34
иные договоры (акционерные соглашения, простое товарищество,
соглашения о конфиденциальности и др.).
Согласно общему правилу предварительный договор можно
классифицировать как двусторонний договор, носящий организационный
характер, в соответствии с которым обязательство заключить основной
договор возникает у обеих сторон. В то же время нельзя исключать в
соответствии с принципом свободы договора возможность заключения
одностороннего предварительного договора, обязательство заключить
основной договор по которому возникает лишь у одной из сторон по
требованию контрагента, хотя контрагент заключать основной договор не
обязан.
Обязательным требованием к форме предварительного договора в
соответствии с п.2 ст. 429 ГК является соблюдение его письменной формы.
Если же для основного договора законом предусмотрена более строгая
форма, в частности нотариальное удостоверение, то и предварительный
договор должен заключаться в такой же форме. Нарушение требований к
форме предварительного договора влечет его ничтожность. При этом
необходимо отметить, что в случаях, когда законом предусмотрена
обязательная государственная регистрация основного договора,
предварительный договор не подлежит государственной регистрации (См.:
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12; пункт 14
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Согласно норме, отраженной в п.3 ст.429 ГК, предварительный договор
должен содержать предмет основного договора и те условия, по которым,
согласно заявления одной из сторон, должно быть достигнуто согласие при
заключении предварительного договора. Первое требование предполагает,
что предварительный договор должен быть с достаточной степенью
детализации существенных условий, входящих в предмет основного
договора. Второе требование предполагает, что условия, предложенные к
согласованию одной из сторон при заключении предварительного договора,
35
характеризующие при этом как параметры основного договора, так и
предварительного договора, должны быть согласованы обеими сторонами.
При наличии разногласий между сторонами по таким условиям
предварительный договор не может быть заключен.
Более того, без согласование существенных в силу закона условий,
проработанных в рамках предварительного договора, будет невозможно
заключить и исполнять основной договор. В подобных случаях спор
сторонам придется разрешать при помощи суда, который будет должен
определить существенные условия основного договора, основываясь на п.5
ст. 429 ГК. С другой стороны, если участники сделки не смогли согласовать
те или иные несущественные условия как в предварительном договоре, так и
в основном договоре, то суд не может определять такие условия по своему
усмотрению при рассмотрении иска о принуждении к заключению основного
договора
27
.
Обязательство заключить основной договор, вытекающее из
определения предварительного договора, четко закреплено во времени.
Стороны по предварительному договору могут сами установить временные
рамки для заключения основного договора. В случае, если стороны не
договорились о сроках, вступает в действие положение п. 4 ст. 429 ГК,
которое в качестве срока заключения основного договора устанавливает один
год с момента заключения предварительного договора. Стоит отметить, что
стороны могут заключить основной договор и после окончания срока
действия предварительного договора.
Тем не менее, каждая из сторон в праве требовать заключения
основного договора от другой по условиям предварительного договора
только в пределах установленного срока. В противном случае, сторона,
пожелавшая принудить к заключению основного договора уклоняющегося
27
Карапетов А.Г. Предварительный договор: комментарий к новой редакции ст. 429 ГК. [Элек-
тронный ресурс]: zakon.ru – первая социальная сеть для юристов
https://zakon.ru/blog/2015/11/17/predvaritelnyj_dogovor_kommentarij_k_novoj_redakcii_st429_gk
36
контрагента на условиях предварительного договора за пределами
установленного срока, не сможет воспользоваться правом обратиться для
разрешения данной проблемы в суд, поскольку любой срок по
предварительному договору носит пресекательный характер
28
. Здесь также
необходимо отметить, что в случае нарушения исполнения предварительного
договора путем прямого отказа контрагента от заключения основного
договора, заинтересованная сторона имеет право подать иск о принуждении к
заключению основного договора в течении 6 месяцев после получения такого
отказа
29
.
Ответственность сторон заключить в будущем основной договор
непосредственно влияет на способы обеспечения исполнения
предварительного договора. В литературе встречаются разные способы
обеспечения исполнения предварительного договора. На практике же чаще
всего участники сделки используют залог, задаток и обеспечительный
платеж. В случае использования залога в качестве обеспечения
предварительного договора проблемой является залог в денежной форме.
Законодательство не дает прямого запрета на использование такого вида
залога, но всегда сохраняется риск, что в процессе судебного разрешения
спора такой залог признают недействительным. Такое может произойти в
силу запрета Президиума ВАС РФ на использование денежного залога, т.к. в
качестве существенного признака договора залога названа возможность
реализации предмета залога на торгах, а денежные средства продаже не
подлежат. (См. Постановлении от 02.07.96 N 7965/95 Президиума ВАС РФ;
п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 15.01.98 N 26 «Обзор практики
рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм
Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»).
28
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – 3-е
изд. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.:Статут, - 2001. С. 131-137. [Электронный ресурс]: Консуль-
тант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2019.
29
Карапетов А.Г. Предварительный договор: комментарий к новой редакции ст. 429 ГК. [Электронный
ресурс]: zakon.ru – первая социальная сеть для юристов
https://zakon.ru/blog/2015/11/17/predvaritelnyj_dogovor_kommentarij_k_novoj_redakcii_st429_gk
37
Денежный залог - это определенный риск, но его с успехом может
заменить задаток. Однако и здесь есть свои нюансы. В соответствии с п. 1 ст.
380 ГК задатком признается денежная сумма, которая выдается одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору
платежей другой стороне (в доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения). Поскольку предварительный договор не
является сам по себе основанием для возникновения денежных обязательств,
то и гарантировать исполнение такого договора задатком неправомерно, ведь
задаток не обеспечивает свою платежную функцию. Тем не менее, при
использовании указанного способа обеспечения исполнения
предварительного договора меньше риск его признания в суде
недействительным. Так Верховный суд РФ не нашел неправомерности в
использовании задатка в качестве гарантии исполнения предварительного
договора (См. Определении ВС РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5).
При использовании обеспечительного платежа стороны могут
договориться, что именно будет обеспечивать обеспечительный платеж:
будущее денежное обязательство по уплате, обязанность возместить убытки
или неустойку и т.д. При этом размер обеспечительного платежа не может
равняться сумме оплаты по основному договору. Отличия данной
конструкции от задатка заключаются в том, что сумма обеспечительного
платежа не засчитывается в счет будущих платежей и сторонами могут быть
предусмотрены основания его возврата или невозврата
30
.
В качестве иных особенностей предварительного договора можно
отметить, что право одной из сторон требовать заключения основного
договора не может быть предметом уступки, так как неразрывно связано со
встречной обязанностью заключить тот же основной договор по требованию
другой стороны. В рамках предварительного договора возможна замена
30
Петрищев В.С. Обеспечение исполнения предварительного договора. [Электронный ресурс]: eg-online.ru –
электронный журнал «Экономика и жизнь» http://www.gazetayurist ru/article.php?i=749
38
стороны в целом с переходом к третьему лицу и прав, и обязанностей только
с согласия контрагента.
Предварительный договор, как и любой другой договор, может быть
признан судом недействительным в силу законных на то основания. Тем не
менее, этот факт не влечет автоматической недействительности основного
договора, заключенного на условиях предварительного. Так же и наоборот.
При недействительности основного договора сохраняется право
повторного требования заключить его вновь, если при этом срок действия
предварительного договора еще не истек
31
.
В заключение стоит еще раз подчеркнуть, что стороны
предварительного договора прибегают к его подписанию при отсутствии
возможности заключить основной договор здесь и сейчас. При этом
предварительный договор, хоть и не является источником прав на
имущество, порождает возникновение у сторон юридических прав и
обязанностей, как и любая другая гражданско-правовая сделка.
Согласно ст. 429 ГК РФ предварительным договором является
подписанное соглашение, по условиям которого участники сделки обязуются
заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ,
оказании услуг или оформлении иных операций. Данный документ является
самостоятельным договором, а не приложением к основному соглашению.
Ключевой особенностью предварительного контракта является то, что его
предмет существенно отличается от предмета основного соглашения:
1. обязательства по передаче имущества, выполнению работ или
оказанию услуг. Например, если продавец, действуя вопреки условиям
заключенной сделки, отказывается передать вещь покупателю, последний
вправе истребовать ее через суд;
31
Карапетов А.Г. Предварительный договор: комментарий к новой редакции ст. 429 ГК. [Электронный
ресурс]: zakon.ru – первая социальная сеть для юристов
https://zakon.ru/blog/2015/11/17/predvaritelnyj_dogovor_kommentarij_k_novoj_redakcii_st429_gk
39
2. обязательство заключить основной договор. Если продавец
откажется от его исполнения, покупатель не сможет потребовать от него
имущество, которое предполагалось к передаче в будущем. У него есть
только право обратиться в суд с требованием принудить продавца заключить
сделку и передать покупателю данную вещь.
Существует еще несколько немаловажных нюансов:
- отсутствие возможности исполнить основной договор в момент
заключения предварительного не является основанием для признания его
недействительным;
- в роли предварительного соглашения не может выступать
подписанное сторонами письмо о намерениях. Оно составляется по
результатам переговоров и содержит лишь намерение сторон заключить в
будущем контракт, а не условия, прямо указывающие на обязанность его
заключения;
- предварительный контракт не считается заключенным при отсутствии
в нем существенных условий основного договора.
Разнообразие предварительных договоров обусловлено различными
вариантами видов основных контрактов, на перспективу которых они
заключаются: купли-продажи; аренды; поставки; контрактации; подряда;
обучения; оказания услуг, и многие другие.
В предварительном договоре необходимо прописать существенные
условия будущего контракта, а также временной период, по истечении
которого партнеры обязуются подписать основное соглашение.
Существенными называются такие условия, без наличия которых
документ будет считаться ничтожным, то есть не имеющим никакой
юридической силы. Согласно ст. 432 ГК РФ, такими условиями являются
следующие: предмет соглашения; условия, названные законом или иными
нормативно-правовыми актами важными или необходимыми для договоров
данного типа; условия, на включении которых настаивает хотя бы одна из
40
сторон. Предмет соглашения необходимо прописывать в любом случае, даже
если для данного вида договора на это нет специального указания в законе.
Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в
такой же форме, что установлена для основного контракта, а если такая
форма не предусмотрена, то просто в письменном виде.
Среди обязательных атрибутов такого документа можно выделить
следующие:
- дата подписания;
- номер;
- название города, где осуществляется оформление соглашения;
- реквизиты и подписи участников сделки;
- наличие оригинальных печатей (для юридических лиц).
Текст документа должен содержать прямое указание на то, что стороны
принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор на
определенных условиях (как уже говорилось выше, одного намерения будет
недостаточно).
Если на момент заключения предварительного соглашения стороны не
располагают точной информацией о характеристиках имущества,
подлежащего передаче по основному договору, следует указать все
имеющиеся данные, чтобы индивидуализировать данный объект.
Если стороны не знают точной даты заключения основной контракта,
можно указать, что он будет оформлен не позднее какого-то определенного
срока.
Перед подписанием предварительного договора обязательно нужно
удостовериться в том, что для заключения основной сделки не существует
непреодолимых препятствий.
Оформление предварительного соглашения с задатком широко
распространено при заключении сделок купли-продажи. В соответствии со
ст. 380 ГК РФ, задаток по данному виду договора представляет собой некую
денежную сумму, которая передается одним субъектом другому в счет
41
платежей, причитающихся с него по основной сделке. Задаток является
фактическим доказательством заключения соглашения и обеспечением его
исполнения.
Предварительный договор содержит указание точного размера суммы,
которую одна сторона передает другой. Если продавец откажется оформлять
основной контракт, полученные им деньги возвращаются покупателю в
двойном размере. Если же приобретатель передумает совершать сделку,
сумма задатка ему возвращена не будет.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, в условиях предварительного договора
устанавливается срок, в который стороны обязуются заключить основной
контракт. Если же он не был указан, основная сделка подлежит оформлению
в течение 1 года с даты подписания предварительного соглашения.
Рассматриваемый документ выступает своеобразным гарантом
заключения основного договора, и если одна из сторон избегает оформления
сделки в установленные сроки, то второй партнер вправе попытаться
заставить ее сделать это в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Подобные
претензии могут быть предъявлены на протяжении 6 месяцев с момента
пропуска срока заключения основного договора. При этом вина
правонарушителя будет считаться установленной, если не доказано иное. То
есть в подобных ситуациях применяется презумпция виновности.
Предварительный договор подписывается уполномоченными на такие
действия лицами, при наличии бумаг, удостоверяющих их личность, либо
подтверждающих статус юридического лица или индивидуального
предпринимателя. Кроме того, как уже было сказано, в документе
отображается информация о существенных условиях окончательного
контракта. Только при соблюдении всех этих условий предварительное
соглашение будет иметь юридическую силу.
Основаниями для расторжения предварительного соглашения купли-
продажи могут выступать следующие обстоятельства:
42
- покупатель не успевает вовремя собрать сумму, необходимую для
выкупа имущества;
- аннулирование по обоюдному соглашению сторон;
- бездействие сторон на протяжении периода, в который необходимо
было заключить основной договор;
- после подписания договора были обнаружены существенные
недостатки объекта покупки либо какие-то непреодолимые обстоятельства,
которые мешают продаже вещи.
Подводя итог, необходимо отметить, что перед подписанием
предварительного соглашения следует обратить особое внимание на
следующие моменты: данный документ имеет полную юридическую силу.
Условие о заключении сделки через определенное время обязательно и
может быть исполнено в принудительном порядке; нужно детально обдумать
вопросы стоимости будущего контракта, чтобы не оказаться в проигрыше из-
за очередного скачка цен на рынке.
Перед заключением предварительного договора необходимо убедиться
в том, что основной договор действительно может быть заключен и на стадии
заключения предварительного договора для этого нет препятствий.
«Обязанность сторон по заключению договора вытекает из условий
предварительного договора. Так, согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ основной
договор должен быть подписан сторонами в срок, указанный в
предварительном договоре, а при отсутствии соответствующего указания - в
течение одного года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе
обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом
случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении
суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения
суда. Требование о понуждении к заключению основного договора может
быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения
43
обязательства по заключению договора обязанность сторон по заключению
договора вытекает из условий предварительного договора. Так, согласно ч. 4
ст. 429 ГК РФ основной договор должен быть подписан сторонами в срок,
указанный в предварительном договоре, а при отсутствии соответствующего
указания - в течение одного года с момента заключения предварительного
договора»
32
.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,
предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса.
Если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными
законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения,
другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении
заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на
условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу
соответствующего решения суда.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора,
должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Требование о
понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в
течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по
заключению договора.
Заинтересованная сторона перед подачей заявления в суд должна
направить другой стороне требование о заключении договора.
Представленные доказательства должны подтверждать:
- вытекающую из закона или договора обязанность ответчика
заключить договор с истцом;
- факт направления уведомления истцом ответчику о необходимости
заключить договор;
- факт отказа или уклонения ответчика от заключения договора.
32
Иванова С.В. Понуждение к заключению договора аренды // СПС КонсультантПлюс, 2019.