34
(купля-продажа) не предусмотрено отдельного договора или сделки,
передающих право на продаваемую вещь.
В российской и англосаксонской правовых семьях все двусторонние
сделки (договоры) делятся на реальные и консенсуальные (по моменту
заключения). Необходимо отметить, что реальные модели сделок
используются российским законодателем для защиты слабой стороны по
сделке (например: договор ренты (ст. 583 ГК РФ), договор займа (ст. 807 ГК
РФ), договор банковского вклада (ст. 834 ГК РФ)). Реальные модели
организующих сделок императивно предусмотрены в ГК РФ.
Одной из наиболее распространенных классификаций является деление
гражданско-правовых договоров в зависимости от направленности на
определенный результат. По данному критерию различают договоры,
направленные: на передачу имущества, на выполнение работ, на оказание
услуг, на передачу денег. Используя этот критерий, также выделяют договоры,
направленные на учреждение различных образований и обособленную группу
соглашений (договоров) об изменении или расторжении договора
1
.
По критерию содержания все гражданско-правовые договоры делят на
товарные (имущественные) и организационные. Представляется, что критерий
направленности и критерий содержания договоров являются
взаимосвязанными и отражают в одной плоскости специфику договоров,
выделяемых на основании данных критериев.
Таким образом, в исследуемых концепциях квалификации договора эта
разновидность сделки рассматривается с учетом ее формальных и
содержательных элементов, а также с учетом порождаемых ею правовых
последствий.
В свете произошедших изменений, внесенных Приказом Министерства
юстиции РФ от 27.12.2016 г. № 313
2
, а также Приказом Министерства
1
Подузова Е.Б. Квалификация договора в российской и англосаксонской правовых семьях /
Е.Б. Подузова. // Lex russica. – 2016. – № 9. – С. 114.
2
Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении форм реестров регистрации
нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на
35
юстиции РФ от 16.06.2017 г. № 108
1
в отношении нотариального оформления
документов, на практике возникло много вопросов, связанных с определением
правовой классификации односторонних волеизъявлений.
Вопросы относительности оформления волеизъявлений как
односторонних сделок, либо оформления как иных юридически значимых
волеизъявлений, либо иного оформления волеизъявлений в форме документа,
подпись на котором свидетельствуется по правилам ст. 80 Основ, не решены.
По мнению У.С. Новопашиной, все волеизъявления можно разделить на
три группы:
1. Односторонние сделки: доверенность, завещание, распоряжение об
отмене завещания, признание долга, иные односторонние сделки.
2. Юридически значимые волеизъявления: заявление о вступлении в
брак, заявление о расторжении брака, отказ от родительских прав, согласие на
межевание земельного участка.
3. Свидетельство подлинности на документе: заявление о принятии
наследства, заявление об отказе от наследства, заявление об отсутствии иных
известных заявителю наследниках, отказ от гражданства
2
.
сделках и свидетельствуемых документах и порядка их оформления» от 27.12.2016 г. №
313. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы «Консультант
Плюс».
1
Приказ Министерства юстиции РФ «О внесении изменений в формы реестров
регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных
надписей на сделках и свидетельствуемых документах и в порядок оформления форм
реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств,
удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах, утвержденные
приказом Минюста России от 27.12.2016 № 313». Приказом Министерства юстиции РФ от
16.06.2017 г. № 108 «О внесении изменений в формы реестров регистрации нотариальных
действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и
свидетельствуемых документах и в порядок оформления форм реестров регистрации
нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на
сделках и свидетельствуемых документах, утвержденные приказом Минюста России от
27.12.2016 № 313» от 16.06.2017 г. № 108. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-
правовой системы «Консультант Плюс».
2
Новопашина У.С. Правовая классификация односторонних волеизъявлений для решения
вопроса применения форм, установленных Приказом Министерства юстиции РФ от
27.12.2016 г. № 313, с изменениями и дополнениями, установленными Приказом
Министерства юстиции РФ от 16.06.2017 г. № 108 / У.С. Новопашина. // Нотариус. – 2017. –
№ 8. – С. 9.
36
Одним из актуальных вопросов российской науки является вопрос о
понятии, сущности, признаках и классификации нотариальных актов.
Ю. Ф. Беспалов определяет нотариальный акт как многозначимое
правовое явление: правоприменительный акт; юридический факт;
доказательство; документ; элемент правового статуса нотариуса
1
.
Российское законодательство понятие «нотариальный акт» не
предусматривает. Закреплено лишь понятие «нотариальные действия»,
«нотариально оформляемый документ». К нотариальным действиям
относятся, в частности, удостоверение сделки; выдача свидетельства о праве
собственности на долю в общем имуществе супругов; наложение и снятие
запрета отчуждения имущества; свидетельствование верности копий
документов и выписок из них; свидетельствование подлинности подписи на
документах; свидетельствование верности перевода документов с одного
языка на другой; удостоверение факта нахождения гражданина в живых, факта
нахождения гражданина в определенном месте и т.д. (ст. 35 Основ).
Нотариальное действие включает в себя процедурный элемент и его
результат. Результат в целом означает составление нотариусом
правоприменительного акта иного документа, которым завершается
нотариальное производство
2
.
Нотариальные акты могут быть представлены в различных видах. В
зависимости от вида нотариального действия, нотариальные документы могут
быть удостоверяемой сделкой, свидетельством, выпиской
3
.
По назначению можно выделить следующие нотариальные акты:
удостоверяющие факт (например, факт нахождения гражданина в живых);
переход права (например, удостоверение договора купли-продажи
недвижимости); направленные на совершение определенных действий
1
Беспалов Ю. Ф. Нотариальный акт: понятие, признаки и классификация / Ю.Ф. Беспалов.
// Нотариус. – 2018. – №5. – С. 3.
2
Батухтина Е.М. Исполнительная сила нотариального акта в праве России и Франции
(сравнительно-правовое исследование) / Е.М. Батухтина. М.: Статут, 2016. – С.46.
3
Калиниченко Т.Г. Нотариальный акт: понятие, содержание, классификации / Т.Г.
Калиниченко // Нотариальный вестник. – 2009. – № 5. – С. 21.
37
(например, охрану наследственного имущества); имеющие силу
исполнительного листа (например, соглашение об уплате алиментов).
Нотариальные акты могут быть в форме бумажного и электронного
документа. Нотариальные акты могут быть юридическими фактами:
удостоверение сделки, договора, выдача завещания, свидетельства о праве на
наследство и т.д. Нотариальные акты являются действиями или состояниями.
Нотариальные акты могут быть классифицированы и по иным основаниям.
Таким образом, нотариальный акт есть результат нотариальной
деятельности, имеющий объективную форму выражения, соответствующий
требованиям законодательства Российской Федерации, международных норм,
признанных в Российской Федерации, и международных договоров
Российской Федерации, нотариальным традициям, совершаемый специальным
субъектом-нотариусом, обладающим особым правовым статусом; являющийся
юридическим фактом, удостоверяющим права, исполнительным листом,
документом, доказательством, в том числе наличия установленного
обстоятельства, не подлежащего доказыванию, характеризующийся
достоверностью.
Обобщая вышеизложенное, отметим, что действующее
законодательство предоставляет широкий спектр способов защиты права
собственности. Одним из таких способов защиты права собственности
является нотариальное удостоверение гражданско-правовых договоров,
направленных на отчуждение недвижимого имущества. При этом очевидным
является то, что нотариальному удостоверению, согласно норм действующего
законодательства, подлежат не все без исключения гражданско-правовые
договоры на отчуждение имущества. Бесспорно, речь идет только об
определенной категории таких договоров, необходимость нотариального
удостоверения которой прямо предусмотрена действующим
законодательством.
38
Глава 2. Государственная регистрация прав в России и за рубежом:
теоретические основы и общая характеристика
2.1. Юридическая природа государственной регистрации прав на
недвижимое имущество по гражданскому законодательству РФ и зарубежных
стран
Бурный всплеск развития регистрационных систем пришелся на период
промышленной революции. Капиталистический подход, предполагающий
постоянное развитие промышленности и торговли за счет кредита, требовал,
чтобы главный имущественный актив - поземельная собственность вовлекался
в оборот как способ обеспечения долговых обязательств. Дефолты по
обеспеченным долгам, обращение взыскания на земельную собственность,
продажа ее с торгов создали новый рынок - рынок недвижимости. Тем самым
динамичный капитализм, «раскрутивший» оборот недвижимости, совершенно
вытеснил феодальные представления о «статичной» поземельной
собственности - родовой, неотчуждаемой, а лишь передаваемой по наследству
от отца к старшему сыну и потому - неделимой. Строго говоря, именно
отмирание феодального уклада, утрата социальной функции земельной
собственности (в феодализме владение землей наделяет ее обладателя
социальным статусом феодала, позволяющим выстраивать нисходящие
феодальные лестницы из подчиненных землепользователей-вассалов) и такое
явление, как «мобилизация иммобилиарной собственности», - вот социально-
экономические причины возникновения регистрационных систем в сфере
оборота недвижимости
1
.
Вторая возможная функция регистрационной системы -
компенсационная. Она заключается в том, чтобы организовать такую систему
возмещения имущественных потерь, понесенных участниками оборота в связи
1
Бевзенко Р.С. Основные направления изменения законодательства о регистрации прав на
недвижимое имущество в связи с внедрением технологии распределенных реестров: взгляд
цивилиста / Р.С. Бевзенко. // Закон. – 2018. – № 2. – С. 127.
39
функционированием системы регистрации недвижимости, которая бы быстро,
эффективно и полно возмещала убытки лиц, доверившихся реестру, либо
правообладателей, пострадавших от действий регистратора. Реализация
компенсационной функции реестра возможна разными способами: путем
введения положений об ответственности регистратора за виновные действия,
путем установления принципа indemnity (страхования) в отношении
зарегистрированных титулов, путем установления положения об
обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Анализ правопорядков, которым правопорядками, которым незнакома
полноценная регистрационная система в сфере оборота недвижимости
(имеются в виду в первую очередь большинство штатов США), легко
заметить, что даже в ее отсутствие риски, связанные с пороками в титулах
контрагентов по сделкам с недвижимостью (не выявленные в ходе title search),
как правило, перекладываются участниками оборота на третьих лиц,
профессионально занимающихся принятием на себя чужих рисков, - на
страховые компании. Речь идет о так называемом title insurance, титульном
страховании, основной смысл которого заключается в том, что страховая
компания (доверяющая юристам, осуществлявшим title search по конкретной
сделке) страхует риск появления действительного правообладателя и
истребования им приобретенной застрахованным лицом недвижимости.
Теоретически совокупность возможностей title search и title insurance
предоставляет потенциальным покупателям и залогодержателям
недвижимости примерно такую же защиту, которую имеют лица,
совершающие те же сделки в правопорядках, которым знакома
регистрационная система
Возможно (в совокупности с провозглашенным Конституцией США
правом граждан свободно владеть оружием и применять его для защиты себя
и своей собственности), это наиболее индивидуалистический подход к
организации оборота недвижимости. Участники оборота, желающие
юридической безопасности своих сделок, сами принимают решение о том, кто
40
и как будет эту безопасность обеспечивать. Более того, они сами финансируют
мероприятия по обеспечению юридической безопасности своих сделок,
оплачивая из собственного кармана услуги конкретных юристов и страховых
компаний. В правопорядках, которым известна регистрационная система,
обеспечивающая юридическую безопасность оборота недвижимости, она
(безопасность) оплачивается из карманов всех граждан, платящих налоги, в
том числе, возможно, и тех, кто никогда ее услугами не пользуется (т.е. не
совершает сделок с недвижимостью).
Однако исследования показывают
1
, что такая организация
компенсационной функции в сфере организации оборота недвижимости стоит
его участникам дороже, чем правильно устроенная регистрационная система.
Регистрационная система может быть (а) добровольной или (б)
обязательной. Подчинение регистрационной системе соответствующей
недвижимости может быть частным делом частных же лиц, которые могут
принять решение о регистрации своих прав в реестре для того, чтобы сделать
их более привлекательными для оборота; кстати, именно такова система
Торренса. Добровольный характер регистрационной системы целесообразен
тогда, когда она устроена таким образом, что может создавать для
собственника более или менее серьезные риски лишиться собственности
путем неправомерных изменений записей реестра. И опять же это свойственно
именно системе Торренса - она фактически беспощадна к собственникам,
защищая добросовестных приобретателей имущества, которое по подложным
основаниям был зарегистрировано за иным лицом, совершившим
впоследствии сделку с добросовестным приобретателем. Разумеется,
собственник впоследствии может получить соответствующую компенсацию
от регистратора, но недвижимости он во всяком случае лишится. В
добровольном характере подчинения этой системе есть определенная логика:
1
Бевзенко Р.С. Регистрационный конструктор, или Как создать идеальную
регистрационную систему? / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. – 2018. – № 2. –
С. 204.
41
собственник недвижимости приобретает благо - повышение ликвидности и
стоимости своего имущества, но расплачивается за это тем, что принимает на
себя риск утраты своего права в результате действия эффектов
регистрационной системы. Такое решение - о подчинении регистрационной
системе - должно приниматься собственником добровольно и осознанно.
Кажется, именно в этом проявляется максимальное уважение законодателя к
частной воле и частному интересу.
Обязательная регистрационная система, предполагающая, что
недвижимость подлежит обязательной регистрации, более распространена.
Она, несомненно, предполагает довольно интенсивное воздействие
правопорядка на автономию воли частных лиц. Обязательность регистрации
объясняется тем общим благом, которое порождает регистрационная система
в сфере недвижимости в отношении всех членов общества.
После успеха в одном из штатов Австралии система Торренса начала
свое шествие по миру. Сначала ее адаптировали другие австралийские штаты,
затем почти все штаты Канады, Новая Зеландия, Ирландия, Филиппины,
Доминиканская Республика, Таиланд, Малайзия, Сингапур, а также 10 штатов
США (Миннесота, Вирджиния, Массачусетс, Колорадо, Джорджия, Гавайи,
Нью-Йорк, Северная Каролина, Огайо и Вашингтон).
Однако мечтой Торренса всегда было внедрение его регистрационной
системы в метрополии - в Англии и Уэльсе. Им - совместно с несколькими
инициативными английскими джентльменами - был подготовлен отчет для
парламента Соединенного Королевства о преимуществах созданной им
регистрационной системы по сравнению с системой передачи титулов по
общему праву. Однако отчет был встречен довольно прохладно, и мечта
Торренса при его жизни так и не сбылась. Сам он видел причину провала
своего плана в противодействии, которое ему оказало сообщество английских
юристов (солиситоров), оказывавших услуги в сфере проверки титулов и
зарабатывавших на этом огромные деньги. Любопытно, что Р. Торренс, не
бывший юристом, упрекал именно юристов в том, что они ради собственной
42
выгоды жертвуют интересами всего общества, заслуживающего иметь
быстрый и дешевый способ передавать и устанавливать титулы на землю.
Первая (и довольно неудачная) регистрационная система в Англии
появилась в 1925 г. Более прогрессивная регистрационная система, в чем-то
схожая с системой Торренса, появляется в Англии лишь в 2002 г.
Любопытно, что в настоящее время в США главными противниками
введения регистрационных систем в отдельных штатах являются юристы-
conveyancer'ы, а также страховые компании, профессионально оказывающие
услуги по страхованию титула (title insurance) на приобретаемые
недвижимости. Легко заметить, что правильно устроенная регистрационная
система (финансово) бьет и по первым, и по вторым
1
.
Таким образом, в США вместо государственной регистрации вещных
прав на недвижимость используется особая система записей (recordation),
опирающаяся на «договорные гарантии» титулов (deed warranties) и их
страхование (title insurance). В этой связи в современной отечественной
литературе справедливо отмечается, что, «несмотря на то что основы
правоотношений собственности на недвижимость в США никогда не
осложнялись началами, присущими феодальному праву, действующая
американская система регистрации вещных прав на недвижимость сохраняет
ряд коренящихся в common law черт, которые в современном английском
праве считаются устаревшими».
Что касается действующего российского законодательства, то стоит
отметить, что федеральный законодатель определяет государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ч. 3 ст. 1
Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости»
2
как юридический акт признания и
1
Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. / Е.А. Суханов. – М.: Статут,
2017. – С. 29.
2
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной
регистрации недвижимости»// "Собрание законодательства РФ", 20.07.2015, N 29 (часть I),
ст. 4344.
43
подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права
определенного лица на недвижимое имущество, а также ограничения такого
права и обременения недвижимого имущества.
Несмотря на наличие легального определения государственной
регистрации прав на недвижимое имущество, указанный правовой институт
широко обсуждается в отечественной правовой науке, прежде всего в
контексте содержания его понятия, тесно связанном со значением
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
А.В. Белоконов и В.О. Лигай, определяя государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исходят из того, что институт
регистрации прав собственности на недвижимое имущество представляет
собой охранительный институт в системе государственного управления
общественными отношениями, препятствующими нарушению правомочий
собственника. Тем не менее ученые отмечают, что охрана права
собственности может считаться лишь одним из аспектов рассматриваемого
явления, поскольку, в частности, в соответствии с действующим
законодательством право собственности на недвижимое имущество считается
возникшим лишь с момента государственной регистрации такого права, что
следует из ст. 219, а также п. 2 ст. 223 ГК РФ
1
. Иными словами, А.В.
Белоконов и В.О. Лигай также полагают, что государственная регистрация
прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой как
охранительный, так и правоподтверждающий институт.
Н.М. Голованов также признает за государственной регистрацией
недвижимого имущества и сделок с ним статус единственного доказательства
существования зарегистрированного права, в то же время отмечая, что она
таковой не является, поскольку суд может признать право несуществующим,
несмотря на наличие государственной регистрации. В связи с этим ученый
1
Белоконов А.В. Понятие, содержание и сущность государственной регистрации прав на
недвижимое имущество / А.В. Белоконов, В.О. Лигай // Ученые труды Российской
академии адвокатуры и нотариата. – 2015. – № 3 (38). – С. 127.