54
В связи однако с этим вызывает отвечает интерес следующее основному дело. Предприниматель обходя
обратился в арбитражный исполнимости суд с иском к компании договоре о понуждении заключить исходили
договор купли-продажи когда недвижимого имущества изменения на основании
предварительного вызванных договора. Компанией сторон заявлен встречный требование иск о признании
недействительным договор предварительного договора вместе, заключенного с
предпринимателем принуждение.
Решением арбитражного заключение суда первой когда инстанции, оставленным лица без
изменения судами положено апелляционной и кассационной обмена инстанции, в
удовлетворении крупной первоначального и встречных числе исков было сооружения отказано.
В материалах требование дела отражены толковать фактические обстоятельства понуждении спора.
Компании указанная на праве собственности германии принадлежат объекты предмете недвижимости,
стоимость собственности которых составляет устанавливает более 25% балансовой достижения стоимости активов стороны
компании. Между удовлетворении предпринимателем и компанией толковать заключен
предварительный основного договор купли-продажи соответствии указанных объектов обходя
недвижимости.
Отказывая достижения в удовлетворении иска форме о понуждении заключить также договор
купли-продажи контрагента недвижимого имущества крупной, суды исходили лишь из того, что
основной стороны договор, заключения требование которого добивается достижения предприниматель,
отвечает приемка признакам крупной судом сделки и в силу договору ст. 78, 79 Федерального закона установлено
от 26 декабря 1995 многим г. № 208-ФЗ «Об акционерных договор обществах» требует договоренности
одобрения органом марченко акционерного общества случаев. Однако такие одновременно доказательства в
суд представлены требование не были.
54
Судом необходимым была выработана договоре правовая позиция предмете, согласно которой соответствии на момент
предъявления определено требования о заключении содержащий основного договора отсутствия, являющегося
крупной которым сделкой (а не на момент подлежат заключения предварительного справедливо договора),
должны договоре существовать условия предъявляемых его заключения. Такую актах позицию можно согласовании
выразить словами принадлежащими «невозможно требовать доказывает того, чего заключенный нельзя».
54
Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об акционерных обществах» //
«Российская газета», N 248, 29.12.1995, ст.78, 79.
55
В рассмотренном такой деле нашел незаключением отражение подход недвижимости, касающийся двух изменения
различных правовых соответствии режимов предварительного крупной договора. При первом контрагент
режиме к моменту которым заключения основного может договора имеются неоправданному все
предпосылки, необходимые сторона для признания действительности случае основного
договора неоправданному. При отсутствии указанных рассмотрению предпосылок используется существенные второй
режим требовать, допускающий применение возникновении только мер гражданско-правовой случаях
ответственности, но не заключения принципе договора.
Вопрос существенные о возможности использовать основного предварительный договор недвижимости в целях
избежания общества требований, предъявляемых заключен законом к заключению обладать основного
договора содержащий, путем предъявления заимодавца иска о понуждении переговоры заключить основной принципе
договор при отсутствии устанавливает сформированного юридического отсутствия состава и
требований договора к его действительности, рассматривался направленную А. А. Павловым.
55
Так, ученый достижения указывает, что в случае подлежит неподчинения предварительного которым
договора некоторым буквальном формальностям основного стороны договора стороны договора путем
предварительного достаточно договора могут сооружения достичь того подобное же результата, обходя исполнению
установленные законом договоренности для главного договора введения формальности. Такой незаключением обход
возможен одобрении, когда неисполнение правовых принятой по предварительному многим договору
обязанности объект влечет за собой который принуждение заключить возникает главный договор ученый,
причем с момента указанная вступления в силу многим соответствующего решения договора суда
договор соглашения считается как бы заключенным согласовании.
Возможно, по предварительному крупной договору не всегда которым можно требовать рассмотрении
понуждения заключить принадлежащими договор. Правопорядок марченко предъявляет к основному отсутствия
договору более сравнению высокие требования основной, чем к предварительному. В ряде если случаев
для обеспечения будут действительности договора основного, помимо достижения идея
соглашения по всем крупных его существенным условиям соглашения в требуемой форме изменения,
необходимо наличие определено предпосылок действительности вопрос основного договора будут.
Например, предпосылкой соответствии действительности договора подлежит, направленного на
распоряжение которым имуществом, является развития возможность лица договора обладать
55
Павлов А.А. Обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора //
Арбитражные споры, 2016, №2 – С.48.
56
распорядительной основного властью в отношении соблюдения этого имущества только. В противном
случае соглашаясь указанный договор федерального является недействительным числе.
Предпосылки действительности крупных, характерные для основного когда договора
определенного однозначного вида (типа основной), не распространяют свое второй действие на
предварительный соответствии договор. Если когда к моменту заключения направленную основного договора заключении
отсутствуют предпосылки рассчитаны его действительности, требование быть о понуждении
заключить никак договор не может идея быть удовлетворено недвижимости. Это объясняется тем, что
недопустимо отвечает удовлетворение, в том числе сторон в судебном порядке лишь, требований
участника вопрос гражданского оборота применение, которые имеют решения своим содержанием германии то, что
ему не положено по закону каким. Предварительный договор исключением не является правовой сравнению
конструкцией, позволяющей результате обходить требования никак, установленные для
основного договора договора. Заключение договора предварительного договора основного без соблюдения
указанных этом требований не должно договор приводить к выводу условия о том, что они не
будут предъявлены доказывает в отношении основного однако договора.
Выводы хотя по главе 2.
Презумптивная интерпретация принципа свободы договора означает
следующее: государство и право не должны ограничивать свободу
заключения сделок и определения их содержания, если для такого
вмешательства не существует очень веских политико-правовых оснований
(например, необходимость реакции государства на вопиющее попрание
принципов справедливости или этики, возникновение серьезных
отрицательных последствий для третьих лиц, глобальная экономическая
неэффективность, серьезное ущемление интересов слабой стороны сделки и
др.); бремя доказывания возлагается на сторонников введения ограничения
свободы договора. Принцип свободы договора, представляя собой
проявление общепризнанного принципа личной свободы и частной
автономии и краеугольный камень современной рыночной экономики, а
также вытекая из ч. 1 ст. 8 и ч. 1 ст. 34 Конституции РФ, по определению
признается не требующим дополнительных обоснований.
57
Предварительный договор необходим для введения сторон в правовой
режим, представляющий собой промежуточный этап между переговорами и
правоотношением, возникающим при заключении основного договора.
Представим, что стороны в ходе переговоров пришли к соглашению по
условиям о предмете будущего договора. Остается ряд условий, по которым
только предстоит прийти к соглашению, но стороны уже сейчас хотят
сделать достигнутые договоренности взаимно обязательными. Они
понимают, что могут и не достичь соглашения по оставшимся условиям, но в
этом случае будут либо связаны уже согласованными условиями,
достаточными для того, чтобы заключенный договор был исполнимым, либо
позволят суду дополнить договор условиями, по которым они не смогли
прийти к соглашению.
Когда в предварительном договоре стороны устанавливают для
основного договора форму более сложную по сравнению с той, которая
требуется по закону, предварительный договор может заключаться в
упрощенной по отношению к основному договору форме.
По предварительному договору не всегда можно требовать понуждения
заключить договор. Правопорядок предъявляет к основному договору более
высокие требования, чем к предварительному. В ряде случаев для
обеспечения действительности договора, помимо достижения соглашения по
всем его существенным условиям в требуемой форме, необходимо наличие
предпосылок действительности основного договора. Например,
предпосылкой действительности договора, направленного на распоряжение
имуществом, является возможность лица обладать распорядительной
властью в отношении этого имущества. В противном случае указанный
договор является недействительным.
Предпосылки действительности, характерные для основного договора
определенного вида (типа), не распространяют свое действие на
предварительный договор. Если к моменту заключения основного договора
отсутствуют предпосылки его действительности, требование о понуждении
58
заключить договор не может быть удовлетворено. Это объясняется тем, что
недопустимо удовлетворение, в том числе в судебном порядке, требований
участника гражданского оборота, которые имеют своим содержанием то, что
ему не положено по закону. Предварительный договор не является правовой
конструкцией, позволяющей обходить требования, установленные для
основного договора. Заключение предварительного договора без соблюдения
указанных требований не должно приводить к выводу о том, что они не
будут предъявлены в отношении основного договора.
Глава 3. Защита сторон предварительного договора в гражданском
праве
3.1 Требования о заключении основных договоров
В предварительном договоре рекомендуется установить сроки для
заключения основного соглашения. Если же стороны его не установили, он
будет определяться в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ – один год
с момента заключения предварительного договора. Причем такой срок
считается соблюденным, если до его истечения стороны заключат основной
договор или одна из сторон направит другой предложение заключить такой
договор. Сроки имеют значение в тех случаях, когда одной из сторон
придется обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной
договор. Ведь предварительный договор – это основание для возникновения
обязанности заключить основной договор.
56
Если один из участников предварительного соглашения уклоняется от
заключения основного договора, либо у сторон возникли разногласия по
поводу условий будущей сделки или по поводу толкования отдельных
положений предварительного соглашения, возникший спор можно передать
56
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (последняя
редакция) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301, п.4, ст.429.
59
на разрешение арбитражного суда. Суд может удовлетворить иск о
понуждении заключить основной договор на определенных условиях. В
таком случае договор считается заключенным. Причем в решении
обязательно указывается, на каких именно условиях. Если же суд вынесет
решение по поводу отдельных спорных условий будущего договора, то
условие договора действует в той редакции, которая определена судом.
При обращениях к суду важно правильно составлять и формулировать
свои письменные и устные обращения, заявления и ходатайства. Избегайте
общих фраз и абстрактных формулировок. Так, если стороны по-разному
понимают и толкуют те или иные условия основного договора, желательно,
чтобы каждая из них четко и внятно указала, какие именно условия являются
спорными, обосновала свои доводы и просьбы, а заодно предложила суду
свою редакцию текста данных условий для включения в будущий договор.
Если же предъявляется иск о понуждении заключить сделку, то истец
должен к исковому заявлению приложить еще и проект основного договора.
Но имейте в виду, что суд, перед тем как вынести решение, непременно
проверит, соответствуют ли положения этого документа действующему
законодательству и условиям предварительного соглашения.
Самое главное: существенные условия предварительного соглашения
должны переходить в основной договор в неизменном виде. Если, конечно,
стороны по обоюдному желанию не внесут коррективы. Никакие заявления
одной из сторон о внесении или исключении определенных условий, при
составлении основного договора, не могут считаться вводящими
существенные условия. Если хотя бы одно из существенных условий
основного договора не было согласовано, для сторон предварительного
договора исключается возможность обратиться с иском о понуждении
заключения основного договора и взыскания с контрагента убытков,
причиненных вследствие уклонения одной стороны от заключения договора.
60
При этом Гражданский кодекс допускает вносить изменения в договор по
соглашению сторон (статья 450 ГК РФ).
57
В самом общем виде подобный договор представляет собой
соглашение, по которому обязанность заключения в будущем основного
договора принимает на себя лишь одна сторона, вторая - выговаривает себе
только право. При этом во всяком нормальном коммерческом обороте такое
право последней стороны должно получить некую оценку. Соответственно, в
качестве встречного выступает обязательство второй стороны вознаградить
за предоставленное право.
3.2 Возмещение убытков за нарушение обязательства по
предварительному договору
Гражданский кодекс РФ в ст. 15 ГК РФ понимает под убытками
расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет
произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение
его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые
это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы
его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее
право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено,
вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной
выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
58
Согласно новой редакции п. 2 ст. 393 ГК РФ возмещение убытков в
полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен
быть поставлен в то положение, в котором он находился бы, если бы
обязательство было исполнено надлежащим образом. Возможно, внесенные
изменения в ст. 393 ГК РФ подчеркивают, что цель возмещения убытков
заключается не только в восстановлении нарушенного права, как это было по
57
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (последняя
редакция) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301, ст.450.
58
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (последняя
редакция) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301, ст.15.
61
ранее действовавшему законодательству, но и в признании за кредитором
права на получение тех выгод и преимуществ, которые причитались ему по
заключенному соглашению. Данный подход в целом аналогичен подходу
английского договорного права к объему возмещаемых убытков, согласно
которому цель присуждения убытков заключается в том, чтобы поставить
кредитора в то положение, в котором он бы находился, если бы договор был
исполнен на согласованных сторонами условиях.
59
До настоящей реформы гражданского законодательства при отсутствии
доказанного размера, например, упущенной выгоды денежные суммы не
взыскивались. Данная ситуация объяснялась тем, что возмещение убытков
потерпевшему не предполагает его обогащения вследствие правонарушения.
Однако потерь среди исследователей своих высказывались суждения право, что взыскание
только своих доказанных убытков неустойку может не способствовать возмещению, а затруднять принятие подобных
справедливого решения обременений судом. Еще А.Г. Плешанова требовать отмечала, что при
взыскании результате доказанных убытков столь истцы, будучи пункта признаны самими если судебными
местами неправый правыми, тем не менее условиям представляются на деле также обвиненными
сторонами устинова, потому что на них ложится данной обязанность платить данный штраф за
неправый время иск или судебные издержки упущенной.
60
Очевидно, проблема справедливо взыскания только согласно доказанных убытков отношениях обусловила
то, что при составлении порядке Гражданского уложения интерес Российской империи порядке
Редакционная комиссия возможности указывала, что существенным столь недостатком является иной
лишение суда однако права определять неприемлема размер убытков данный по своему усмотрению юкша,
вследствие чего случае возмещаются лишь своему убытки, размер упущенной которых доказан согласно.
Ряд авторов в настоящее справедливо время также являются отмечают необходимость будет
предоставить суду реального возможность определять оторванную размер убытков империи по своему
усмотрению если, когда сам факт время причинения убытков однако доказан, но нет
возможности предоставить установить их точную неграмотности сумму.
59
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (последняя
редакция) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301, п.2, ст.393.
60
Плешанова А.Г. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации с постатейными
материалами / Под редакцией В.В. Яркова, А.Г. Плешанова. - М.: Проспект, 2017. – С.487.
62
Следует предоставить отметить, что и в настоящий числе момент суды подобных в отдельных
случаях результате могут самостоятельно данный определять размер согласно взыскиваемых денежных отношении
сумм. Так, в соответствии результате со ст. 1101 ГК РФ при определении невозможность размера
компенсации факта морального вреда отношениях суды должны которые учитывать требования сторон
разумности и справедливости настоящий. Согласно ст. 333 ГК РФ, если последствия подлежащая
уплате спорам неустойка явно гражданском несоразмерна последствиям субъективного нарушения обязательства гражданском,
суд вправе уменьшить убытки неустойку по заявлению требовать ответчика. При этом убытков суд
вправе снижать соответствии не только договорную неграмотности, но и законную неустойку убытков.
61
Данный подход принятого был воспринят законодателем невозможность при редакции ст. 393 ГК
РФ, положения своих которой были согласно дополнены п. 5, предусматривающим следует, что
размер подлежащих возможности возмещению убытков убытков должен быть мнение установлен с
разумной гражданского степенью достоверности размера. В то же время суд не может числе отказать в
удовлетворении положения требования кредитора исчисленных о возмещении убытков реально, причиненных
неисполнением прекращенном или ненадлежащим исполнением подобных обязательства, только договоров на
том основании, что размер вместе убытков не может которые быть установлен результате с разумной
степенью неправый достоверности. В этом столь случае размер охрану подлежащих возмещению ненадлежащем
убытков определяется упущенной судом с учетом однако всех обстоятельств кредитор дела, исходя случае из
принципа справедливости данная и соразмерности ответственности вместе допущенному
нарушению принятого обязательства.
Следует этого в целом согласиться романова с позицией законодателя неисполнение, что судам
должно текущей быть предоставлено качестве право определять неисполнение размер убытков отказе при
доказанности факта неустойку причинения вреда этом и причинной связи причинителя.
Однако, возможно своему, подобное правило однако следует предусмотреть порядке спорам между право
гражданами и между возмещению гражданами и юридическими числе лицами.
Нужно ситуациях признать, что Принципы интерес международных коммерческих договоров
договоров устанавливают следует такое же правило причинителя и для коммерческих организаций отношении
в порядке общего реального положения. В соответствии ненадлежащем с п. 7.4.3 названных
Принципов, если размер специальном убытков не может сдачи быть установлен существует с разумной
61
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (последняя
редакция) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301, ст.1101, ст.333.
63
степенью науке достоверности, определение отменив размера убытков выражаться осуществляется по
усмотрению отсутствие суда.
Несмотря продавца на столь авторитетный вызванных источник, согласиться соответствии с этим в части называемых
коммерческих организаций доказанных нельзя. Как справедливо продавца утверждает М.Н.
Илюшина французского
62
, предпринимательская деятельность данный - это деятельность
профессиональная также. Предприниматель не только выражаться сам является
профессионалом, он может воспользоваться отменив помощью других договорное
профессионалов для расчета ситуациях убытков.
В то же время данный весьма актуально следует будет предоставить науке право суду продавца
определять размер обвиненными убытков по спорам размер между гражданами неисполнение и между
гражданами неправый и юридическими лицами если. Данное право предполагается обусловлено
возможностью французского как общей, так и правовой доказанных неграмотности граждан субъективного,
признанной законом результате (ст. 205 ГК РФ).
63
Невозможность расчета потерь убытков в этом науке случае не следует время расценивать
как недобросовестность данная граждан. Отсутствие должника надлежащей подготовки упущенной
обусловливает, например принятого, признание граждан-потребителей выгоды слабой стороной противоречат
правоотношения. Как утверждает основе В.В. Степанов
64
, баланс должна интересов
производителя романова товаров и услуг пункта, продавца и потребителя настоящий может быть виде
достигнут только прекращенном с помощью дополнительных последствия обременений первого мнение и
соответственно предоставления убытков последнему дополнительных существует прав
Е.Н. Романова юкша
65
в этой связи данный применительно к отношениям убытков, возникшим
на основе однако договора охраны согласно имущества, пишет ненадлежащем, что при заключении договора качестве
на охрану имущества неграмотности, где владельцем имущества однако выступает гражданин упущенной,
являющийся слабой ненадлежащем стороной договора реально, с целью защиты размер его имущественных
интересов права необходимо в законе время закрепить правило ненадлежащем, что в случае
62
Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые регулятивные
возможности для договоров купли-продажи жилых помещений под ред. Илюшина М.Н., монография, 2016 –
С.5.
63
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (последняя
редакция) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301, ст.205.
64
Степанов В.В. Правовая природа обстоятельств, исключающих юридическую ответственность
[Текст] / В.В. Степанов // Вестник Пермского университета. Юридические науки. - 2014. - № 3. - С. 187.
65
Романова Е.Н., Шаповал О.В. Гражданское право. Общая часть: Учебник. - М.: РИОР: ИНФРА-М,
2017. – с.165.