54
заключения предварительного договора как сделки, связанной с возможным
отчуждением имущества.
Стоимость имущества по данным бухгалтерского учета относительно
балансовой стоимости активов общества составляет более 25%.
Исходя из требований статьи 79 Федерального закона «Об акционерных
обществах», суд постановил, что такая сделка, будучи крупной, подлежит
одобрению советом директоров или общим собранием общества.
В то же время, в решении суда указано, что доказательств одобрения
сделки в материалы дела не представлено. Есть и другие примеры такого
подхода в судебной практике.
1
Сделанные выводы об обратном можно встретить в постановлении
Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 ноября 2016 г.
по делу № А44-214/2016-12, рассмотревшего кассационную жалобу открытого
акционерного общества «Интурист-Новгород» на постановление
апелляционной инстанции Арбитражного суда Новгородской области по иску
общества к закрытому акционерному обществу «Деловой партнер».
2
Судом кассационной инстанции установлено, что сторонами 4 октября
2015 года заключены два договора купли-продажи, по которым истец продал
ответчику здание гостиницы площадью 4300,8 кв.м и здание котельной
площадью 178,8 кв.м с находящимся в нем оборудованием за 5000000 руб. и
5608633,66 руб. соответственно.
Указанные договоры исполнены, право собственности на объекты
недвижимости зарегистрировано в Федеральной регистрационной службе.
Стороны также заключили 16 декабря 2015 года два предварительных
договора, в соответствии с условиями которых ответчик обязуется в течение
года заключить окончательные договоры, предусматривающие продажу истцу
1
Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2014 г. № Ф09-2878/2014-ГК;
Постановление ФАС Уральского округа от 18.08.2014 г. №09-2611/14-ГК // Доступ из
справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
2
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 ноября
2016 г. по делу № А44-214/2016-12 // Доступ из справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс».
55
здания гостиницы за 5000000 руб., здания котельной за 1300000 руб.,
оборудования котельной за 4308633 руб.
Впоследствии соглашениями от 26 декабря 2015 г. предварительные
договоры были расторгнуты, а полученные по ним суммы авансовых платежей
перечислены ответчиком по поручению истца третьим лицам.
Полагая, что договоры купли-продажи и предварительные договоры,
являющиеся взаимосвязанными сделками, и предусматривающие отчуждение
имущества общества в размере более 25% балансовой стоимости его активов,
подлежат в силу статей 168 и 174 ГК РФ признанию недействительными, как в
нарушение пункта 1 статьи 79 ГК РФ, пункт 1 статьи 71 Федерального закона
«Об акционерных обществах» и Положения о генеральном директоре общества
заключаются без предварительного согласования с наблюдательным советом
общества сверх полномочий генерального директора и не в интересах
общества, ОАО «Интурист-Новгород» обратилось в арбитражный суд с
настоящим иском.
По данным ВАС Северо-Западного округа, все пять оспариваемых
договоров не взаимосвязаны, а предварительные договоры, как сделки,
направленные на заключение будущих договоров на приобретение имущества,
по своей природе не могут быть отнесены к крупным сделкам.
Отказывая в удовлетворении жалобы, суд признал вывод суда
апелляционной инстанции Арбитражного суда Новгородской области, что
предварительные договоры не подлежат оценке с точки зрения их размеров,
поскольку они не направлены на отчуждение или приобретение имущества как
основы решения.
Анализируя предпосылки действительности основного и
предварительного договора, П. А. Меньшенин отмечает, что формальные
требования к предварительному договору являются более гибкими, чем к
основному договору, что позволяет использовать первый для создания
правоотношений между сторонами, когда отсутствует правовая возможность
заключения последнего, и в обоснование своих доводов демонстрирует
56
различия в оформлении предварительного договора с основным договором, что
отвечает характеристикам крупной сделки.
1
По мнению автора, предварительный договор не является сделкой,
направленной на отчуждение имущества, поэтому его вывод не требует
соблюдения правила об одобрении крупных сделок. Указывая на единственное
специальное основание недействительности предварительного договора –
несоблюдение правил о форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ), П.А. Меньшенин приходит
к выводу, что заключение предварительного договора об имуществе, которым
сторона не может распоряжаться из-за отсутствия необходимых полномочий,
не влечет его недействительности на основании несоблюдения требований к
крупным сделкам.
Однако с точки зрения системной оценки содержания рассматриваемых
правовых требований гражданского законодательства Российской Федерации, а
также позиций указанных судов. Суждения П. А. Меньшенина вызывают
возражения и правильной точкой зрения остается необходимость применения
правил об одобрении и одобрении сделок при регулировании отношений,
возникающих из предварительных договоров. В поддержку этого решения
можно привести следующий аргумент.
В соответствии с предварительным договором стороны обязуются в
будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основного договора) на условиях предварительного договора.
Надлежащее исполнение последних двух сторон приводит к юридическому
результату в виде сделки (большой или в исполнении которой есть интерес),
которая также требует исполнения, предусмотренного для каждой из сторон,
как отчуждающей, так и покупательской, всеми известными средствами
защиты гражданских прав.
Противоположный вывод позволил бы сторонам путем заключения
предварительного договора обойти формальности, установленные законом для
1
Меньшенин П. А. Предварительный договор в российском гражданском праве праве:
автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / П. А. Меньшенин. – М., 2011. – С. 20-21.
57
основного договора. Как отметил А. А. Симолин, такой обход возможен, когда
неисполнение принятого по предварительному договору обязательства влечет
принуждение к заключению основного договора.
1
Порядок изменения предварительного договора регулируется общими
правилами о порядке изменения и прекращения любого гражданско-правового
договора (глава 29 ГК РФ).
Как правило, изменение предварительного договора возможно по
соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим договором. По просьбе
одной стороны, временный договор может быть изменен по решению суда
только в случае существенного нарушения другой стороной договора. Одна из
сторон, которая нанесла такой ущерб другой стороне, признала существенное
нарушение договора, что она в значительной степени потеряла то, на что она
могла рассчитывать при заключении договора. Поскольку предварительный
договор непосредственно создает только обязательство сторон по подписанию
основного договора в течение определенного периода времени, существенное
нарушение такого договора может рассматриваться как невыполнение этого
обязательства.
Кроме того, основанием для изменения предварительного договора может
быть существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили
при заключении договора.
В соответствии со статьей 451 ГК РФ, изменение обстоятельств
признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы
стороны могли это разумно предвидеть, договор бы не был заключен вообще
или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Наглядной иллюстрацией возникновения этих обстоятельств может
служить пример предварительного договора аренды земельного участка.
Заключая такое соглашение, стороны могут договориться о том, что
договор аренды должен быть заключен в течение десяти дней с момента
1
Симолин А. А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические
проблемы гражданского права. – М.: Статут, 2015. – С. 182.
58
государственной регистрации права собственности будущего арендодателя
земельного участка. На момент подписания предварительного договора
лизингодатель представил лизингодателю ряд юридических документов,
необходимых и готовых к подаче в Росреестр. В связи с этим арендатор
рассчитывал, что договор аренды земельного участка будет заключен не
позднее согласованного с арендодателем периода со дня истечения срока
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Однако в регистрации права собственности арендодателю было отказано,
поскольку территориальный орган Росреестра установил отсутствие права
распоряжения земельным участком у администрации муниципального
образования на момент его выделения арендодателю.
Поскольку в этой ситуации имущество может быть признано
арендодателем только по решению суда, что может занять достаточно много
времени, арендатор может потерять интерес к заключению договора аренды,
если будущий арендодатель не должен установить определенный срок в
предварительном договоре, по истечении которого основной договор должен
быть заключен.
Возможно, что помещение, являющееся предметом предварительного
договора аренды здания, временно находится в состоянии, непригодном для
цели, указанной в тексте договора.
В этом случае арендатор также имеет право потребовать изменения в
предварительном контракте, чтобы определить сроки размещения в состоянии,
подходящем для обычного использования помещений.
Требования статьи 310 ГК РФ выражают дифференцированный подход к
согласованию возможности одностороннего расторжения или изменения
договора. Его нормативные указания допускают включение условия о
возможности одностороннего отказа от исполнения обязательства или
одностороннего изменения обязательства только в договор, регулирующий
правоотношения, связанные с осуществлением сторонами
предпринимательской деятельности. Такое специальное решение является
59
исключением из общего правила о недопустимости одностороннего отказа от
исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий.
Любые изменения и дополнения к предварительному договору считаются
действительными, если они сделаны в той же форме, что и предварительный
договор, и подписаны обеими сторонами.
По инициативе одной из сторон предварительный договор может быть
расторгнут досрочно, даже в случае существенного нарушения его условий
другой стороной или в связи с существенным изменением обстоятельств.
На практике редко бывают случаи досрочного расторжения
предварительного договора, так как основным видом нарушения взятых на себя
обязательств является уклонение одной из сторон от заключения основного
договора по истечении срока предварительного договора.
Подводя итоги изучения содержания предварительного договора, а также
этапов его заключения и изменения, следует еще раз остановиться на тех
особенностях, которые дополняют гражданско-правовую характеристику
договора.
1. Для предварительного договора характерны два вида условий:
существенные условия, определенные основным договором, и условия,
определенные сторонами в предварительном договоре, непосредственно
устанавливающие порядок заключения основного договора.
2. Несмотря на наличие правила определения условия о цене,
выраженного диспозитивной нормой, существующей для тех случаев, когда
стороны договора не определили его договором (статья 424 ГК РФ), что по
просьбе одной из сторон предварительного договора цена, по которой должен
быть исполнен основной договор, может быть согласована ими на стадии его
заключения.
В связи с этим представляется вполне правомерным и обоснованным
указание в предварительном договоре права продавца требовать увеличения
выкупной цены и соответствующего права покупателя отказаться от
заключения договора купли-продажи с увеличением цены товара. При этом
60
интересы сторон, имеющих право заключить договор, предусматривающий
исполнение по заранее установленной цене, должны быть обеспечены
определенными правовыми гарантиями.
Чтобы облегчить их создание может дополнить пункт 3 статьи 429 ГК РФ
следующим правилом: «Если в соответствии с условиями предварительного
договора исполнение основного договора должно быть произведено по заранее
определенной цене, последняя при заключении основного договора не может
быть оспорен в судебном порядке».
3. Правила о заключении предварительного договора по форме,
установленной для основного договора купли-продажи недвижимого
имущества, а также иных договоров, в отношении которых гражданским
законодательством РФ предусмотрена обязательная государственная
регистрация, подлежат буквальному толкованию, исключающему
необходимость применения на стадии заключения предварительного договора
норм, устанавливающих обязательное требование о государственной
регистрации сделки с недвижимым имуществом, подлежащей совершению.
Порядке, установленном законодательством РФ и для регистрации сделок с
недвижимостью в целом и договора купли-продажи недвижимого имущества, в
частности, не является элементом письменной формы договора, а также способ
придания ему такой формы.
4. В соответствии с предварительным договором стороны обязуются
заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором. Надлежащее исполнение последней обеими
сторонами приведет к достижению правового результата в виде сделки
(крупной или в совершении которой имеется заинтересованность), также
требующей исполнения, предусмотренного для каждой из сторон, как
отчуждателя, так и приобретателя, всеми известными средствами защиты
гражданских прав.
61
Таким образом, правила об одобрении и одобрении сделок юридических
лиц в случаях, установленных законодательством РФ, в случае несоблюдения
требований настоящих Правил стороны предварительного договора или иное
заинтересованное лицо вправе требовать в суде признания предварительного
договора недействительным или не заключенным.
1.3 Выводы по главе
Подводя итоги изучения понятия и содержания предварительного
договора, а также этапов его заключения и изменения, следует еще раз
остановиться на тех особенностях, которые дополняют гражданско-правовую
характеристику договора:
1. Отметим независимость отношений, опосредованных предварительным
соглашением. При очевидной тесной взаимосвязи отношения, возникающие из
предварительного договора, отличаются от отношений, порождаемых
основным договором, по основаниям их возникновения, целям, предмету и
содержанию, а также гражданско-правовым санкциям, применяемым в рамках
каждого из этих правоотношений.
2. Вынести решение о том, что выражением определенной специфики
правовой природы предварительного договора и его отличия от других
специальных (типовых) договорных структур (публичный договор (статья 426
ГК РФ), договор присоединения (статья 428 ГК РФ) и договор в пользу
третьего лица (статья 430 ГК РФ) является его непосредственное применение
при регулировании имущественных отношений, определение их содержания
путем указания в тексте заключенного договора предмета и иных
существенных условий будущего договора.
3. Теоретически обосновать и предложить дать протокол о результатах
аукциона по продаже права на заключение гражданско-правового договора (ст.
448 ГК РФ), содержащий условия договора и порождает гражданские права и
обязанности, предусмотренные надлежащих средств правовой защиты, в силу
62
предварительного договора, внесение необходимых изменений в гражданское
законодательство Российской Федерации.
4. Для предварительного договора характерны два вида условий:
существенные условия, определенные основным договором, и условия,
определенные сторонами в предварительном договоре, непосредственно
устанавливающие порядок заключения основного договора.
5. Несмотря на наличие правила определения условия о цене,
выраженного диспозитивной нормой, существующей для тех случаев, когда
стороны договора не определили его договором (статья 424 ГК РФ), что по
просьбе одной из сторон предварительного договора цена, по которой должен
быть исполнен основной договор, может быть согласована ими на стадии его
заключения.
В связи с этим представляется вполне правомерным и обоснованным
указание в предварительном договоре права продавца требовать увеличения
выкупной цены и соответствующего права покупателя отказаться от
заключения договора купли-продажи с увеличением цены товара. При этом
интересы сторон, имеющих право заключить договор, предусматривающий
исполнение по заранее установленной цене, должны быть обеспечены
определенными правовыми гарантиями.
Чтобы облегчить их создание может дополнить пункт 3 статьи 429 ГК РФ
следующим правилом: «Если в соответствии с условиями предварительного
договора исполнение основного договора должно быть произведено по заранее
определенной цене, последняя при заключении основного договора не может
быть оспорен в судебном порядке».
6. Правила о заключении предварительного договора по форме,
установленной для основного договора купли-продажи недвижимого
имущества, а также иных договоров, в отношении которых гражданским
законодательством РФ предусмотрена обязательная государственная
регистрация, подлежат буквальному толкованию, исключающему
необходимость применения на стадии заключения предварительного договора
63
норм, устанавливающих обязательное требование о государственной
регистрации сделки с недвижимым имуществом, подлежащей совершению.
Порядке, установленном законодательством РФ и для регистрации сделок с
недвижимостью в целом и договора купли-продажи недвижимого имущества, в
частности, не является элементом письменной формы договора, а также способ
придания ему такой формы.
7. В соответствии с предварительным договором стороны обязуются
заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором. Надлежащее исполнение последней обеими
сторонами приведет к достижению правового результата в виде сделки
(крупной или в совершении которой имеется заинтересованность), также
требующей исполнения, предусмотренного для каждой из сторон, как
отчуждателя, так и приобретателя, всеми известными средствами защиты
гражданских прав.
Таким образом, правила об одобрении и одобрении сделок юридических
лиц в случаях, установленных законодательством РФ, в случае несоблюдения
требований настоящих Правил стороны предварительного договора или иное
заинтересованное лицо вправе требовать в суде признания предварительного
договора недействительным или не заключенным.