д.). В этом контексте стратегическим
направлением предупреждения преступности в жилищной сфере является
стабилизация политической, экономической, социальной и духовной жизни
общества. При этом проводимая политика не должна ограничиваться только
уголовной, правовой или криминогенной стороной этого понятия. Эти меры
даже могут не иметь непосредственной антикриминальной направленности, не
преследовать напрямую цель борьбы с преступностью, однако, результаты их
внедрения косвенно влияют и на процессы, происходящие в преступной среде.
Чем масштабнее и объемнее принимаемые государством меры, тем ощутимее
их влияние на общество и на такое социальное явление как преступность.
В целях предупреждения преступлений на рынке жилья основное
содержание таких мер может выражаться в реализации мероприятий,
направленных на:
- преодоление экономического кризиса;
- снижение уровня инфляции, безработицы трудоспособного
населения и степени поляризации населения по уровню доходов;
- ресурсное обеспечение прожиточного минимума населения;
- обеспечение эффективной социальной поддержки пенсионеров и
инвалидов.
- поддержание устойчивого равновесия государственных и частных
интересов в экономике;
- ограничение коррупции в органах государственной власти и местного
самоуправления, ведающих государственным регулированием экономикой;
- устранение противоречий в правовом регулировании собственности,
экономической деятельности коммерческих и иных организаций;
48
- восполнение пробелов в правовом регулировании отдельных видов
экономических отношений (например, отношений собственности на землю и ее
аренды);
- усовершенствование финансовых услуг (строительные компании не
имеют возможности получать дешевых кредитов для строительства объектов
жилой недвижимости);
- воспитание уважения к законодательным установлениям в сфере
экономики;
- формирование идеалов честного предпринимателя;
- формирования доверия населения к экономической политике
государства;
- воспитание негативного отношения к уклонению от уплаты налогов;
- создание и внедрение новых технологий в сферу оказания жилищных
услуг, объективно препятствующих совершению правонарушения различного
рода и т.д.
Однако следует признать, что в условиях современной действительности
на передний план профилактики негативных деяний на рынке жилья стоит
выдвинуть меры, которые осуществляются на специальном криминологическом
уровне.
Обоснование причин такого утверждения кроется в следующих
обстоятельствах.
1. Деятельность по предупреждению преступлений на
общесоциальном уровне заключается в реализации глобальной и
всеобъемлющей политики государства, включающей в себя широкий объем мер
социального, экономического, политического, правового, идеологического и
другого характера. Очевидно, что разработка и осуществление мероприятий
подобного рода представляют собой не только трудоемкий и долговременный
процесс, но и требующий значительного вложения материальных средств.
2. Даже незамедлительная реализация самых адекватных мер,
направленных на достижение вышеуказанных целей, не сможет обеспечить
49
мгновенно положительный результат. Первые плоды осуществления таких мер
мы получим лишь по истечению значительного отрезка времени.
3. Как показало криминологическое исследование, личность преступника
в жилищной сфере характеризуется стойкой криминальной направленностью.
Конечный результат его преступной деятельности выходит далеко за рамки
решения собственных жилищных проблем и направлен на получение
достаточно крупной прибыли. В этой связи меры общесоциального характера
не могут дать ощутимый позитивный эффект.
В отличии от общесоциального, специальное криминологическое
предупреждение включает в себя комплекс мер, осуществляемых органами и
учреждениями, имеющими нормативно закрепленные функции, связанные с
этой борьбой.
Нет никаких сомнений в том, что специальное предупреждение
преступлений на рынке жилья должно быть направлено не только на усиление
санкций некоторых норм уголовного права в области защиты от преступлений
в области рынка жилья, а на разработку мер по повышению эффективности
мероприятий, направленных на устранение причин и условий, способствующих
совершению таких преступлений.
Как представляется нам, разрабатывая такие меры в первую очередь
необходимо учитывать способы, которые избирают субъекты преступлений для
достижения своих преступных целей.
Криминологические исследования преступности рынка жилья позволили
установить, что основную долю в этом сегменте общественных отношений
занимают два вида преступлений — мошенничество и вымогательство. В
большинстве случаев вымогательство совершается в отношении одиноких
собственников жилья и, как правило, пенсионеров, лиц ведущих
антиобщественный образ жизни, имеющих расстройства психики и т.д.
Способы совершения данных преступлений типичны и сведены к
принуждению потерпевших, к осуществлению заведомо невыгодных
жилищных сделок под угрозой применения насилия. В этой связи, обеспечение
50
безопасности граждан от подобного рода посягательств должно осуществляться
с помощью комплекса мер виктимологической профилактики.
В отличии от вымогательства мошенничество в сфере жилищно-
рыночных отношений характеризуется многообразием способов совершения и
психологических приемов (по вхождению в доверие), применяемых к
потерпевшим. Изучение 240 уголовных дел о мошенничестве позволило
классифицировать способы совершения данных преступлений и определить их
примерное соотношение по количественному признаку
50
.
1. При купле-продаже:
- продажа чужой недвижимости, т.е. без ведома законного владельца,
по поддельным документам или их дубликатам – 22 %;
- продажа жилой недвижимости по недействительной доверенности
(отозвана владельцем квартиры, в случае смерти владельца и т.д.) - 12%;
- многократная продажа одной и той же квартиры или получение
залога с нескольких покупателей – 7 %;
- продажа «юридически нечистой» недвижимости. В этом случае
продаваемая квартира либо была приобретена незаконно (путем
вымогательства), либо на нее наложен арест, она является предметом залога
или гражданского спора (например, наследственный спор), при продаже
ущемляются права третьих лиц — 10 %;
- лжеоформление сделки. Покупателю предоставляются поддельные
документы о нотариальном оформлении сделки или о регистрации договора в
органах юстиции на его имя, в связи с чем он рассчитывается с «продавцом».
На самом же деле квартира остается в собственности мошенников - 9%;
- указание в договоре юридического адреса иной недвижимости
(гораздо меньшей стоимости) – 2 %;
- указание в договоре меньшей суммы сделки, чем это имеет место на
самом деле. В последствии по заранее предусмотренным основаниям сделка
50
Баканева Н.И. Предупреждение преступлений на рынке жилья // Актуальные проблемы
юриспруденции. Новосибирск: ООО «Сибакадемкнига», 2019. С.9.
51
расторгается и покупателю либо возвращается сумма, указанная в договоре,
либо часть этой суммы (т.к. продавец заявляет, что успел потратить
определенную денежную сумму) — 4 %;
- вручение продавцу денежных кукол или подмена денежных средств
покупателя на фальшивые купюры - 3%.
2. При обмене:
- получение денежных средств (при неравноценном обмене) и отказ
от совершения самой сделки — 3 %;
- во время обмена одна из квартир продается– 5 %;
- лжерасселение коммунальной квартиры, т.е. квартира продается на
законных основаниях, а вырученные от продажи средства используются не по
назначению - 4%.
3. При аренде:
- на возмездной основе предоставляется информация о выгодных
предложениях арендодателей, которая не соответствует действительности — 3
%;
- сдача в аренду квартиры сразу нескольким лицам — 6%;
- сдача квартиры в аренду лицом, не являющимся ее собственником
— 8%.
4. В сфере ренты с пожизненным содержанием:
- многократное оформление договора ренты на одну и ту же квартиру
— 3 %.
Разработка и реализация мер специального предупреждения
преступлений в сфере рынка жилой недвижимости должна осуществляться по
двум основным направлениям:
1. Гарантирование безопасности осуществления жилищных сделок от
причинения любого ущерба, в том числе и в результате совершения
преступления.
2. Создание эффективной модели противодействия преступлениям в
анализируемой сфере:
52
- просвещение населения, в частности о порядке заключения сделок с
жильем и принятия мер безопасности при их осуществлении;
- установление дополнительных преград, усложняющих совершение
преступлений;
- создание сложностей для пользования плодами совершенного
преступления;
- совершенствование мер, направленных на большее выявление и
снижение латентности преступлений.
Реализация первого из указанных направлений может быть осуществлена
посредством совершенствования нормативной базы деятельности органов
государственной власти, которые обеспечивают государственный контроль за
сделками в сфере жилья и регистрацией последних.
Стоит отметить в данном случае, что государство (в лице органов
юстиции), осуществляя проверку законности и регистрацию сделок с жильем,
не гарантирует безопасность их совершения. При обнаружении некоторых
обстоятельств (ошибки сотрудника БТИ, нотариуса, государственного
регистратора и др.) сделка может быть признана недействительной и все
расходы в этом случае ложатся на добросовестного приобретателя.
Современный рынок жилья весьма рискован сам по себе. А государство
же в данной ситуации как бы остается в стороне и не несет (хотя должно нести)
ответственность за такую сделку.
В апреле 2003 г. Конституционный суд РФ
51
признал не
соответствующим Конституции установленную законом возможность
расторжения сделки с жилым имуществом, если были нарушены права третьих
лиц (находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних и других).
Теперь если сделка произведена в легитимном порядке, то все подобные
51
Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г., по делу о проверке
конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с
жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой
и В.М. Ширяева // СЗ РФ. – 2003. – №17. – Ст. 1657.
53
претензии предъявляются не к добросовестному приобретателю, а к ее
продавцу.
Однако такое положение неприменимо к тем случаям, когда, например
добросовестному приобретателю квартира продается по поддельным
документам и без ведома законного собственника. В этом случае судебные
органы небезосновательно встают на сторону защиты интересов законного
собственника. Несмотря на то, что сделка зарегистрирована государственными
органами и была расторгнута по их вине (сотрудники органов юстиции не
распознали поддельные документы), обманутый приобретатель может
рассчитывать на возмещение ущерба лишь после установления виновных лиц.
Отметим, что от общего числа изученных нами уголовных дел о
мошенничестве в 30 % случаях их совершение становилось возможным ввиду
«прохождения» поддельных или подложных документов через
регистрирующий орган
52
.
В этой связи «пакет документов», необходимый для осуществления и
регистрации сделки с жилой недвижимостью, должен подвергаться тщательной
проверке.
Следует отметить, что подобная проверка осуществляется и в настоящее
время, но она сведена лишь к набору формальных сведений по проверке
наличия необходимой совокупности документов, когда каждый из таких
документов должен проверяться на предмет подделки и соответствию
действительности содержащейся в них информации. Например, при проверке
доверенности собственник жилья может быть вызван в учреждение юстиции.
При этом собственник уведомляется о виде и заявленной сумме сделки,
которой подвергается его жилье. Если собственник ничего не знает о такой
сделке или доверенность дана им на иных условиях, он сможет ее вовремя
отозвать. В случае невозможности явки собственника факт выдачи
доверенности может быть подтвержден нотариусом, заверившим ее. В первую
52
Григорьева О.В. Правовое обеспечение отношений собственности и предупреждение
преступлений против них // Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России. –
2012. – №3 (55). – С.112.