33
РФ условие о результате работ названо в качестве объекта гражданского права
вместо самих работ.
В судебной практике предмет договора характеризуется через такие
элементы, как содержание, вид и объем подлежащих выполнению работ
1
.
Тщательная предварительная проработка содержания и объемов работ исключит
в дальнейшем споры между заказчиком и подрядчиком по вопросу обязательств
подрядчика по выполнению того или иного вида работ в рамках договора. Объем
и содержание работ определяются в технической документации (ст. 743 ГК РФ).
При этом отсутствие утвержденной технической, проектно-сметной
документации не является безусловным основанием для признания договора
незаключенным, если сторонами фактически был определен предмет договора
2
.
Также для полной формулировки предмета договора требуется указать тот
объект, на котором работы должны быть осуществлены с обязательной
конкретизацией его месторасположения. Если из содержания договора
невозможно определить месторасположение и наименование объекта, где
должны выполняться подрядчиком работы, суды делают вывод о
незаключенности договора
3
.
Отсутствием единой научной концепции порождается разнородность
понимания предмета договора строительного подряда на уровне правовых актов,
в частности в ведомственных актах. Судебная практика также неоднозначна в
оценке предмета договора строительного подряда.
1
Определения ВАС РФ от 5 августа 2011 г. № ВАС-10009/11, от 21 июня 2010 г. № ВАС-
6393/10 // СПС «КонсультантПлюс»; п. 1 Обзора судебной практики ФАС Восточно-
Сибирского округа по спорам, вытекающим из договора подряда // СПС «КонсультантПлюс»
2
Пункт 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 // СПС
«КонсультантПлюс».
3
Определение ВАС РФ от 28 июля 2010 г. № ВАС-8703/10 // СПС «КонсультантПлюс»;
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 февраля 2010 г. № А46-10781/2009 //
СПС «КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Уральского округа от 9 ноября 2009 г. № А50-
6407/2009-Г31 // СПС «КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа
от 7 октября 2009 г. № А32-10953/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
34
Вывод о том, что для определения предмета договора строительного
подряда необходимо указать объект, на котором работы должны быть
осуществлены, отражен, в частности, в ряде судебных актов
1
.
Понимание судебными инстанциями предмета договора строительного
подряда как подлежащих выполнению работ отражено, в иных судебных актах
2
.
На включение в предмет договора строительного подряда двух элементов
– объекта строительства и работ указывают также некоторые судебные акты
3
.
Наконец, необходимо особо отметить позицию судов, согласно которой
предметом договора строительного подряда выступают работы и объект
строительства именно как результат этих работ
4
.Анализ доктринальных взглядов
и судебной практики позволяет сделать следующий вывод. Для того чтобы
предмет договора строительного подряда был согласованным, сторонам
необходимо включить в договор следующие элементы:
1) наименование (вид) работ;
2) содержание и объем работ;
3) объект, на котором должны выполняться работы, и конкретизация его
месторасположения;
1
Определение ВАС РФ от 28.07.2010 № ВАС-8703/10 по делу № А78-3890/2009;
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2010 по делу № А46-10781/2009;
Постановление ФАС Уральского округа от 09.11.2009 № Ф09-8594/09-С4 по делу № А50-
6407/2009-Г31; решение арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2011 по делу №
А60-26473/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
2
Определения ВАС РФ от 12.03.2012 № ВАС-2262/12 по делу № А82-12046/2010-7; от
05.08.2011 № ВАС-10009/11 по делу № А75-5514/2010; от 26.02.2010 № ВАС-796/10 по делу
№ А50-6407/2009; от 13.08.2009 № ВАС-9716/09 по делу № А55-4689/2008 // СПС
«КонсультантПлюс».
3
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.05.2010 по делу № А78-3890/2009;
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу № А32-10953/2008;
Постановление ФАС Центрального округа от 18.08.2010 по делу № А48-5405/2009;
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011 по делу №
А56-58871/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
4
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.02.2003 № А33-8716/02-С2-Ф02-
300/03-С2; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.12.2005 № Ф03-А04/05-
1/3762; от 25.04.2008 № Ф03-А04/08-1/784 по делу № А04-480/07-6/50; от 26.04.2010 № Ф03-
2362/2010; Постановление ФАС Поволжского округа от 04.05.2008 по делу № А55-
14481/2007; Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.2010 по делу № А53-
6762/2009; от 08.05.2009 по делу № А32-9910/2008-52/251 // СПС «КонсультантПлюс».
35
4) результат, к которому должны привести подрядные работы.
В судебной практике сложилось несколько подходов касательно вопроса о
несогласованности предмета договора при условии, когда между сторонами
отсутствуют какие-либо разногласия относительно наименования, содержания и
объема работ.
1. Как правило, такой договор признается заключенным. В обоснование
приводится следующий аргумент: фактическое выполнение работ подрядчиком
и их приемка заказчиком подтверждают факт возникновения подрядных
отношений
1
. Соответственно, договор, являющийся не заключенным по причине
отсутствия в нем условия о предмете, исцеляется его исполнением
2
.
Более того, принятие работ заказчиком свидетельствует о потребительской
ценности для него результата этих работ и желании им воспользоваться
3
. При
таких обстоятельствах понесенные подрядчиком затраты подлежат
компенсации.
2. В соответствии с другой более распространенной позицией договор
признается незаключенным, стоимость выполненных работ взыскивается по
нормам о неосновательном обогащении
4
.
3. И наконец, согласно третьей позиции приемка работ заказчиком при
отсутствии заключенного договора подряда свидетельствует о возникновении
между сторонами фактических подрядных отношений, но стоимость
выполненных работ взыскивается по нормам о неосновательном обогащении
5
.
1
Определения ВАС РФ от 12 марта 2012 г. № ВАС-2262/12, от 21 марта 2011 г. № ВАС-
2655/11, от 27 января 2011 г. № ВАС-43/11 // СПС «КонсультантПлюс».
2
Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 7 февраля 2013 г. № А63-17196/2009, от
31 марта 2011 г. № А32-51900/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
3
Пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 // СПС
«КонсультантПлюс».
4
Определение ВАС РФ от 5 августа 2011 г. № ВАС-10009/11 // СПС «КонсультантПлюс».
5
Постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 1302/11 // СПС
«КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 августа 2012 г.
№ А10-3154/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
36
Несомненно, условие о начальном и конечном сроке выполнения работ
является существенным
1
.
Вместе с тем, как показывает практика, участники договора строительного
подряда допускают типичные ошибки при согласовании условия о сроках
выполнения работ. Так, зачастую в договоре срок начала работ ставится в
зависимость от авансового платежа, получения разрешения на строительство,
согласования проектно-сметной документации. Нередки случаи, когда сроки
выполнения работ определяются путем указания месяца и года начала и
окончания работ. А порой сроки прописываются не в договоре, а в иных
документах. Также иногда в договоре используются нечеткие формулировки
начала и окончания работ, например «срок начала работ определяется моментом
подписания договора», «не позднее 5 дней с даты подписания договора».
Вышеназванные ошибки и некорректные формулировки в договоре
отрицательно воспринимаются судами и способны повлечь неблагоприятные
последствия для одной или обеих сторон договора.
В случае если начало выполнения работ поставлено в зависимость от
уплаты авансового платежа или иных действий третьих лиц, условие о сроке
признается несогласованным, так как указывается на событие, зависящее от воли
стороны, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет
2
. Договор в
таком случае может быть исцелен фактическим исполнением обязательств
сторон: со стороны заказчика – уплатой аванса, со стороны подрядчика –
началом выполнения работ.
Конечный срок работ считается согласованным, если в договоре указано,
что сроком окончания работ является дата подписания сторонами акта сдачи-
приемки работ. Согласованием конечного срока работ является также указание
1
Пункт 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. № 127 // СПС
«КонсультантПлюс».
2
Определения ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № ВАС-15929/10, от 7 июня 2010 г. № ВАС-
7051/10 // СПС «КонсультантПлюс».
37
на то, что договор действует до полного выполнения работ
1
. В то же время
имеется обратный вывод
2
, что свидетельствует об отсутствии единообразия в
подходах судов по данному вопросу.
Если стороны не согласовали сроки выполнения работ при подписании
договора подряда, то исключить риск признания договора незаключенным все-
таки можно. Требуется установить сроки в дополнительном соглашении
3
. При
этом не рекомендуется устранять пробел путем указания сроков в акте
выполненных работ либо в иных приложениях к договору
4
. Не исключено, что
суд сделает вывод о несогласованности условия о сроке
5
.
При согласовании в договоре хотя бы порядка определения срока
выполнения работ и отсутствии неопределенности между сторонами в
отношении сроков выполнения работ условие о сроке является согласованным.
Например, стороны установили, что срок начала монтажных работ определяется
датой передачи строительной площадки и фундаментов. Такая передача была
осуществлена, и условие о сроке было признано согласованным
6
.
Таким образом, сторонам настоятельно рекомендуется при указании
сроков выполнения работ использовать четкие, недвусмысленные
формулировки, не ставить срок в зависимость от действий третьих лиц и
событий, не обладающих признаком неизбежности наступления, а также
указывать сроки непосредственно в самом договоре.
1
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 марта 2010 г. № А53-11368/2009 //
СПС «КонсультантПлюс».
2
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 ноября 2009 г. № А53-26870/2008 //
СПС «КонсультантПлюс».
3
Постановление ФАС Московского округа от 3 марта 2010 г. № А40-58660/09-63-427 // СПС
«КонсультантПлюс».
4
Постановление ФАС Уральского округа от 26 октября 2009 г. № А60-9291/2009-С2 // СПС
«КонсультантПлюс».
5
Постановление ФАС Московского округа от 16 июня 2009 г. № А40-58231/08-10-405 // СПС
«КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 января 2010 г. №
А56-20065/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
6
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 марта 2010 г. № А58-1431/09 // СПС
«КонсультантПлюс».
38
Ни один возмездный договор, в том числе договор строительного подряда,
не может обойтись без условия о цене. Если цена в тексте договора не
обозначена, то суд будет исходить из того, что при заключении договора стороны
предполагали, что исполнение договора будет оплачено по цене, которая при
сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы
или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Как наука, так и судебная практика не относят цену (стоимость) работ к
существенным условиям договора строительного подряда, влияющим на
заключенность договора
1
. Хотя ранее суды придерживались иного мнения
2
.
Таким образом, для составления выгодного для обеих сторон договора
строительного подряда необходимо использовать как российское гражданское
законодательство, так и международные стандарты FIDIC (ФИДИК). При этом
требуется письменно согласовать такие существенные условия, как предмет,
начальный и конечный срок выполнения работ, цена (стоимость) работ и
порядок оплаты, а также определить наличие специальной дееспособности у
подрядчика.
В сфере отношений долевого участия в строительстве часто заключаются
предварительные договоры. Зачастую предусматривают условия об оплате
полной стоимости имущества до наступления даты заключения основного
договора. Но такие условия казались спорными.
3
Зачастую стороны, защищая свои интересы, стремятся включить в
предварительный договор как можно больше условий. Между тем анализ
судебной практики показывает, что в этом случае предварительный договор
может быть квалифицирован как смешанный.
1
Постановление ФАС Московского округа от 17 сентября 2012 г. № А40-8015/12-50-72 // СПС
«КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 августа 2012 г. №
А73-6843/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
2
> Определение ВАС РФ от 25 июня 2010 г. № ВАС-7628/10 // СПС «КонсультантПлюс»;
Постановление ФАС Московского округа от 17 декабря 2009 г. № КГ-А41/12592-09 по делу
№ А41-7337/09 // СПС «КонсультантПлюс».
3
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.12.2010 по делу № А13-16676/2009
// СПС «КонсультантПлюс».
39
Так, например, в одном деле стороны установили обязательства по
передаче недвижимости, в связи с чем суд указал, что этот договор не является
предварительным, так как содержит иные условия, кроме обязательств
заключить в будущем на определенных условиях основной договор
1
.
Последствием признания договора смешанным является применение к
отношениям сторон по нему в соответствующих частях правил о договорах,
элементы которых содержатся в таком договоре (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
В некоторых случаях суды переквалифицируют предварительные
договоры купли-продажи недвижимости как основные, прост с условием о
предоплате.
В связи с этим сторонам предварительного договора следует помнить, что
предварительный договор не может обязывать стороны к иным обязательствам,
кроме заключения основного договора
2
. Поэтому предварительный договор не
может содержать, к примеру, условия об оплате.
Иными словами, стороны крайне ограничены в установлении содержания
предварительного договора. По сути, оно должно содержать одну обязанность,
вытекающую именно из предварительного договора – заключить основной
договор. А вот условия основного договора стороны могут прописывать в
предварительном без ограничений
3
.
Аналогичный вывод сделан судебной практикой по поводу возможности
заключения предварительного договора аренды по строящемуся объекту еще до
того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на
объект, сдаваемый в аренду
4
. При оценке вышеназванного договора как
правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12 по делу № А33-18187/2011 //
Вестник ВАС РФ. – 2013. – № 6.
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-
583 // СПС «КонсультантПлюс».
3
Постановления ФАС Московского округа от 22.07.2011 по делу № А40-146901/10-83-1232,
от 28.07.2011 по делу № А40-146904/10-61-1013 // СПС «КонсультантПлюс».
4
Писаренко О. Предварительный договор: до и после переговоров // Жилищное право. – 2012.
– № 8. – С. 39.
40
спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 №
402/09
1
определено, что использование юридической конструкции
предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать
стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для
исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие
условия, обязательного для заключения основного договора. Аналогичная
позиция изложена в иных судебных актах
2
.
Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен,
даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не
оформлены права собственности на помещение
3
.
Так, из анализа судебной практики можно сделать выводы:
1) это самостоятельный договор, в котором отражены условия основного
договора;
2) в предварительном договоре должны быть согласованы существенные
условия основного договора и могут быть согласованы прочие условия
основного договора;
3) стороны могут согласовать срок заключения основного договора, если
они этого не сделали – срок предварительного договора считается равным году.
Юридические последствия заключения сторонами предварительного
договора состоят в том, что обе стороны, вступая в такой договор, добровольно
принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем
самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению этого
договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Правда, соответствующее обязательство действует
лишь в течение срока, определенного сторонами в предварительном договоре, а
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07 //
Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 11.
2
Постановления ФАС Московского округа от 19.03.2013 № А40-11001/12-142-101, ФАС
Восточно-Сибирского округа от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС Дальневосточного
округа от 04.04.2011 № Ф03-912/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
3
Тимофеева Л.Е. Нюансы предварительного договора аренды // Актуальные вопросы
бухгалтерского учета и налогообложения. – 2013. – № 11. – С. 93.
41
если такой срок сторонами не определен – в течение года с момента заключения
предварительного договора
1
.
При подготовке Концепции
2
была дана негативная оценка тому
обстоятельству, что в предварительном договоре должны содержаться все
условия, позволяющие установить не только предмет основного договора, но и
все иные его существенные условия (п. 1 ст. 429 ГК РФ). В противном случае
соответствующее соглашение сторон не может быть квалифицировано в
качестве предварительного договора и, следовательно, не будет создавать для
лиц, его подписавших, обязанность заключить основной договор.
Но если уже на стадии оформления предварительного договора стороны в
состоянии согласовать все существенные условия основного договора, то что им
мешает заключить сразу и непосредственно указанный основной договор, не
отягощая свои отношения предварительными договоренностями? При этих
условиях роль предварительного договора по существу сводится к появлению
дополнительной стадии в заключении договора
3
.
Ведь основной смысл наличия в законодательстве конструкции
предварительного договора состоит как раз в том, что у сторон такого договора
в момент его заключения отсутствует определенность в отдельных вопросах,
связанных с оформлением полноценного договора, и в то же время имеется
желание связать себя обязательством по его заключению в будущем. Иными
словами, сама конструкция предварительного договора предполагает
возможность дальнейшего уточнения сторонами условий будущего основного
договора, в том числе и некоторых его существенных условий
4
.
1
Алексеев С.С. и др. Гражданское право и современность: сборник статей, посвященный
памяти М.И. Брагинского / Под ред. В.Н. Литовкина, К.Б. Ярошенко. – М.: Статут, 2013. – С.
202.
2
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена
решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 11.
3
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. –
М.: Статут, 2006. – С. 235.
4
Проблемы современной цивилистики: Сборник статей, посвященных памяти профессора
С.М. Корнеева / Отв. ред. Е.А. Суханов, М.В. Телюкина. – М.: Статут, 2013. – С. 211.
42
Поэтому в законопроекте, подготовленном на основе Концепции,
предполагается несколько смягчить правило о необходимости согласования
сторонами предварительного договора всех существенных условий основного
договора путем включения в ГК РФ (п. 3 ст. 429) положения о том, что
предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить
предмет основного договора, а также те его условия, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение уже при
заключении предварительного договора.
Как верно подчеркивает М.И. Брагинский, в данном случае следует
руководствоваться общим правилом, по которому необходимо сначала достичь
договоренности по основным условиям договора, а потом уже договориться об
оформлении этих условий в будущем
1
.
Итак, существенными условиями предварительного договора в настоящее
время являются условия, позволяющие установить предмет и иные
существенные условия основного договора. Однако, возникает проблема
определения существенных условий уже основного договора, по поводу
которого заключается предварительный. Для совершенствования данного
положения на практике и снижения количества споров относительно признания
незаключенным предварительного договора следует согласиться с
целесообразностью изложения ч. 3 ст. 429 ГК РФ в следующей редакции:
«3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет основного договора, а также те его условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение уже при заключении предварительного договора».
Такой подход одновременно предполагает расширение сферы судебного
разрешения споров между сторонами предварительного договора, возникших
при заключении основного договора. Как известно, сегодня судебная защита
добросовестной стороне предварительного договора представляется лишь в
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. –
М.: Статут, 2006. – С. 234.