24
эксплуатацию и открытия бизнес центра, но не позднее конкретного срока
(например, не более 2-х лет).
Участники сделки, на начальном этапе подготовки предварительного
договора должны убедиться в том, что срок заключения основного договора
вполне себе прогнозируем и реален в стадии заключения предварительного
договора. Например, если у продавца (первый участник сделки) на момент
заключения предварительного договора отсутствует товар для передачи его
в собственность покупателю (второй участник сделки), то этот факт не
влечет за собой недействительность предварительного договора, так как
предварительный договор предназначен, в первую очередь, для создания
обязательств обоих участников сделки заключения основного договора в
будущем. А непременное наличие имущества на момент заключения
предварительного договора не обязательно
1
. Надо отметить возникновение
определенных барьеров, препятствующих заключению основного договора.
Например, если существует договор на долгосрочную аренду имущества,
который другой арендатор хочет получить в аренду по истечении срока. В
данной ситуации важно перед заключением предварительного договора с
арендодателем арендатору обозначить условия договора аренды с первым
арендатором касательно условий о праве арендодателя на односторонний
отказ от договора, об отсутствии у арендатора преимущественного права и
др.
2
Субъектам права важно знать, что обязательства, прописанные
предварительным договором, прекращаются в том случае, если в
обозначенный срок подписания основного договора он не будет заключен,
либо один из участников сделки не отправит другому участнику
предложения о заключении этого договора. Эти определяющие нормы
прописаны в п. 6 ст. 429 ГК РФ, что отчетливо свидетельствует о
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 // СПС «Консультант
Плюс»
2
Постановление ФАС ЦО от 22.12.2011 по делу № А54-1283/2011 // СПС «Консультант
Плюс»
25
регулирующем воздействии законодательства для облегчения и помощи
субъектам права во взаимодействии и сотрудничестве в сфере договорных
отношений с целью разрешения возникающих конфликтных ситуаций между
сторонами предварительного договора. Согласно п. 2 ст. 194 ГК РФ
письменные заявления и извещения, переданные в отделение связи до 24
часов последнего дня срока, признаются исполненными в срок. В том случае,
когда предметом предварительного договора является заключение в
будущем основного договора, например, купли-продажи определенного
имущества, может возникнуть такая ситуация, когда в преддверии срока
заключения основного договора один из участников договора (продавец
имущества) может отказаться заключать со вторым участником (покупателем
имущества) основной договор. Данную ситуацию может осложнить то, что,
если продавец имущества не получит определённого предложения от
покупателя, он решит как-то по-другому распорядиться своим имуществом.
И в этом случае, участник договора (покупатель) не сможет опротестовать
данную сделку и затребовать своих прав и обязанностей по ней, так как
действующее законодательство в области договорных взаимоотношений
между субъектами права такую возможность покупателю, как участнику
предварительного договора, не предоставляет. Покупатель правомочен лишь
потребовать от продавца возмещения определённых убытков, которые были
созданы вследствие того, что основной договор не был заключён. Согласно
ст. 421 ГК РФ, участники предварительного договора имеют возможность
обозначить и прописать в нём условие о том, что, если в случае истечения
конкретного срока, предусмотренного пунктом предварительного договора
для заключения основного договора, он не будет заключен и при этом от
каждого из участников предварительного договора не последует отказ от
заключения основного договора, выше оговоренный срок автоматически
продлевается на равный или иной. Важно отметить, что в этой ситуации для
обозначения нового срока, определяющего заключение основного договора
между участниками, заключение дополнительного соглашения не требуется.
26
Практика показывает, что бывают такие ситуации в деятельности
субъектов права, когда предварительный договор может быть
переквалифицирован в основной договор. Например, когда участники
заключают договор, который они обозначают предварительным и согласно
которому они обязуются заключить в будущем, на конкретных условиях
указанных в предварительном договоре, основной договор о продаже
имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при
этом предварительный договор устанавливает обязанность покупателя
имущества до заключения основного договора уплатить цену этого
имущества или существенную ее часть, то суд должен квалифицировать этот
предварительный договор как договор купли-продажи будущего имущества с
условием предварительной оплаты
1
.
Выделяя основные функции предварительного договора, следует
отметить, что ему присущи функции аналогичные каждому договору.
Функцией предварительного договора следует считать способ действия
(воздействия) исследуемого юридического факта на общественные
отношения. Рассмотрим основные функции предварительного договора
(рисунок 3, таблица 1):
Рисунок 3. Основные функции предварительного договора
2
1
Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 // СПС «Консультант Плюс»
2
Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание и функции //
Гражданско-правовой договор и его функции. Межвузовский сборник научных трудов.
Отв. ред. О.А. Красавчиков. - Свердловск, УрГУ, 2013. Стр. 16.
функции
предварительного
договора
Инициативная
Программно-
координационная
Информационная
Гарантийная
(обеспечительная)
Защитная
27
Таблица 1
Основные функции предварительного договора
1
№ п\п
Функция
Характеристика
1
Инициативная
Участники договора самостоятельно
определяют свои права и обязанности,
достигая при этом их равенство и
правоприменимость
2
Программно-
координационная
Договор утверждает определённую
модель поведения его участников,
выступает в роли регулятора их
взаимоотношений
3
Информационная
Договор содержит сведения о правах и
обязанностях участников, что
позволяет им самим четко определять
их, исполнять и требовать исполнения
от контрагента, а третьим лицам -
использовать имеющуюся информацию
для корректного разрешения спора
4
Гарантийная
(обеспечительная)
Возможность участников
предусматривать в договоре взаимно
обеспечительные и эффективно
мотивирующие рычаги воздействия
5
Защитная
Возможность защиты права одного
участника договора в случае его
нарушения другим участником
1
Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание и функции //
Гражданско-правовой договор и его функции. Межвузовский сборник научных трудов.
Отв. ред. О.А. Красавчиков. - Свердловск, УрГУ, 2013. Стр. 16-20.
28
Глава 2. Предварительный договор как юридический факт
2.1.Существенные и иные условия предварительного договора
Предварительный договор обязывает обоих участников заключить в
будущем основной договор о передаче имущества на условиях,
предусмотренных именно предварительным договором. К предварительному
договору выдвигаются следующие требования (они равноценны требованиям
других соглашений) (рисунок 4):
Рисунок 4. Основные требования, выдвигаемые к
предварительному договору
Но в ГК РФ есть статья 429, которая посвящена специфике и отличиям
предварительного договора.
Важной особенностью предварительного договора является
обязательное наличие предмета и существенных условий основного
договора. И в случае возникновения ситуации, когда хотя бы одно из условий
остается несогласованным между участниками договора, то заключение
основного договора и возмещение затрат (убытков) будет крайне
затруднительно, а порой и не представится возможным. В связи с этим, очень
важно максимально грамотно и ответственно проработать участникам
договора все «мелочи» и «детали», связанные со всевозможными условиями
в текстах предварительных соглашений. Значительную помощь в этих
процессах субъектам правоотношений может оказать квалифицированный
юрист, способный составить необходимый текст предварительных условий и
Основные требования, выдвигаемые к предварительному договору
обязательное указание необходимых реквизитов
согласование существенных условий
подписи уполномоченных лиц
29
дополнительных соглашений, при этом учесть все, даже самые
незначительные, нюансы предварительного договора и провести правовую
экспертизу документа. Участником предварительного договора необходимо
постоянно помнить о том, что их юридическими ошибками и недоработками
всегда могут воспользоваться недобросовестные участники гражданско-
правовых отношений.
Гражданский кодекс выделяет три вида существенных условий
предварительного договора (таблица 2):
Таблица 2
Виды существенных условий предварительного договора
№ п\п
Вид
Пример
1
Условия, признанные
таковыми законом или иными
правовыми актами
Предмет договора о передаче
имущества – конкретный объект. Если
же по ошибке или по умыслу партнера
предмет основного договора неверно
указан в предварительном
соглашении, суды, как правило,
отказывают в требовании о
заключении основного договора. Но
если заключение сделки или
взыскание убытков – вопрос
принципиальный, можно побороться и
поискать, например, в переписке
сторон однозначные указания на
предмет будущего соглашения.
2
Условия, которые
предопределяются
характером договора
При купле-продаже недвижимого
имущества крайне важен срок
совершения сделки. Как известно,
время корректирует ценообразование
3
Условия, которые требует
включить в договор одна из
сторон, и по которым
участники достигли
соглашения
Порядок и сроки передачи имущества
или проведения расчетов,
необходимость страхования объекта,
система скидок и т.д.
Важно подчеркнуть, что в основной договор проецируются все базовые
условия, которые определили и обозначали участники в предварительном
договоре. Безусловно, правоприменительная практика показывает, что
участники предварительного договора, сугубо по обоюдному соглашению,
могут внести изменения в пункте условий предварительного договора. Но,
проведение подобных юридический процедур в одностороннем порядке (без
30
согласия второй стороны договора) недопустимо и неправомерно.
Участникам сделки важно понимать, что не одно из существенных условий
на этапе предварительной подготовки соглашений не должно остаться «в
тени», т.е. без согласования со второй стороной договора. Однако, если
подобная ситуация будет иметь место, то для участников предварительного
договора исключается всяческая возможность обращения в суд с иском о
понуждении заключению основного договора и получения компенсации
вследствие понесенных затрат (убытков). Таким образом, действующее
законодательство, регулирующее гражданское право в области договорных
отношений между субъектами права постоянно напоминает и призывает
участников предварительного договора заранее, так сказать, еще «на берегу»,
обговорить и согласовать все, даже самые казалось бы на первый взгляд,
незначительные условия сделки, чтобы в дальнейшем были созданы
максимально благоприятные условия для недопущения и избежание
всяческих спорных инцидентов и конфликтов. Ведь, участники
предварительного договора должны постоянно помнить о том, что конечной
целью предварительного договора является подготовка и заключение
основного договора, ибо в противном случае, предварительный договор как
юридический помощник и инструментарий для субъектов права становится
малоэффективен, а порой и бесполезным. Надо учесть, что ГК РФ допускает
вносить изменения в договор по соглашению сторон (статья 450 ГК РФ)
1
.
Срок заключения основного договора.
Субъектам права желательно и рекомендовано указывать в
предварительном договоре срок для заключения основного договора.
Практика показывает, что участники предварительного договора не всегда
имеют возможность, в силу ряда объективных обстоятельств, указать и
определить срок заключения основного договора. Безусловно, подобные
ситуации крайне нежелательны для дальнейшего успешного сотрудничества
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.12.2015) // СПС «Консультант плюс»
31
между участниками предварительного договора, но и в том случае, когда
участники предварительного договора не согласовывают и не указывают
срок заключения основного соглашения, им на помощь приходит п. 4 ст. 429
ГК РФ. В этом юридическом документе прописаны условия и возможные
последствия не указания субъектами права конкретного срока заключения
основного соглашения в предварительном договоре. Таким образом, если
участники предварительного договора не прописывают срок заключения
основного договора, в соответствии с выше упомянутой статьей, этот срок
автоматически устанавливается один год с даты подписания
предварительного договора. И в случае если участники предварительного
договора в течение одного года с даты его подписания согласовывают и
заключают основной договор, то в принципе, будет отсутствовать какая-либо
потребность в обращении в суд с исковыми заявлениями от участников
процесса, так как базовая цель заключенного ими предварительного договора
будет успешно достигнута. Однако, возможна противоположная ситуация,
когда стороны процесса, по каким-либо причинам, не смогут заключить в
течении необходимого года с даты подписания предварительного договора
свое основное соглашение. И тогда, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ участники
предварительного договора имеют право обратиться в суд с исковым
заявлением к понуждению другой стороны договора заключить основное
соглашение, либо получить возмещение затрат (убытков), возникших
вследствие не заключения основного договора.
Хотелось бы отметить отсылку к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая
содержится в ст. 429 ГК РФ, которая регулирует ситуацию в предоставлении
права одному из участников предварительного договора обращение в суд с
исковым заявлением о понуждении другого участника предварительного
договора к заключению основного договора. Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в
случаях, если участник, подписавший предварительный договор,
отказывается от заключения основного договора, применяются положения,
32
предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ
1
. Данное обстоятельство явилось
определенным основанием для утверждения некоторых специалистов
гражданского права позиции о том, что положения ст. 445 ГК РФ, которая
определяет порядок заключения договора в тех случаях, когда заключение
договора является обязательным для одного из участников процесса,
используется и в случаях заключения основного договора во исполнение
предварительного. Данная точка зрения, безусловно, является спорным по
следующим основаниям.
Во-первых, важно понимать, что ст. 445 ГК РФ является важным
юридическим помощником касательно порядка заключения договора
именно для тех ситуаций, когда заключение договора является
обязанностью одного участника процесса и правом другого участника. Тогда
как, предварительный договор определяет необходимость подписания и
обязывает участников процесса (совершенно в равной степени) заключить
основной договор. И.Б. Новицкий отмечал в своих трудах о возможности
заключения предварительных договоров, обязывающих только одного
участника процесса заключить основной договор
2
. Специалисты в области
гражданского права и договорных правоприменительных отношений
поддерживают позицию о возможности придания юридической силы для
применения и определения допустимых односторонних обязательств,
закрепленных предварительным договором строго в соответствии с
положениями ст. 8 ГК РФ. Здесь необходимо отметить о возникновении
определенного противоречия вышеупомянутой статьи Гражданского кодекса
со ст. 429, согласно которой сущностная важность и юридическая
эффективность предварительного договора, как важного юридического
инструментария для субъектов права, заключается в установлении
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.12.2015) // СПС «Консультант плюс»
2
Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Договорное право часть 1 - Предварительные договоры. М.,
2015. С. 144.
33
совершенно равных обязательств для участников процесса касательно
подписания и заключения основного соглашения. А ситуацию, когда
предварительный договор установит обязанность подписания основного
соглашения только для одного участника процесса, можно считать и
рассматривать как исключение из общих правил регулирующего
законодательства в сфере гражданского права. Данное исключение не
позволяет и отменяет применения общих положений ст. 445 ГК РФ к
процедуре подписания и заключения основного договора между участниками
процесса. Помимо этого, выше обозначенное исключение требует от
участников предварительного договора, содержащего в своём тексте
определённые односторонние обязательства, скрупулезного и максимально
детального определения и обозначения порядка взаимодействия на всём
этапе согласования и заключения основного соглашения.
Важно отметить, что ст. 445 ГК РФ определяет и устанавливает
порядок взаимодействия участников заключаемого договора в процессе
согласования его условий. Сторонам процесса важно понимать всю важность
и значимость согласования всех существенных условий основного договора
уже на этапе и в процессе заключения предварительного договора. В данном
контексте является вполне себе справедливым высказывание А. Кучер:
«Чтобы основной договор был заключен, как правило, достаточно
волеизъявления одного из участника процесса, а второй участник, ввиду
согласования всех условий договора, обязан будет только выполнить
требующие от него формальности, чтобы основной договор считался
заключенным»
1
.
В связи с выше изложенным, важно понимать, что заключение между
участниками процесса основного договора, в сущности, состоит в том, что
все существенные условия, определенные и обозначенные участниками
процесса при заключении предварительного договора, формируется и
1
Кучер А.Н. Теория и практика преддоговорного этапа: юридический аспект. М.: Статут,
2015, С. 310.