54
очередь тщательной проверке должны быть подвержены паспорта участников
сделки и правоустанавливающие документы на недвижимость. Возможна
выборочная проверка иных документов путем направления запросов в
учреждения, выдавшие их с целью подтверждения содержания и факта выдачи
документа.
Основным недостатком такой проверки является длительность ее
осуществления, хотя данная проблема в современных условиях разрешима.
Например, вся переписка может осуществляться при помощи электронной
почты, факсов, телетайпов и т.д.
В дополнение к изложенным мерам гарантирование безопасности
осуществления сделок с жильем от причинения ущерба может быть
реализовано и в результате обязательного страхования данных операций. В
наше время деятельность многих риэлторских компаний застрахована, чем они
и спешат успокоить потенциальных клиентов. Но страховая выплата будет
произведена клиенту лишь в том случае, если он претерпит ущерб
непосредственно по вине компании, а сумма возможной страховой выплаты,
как правило, весьма невелика.
Вместе с тем страхование сделок явится не только дополнительной
гарантией безопасности от причинения ущерба, но и обеспечивает
дополнительный контроль за законностью их осуществления. Любое страховое
агентство, прежде чем застраховать какую-либо сделку, обязательно должно
проводить проверку на предмет ее «юридической чистоты».
Как уже отмечалось, создание эффективной модели противодействия
преступлениям включает в себя несколько направлений, первым из которых,
как было обозначено, является просвещение населения.
По результатам изучения уголовных дел установлено, что совершению
большинства преступлений в рассматриваемой сфере способствует
элементарная правовая безграмотность граждан. При попытке изменить свои
жилищные условия это приводит к причинению немалому числу этих граждан
значительного материального ущерба. Иллюстрацией к сказанному могут
55
служить материалы уголовного дела №20002310722, возбужденного по ст. 159
УК РФ. Из материалов этого дела следует, что В. передала мошеннику деньги
за приобретаемую квартиру после того, как он предъявил ей договор купли-
продажи, заверенный нотариусом (для этого она заранее передала виновному
свой паспорт). Как позже выяснилось, нотариус такую сделку не удостоверял.
В. не знала, что заключение жилищной сделки в одностороннем порядке
невозможно, она считала, что у нотариуса может присутствовать только
продавец
53
.
В связи с вышеуказанным, совершенно очевидно, что деятельность по
предупреждению преступлений на рынке жилья должна в себя включать в
первую очередь информирование населения о процедуре осуществления
жилищных сделок. В содержание распространяемой информации должны
входить сведения о: процедуре осуществления сделок с жильем; вероятных
видах сделок с жильем; правовых основаниях приобретения, отчуждения и
обмена жилья; порядке регистрации заключаемых сделок и перехода права на
недвижимость; возможных способах проверки документов, предъявленных
иной стороной сделки; документах, нужных для заключения сделки с жильем, и
порядке их получения; организациях, лишенных права заниматься риэлторской
деятельностью; деятельности риэлторских организаций и расценках
предлагаемых ими услуг; способах совершения преступлений; действиях,
которые должен предпринять потерпевший при совершении посягательства на
его права в области жилья.
Данное информирование должно осуществляться по инициативе властей
и широко распространятся в СМИ, в том числе и официальных газетах и т.д.
Кроме этого обозначенным вопросам может быть посвящена еженедельная или
ежемесячная рубрика, например «Российской газеты».
Для подготовки такой информации следует привлекать не только
сотрудников государственных органов (попечительских советов, органов
53
Крылков Д.И. К вопросу об общей профилактике преступлений на рынке жилья // Вестник
Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. – 2015. – №4. – С.143.
56
юстиции и др.), но и риелторские компании, коллегии адвокатов и т.д. В
соответствующей деятельности, как считает автор, перечисленные специалисты
примут самое активное участие даже на безвозмездной основе.
В качестве аргументов отмеченного нашего представления может
служить следующее. Во-первых, деятельность указанных негосударственных
объединений подчинена интересам оздоровления рынка жилья от преступных
посягательств. Во-вторых, своим участием в подобных мероприятиях такие
организации смогут обеспечить рекламу своей деятельности, способную
оказывать адекватное влияние на деловую репутацию не только конкретного
работника (готовившего материал), но и всей организации.
Информация о способах совершения преступлений может
предоставляться следственными подразделениями ОВД. И видимо благодаря
этому будут реализованы важнейшие принципы работы таких подразделений -
информирование населения, обратная связь с населением, «прозрачность»
соответствующей деятельности. Например, обязанность по информированию
населения возложена на органы предварительного следствия приказом МВД
России №1 от 4 января 1999 г.
Отмеченные принципы организации работы с населением могут быть
реализованы с помощью установления «горячих телефонных линий», по
которым граждане имели бы возможность получать различного рода
информацию, связанную с осуществлением жилищных сделок и «делиться»
своими сомнениями с органами власти по указанным вопросам, сообщать и о
допущенных нарушениях со стороны должностных лиц.
Важным представляется установление дополнительных преград,
которые усложнили бы совершение преступлений на рынке жилья. Это может
быть выражено в виде создания единой системы расчета за приобретаемое
жилье. Например, после заключения соответствующего договора покупатель в
присутствии продавца помещает оговоренную в договоре денежную сумму в
банковскую ячейку. Получить же эту сумму продавец сможет лишь после того,
57
как в банк поступит уведомление органов юстиции о регистрации прав
покупателя на жилое имущество продавца.
При этом в целях действенности указанной системы расчета размер
государственной пошлины и подоходного налога не должен зависеть от суммы,
указанной в договоре соответствующей сделки. Определяя размер пошлины,
возможно, исходить от общей площади жилья, места расположения дома,
произведенного ремонта и т.д. Предложенная модель исчисления
государственной пошлины и подоходного налога будет не только
способствовать предупреждению некоторых способов мошенничества, но и
явиться предпосылкой для ликвидации циркуляции на рынке жилья неучтенной
наличности.
Ввиду отсутствия на рассматриваемом рынке отлаженной системы
расчетов, создание действительных преград для пользования похищенными
денежными средствами, субъектами преступлений представляется
проблематичным. Данные преграды могут быть созданы только для лиц,
нелегально завладевших жильем. К примеру, для создания видимости
легализации прав на жилье, преступники несколько раз переоформляют жилье
на подставных лиц. Это обстоятельство может служить сигналом для
инициативной проверки со стороны ОВД. Например, в случае, когда в течение
одного года на определенный жилой объект будет заявлено повторное
переоформление прав собственности, учреждения юстиции уведомить будут
должны об этом ОВД.
Из этого правила возможны исключения, в частности, если право
собственности переоформляется на родственников или лиц, проживающих на
одной жилплощади.
Для снижения уровня латентности изучаемых преступлений, должно
быть особое внимание уделено виктимологической профилактике
преступлений и выявлению новых способов совершения такого рода
преступлений.
58
В наше время должна быть активизирована работа с «группами риска».
Как показала практика создание попечительских советов и их
непосредственный контроль за законностью реализации прав граждан в сфере
жилищно-рыночных отношений позволило существенно снизить количество
совершаемых в указанной сфере преступлений. Значительно меньше стало
пострадавших среди пожилых граждан, инвалидов и несовершеннолетних. Тем
не менее, далеко не все проблемы здесь решены. Продолжают совершатся
преступления, ущемляющие права граждан из так называемой «группы риска».
Субъекты преступлений, несмотря на все юридические преграды, и
сегодня получают разрешения на заключение сделки с жильем, формально.
Например, практикуется формальная регистрация пожилого человека по
новому месту жительства без предоставления реальной возможности
проживания и т.д. Кроме того, работники попечительских советов нередко сами
допускают различные злоупотребления. В частности, немалому числу людей во
время получения разрешения на осуществление сделки с недвижимостью
предлагались услуги по оказанию помощи (за денежное вознаграждение) в
ускорении процесса оформления необходимых документов. Механизм
достаточно прост и многократно апробирован. Различного рода предложения
об оказании «помощи» поступают не от самих работников попечительских
советов, а от «посторонних» лиц, но при этом (если клиенты передают
требуемую сумму) все необходимые документы выдаются очень быстро и
непосредственно работниками указанных учреждений. Многие из участников
жилищных сделок прибегают к таким услугам, а для других «этап» проверки
документов в попечительском совете растягивается на многие месяцы. Кроме
отмеченного, в практике имели место случаи, когда работниками
попечительских советов допускались факты прямого содействия субъектам
преступлений в осуществлении их преступных намерений.
В этой связи, лица входящие в «группу риска» – инвалиды, одинокие
пенсионеры и лица, состоящие на учете в психоневрологическом либо
наркологическом диспансере, должны быть взяты на профилактический учет
59
ОВД. А все сделки с жильем указанной категории граждан на стадий проверки
в попечительских советах должны согласовываться с территориальными ОВД.
С указанной категорией граждан необходимо проводить индивидуальные
беседы о порядке продажи или обмена объектов жилой недвижимости. При
этом к гражданам, злоупотребляющим спиртным или допускающим
употребление наркотиков, должны быть своевременно приняты меры по
ограничению их дееспособности в части осуществления ими сделок, связанных
с отчуждением жилья.
Обязанность по осуществлению данных мероприятий необходимо
возложить на подразделения полиции общественной безопасности. Граждане из
«группы риска» должны быть закреплены за конкретными сотрудниками
указанных подразделений. При этом создание специализированных
подразделений не требуется. Такие профилактические меры могут
осуществляться сотрудниками территориальных органов, непосредственно
прикрепленными к участкам, на которых проживают указанные граждане.
В данном случае мы отдаем себе отчет в том, что все предложенные меры
несколько усложнят процедуру приобретения и отчуждения объектов жилой
недвижимости, но все это вынужденные меры, направленные на
предупреждение указанных преступлений. Здесь же нельзя не отметить, что
при нынешнем достаточно интенсивном развитии компьютерных технологий,
соответствующие процедуры значительно упростятся.
Отметим, что деятельность правоохранительных органов должна быть
нацелена на предупреждение и пресечение преступлений на более ранних
стадиях – приготовления или покушения. Объясняется это тем, что даже
быстрое и успешное раскрытие преступления следует признать результатом
опоздания в деятельности соответствующих органов государства.
Работники криминальных компаний часто размещают на улицах
объявления о сдаче квартир или комнат по сниженным ценам. Из контекста
объявления следует, что оно дается самим собственником данного жилья.
Например, «Срочно сдам квартиру, имеется холодильник, телевизор, мебель и
60
т.д.» или «Сдам комнату в этом районе». В телефонном разговоре желающего
арендовать жилье убеждают приехать в офис для оформления необходимых
документов, после чего он якобы сможет вселиться в квартиру. В офисе
клиенту сообщается, что деятельность фирмы заключается в подборе жилья, а
затем адрес и информация о таком жилье предоставляется клиентам. Далее
события развиваются по одному из трех вариантов.
1. В присутствии клиента сотрудник фирмы звонит как будто
владельцу квартиры и говорит ему: «Есть желающий снять вашу квартиру».
После этого телефонная трубка передается клиенту. На другом конце провода
слышится голос, как правило, пожилой женщины, которая подробно
рассказывает о находящейся в квартире мебели и о том, как можно быстро
добраться до ближайшей станции метро. Затем хозяйка квартиры называет
своей номер телефона (иногда адрес) и приглашает заселиться в квартиру в
любое удобное для клиента время. По окончании телефонного разговора от
клиента требуют оплаты посреднических услуг, в противном случае
планируемую сделку грозят расторгнуть.
2. Клиенту предоставляется список выгодных вариантов аренды
жилья с указанием соответствующих адресов и телефонов арендодателей.
3. Клиенту сообщается секретный ПИН-код, позволяющий в течении
продолжительного времени получать информацию о любых предложениях
арендодателей от операторов фирмы по телефону.
Однако, реализовать оплаченную информацию как правило не возможно,
так как квартиры по указанным адресам либо сданы уже, либо вообще их не
существует. Практически не представляется возможным вернуть деньги
пострадавшему. Сотрудники фирмы ссылаются на недобросовестность
собственников жилья, не уведомивших их о том, что жилплощадь «еще» или
«уже» несвободна, либо неправильно указавших адрес, номер телефона и т.д.
Затем клиенту вновь предлагается несколько вариантов аренды жилых
помещений, но на этот раз их цена значительно превышает ранее заявленную и
предусматривает некоторые доплаты за посреднические услуги.
61
Согласно экспертным оценкам, в г. Москве до 5 тыс. граждан ежемесячно
становятся клиентами таких лжеагенств недвижимости
54
.
Отметим, что деятельность правоохранительных органов по
противодействию случаям мошенничества остается пассивной, что позволяет
многим преступным фирмам паразитировать на рынке жилья довольно
длительный срок и совершенствовать способы обмана граждан.
Любые виды подозрительных услуг на рынке жилья должны
своевременно и быстро контролироваться правоохранительными органами, то
становится вполне реальным предотвращение преступлений на более ранних
стадиях.
Резюмируя содержание параграфа можно сделать следующие выводы:
1. Проблема предупреждения преступлений на рынке жилья выходит за
рамки правоохранения экономической деятельности. Любые меры
направленные на «оздоровление» рынка жилья от преступных посягательств
или на снижение темпов его криминализации, сами по себе могут быть
представлены в качестве мер по предупреждению общей преступности на
общесоциальном уровне.
2. Разработка и реализация мер предупреждения преступлений в
сфере рынка жилой недвижимости должна осуществляться по двум основным
направлениям: гарантирование безопасности осуществления жилищных сделок
и создание эффективной модели противодействия преступлениям в названной
экономической сфере.
3. Основополагающая роль в предупреждении преступлений на рынке
жилья должна быть отведена мероприятиям, направленным на:
информирование населения о процедуре осуществления сделок на рынке жилья
и наиболее распространенных способах совершения преступлений;
совершенствование правовой базы деятельности органов государственной
власти, которые обеспечивают государственный контроль за осуществлением
54
Шумов Р.Н. Обман под видом услуг на рынке жилья // Законность. – 2003. – №5. – С.39 –
40.
62
сделок в сфере жилья и их регистрацией; ликвидацию причин для циркуляции
на рынке жилья неучтенной наличности; активизацию профилактической
деятельности с лицами из «группы риска»; разработку комплекса мер,
позволяющих своевременно выявлять готовящиеся преступления.
3.2. Совершенствование уголовно-правовых норм,
регламентирующих ответственность за преступления, совершаемые на
рынке жилья
Проведенные криминологические и уголовно-правовые исследования
преступлений на рынке жилья позволяют сделать вывод о важности
совершенствования законодательства в данной области.
В целом можно выделить два основных блока проблем:
1. Несовершенство уголовного законодательства, способствует
возникновению сложностей у правоприменителя при квалификации того или
иного общественно опасного деяния, совершенного в рассматриваемой сфере;
2. Отсутствие уголовно-правовых гарантий по защите прав и законных
интересов граждан в части возмещения им причиненного преступлением
имущественного ущерба и морального вреда.
Мы на первый план выдвигаем рассмотрение вопросов, связанных с
совершенствованием уголовно-правовых норм, способствующих возмещению
причиненного преступлением вреда потерпевшим. Это обосновано тем, что
причиняемый на рынке жилья имущественный ущерб, как правило,
характеризуется крупным или особо крупным размером. Также отметим, что
зачастую потерпевшие не только остаются без жилья, но и остаются на улице
без средств к существованию. Факты возмещения ущерба (как добровольного,
так и в результате деятельности правоохранительных органов) причиненного от
таких преступлений, к сожалению, сегодня составляют скорее исключение, чем
правило.
В следственной и судебной практике обеспечение имущественных
взысканий осуществляется в основном посредством применения мер уголовно-
63
процессуального принуждения с помощью наложения ареста на имущество
преступника. Однако, реализация таких мер по небезызвестным причинам не
имеет должного эффекта. Личное имущество виновного тщательно укрывается.
Нередко, еще до совершения преступления формально принадлежит
подставным лицам, обычно, это родственники либо знакомые виновного.
Кроме отмеченного сегодня уже вполне отработаны различные схемы по
отмыванию (легализации) имущества добытого преступным путем. Данные
схемы не всегда позволяют подвергнуть это имущество описи.
В этой связи, наряду с правовыми мерами принуждения в действующем
УК РФ оправданно присутствуют и нормы призванные стимулировать
добровольное возмещение причиненного преступлением имущественного
ущерба и морального вреда. Это ст. 61, 62, 64, 75, 76 УК РФ
55
.
Анализ данных норм УК РФ показывает следующее. Применение
института освобождения от уголовной ответственности (по вышеуказанным
основаниям) к лицам, совершившим преступления на рынке жилья вероятно
только в редких случаях. Данный вывод вытекает из существования
обязательных условий установленных законодателем к применению ст. 75 и 76
УК РФ. Одним из таких условий является – совершение преступления
небольшой или средней тяжести. В структуре же преступности рынка жилья
доминируют категории тяжких и особо тяжких преступлений.
В данной связи стимулирование добровольного возмещения
имущественного и иного вреда, причиняемого рассматриваемыми
преступлениями, возлагается на ст. ст. 61 ч.1 п. «к», 62 и 64 УК РФ.
Следует отметить, что назначение наказания по правилам ст. 62 УК РФ
тоже имеет свое условие применения. Это отсутствие обстоятельств,
отягчающих наказание.
Преступная деятельность на рынке жилья в большинстве случаев
характеризуется такими обстоятельствами, отягчающими наказание:
55
Уголовный кодекс РФ от 13.06.1996 №63-ФЗ (ред. от 18.02.2020) // СЗ РФ. – 17.06.1996. –
№25. – Ст. 2954.