55
В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ обеспечительным
платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в
будущем. Может быть подобным образом законодатель хотел закрепить
возможность обеспечения обязательств, порождаемые предварительным
договором, обеспечительным платежом.
Законодателю необходимо более точно выразить свою позицию
касательно данного вопроса, поскольку остается открытым вопрос
применительно к какому именно обязательству, которое возникнет в
будущем, возможно применение обеспечительного платежа: обязательству
по заключению основного договора, или, возможно, к какому-то другому
обязательству, которое порождается уже основным договором.
В качестве рекомендации хотелось бы предложить включить в ГК РФ
обеспечительный платеж в качестве поименованного способа обеспечения
исполнения обязательства из предварительного договора. Представляется,
что это будет способствовать упорядочению правоотношений, которые
возникают в связи с его использованием в практической деятельности, а
также будет служить единообразию судебной практики при рассмотрении
различных споров, которые связаны с его применением в гражданском
обороте
1
.
Следующей обеспечительной мерой является задаток.
Задаток – это определенная сторонами сумма, которая выполняет
несколько функций:
Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими
сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или
1
Акинфиева В.В. Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения будущего
обязательства и обязательства, возникающего из предварительного договора / В.В.
Акинфеева // Законодательство. - 2017. - № 12. - С. 21.
56
взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или
выполнения действий)
1
.
Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции
ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое
применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение
Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где
судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия
правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия
предварительного договора)
2
.
В настоящее время актуально установление различий между задатком и
сходным способом обеспечения - обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК
РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:
1. Должен быть поименован в этом качестве.
2. Вносится только деньгами.
До 01.06.2015 г. одной из наиболее острых проблем было определение
возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-
продаже объектов недвижимости практика установления задатка была
общепринятой.
Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является
квалификация платежа по предварительному договору.
Допустимость использования задатка как способа обеспечения
исполнения обязательств из предварительного договора вызывает много
споров, несмотря на то, что в 2015 году в статью 380 ГК РФ был введен
пункт 4, который установил, что если иное не предусмотрено законом, по
соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение
1
Котов К.В. Задаток по предварительному договору / К.В. Котов // Вестник бухгалтера
Московского региона. - 2016. - № 3. - С. 8.
2
Сабельников А.Н. Задаток и предварительный договор / А.Н. Сабельникова //
Актуальные проблемы гражданского права и гражданского судопроизводства. - 2017. - С.
168.
57
обязательства по заключению основного договора на условиях,
предусмотренных предварительным договором
1
.
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается
денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет
причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в обеспечении его исполнения.
Исходя из легального определения, задаток выполняет три функции.
Задаток передается в счет причитающихся по договору платежей (платежная
функция).
Задаток передается в доказательство заключения договора
(доказательственная функция). Задаток передается в обеспечение исполнения
обязательства (обеспечительная функция)
2
.
Сложились противоположные позиции относительно допустимости
использования задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств из
предварительного договора.
Некоторые авторы отмечают, что предварительный договор, как и
основной договор, является соглашением, к которому применимы все
основные правила, предусмотренные для гражданско-правовых договоров и
поэтому обязательства, возникающие из предварительного договора, могут
быть обеспечены задатком
3
.
Противники применимости задатка к предварительному договору в
основном аргументируют свою точку тем, что исходя из легального
определения задатка, содержащегося в пункте 1 статьи 380 ГК РФ,
напрашивается суждение о его направленности исключительно на
обеспечение денежных обязательств.
1
Рузаева Д.В., Ефремов Е.Н. Инновации в правовом регулировании предварительного
договора // Актуальные проблемы российского частного права. 2017. С. 108.
2
Гражданское право: Учебник. Том I / Под ред. доктора юридических наук, профессора
О.Н. Садикова. - М.: «Инфра-М», 2016 - 187 с.
3
Козина В.П. Предварительный, рамочный, опционный договор и опцион на заключение
договора как организационные договоры / В.П. Козина // Наука. Технологии. Инновации. -
2017. - С. 202.
58
Поскольку предварительный договор является организационным и
никаких обязательств с денежным содержанием не порождает, платежная
функция задатка к его конструкции не может быть реализована.
В частности, отмечают, что по предварительному договору ни у одной
из сторон нет денежного обязательства, никаких платежей с них не
причитается, поэтому использование задатка не отвечает природе
предварительного договора
1
.
Как и в литературе, так и в судебной практике по вопросу
применимости задатка к предварительному договору сложилось две позиции:
а) задатком не могут обеспечиваться обязательства из
предварительного договора. Данная правовая позиция характерна для
арбитражных судов и была актуальна до 1 июня 2015 года (до введения
пункта 4 в статью 380 ГК РФ).
б) задатком могут обеспечиваться обязательства из предварительного
договора. Данная правовая позиция характерна для судов общей
юрисдикции, а с 2015 года правовая норма, аналогичная данной позиции,
была введена в статью 380 ГК РФ.
Не вызывает сомнений, что участники предварительно договора
заинтересованы заключить основной договор именно со стороной
предварительного договора. Однако в соответствии со статьей 361 ГК РФ
поручитель обязывается отвечать за исполнение обязательства должником, а
не исполняет это обязательство вместо него. Поэтому в случае уклонения
стороны предварительного договора от заключения основного договора, при
наличии оснований, на поручителя может быть возложена обязанность по
возмещению причиненных этим уклонением убытков в соответствии с
пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
Существует возможность возврата задатка по ряду обстоятельств.
Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном
1
Самедова Э.Н.К., Чухненко В.В. Способы обеспечения исполнения обязательств по
предварительным договорам // Государственная служба и кадры. - 2017. - № 3. - С. 80.
59
исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который
должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае
нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2
ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в
зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:
1. Если задаткодатель - задаток остается у другой стороны.
2. Если задаткополучатель - он обязан уплатить другой стороне двойной
задаток.
Таким образом, задаток по предварительному договору может быть
возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор
не состоялся:
в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
однократном, если договор признан недействительным,
незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или
по не зависящим от сторон обстоятельствам.
При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс,
а не задаток
1
.
Поручительство как способ обеспечения исполнения обязательств
может стать актуальным для участников предварительного договора,
поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 361 ГК РФ договор
поручительства может быть заключен в обеспечение обязательства, которое
возникнет в будущем (в результате заключения основного договора). Таким
образом, договор поручительства может заключаться уже на стадии
заключения предварительного договора, в качестве обеспечения исполнения
обязательств, которые возникнут из основного договора.
Также нет препятствий для использования такого способа обеспечения
исполнения обязательств как независимая гарантия (статья 368 ГК РФ).
Статья 370 ГК РФ предусматривает независимость гарантии от
1
Широкая Т.В. Способы обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из
предварительного договора / Т.В. Широкая // Новая наука и интеграционные процессы в
современной системе знаний. - 2018. - С. 236.
60
обеспечиваемого ею основного обязательства, поэтому можно сделать вывод,
что обязанность по возмещению убытков в случае уклонения стороны от
заключения основного договора может быть обеспечено независимой
гарантией.
Исходя из легального определения залога, содержащегося в ГК РФ,
возможность применения такого способа обеспечения к обязательству по
заключению основного договора ставится под сомнение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор
по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в
случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого
обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного
имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами
лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Поскольку предварительный договор по своей природе не порождает
обязательств, связанных с имущественным предоставлением, то у его сторон
нет возможности получить удовлетворение из стоимости заложенного
имущества.
Использование такого способа обеспечения исполнения обязательства
как удержание вещи (статья 359 ГК РФ) также не является приемлемым для
обеспечения обязательства из предварительного договора.
Правовая природа удержания вещи заключается в праве кредитора, у
которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу,
указанному должником в случае неисполнения должником в срок
обязательства по оплате этой вещи или возмещению связанных с нею
издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее
обязательство не будет исполнено (пункт 1 статьи 359 ГК РФ)
1
.
Как уже было сказано выше, предварительный договор порождает
обязательство по заключению в будущем основного договора и не
1
Самедова Э.Н.К., Чухненко В.В. Способы обеспечения исполнения обязательств по
предварительным договорам // Государственная служба и кадры. - 2017. - № 3. - С. 81.
61
предусматривает переход материальных благ от одной стороны к другой,
поэтому возможность использования данного способа обеспечения в рамках
предварительного договора отсутствует.
Таким образом, анализ способов обеспечения исполнения обязательств
из предварительного договора, позволило сделать следующие выводы, что
обязательства из предварительного договора, с определенными
особенностями, могут обеспечиваться различными способами обеспечения
исполнения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных главой 23
ГК РФ
1
.
Задаток является единственным поименованным способом обеспечения
исполнения обязательства из предварительного договора (пункт 4 статьи 380
ГК РФ), несмотря на то, что легальное определение задатка позволяет
сделать вывод о его неприменимости в качестве обеспечения обязательств из
предварительного договора
2
.
В рамках предварительного договора представляется возможным
использование таких способов как неустойка, поручительство, независимая
гарантия, то есть способов, которые не предполагают имущественного
предоставления в момент заключения предварительного договора. Однако в
случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора,
данными способами может быть обеспечено обязательство по возмещению
причиненных этим уклонением убытков в соответствии с пунктом 4 статьи
445 ГК РФ.
Спорной является возможность использования таких обеспечительных
мер, как обеспечительный платеж, залог, удержание вещи, поскольку
обязательство из предварительного договора является сугубо
организационным, которое предполагает, что никакой платеж или передача
имущества в его обеспечение и доказательство его заключения не может
1
Суханов Е.А. Гражданское право. В 4-х томах. - М.: Волтерс Клувер, 2015. - 541 с.
2
Широкая Т.В. Способы обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из
предварительного договора / Т.В. Широкая // Новая наука и интеграционные процессы в
современной системе знаний. - 2018. - С. 237.
62
передаваться. Этот вывод вытекает из сущности предварительного договора
как договора с неимущественным содержанием. Данное обстоятельство не
может не влиять и на способы обеспечения исполнения обязательств в
рамках предварительного договора.
Таким образом, исполнение гражданско-правовых обязательств в
рамках предварительного договора может обеспечиваться неустойкой,
обеспечительным платежом, задатком, поручительством, независимой
гарантией, залогом, удержанием вещи и другими способами,
предусмотренными законом или договором.
2.3. Особенности заключения предварительного договора с
отлагательными условиями
Требования к предварительному договору указаны в ГК РФ. В ГК РФ
есть положения, которые предусматривают возможность заключения
предварительного договора. Предварительный договор рассматривают как
особую договорную конструкцию. Стороны берут на себя обязательство
заключить в будущем основной договор на условиях, которые были
определены в предварительном. В ст. 429 ГК РФ изложены требования к
предварительному договору. При разрешении споров о таких договорах ВС
РФ поясняет, как трактовать положения закона. Требования к
предварительному договору предъявляют на основании ст. 429 ГК РФ, в
указанной статье определяются лишь общие положения, которые связаны с
конструкцией предварительного договора.
Стороны в рамках требований ГК РФ должны определить в
предварительном договоре следующие основные условия: предмет договора;
условия основного договора; срок заключения основного договора.
Законодатель позволяет заключать сделки, совершаемые под условием,
когда переход прав и обязанностей по договору связывается с наступлением
определенных обстоятельств (п. 1 ст. 157 ГК РФ).
63
Особенности такого договора:
Обстоятельство, с которым связывается наступление юридического
последствия, должно быть в будущем времени. Если оно произошло к
моменту подписания договора, хотя стороны и не были информированы об
этом, то сделка может признаваться либо безусловной, либо даже
недействительной.
Факт наступления указанного события не гарантирован со 100-
процентной точностью. То есть привязывать момент возникновения прав и
обязанностей стороны к достижению кем-либо определенного возраста или к
какой-либо дате нельзя, т. к. это уже можно истолковать как установление
конкретного срока, а не зависимость от наступления обстоятельства.
Факт наступления указанного события в принципе возможен.
Условие будет признано наступившим, если его исполнению
недобросовестно препятствовал участник сделки, которому наступление
условий невыгодно.
Заключение условной сделки под условием, выполнение которого
зависит в т. ч. и от поведения стороны сделки, не запрещается (п. 52
постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Вместе с тем некоторые
суды по-прежнему придерживаются позиции, что возникновение указанных
обстоятельств не должно зависеть от воли сторон (например, определение
Самарского облсуда от 22.09.2016 по делу № 33-12089/2016).
После заключения договора характеристики объекта могли измениться.
Например, поменялись границы и территория. Бывает, что собственник
предлагает купить другой объект, а не тот, по поводу которого составили
договор. ВС РФ указал, что договор прекращается, если контрагент против
изменений и обращается в суд. Если контрагент соглашается с
предлагаемыми условиями, то договор продолжает действовать (определение
от 16.12.2014 № 9-КГ14-8). Нужно сформулировать условие о сроке в
64
предварительном договоре В 2014-2015 годах в России прошла масштабная
реформа ГК РФ. Изменения коснулись и ст. 429 ГК РФ
1
.
В результате между сторонами часто вспыхивают конфликты в связи с
отсутствием в предварительном договоре условий о цене. На основании
положения ст. 429 ГК РФ суды считают, что условие о цене не нужно
указывать. Иначе обстоит дело с условием о сроке в предварительном
договоре. В течение данного срока стороны должны заключить основной
договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в документе срок не определили, основной
договор должен быть заключен в течение года с момента заключения
предварительного договора.
Следовательно, в рамках предварительного договора допускается
включение условий, которые совершаются, когда переход прав и
обязанностей по договору связывается с наступлением определенных
обстоятельств.
На основании изложенного, автор пришел к выводу, что
предварительный договор, как и другие виды договор, имеет ряд
существенных условий, без соблюдения которых он не будет
действительным. К ним относятся условия, признанные таковыми законом
или иными правовыми актами. Например, предмет договора о передаче
имущества – конкретный объект. Условия, которые предопределяются
характером договора. Например, при купле-продаже недвижимого
имущества, помимо прочего, очень важен срок совершения сделки. Условия,
которые требует включить в договор одна из сторон, и по которым участники
достигли соглашения. Например, порядок и сроки передачи имущества или
проведения расчетов, необходимость страхования объекта, система скидок и
т.д. Существенные условия предварительного соглашения должны
переходить в основной договор в неизменном виде, если стороны не внесут
изменения по взаимному соглашению.
1
Чухненко В.В., Самедова Э.Н.К. Предварительный и иные договоры: сравнительно-
правовой анализ // Закон и право. - 2017. - № 2. - С. 51.