46
помещений, и на этом основании признает предварительный договор
незаключенным.
Следовательно, в этом случае покупатель (да и продавец тоже) вообще
не сможет потребовать заключения основного договора, поскольку такие
требования могут исходить только из предварительного договора, которой
заключен и стал обязательным для его исполнения сторонами. А если
стороны представят основной договор на регистрацию в неизменном виде, то
в ней будет отказано по той же причине: несоблюдение требований закона о
включении в договор упомянутого списка лиц.
К существенным закон относит не только условия им установленные,
но и все те, на которых наcтаивает одна из сторон договора.
Нужно помнить, что предметом основного договора являются
обязательства по передаче имущества, выполнение работы или оказание
услуги. Если, например, продавец отказывается передать вещь покупателю
по основному договору, последний вправе истребовать эту вещь через суд.
Предварительный договор прекращает действие:
в случае заключения сторонами основного договора;
если срок действия предварительного договора истек, а ни одна
из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.
В судебной практике о расторжении предварительного договора купли-
продажи отмечается следующее:
при расторжении предварительного договора купли-продажи и
привлечении к ответственности за незаключение основного соглашения
принципиальным является то, как сформулированы положения об
ответственности: наступает она за незаключение основного соглашения или
за несовершение предварительных действий, необходимых для
последующего заключения основного соглашения
1
;
1
Определение ВС РФ от 21.05.2018 № 309-ЭС18-6179 по делу № А50-2473/2017 // СПС
КонсультантПлюс
47
расторжение предварительного договора влечет прекращение
существования оснований для удержания денежных средств, внесенных для
обеспечения исполнения обязательств
1
;
расторжение предварительного договора в связи с уклонением
лиц от заключения основного соглашения производится, если не
представлены доказательства, свидетельствующие о намерениях исполнять
предварительный договор
2
.
Итак, предварительный договор служит для организации заключения в
будущем основного договора. Предварительный договор содержит условия о
предмете основного договора и иные условия, которые стороны посчитали
должным согласовать. Предварительный договор обязательно оформляется
письменно. Предварительный договор призван выступать фундаментом для
будущего договора, поскольку все согласованные в предварительном
договоре условия, переходят в основной договор в неизменном виде.
1
Определение ВС РФ от 14.08.2017 № 305-ЭС17-10449 по делу № А40-113132/2016 // СПС
КонсультантПлюс
2
Постановление АС МО от 28.04.2018 № Ф05-4295/2018 по делу № А40-113011/2017 // СПС
КонсультантПлюс
48
ГЛАВА 3 ПОСЛЕДСТВИЯ НЕИСПОЛНЕНИЯ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА: ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ
И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
3.1 Требование о понуждении заключить основной договор
Предварительный договор имеет организационную функцию и создает
такие юридические предпосылки для обязательного заключения основного
договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота.
Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях,
когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от
заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4
ст. 445 ГК РФ. Согласно этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с
требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно
уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне
причиненные убытки.
Необходимо подчеркнуть, что на законность норм п. 4. ст. 445 ГК РФ и
п. 5 ст. 429 ГК РФ указывает позиция Конституционного Суда Российской
Федерации. Согласно которой данные меры направлены на защиту стороны
по предварительному договору в условиях государственного регулирования
рыночный отношений, следовательно, данные нормы не могут расцениваться
как нарушающие конституционные права и свободы
1
.
Так, при уклонении стороны от заключения основного договора
законом предусмотрена мера процессуального характера - понуждение к
заключению основного договора.
1
Об отказе в принятии рассмотрению жалобы гражданки Фесенко Светланы Георгиевны на
нарушение ее конституционных прав пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса
Российской Федерации: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2008 г.
№ 278-О-О //КонсультантПлюс
49
Интересно рассмотреть дело № 2-22/2018
1
от 28 февраля 2018 г.
Кизильского районного суда Челябинской области. Из материалов дела
следует, что истец Емельяненко М.М. и ответчик Севостьянова О.В., в лице
ее уполномоченного представителя Концова П.Б., действующего по
нотариальной доверенности, заключили предварительный договор, в рамках
которого стороны договорились о заключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ
основного договора купли-продажи квартиры. Истец передал 20 000 р. в
качестве задатка представителю ответчика Концову П.Б. Однако, как стало
известно, что сразу же на следующий день после получения задатка
Севостьянова О.В. отменяет доверенность путем обращения к нотариусу,
который по ее просьбе удостоверяет соответствующее распоряжение об
отмене доверенности. Регистрация по сделке с Емельяненко была
приостановлена в Росреестра, так как доверенность, на основании которой он
совершил с ним указанную сделку, являлась недействительной в связи с ее
отменой.
Суду пришел к выводу о том, что поскольку Концов П.Б., при
заключении предварительного договора действовал от имени Севостьяновой
О.В., следовательно, Севостьянова О.В. приняла на себя обязательства по
заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в
предварительном договоре условиях, и у нее возникла обязанность
исполнить его надлежащим образом в соответствии с согласованными
условиями, то есть в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, заключить с
Емельяненко договор купли-продажи квартиры. Таким образом, заключив
предварительный договор купли-продажи спорного имущества Севостьянова
О.В. тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на
себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть
исполнено в соответствии с положениями ст.309 ГК РФ.
1
Решение от 27 февраля 2018 г. по делу № 2-22/2018 Кизильского районного суда (Челябинская
область) http://sudact.ru/regular/doc/OQHxsODiTQom/
50
Таким образом, суд справедливо пришел к выводу о том, что
требования истца о понуждении Севостьянову О.В. заключить с истцом
договор купли-продажи обоснованные и удовлетворил их.
В соответствии с п.5 ст. 429 ГК РФ, требование о понуждении к
заключению основного договора может быть заявлено в течение шести
месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
При этом суду необходимо представить доказательства уклонения стороны
от заключения основного договора в силу ст. 56 ГПК РФ и ст. 65 АПК РФ.
Для того, чтобы иметь такие доказательства, необходимо предварительно
направить другой стороне письменное требование о заключении основного
договора. Требование необходимо направлять способом, который позволит
доказать направление требования контрагенту (например, на электронную
почту, заказным письмом с уведомлением и описью вложения). Основной
договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в
законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Рассмотрим решение Всеволожского городского суда от 27 февраля
2018 г. по делу № 2-4037/2017~М-1853/2017
1
. По материалам дела истец
ФИО1, что на основании соглашения о замене стороны в предварительном
договоре купли-продажи объектов недвижимости стала стороной –
покупателем по указанному договору, заключенному с ООО «ИСК
«Константа». Согласно предварительному договору, дополнительным
соглашениям к нему, стороны обязались заключить в будущем основной
договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка и части
дома. Истец ссылается на исполнение предварительного договора, а именно
оплату в полном размере денежных средств – 1 200 000 рублей. Основной
договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 30.09.2016г.,
1
Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области № 2-4061/2018 от 27 февраля
2018 г. по делу № 2-4037/2017~М-1853/2017 // http://sudact.ru/regular/doc/u2U82osX7o6t/
51
однако ответчик уклонился от подписания основного договора купли-
продажи.
Суд удовлетворил исковые требования и решил признать за ФИО1
право собственности на указанный земельный участок и дом. Решение было
мотивировано следующим.
В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи
недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец
обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в
письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами (пункт 2 статьи 434). Исполнение договора оплачивается по цене,
установленной соглашением сторон (п.1 ст.424 ГК РФ).
Так, при заключении предварительного договора стороны согласовали
существенные характеристики объектов недвижимого имущества,
согласованная цена договора была оплачена истцом в полном объеме, что
подтверждается платежными поручениями.
Спорный земельный участок стоит на кадастровом учете, имеет
площадь 213 кв.м., кадастровый №, на данный участок зарегистрировано
право собственности ООО «Инвестиционно Строительная компания
«Константа». Право собственности на жилой дом не зарегистрировано в
установленном порядке. Жилой дом и земельный участок в настоящее время
принят истцом в одностороннем порядке, она несет затраты по его
содержанию.
Таким образом, суд верно указал, что предварительный договор
следует признать договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с
условием предварительной оплаты.
Следует учитывать, что в случае переквалификации предварительного
договора в договор купли-продажи будущей вещи правовые последствия
будут выражены в таких обстоятельствах:
52
1. Не подлежит применению п. 6 ст. 429 ГК РФ об окончании срока
предварительного договора (постановление ФАС СКО от 24.10.2013 №
Ф08-6459/13
1
).
2. Способом защиты права является иск об обязании передать объект и
осуществить регистрацию перехода права собственности (см.
постановление № 19АП-7465/14
2
) при наличии необходимых условий:
объект существует;
у продавца есть право собственности на него.
3. Право собственности покупателя не возникает автоматически, поэтому
виндикационный иск — ненадлежащий способ защиты в случае, если
имущество выбыло из собственности продавца (постановление ФАС
ПО от 02.10.2013 № Ф06-8226/13
3
).
При отсутствии объекта может быть предъявлен иск о возврате
уплаченных денег, уплате процентов (пп. 3, 4 ст. 487 ГК РФ) и
возмещении убытков в размере разницы между договорной и
рыночной ценой этого же объекта (п. 5 постановления № 54,
определение ВС РФ от 21.12.2015 № 307-ЭС15-15915
4
).
4. Договор может быть прекращен по основаниям и в порядке,
предусмотренных для договора купли-продажи, в т. ч. по инициативе
продавца (п. 4 ст. 486 ГК РФ).
В практике встречаются случаи переквалификации предварительных
договоров в договоры о долевом участии в строительстве (ст. 4 закона «Об
участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
1
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 октября 2013 г.
N Ф08-6459/13 по делу N А53-33866/2012 // СПС Гарант
2
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2015 г. N 19АП-
7465/14. // СПС Гарант
3
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 2 октября 2013 г. N Ф06-
8226/13 по делу N А65-1010/2013// СПС Гарант
4
Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2015 N 307-ЭС15-15915 по делу N А66-6160/2014. //
СПС Гарант
53
Соответствующая ситуация рассматривается в п. 9 Обзора практики о
долевом строительстве, утвержденного президиумом ВС РФ 04.12.2013
1
.
Необходимыми условиями при этом являются:
наличие в предварительном договоре всех реквизитов,
предусмотренных ст. 4 закона № 214-ФЗ;
соответствие застройщика требованиям ст. 2, 3 закона № 214-ФЗ
(право на земельный участок, разрешение на строительство и др.).
В исковом заявлении, по мнению высшей судебной инстанции, должны
быть указаны следующие требования:
1. Признать предварительный договор договором участия в долевом
строительстве.
2. Обязать застройщика представить документы для
государственной регистрации.
Несмотря на то что в постановлении № 54 прямо указано, что
предметом договора могут быть объекты, которых на момент его заключения
не существует, следует стремиться максимально точно описать объект
сделки.
Так, по одному из дел суд отказал в защите прав, указав, что
предварительный договор невозможно квалифицировать ни в этом качестве,
ни как сделку купли-продажи или долевого участия, поскольку из него
невозможно определить объект недвижимости, подлежащий передаче
(постановление АС ПО от 02.12.2015 № Ф06-3229/15
2
). Но все же в этой
части мотивировки данного постановления имеется явное противоречие с
п. 2 постановления № 54.
Итак, переквалификация предварительного договора в иной договор
возможна в том случае, если он содержит условия, отвечающие конструкции
соответствующего договорного вида. В этом случае правовые последствия и
1
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного
Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) // Бюллетень Верховного Суда РФ, N 3, март, 2014.
2
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.12.2015 № Ф06-3229/15 // СПС
Гарант
54
возможные требования участников договора определяются нормами,
относящимися к установленному судом виду договора.
Очень много спорных вопросов возникает по поводу заключения
предварительного договора аренды.
Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике
отсутствовал единообразный подход к разрешению таких вопросов как:
- можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае,
когда арендатор не является собственником объекта аренды;
- возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до
момента, когда он будет введен в эксплуатацию;
- как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически
передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и
ремонтных работ;
- считаются ли денежные средства, полученные по предварительному
договору аренды, неосновательным обогащением.
Свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал
Президиум ВАС в Постановлении от 15.01.2013 № 9798/12.
Суть дела заключалась в следующем. Организация по
предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575
тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не
вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате
неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для
перечисления указанной суммы не имелось.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из
того, что на момент заключения предварительного договора субаренды
объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое
помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не
существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак
арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной
договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования
55
имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения
предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в
удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции,
поддержанный судом кассационной инстанции
1
, исходил из того, что на
стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не
возникло, потому как организация произвела оплату на основании
предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей
отделки переданные ей помещения.
Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке
надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об
отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного
обогащения и привел следующие аргументы.
В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Соответственно,
предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо
иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или
производить платежи за пользование им.
При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество,
являющееся предметом будущего договора, существовало на момент
заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи
предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также другие существенные условия основного
договора.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами
предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его
1
Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011 // СПС КонсультантПлюс