32
если продавец внесенные денежные средства возвращать не спешит, а по
практике – в 100% случаев возврат денежных средств происходит через суд, с
продавца подлежат также взысканию проценты за пользование чужими
денежными средствами. Таким образом, законодатель предложил сторонам
самим определять в каждом конкретном случае те условия по основному
договору, которые необходимы (и существенны) для заключения договора
предварительного, или не определять их вовсе, ограничившись только
указанием на предмет основного договора. Указанная практика является
ошибочной, поскольку требования Закона, предъявляемые к гражданско-
правовым сделкам, а также последствия несоблюдения таких требований в
рамках предварительного договора носят императивный характер, то продавец
должен был узнать о неосновательности удержания находящихся у него
денежных средств покупателя в дату прекращения обязательств по
предварительному договору (год с даты заключения предварительного
договора), в связи с чем проценты за пользование чужими денежными
средствами подлежат начислению с указанной даты
1
. При этом необходимо
иметь в виду, что стороны, согласовавшие существенные условия основного
договора, в предварительном договоре в соответствии с действующей
редакцией ст. 429 ГК РФ не вправе требовать включения в основной договор
каких-либо условий, которые могут быть признаны существенными по смыслу
ст. 432 ГК РФ.
Одним из самых значимых недавних правовых событий гражданского
законодательства стало вступление в силу Федерального закона от 8 марта 2015
г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ Российской
Федерации»
2
. В указанном законе законодателем был расширен круг понятий,
касающихся предварительных соглашений. При этом основным и базовым
понятием является предварительный договор. В статье 429 ГК РФ было дано
1
Грицкевич Н.С. Сущность предварительного договора купли-продажи недвижимости, а так
же некоторые проблемы обеспечения обязательства задатком // APRIORI. Cерия:
Гуманитарные науки. 2016. № 3. С. 30.
2
// Рос. газ. – 2015. – 13 март.
33
определение предварительного договора, согласно которому таким договором
признается соглашение, в силу которого стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором. Правовая природа предварительного договора такова, что он
является самостоятельным договором, который закрепляет права и
неимущественное обязанности сторон по поводу заключения в будущем
основного договора, не сопутствующим основному договору
1
.
По нашему мнению, с подобным утверждением сложно согласиться, так
как предложенные модели формально не охватываются статьей 429 ГК РФ. К
признакам характеризующим договор как предварительный возможно отнести
следующие: 1) договор устанавливает неимущественное обязательство о
заключении основного договора в будущем; 2) договор закрепляет
существенные условия основного договора; 3) совершается в установленной
для основного договора форме, а если таковой не установлено – в письменной
форме; 4) предусматривает в качестве общего правила возможность
принуждения к заключению договора. В частности, бронирование билетов на
транспорте может осуществляться в устной форме, и расторгается указанное
соглашение тоже в устной форме. Бронирование билетов в письменном виде на
практике практически не применяется, следовательно, его нельзя признать
предварительным договором вследствие несоответствия обязательного
признака.
Договор поручительства также нельзя признать предварительным
договором по той причине, что такой договор не закрепляет существенных
условий для основного договора – стороны вправе не указывать условия
обязательства, за которое поручается лицо, однако должны указать иные
условия, необходимые для указанного соглашения. Кроме названных
признаков, предварительный договор также может содержать положение об
1
Петухова А.В. Соотношение предварительного договора и договора о намерении // Вестник
Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского, 2016. № 3. С. 153-156.
34
ответственности в случае нарушения такого условия, как понуждение
заключить основной договор на основании предварительного договора –
обязанность возместить убытки и поручительства выплатить сумму пени за
просрочку заключения основного договора. При этом важную роль играет вина
ответственной стороны. Вина покупателя чаще всего выражается в отказе или
уклонении от совершения и оформления сделки, а также в отказе от других
согласованных сторонами условий по договору. Тогда как виновное поведение
продавца проявляется в отказе или уклонении от совершения и оформления
сделки. Также предварительный договор может являться поводом в отказе от
превратного толкования смысла основного договора, поскольку он является
изначальным выражением воли сторон. Поэтому обстоятельства заключения
основного договора при возникновении спора, вызванного неясностью или
неточностью условий, предварительный договор может служить источником к
выявлению их действительного содержания. Это положение вытекает из
смысла абзаца 2 статьи 431 ГК РФ, в силу которого если правила,
содержащиеся в части первой статьи, не позволяют определить содержание
договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом
цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие
обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку,
практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи,
последующее поведение сторон. По этой причине можно утверждать о
большом значении предварительного договора в формировании договорных
отношений контрагентов. Как правило, если стороны руководствуются
принципами доброй совести и деловой этики, то каждая из них уже в процессе
преддоговорных контактов руководствуется интересом в налаживании более
длительных хозяйственных связей. А вероятность этого во многом зависит от
заключения предварительного договора
1
. При этом в соответствии с
внесенными изменениями в ГК РФ, которые начали действовать с 1 июня 2015
1
Подузова Е.Б. Предварительный договор как основание возникновения организационного
правоотношения // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). - М.: ИЦ Ун-та им.
О.Е. Кутафина (МГЮА), 2015. № 10. С. 133-141.
35
года, предварительный задаток, сумма которого указывается в
предварительном договоре стал считаться абсолютно законным (ст. 380 ГК РФ,
п.4 Федерального закона № 42-Ф3). С содержательной стороны основное
нововведение заключается в том, что исполнение по такому договору может
зависеть от обстоятельств, зависящих от воли одной из сторон. Также было
закреплено в ГК РФ конструкция рамочных договоров. Использование данных
договоров позволят сторонам согласовывать общие условия их
взаимоотношений, которые будут детализироваться в дальнейшем путем
заключения отдельных соглашений или подачи заявок одной из сторон.
Еще один новый договор – договор с исполнением по требованию
(абонентский договор). Он же договор, предусматривающий внесение одной из
сторон (абонентом) определенных, в том числе периодических, платежей или
иного предоставления за право требовать от другой стороны (исполнителя)
предоставления предусмотренного договором исполнения в затребованном
количестве (объеме) либо на иных условиях, определяемых абонентом.
При этом в отличие от рамочного договора абонент обязан вносить
платежи или предоставлять иное исполнение по абонентскому договору
независимо от того, было ли затребовано им соответствующее исполнение от
исполнителя, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким
образом, по общему правилу потребители услуг, предоставляемых на
основании договоров об абонентском обслуживании, больше не смогут
требовать назад внесенную оплату, ссылаясь на то, что в течение срока
действия договора они не воспользовались своим правом на получение услуг.
Таким образом, порядок согласования условий договора, установленный
ст. 445 ГК РФ, не должен применяться к случаям заключения основного
договора во исполнение предварительного. На случаи заключения
предварительного договора распространяется установленное п. 4 ст. 445 ГК РФ
право одной из его сторон обратиться в суд с иском о понуждении другой
стороны заключить договор в тех случаях, когда последняя уклоняется от его
заключения. Возможность понуждения уклоняющейся стороны
36
предварительного договора к заключению основного способствует в настоящее
время распространению предварительного договора в тех случаях, когда
стороны еще на стадии переговоров о заключении договора в будущем
стремятся создать для себя определенные гарантии.
Теперь, в случае их нарушения, с компании – участницы переговоров
могут быть взысканы расходы с другой стороны на ведение переговоров или
предусмотренная таким соглашением неустойка. В соглашении о ведении
переговоров может быть установлена обязанность по обеспечению
конфиденциальности, передаваемой в ходе переговоров, и определен порядок
распределения расходов на их ведение. Кроме того, по общему правилу оба
договора являются возмездными. С содержательной стороны основное
нововведение заключается в том, что исполнение по такому договору может
зависеть от обстоятельств, зависящих от воли одной из сторон. Отсюда
вытекает из предварительного договора право одной из сторон требовать
заключения основного договора не может быть предметом уступки, так как
неразрывно связано с встречной обязанностью заключить тот же основной
договор по требованию другой стороны. Возможна лишь замена стороны
предварительного договора в целом с переходом к третьему лицу и прав и
обязанностей по предварительному договору. Такая замена стороны договора
возможна лишь с согласия контрагента.
Таким образом, несмотря на то, что предварительный договор не
порождает перехода прав на имущество, он, как и любые другие двусторонние
и многосторонние гражданско-правовые сделки, влечет возникновение у сторон
юридических прав и обязанностей.
37
Глава 2. Анализ основных требований предъявляемых к
предварительным договорам и практики его применения в суде
2.1. Основные требования, предъявляемые к предварительным договорам
в гражданском праве
Основы гражданского законодательства 1991 г. и вслед за ними ГК РФ
(ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ) определили порядок заключения, обязательные
требования к форме и содержанию предварительного договора, а также
последствия его нарушения, включая возможность заявления требования о
понуждении заключить договор. Предварительный договор должен содержать
условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные
условия основного договора.
Требования к предварительному договору:
1. Форма двух документов должна быть единой, а если она не оговорена
сторонами, то непременно письменной. В случае несоблюдения
приведенного требования, заинтересованное лицо вправе поставить
вопрос о ничтожности заключенной сделки.
2. В таком соглашении необходимо отразить все существенные условия,
достаточные для того, чтобы установить индивидуальные особенности
вещи, предназначенной для передачи покупателю. В эти пункты нужно
включить технические характеристики предмета сделки, его точное место
расположения (например, указание конкретного земельного участка,
нахождение объекта в составе какого-либо имущественного комплекса).
3. В договоре о намерениях должен быть указан срок совершения основной
сделки. В случае отсутствия таковых данных, исполнение обязательства
возможно лишь в течение года. При этом исчисление срока нужно
производить с того момента, когда было заключено предварительное
соглашение. В текст документа необходимо включить не только
информацию о предмете договора, но и те существенные условия,
38
которые участники сделки намерены достичь совершаемым
предварительным соглашением.
4. Производить государственную регистрацию предварительного договора
не нужно несмотря на то, что такой тип договора зачастую направлен на
отчуждение имущества (так как регистрация строго необходима
исключительно при оформлении перехода права собственности на другое
лицо).
5. Прекратить обязательства, установленные предварительным договором,
возможно в правовой ситуации, когда участниками сделки в оговоренный
срок не совершено никаких действий по исполнению предварительного
договора. При этом предложение стороне о заключении основного
договора от заинтересованных сторон предварительного договора не
поступало.
6. Стороны, являющиеся участниками предварительного договора вправе в
течение полугода выдвинуть требования о понуждении стороны-
контрагента по предварительному договору к исполнению взятых на себя
обязательств. Такие действия допустимы в случае уклонения стороны
предварительного договора от заключения основного договора,
совершения сделки или ее юридического оформления.
В связи с этим главная задача предварительного договора, который по
сути является кодификацией соглашения, заключена в желании участвующих
сторон совершить в будущем намеченную сделку являющуюся объектом
основного договора. Обеспечение совершения оговоренных действий возможно
с помощью такого правового инструмента, как авансовый платеж (задаток).
Целевым предназначением передаваемого авансового платежа признается
стремление заинтересованных сторон подтвердить действительность и
добровольность намерений и предварить выплату стоимости, которую стороны
собираются экстраполировать в основной договор. Этому пункту
предварительного договора необходимо уделить особенное внимание в целях
исключения возможных для сторон материальные потери.
39
При этом, необходимым условием заключения предварительного
договора также возможно назвать «направление оферты» (предложения одной
из сторон другой стороне в перспективе заключить основной договор). Если
оферта формально не была направлена, то обязательства сторон
предварительного договора в определенных случаях могут быть признаны
ничтожными и прекращены.
Кроме того, участникам предварительного договора следует определить
ряд обязательных условий. К таковым ГК РФ относит:
предмет договора;
условия основного договора;
срок заключения основного договора.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Например, в силу ст. 554 ГК РФ в предварительном договоре по которому
стороны берут на себя обязанность заключения в определенной перспективе
договора купли-продажи недвижимости, должны быть указаны данные,
позволяющие определенно обозначить недвижимое имущество, которое
планируется объявить объектом основного договора (заключение которого
само в свою очередь является объектом предварительного договора)
подлежащее передаче покупателю по основному договору, в том числе данные,
определяющие расположение объекта недвижимости. При отсутствии четких
данных об имуществе, работе или услуге, которые планируются как объект
основного договора, предварительный договор может считаться не
согласованным сторонами, и следовательно, не считается заключенным.
Поскольку предварительный договор купли-продажи должен содержать
существенные условия основного договора, он также должен соответствовать
требованиям ст. 554 ГК РФ. Если предварительный договор будет содержать
неполные или недостоверные сведения, при разбирательствах суд, наиболее
вероятно вынесет решение об отказе в удовлетворении требований об
обязывании заключения основного договора одной из сторон предварительного
40
договора. В частности, предварительные договора об отчуждении
недвижимости должны содержать обязательные сведения, к которым возможно
отнести: точный адрес объекта недвижимости, размер площади, этаж, на
котором он расположен, кадастровый номер земельного участка, данные о
собственнике, документы обуславливающие права распоряжаться
собственностью на объект недвижимости, документы подтверждающие
отсутствие обременений и прочие сведения
1
. Если основной договор
предусматривается возмездным, то в нем должна быть обозначена стоимость в
абсолютных или относительных значениях (к примеру, в условных единицах).
В определении ВС РФ
2
указал, что условие возможно считать
согласованным, если стороны одинаково представляют предмет договора и
могут этот предмет идентифицировать
3
. Таким образом, в предварительном
договоре должно содержаться условие, позволяющее установить предмет
основного договора. Иные существенные условия планируемые сторонами
предметом основного договора могут быть или указаны в предварительном
договоре, или оставлены для последующего согласования с обозначением
характерных черт этих условий. В последнем случае стороны предварительного
договора при возникновении преддоговорного спора имеют право обращаться в
суд с требованием определить условие, по которому стороны не смогли прийти
к согласию без вмешательства третьей стороны (суда). Частности, уже по
заключении предварительного договора могли измениться те или иные
характеристики объекта (в том числе, по вине обстоятельств, могущих
считаться форс-мажорными). Также из практики известны случаи, когда
собственник выносит как объект основного договора отличное от
обозначенного в предварительном договоре. ВС РФ указал, что действие
1
Мурашко М.С. Предварительные договоры в судебной практике // Российская юстиция.
2007. № 11. С. 12-15.
2
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 г. № 4-КГ15-21 // // Доступ из справ. -
правовой системы «КонсультантПлюс». Источник: URL:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=432461#0
3
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.05.2010 г. № 4-В10-5 //
Доступ из справ. - правовой системы «Гарант». Источник: URL:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/54976833/
41
предварительного договора прекращается, если контрагент выступил против
изменений и обратился в суд. Если контрагент соглашается с измененными
условиями, то предварительный договор продолжает действовать с учетом
внесенных в предмет изменений
1
.
Один из вопросов судебной практики о предварительном договоре –
возможно ли считать действительным предварительный договор с
отлагательным условием. Часть судов не считает нарушением, если условие о
сроке в предварительном договоре оформили таким образом
2
. При этом ВС РФ
критично относится к отлагательным условиям в предварительных договорах.
В определении ВС РФ
3
подчеркнул, что если стороны в рамках
предварительного договора сослались на совершение тех или иных действий по
окончании года со дня подписания, это не свидетельствует, что они
согласовали условие о сроке. С точки зрения ВС РФ, требования к
предварительному договору противоречат подобным конструкциям. Например,
если в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества есть
сведения о сроке ввода дома в эксплуатацию, то этот срок не будет условием о
сроке заключения основного договора.
С июня 2015 года к перечню требований к предварительному договору
добавилось также требование о согласовании вопросов, по которым стороны
должны прийти к единому мнению. Ранее законодательно устанавливалась
обязанность четко оговаривать все существенные условия предполагаемой по
предварительному договору основной сделки. По большому счету, это в
некоторой степени лишало предварительный договор значимой смысловой
нагрузки. С учетом изменений участники получили возможность отложить
1
Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 г. № 9-КГ14-8 // Доступ из справ. -
правовой системы «КонсультантПлюс». Источник: URL:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=415877#0
2
Постановление ФАС Московского округа от 29.04.2013 г. № А40-91530/12-120-889 //
Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс». Источник: URL:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=AMS;n=181587#0
3
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 г. № 5-КГ14-176 // Доступ из справ. -
правовой системы «КонсультантПлюс». Источник: URL:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=423107#0