требуется выяснить следующее: является ли государственная регистрация
сделок требованием к их форме.
На данный вопрос в юридической литературе нет единого ответа:
высказано как мнение о том, что государственная регистрация сделок является
требованием к их форме
1
, так и о том, что государственная регистрация сделок
к таким требованиям не относится
2
.
Исходя из анализа законодательства, следует согласиться со второй
точкой зрения. Так, ч.1 ст.158 ГК РФ, посвященная форме сделок
устанавливает, что сделки совершаются устно или в письменной форме
(простой или нотариальной); государственная регистрация данной статьей к
форме сделок не отнесена. Согласно ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая
государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из
сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны
вправе вынести решение о регистрации сделки. Буквально толкуя данную
норму, можно сделать вывод о том, что законодатель допускает одновременное
отсутствие государственной регистрации и совершение сделки в надлежащей
форме в случае, когда такая регистрация требуется, что, в свою очередь,
противоречит утверждению о том, что государственная регистрация относится
к требованиям о форме сделок. Необходимо также обратить внимание на
указание законодателем на форму и государственную регистрацию договора в
названии некоторых статьей, например, ст. 609, 651, 1028 и др., что, как
представляется, предполагает разграничение государственной регистрации
сделок и их формы. Однако необходимо отметить, что в ГК РФ существуют
также статьи, названия которых посвящены только форме договора, хотя в
1 Сарнаков И. В. Недействительность кредитной сделки вследствие порока формы: вопросы
теории и практики// Гражданское право. 2013. № 6. Электрон. версия печат. публ. Доступ из
справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
2 Асосков А.В. Определение права, подлежащего применению к форме сделки // Вестн. экон.
правосудия Рос. Федерации. 2014. № 9. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ.
правовой системы «КонсультантПлюс»; Донских Е. Г. Форма договора долевого участия в
строительстве многоквартирных домов и проблемы государственной регистрации //
Нотариус. 2009. №1. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы
«КонсультантПлюс».
22
данных статьях речь идет не только о форме договора, но и о его
государственной регистрации (например, ст.574 ГК РФ).
Таким образом, признавая то, что требование о государственной
регистрации сделки не относится к их форме, можно утверждать, что
государственная регистрация не является обязательной для предварительных
договоров. Кроме того, гражданское законодательство не содержит требования
об обязательности государственной регистрации предварительного договора в
том случае, если основной договор подлежит государственной регистрации.
Необходимо отметить, что точка зрения, согласно которой
предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем
заключить договор, подлежащий государственной регистрации, такой
регистрации не подлежит, находит отражение в судебной практике
1
.
1.5 Содержание предварительного договора
Согласно п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать
условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного
договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Согласно п.25 Постановления Пленума ВС РФ №49 от 25.12.2018 г. для
признания предварительного договора заключенным достаточно установить
предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий
основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности
предварительного договора
2
.
1 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: информ.
письмо Президиума Высшего арбитражного суда Рос. Федерации от 16 февр. 2001 г. № 59 //
КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2019.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31 окт. 2014 г. по делу № А40-
152109/12-159-1435 // Там же.
2 О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской
Федерации о заключении и толковании договора: постановление Пленума Верховного Суда
23
Несогласование сторонами предусмотренных п.3 ст.429 ГК РФ
существенных условий основного договора при заключении предварительного
договора свидетельствует о незаключенности последнего.
Незаключенный предварительный договор не приобретает качество
юридического факта, способного порождать правовое последствие в виде
обязанности заключить договор имущественного содержания (основной
договор). Следует добавить, что несогласование сторонами предусмотренных
п.3 ст.429 ГК РФ существенных условий основного договора при заключении
предварительного договора превращает последний в необязательное
соглашение о намерениях
1
.
Вопрос о толковании п.3 ст.429 ГК РФ является дискуссионным.
Согласно одной из точек зрения существенные условия (в том числе предмет
основного договора), содержащиеся в предварительном договоре, должны быть
определены так же, как они будут определены в основном договоре. Из этого
следует необходимость руководствоваться нормами, посвященными предмету
основного договора. Так, например, при заключении предварительных
договоров купли-продажи земельных участков, по мнению сторонников данной
точки зрения, необходимо руководствоваться ст.554 ГК РФ, согласно которой в
договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а
также ст.37 ЗК РФ, устанавливающей, что объектом купли-продажи могут быть
только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Другими словами, предметом основного договора может быть только
земельный участок, способный быть объектом сделок и участвовать в
гражданском обороте
2
.
от 25 дек. 2018 г. № 49 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф.
Электрон. дан. М., 2018.
1 Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В.С. Ем; под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд.,
стер. М., 2011. Т. 2. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы
«КонсультантПлюс».
2 Набиева К. Предварительный договор и его последствия при купле-продаже // ЭЖ-Юрист.
2019. № 26. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы
«КонсультантПлюс»
24
Данный подход, как представляется, не вызывает затруднений в ситуации,
когда стороны имеют возможность при заключении предварительного договора
включить в его текст условия, указанные в п.3 ст.429 ГК РФ, например, предмет
основного договора существует и стороны имеют возможность его
индивидуализировать (к примеру, земельный участок поставлен на кадастровый
учет). Однако в то же время заключение предварительного договора
оказывается невозможным, если стороны указанной возможности не имеют.
Так, согласно данной точке зрения невозможно заключение, например,
предварительного договора купли-продажи земельного участка, еще не
поставленного на кадастровый учет, или же предварительного договора аренды
нежилых помещений в здании, еще не сданном в эксплуатацию.
Указанная позиция подвергается критике в научной литературе. Так, П.А.
Меньшенин утверждает, что такое единство содержания предварительного и
основного договора «ведет не только к значительному сужению сферы
использования предварительного договора, но и к неоправданному
ограничению свободы договора». Представляется верным замечание П.А.
Меньшенина о том, что необходимо учитывать то, что при заключении
предварительного договора стороны могут не обладать возможностью
согласовать существенные условия основного договора, может быть
невозможно достижение степени определенности, необходимой для основного
договора
1
.
Тем не менее, необходимо отметить, что указанная невозможность
достижения необходимой для основного договора степени определенности при
заключении предварительного договора не означает отсутствие
индивидуализации предмета основного договора. Как представляется, речь, в
первую очередь, идет о необязательности применения к предварительному
договору правил об определении предмета, применяемых при заключении
основного договора (например, ст.37 ЗК РФ). Как верно отметил Ю.А.
1 Меньшенин П.А. Предварительный договор в российском гражданском праве: дис. ... канд.
юрид. наук. М., 2011. С.111–112.
25
Халимовский, «индивидуализация еще несуществующего объекта в
предварительном договоре не может быть осуществлена обычным путем с
полным перечислением его характеристик, включая кадастровый номер и т.п., -
их в этот момент просто физически не существует. При таких условиях
индивидуализация еще несуществующего объекта … возможна только путем
его описания и указания порядка определения соответствия окончательных
характеристик объекта и данного описания». Как отмечает Ю.А. Халимовский,
обычно указание адреса, проектных характеристик и порядка уточнения данных
об объекте признается судами достаточным для индивидуализации будущего
объекта аренды
1
.
Представляется более обоснованным принимать во внимание буквальный
смысл п.3 ст.429 ГК РФ: не «предварительный договор должен содержать
существенные условия основного договора», а «предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие установить существенные условия
основного договора».
Проблема определенности в предварительном договоре предмета
основного договора находит свое отражение в судебной практике.
Так, Б. обратился в суд с иском к ЗАО КБ «Кедр», ООО «АэроВокзал» об
образовании земельных участков и обязании заключить договор купли-продажи
образованных земельных участков. Требования мотивированы тем, что Б.
заключил с ООО «АэроВокзал» предварительные договоры купли-продажи
земельных участков, по условиям которых ООО «АэроВокзал» должно было
сформировать четыре земельных участка из состава принадлежащего ему
земельного участка и продать Б. вновь сформированные земельные участки.
Затем ООО «АэроВокзал» передало свои права и обязанности по указанным
договорам ЗАО КБ «Кедр», которое уклоняется от исполнения своих
обязанностей по формированию и продаже земельных участков.
1 Халимовский Ю. А. Проблемы при использовании предварительного договора аренды //
Правовые вопросы недвижимости. 2010. № 2. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ.
правовой системы «КонсультантПлюс».
26
ЗАО КБ «Кедр» предъявило встречные исковые требования о признании
предварительных договоров недействительными, ссылаясь на то, что не
согласован предмет договора, а именно уникальные характеристики земельных
участков, подлежащих продаже с установлением границ и площади, внесенных
в государственный кадастр недвижимости.
Решением суда первой инстанции исковые требования Б. удовлетворены,
в удовлетворении встречных исковых требований ЗАО КБ «Кедр» отказано.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил,
принял по делу противоположное решение, считая, что «объект недвижимого
имущества в виде земельного участка … не сформирован, его точное
местоположение и площадь не определены, участок не поставлен на
кадастровый учет, следовательно, объектом земельных правоотношений
земельные участки являться не могли»
1
. Таким образом, ЗАО КБ «Кедр», не
исполнив предусмотренную предварительными договорами обязанность по
формированию земельных участков, получило право не заключать основной
договор.
Впоследствии Верховный Суд РФ отменил данное определение суда
апелляционной инстанции, указав, что Б. и ООО «АэроВокзал» при заключении
предварительных договоров достигли соглашения о том, в отношении каких
именно земельных участков в последующем будут заключены договоры купли-
продажи, то есть и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при
определении предмета основного договора. При этом несоблюдение критериев,
предъявляемых законодателем к объекту недвижимости, не свидетельствует о
недостижении сторонами договора взаимопонимания в определении данного
объекта. Стороны предусмотрели механизм для определения предмета
основного договора, и в случае надлежащего исполнения ответчиками взятых
на себя обязательств предмет будущих договоров купли-продажи существовал
1 Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 10 мая 2016 г. по делу №
33-5370/2016 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М.,
2019.
27
бы в натуре
1
.
Как представляется, в данном случае «достижение взаимопонимания при
определении предмета основного договора» и означает тот факт, что стороны
при заключении предварительного договора согласовали условия, позволяющие
установить предмет основного договора. Так, стороны указали кадастровый
номер участка, из которого должны были быть выделены земельные участки,
являющиеся предметом основного договора. Также при заключении
предварительного договора сторонами были согласованы площади образуемых
земельных участков и составлен план раздела основного земельного участка.
Проведенная впоследствии экспертиза признала возможность выдела
земельных участков в соответствии с согласованным сторонами планом
раздела.
Таким образом, необходимо отметить, что стороны согласовали
местоположение, площадь и границы образуемых земельных участков, что, как
представляется, позволяет данные участки индивидуализировать.
Позиция о том, что для признания согласованным условия о предмете
основного договора в предварительном договоре достаточно согласования
сторонами порядка, позволяющего этот предмет определить закреплена в
Постановлении Пленума ВС РФ №49 от 25.12.2018 г. Так, согласно п.25
Постановления если по условиям будущего договора сторона обязана продать
другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный
договор должно быть включено условие, описывающее порядок
идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения
обязательства по ее передаче
2
.
Как уже упоминалось, п.3 ст.429 ГК РФ устанавливает, что при
заключении предварительного договора стороны должны согласовать условия,
1 Определение Верховного Суда Рос. Федерации от 16 июня 2015 г. по делу № 4КГ15-21 //
КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2019.
2 О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской
Федерации о заключении и толковании договора: постановление Пленума Верховного Суда
от 25 дек. 2018 г. № 49 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф.
Электрон. дан. М., 2019.
28
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение при заключении предварительного договора. Данное положение
появилось в ГК РФ в результате изменений, внесенных Федеральным законом
от 08.03.2015 № 42-ФЗ.
До внесения указанных изменений предварительный договор должен был
содержать все существенные условия основного договора, к которым п.1 ст.432
ГК РФ относит: 1) условия о предмете договора; 2) условия, которые названы в
законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для
договоров данного вида; 3) условия, относительно которых по заявлению одной
из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, согласно последней редакции п.3 ст.429 ГК РФ стороны
не обязаны при заключении предварительного договора согласовывать
существенные условия основного договора, названные таковыми в законе или
иных правовых актах.
Позиция, закрепленная в Федеральном законе от 08.03.2015 № 42-ФЗ,
внесшим, в числе прочего, изменения и в п.3 ст.429 ГК РФ, отражена в
Концепции развития гражданского законодательства. В данной концепции
предлагалось «ограничить круг условий, подлежащих обязательному
отражению в предварительном договоре, условием о заключении основного
договора, условием о предмете основного договора и условиями, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».
Целью такого ограничения предполагается более эффективное использование
конструкции предварительного договора
1
.
В развернутом виде данная позиция излагается в Концепции
совершенствования общей части обязательственного права. В Концепции
внесение указанных изменений аргументируется тем, что при необходимости
1 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестн.
Высш. арбитражного суда Рос. Федерации. 2009. № 11. Электрон. версия печат. публ. Доступ
из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
29
согласования всех существенных условий «институт предварительного
договора становится излишним, а соответствующие нормы ГК РФ –
неэффективными, как не обеспечивающие свободу договора, в данном случае –
свободу заключения договоров в общем виде, порождающих лишь одно
обязательство – обязательство о договоре, то есть обязательство в будущем
согласовать и заключить основной договор, отражающий всю полноту
договоренностей сторон».
Кроме того, утверждается, что «стороны нередко вообще не могут на
этапе заключения предварительного договора согласовать существенные
условия будущего договора в силу объективных причин, например, в силу
состояния рынка определенного товара. Между тем, запросы оборота требуют,
чтобы стороны имели возможность на определенном этапе заключить
предварительный договор, который бы содержал условия, например,
позволяющие идентифицировать предмет основного договора, оставляя на
более поздние стадии определение всех иных условий, отражающих весь
комплекс будущих имущественных отношений, в том числе и существенные
условия»
1
. Данная точка зрения нашла поддержку и в литературе
2
.
В то же время некоторые исследователи не согласны с данной позицией.
Так, В.Э. Полякова замечает, что праву известен набор механизмов,
закрепляющих договоренности сторон (например, соглашения о намерениях),
однако только предварительный договор закрепляет такой механизм защиты
как понуждение к заключению основного договора. По мнению В.Э.
Поляковой, это обусловлено тем, что стороны находятся на стадии, когда
достигнута соответствующая степень определенности в отношении условий
будущего договора или сторонами предусмотрены способы достижения
1 Концепция совершенствования общей части обязательственного права, подготовленная
Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства: (протокол от 26 янв. 2009 г. № 66) // Исследовательский
центр частного права имени С.С. Алексеева при Президенте Российской Федерации.
Электрон. дан, 1994-2016. URL: http://privlaw.ru/ sovet-po-kodifikacii/conceptions (дата
обращения: 01.06.2020).
2 Филиппова С. Существенные условия договора в проекте ГК РФ // ЭЖ-Юрист. 2011. № 23.
Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
30
таковой. Изменения, внесенные в п.3 ст.429 ГК РФ избавляют стороны от
необходимости согласовывать или определять способ согласования
существенных условий основного договора, что влечет за собой не только
неоправданную дополнительную нагрузку на судебную систему: при
восполнении отсутствующих условий судом условия основного договора могут
существенно отличаться от тех условий, которые стороны ожидали включить в
договор при заключении предварительного договора. Таким образом, по
мнению В.Э. Поляковой, требования, предъявляемые к предварительному
договору в соответствии с ранее действующей редакцией ГК РФ, являются
более разумными и обоснованными
1
.
Д.В. Майдаровский, высказывая сомнения в предложенных Концепцией
развития гражданского законодательства изменениях п.3 ст.429 ГК РФ, также
отмечает, что такой способ защиты как понуждение к заключению основного
договора предопределяется требованием о согласовании в предварительном
договоре всех условий основного договора. При понуждении к заключению
договора на суд возлагается несвойственная ему и нежелательная для
гражданского оборота функция – восполнение реальной воли сторон. Д.В.
Майдаровский отмечает, что необходимость согласования на стадии
заключения предварительного договора всех существенных условий основного
договора обеспечивает возможность понуждения контрагента к заключению
основного договора. В таком случае необходимость восполнения судом воли
сторон по существенным условиям основного договора отсутствует. При этом
ограничение свободы вступления в договорные отношения осуществляется
только в рамках ранее принятых обязательств.
По мнению Д.В. Майдаровского, ограничение круга условий,
подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, в случае
уклонения одной из сторон от заключения основного договора приведет к
необходимости понуждать такую сторону к «вступлению в имущественные
1 Полякова В. Э. Предварительный договор в праве России и Германии: дис. ... канд. юрид.
наук. М., 2015. С. 53.
31