32
Президентским указом № 1767 от 27 октября 1993 г. «О регулировании
земельных отношений и развитии земельной реформы в России» было
установлено, что каждый собственник земельного участка должен получить
свидетельство о праве собственности на землю, которая должна быть записана
в поземельных книгах.
Существующий в настоящее время российский нотариат содержит все
признаки и характеристики, присущие классическим формам латинского
нотариата. Под понятием «нотариата» начали понимать структуру
нотариальных органов, которой принадлежала правоохранительная и
правозащитная функции государства.
Деятельность нотариуса всегда затрагивает права и обязанности лица,
регулируемые законами, касающимися совершения конкретного правового
действия. Деятельность нотариусов имеет отношение к урегулированию
законом прав и обязанностей лица, связанных с совершением определенного
юридического действия.
В настоящее время необходимо пересмотреть и реформировать
нотариальную систему, в том числе с точки зрения защиты гражданских прав
и интересов.
Таким образом, можно сделать вывод, что роль нотариата в настоящее
время становится все более значимой, а деятельность нотариата все более
востребованной.
33
ГЛАВА 2. НОТАРИАЛЬНОЕ ЗАВЕРЕНИЕ СДЕЛОК С
НЕДВИЖИМОСТЬЮ КАК СРЕДСТВО ЗАЩИТЫ
ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ ГРАЖДАН.
2.1. Нотариальная форма сделок с недвижимостью и ее
преимущества.
В соответствии с п.1 ст.162 Гражданского Кодекса Российской
Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности
этой сделки, а также наличие у каждой из сторон права на ее совершение и
осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право
совершать такое нотариальное действие.
Одним из условий действительности сделки является ее форма.
Юридические и физические лица, заключающие сделку, должны четко
выразить свое желание и согласовать внешнее выражение своей воли с
внутренним проявлением.
Сделка является добровольным актом, заключаемым из того факта, что
воля человека приобретает свое внешнее проявление, используя слова, письмо,
договор или соответствующее ситуации поведение. Это внешнее проявление
свободы должно касаться не только самого факта сделки, но также ее
содержания и реальности правовых последствий, которые вытекают из нее.
Благодаря такому тесному переплетению различных факторов не всегда
возможно четко разграничить вопрос заключения договоров и их
действительности.
Письменное соглашение является более сложным, но по сравнению с
устным соглашением, оно имеет несколько преимуществ:
1) приучить участников к порядку, четко указав и изложив свою волю;
2) позволяет свободно использовать текст документа, также во время
переговоров – вносить изменения в юридическое содержание сделки;
3) помогает уточнить истинное содержание сделки;
4) более точно закрепляет действие договора во времени;
34
5) позволяет ознакомиться с условиями сделки непосредственно в тексте и
проверить ее заключение;
6) в отличие от устного, может быть использовано в качестве доказательства в
случае возникновения спора между сторонами;
7) позволяет проверять подлинность документа и облегчает контроль за
законностью сделки;
8) позволяет иметь несколько копий договора. Эти преимущества включают
нотариальную форму при заключении сделок с недвижимостью.
«Нотариальная форма» - это текст сделки, написанный на листе бумаги,
заверенный нотариусом или другим уполномоченным на то официальным
лицом.
В юридической литературе чаще всего освещается только
положительная сторона нотариального заверения человека. В то же время
следует отметить, что дополнительные требования, касающиеся формы
договоров, влекут за собой усложнение и замедление процедуры заключения
договора и также, дополнительные затраты на их исполнение. Поэтому важно,
чтобы в правовых нормах сохранялась определенная «золотая середина»,
когда обязательное нотариальное удостоверение не становится достаточно
обременительным, чтобы вынудить граждан искать другие способы
разрешения своих отношений, минуя государственный.
Нотариальное удостоверение сделок - это, прежде всего, определенный
набор действий, которые должен выполнить нотариус, действуя от имени
государства и в интересах людей, которые обратились к нему за помощью.
Хорошим примером реализации принципа диспозитивности при выборе
формы сделки является заверение нотариусом договора купли-продажи
(обмена, дарения и т.д.) транспортных средств, что не подлежит
обязательному нотариальному удостоверению.
Следует отметить, что функции договора сочетают в себе проявление
основных целей назначения договора и то влияние, которое он оказывает на
общественные отношения.
35
1) регулирующая функция дает сторонам право по своему усмотрению
регулировать свои отношения, определять права и обязанности в той мере, в
которой это не запрещено законом;
2) гарантийная функция, которая обязывает стороны выполнять свои
обязанности и обеспечивает соблюдение обязательств (с помощью таких
обеспечительных средств как неустойка, задаток) к надлежащему исполнению,
заключенного соглашения.
3) охранная функция заключается в создании определенных договорных
механизмов и гарантийных обязательств. Которые защищают от различных
нарушений прав сторон ими самими или третьими лицами. А если права будут
нарушены дает возможность использовать способы защиты, которые
предусмотрены в законе или в соглашении.
Такая функция нотариата как правоохранительная обеспечивает
законность и правомерность юридических действий граждан и юридических
лиц в сфере гражданского оборота. И Работа нотариуса заключается в защите
прав и интересов лиц, обратившихся к нему за удостоверением различных
сделок и обеспечении сторонам договора определенных правовых гарантий.
Такие гарантии исключают возможность разногласий и нарушений между
сторонами.
Содержанием договорных отношений являются права и обязанности
сторон договора, вытекающие из соглашения по всем существенным условиям
соответствующего типа договора. Таким образом, содержание договора как
официально оформленного документа состоит из определенных положений
договора, закрепленных на материальном носителе, в которых раскрываются
субъективные права и обязанности сторон договора.
Процедура нотариального заверения гражданского договора требует
четкой последовательности действий или прохождения определенных этапов
этого процесса, каждый из которых имеет свои особенности. Речь идет об
этапах нотариальной процедуры, такой как:
1) открытие нотариального производства;
36
2) соответствующая подготовка нотариального производства;
3) совершение нотариальных действий, которое заканчивается
удостоверением нотариального акта и его публикацией.
Открытие нотариального производства является первым шагом в
нотариальном удостоверении гражданско-правовых договоров и сделок,
направленных на отчуждение недвижимости. С практической точки зрения
этот этап нотариальной процедуры выражается в обращении к нотариусу
будущих сторон договора с целью нотариального удостоверения
гражданского договора в основном в тех случаях, когда это напрямую
требуется действующим законодательством Российской Федерации.
Важной фигурой в процессе нотариального заверения гражданско-
правовых договоров, за исключением сторон договора, конечно, является
нотариус.
Нотариус на этом этапе нотариальной процедуры имеет:
1) право проверки реального намерения сторон заключить гражданский
договор, направленный на отчуждение недвижимого имущества;
2) право определять, имеются ли правовые основания для отказа в
нотариальном удостоверении соответствующего договора;
3) право определить срок фактического нотариального удостоверения этого
договора.
Обязательным этапом в нотариальной процедуре является подготовка к
совершению нотариального производства.
Описывая договор купли-продажи, можно заметить, что он обладает
таким свойством как оплатность - при получении земельного участка в
собственность покупатель, со своей стороны, оплачивает продавцу цену,
согласованную в договоре. Цена является одним из важных условий договора,
необходимым и достаточным для его заключения. Таким образом, оплата
играет важную роль, и при отсутствии этого условия в договоре, он
объявляется недействительным.
37
Двусторонний обязательный характер договора определяет взаимное
возникновение прав и обязанностей между каждой из сторон - продавец обязан
передать товар, землю покупателю и в то же время имеет право потребовать
оплаты, а покупатель, должен заплатить указанную цену, приобретая при этом
право требовать, чтобы ему были переданы проданные товары (землю или
жилые помещения). Такое соглашение является консенсуальным, поскольку
права и обязанности возникают у сторон с момента достижения ими
соглашения об основных условиях договора, но следует отметить, что для
определенных типов договоров купли-продажи законодательством
установлены особые правила их исполнения, без которых заключенный
договор не может считаться действительным.
Удостоверение сделки является одним из самых сложных нотариальных
действий. Этот процесс требует от нотариуса соблюдения многочисленных
норм и правил. Нужно не просто просто соблюдать требования, гражданского
и семейного кодексов, но и соблюдать законы финансового мониторинга,
законодательство, касающееся регистрации прав собственности на
недвижимое имущество, налоговое законодательство, законодательство,
регулирующее банковскую деятельность и порядок расчетов.
Кроме того, нотариус может столкнуться с уголовным преступлением.
И чтобы предотвратить злоупотребления, обеспечить законность и
соблюдение прав и интересов сторон правоотношений, нотариус должен не
только знать законодательство, но и являться хорошим психологом, развивать
интуицию. Кроме того, соблюдение требований всех нормативных актов и
наличие четких правил ведения сделки значительно снижают риск
удостоверения соглашения с участием мошенников, а также исключают
возможность несоблюдения нотариусом одного из многих требований.
Рассмотрим удостоверение сделок с недвижимостью на примере договора
купли-продажи, поскольку этот договор довольно распространен и сложен.
Теория нотариальной процедуры включает три этапа нотариального
производства: открытие нотариального производства, подготовка к
38
нотариальному производству; совершение нотариального действия, которое
заканчивается заверением нотариального акта и его выдачей. Ученые не
классифицируют подготовку нотариальных документов к архивному
хранению и их хранение, к числу стадий нотариального производства. Но это
последняя стадия нотариального производства, без которой этот процесс
нельзя считать оконченным.
Для начала первого шага - открытия нотариального производства -
необходимо обращение лица. В большинстве случаев это осуществляется в
устной форме. С момента открытия нотариального производства нотариус
имеет права и обязанности, предусмотренные законом. С открытия
нотариального производства нотариус начинает свою деятельность, которая
должна быть оплачена, и с этого момента должно учитываться время, которое
он посвящает на совершение нотариального производства. Нотариус
знакомится с клиентом, выясняет его намерения и проводит предварительную
консультацию относительно заключения договора. Нотариус определяет:
какое имущество будет продаваться, кто является его владельцем, кто является
покупателем, какие документы необходимы для подтверждения определенной
информации. На этом этапе нотариус также консультирует стороны по
вопросам налоговых выплат, стоимости на регистрацию права собственности
и другим расходам. Поэтому обязанности по проведению финансового
мониторинга возникают у нотариуса с момента обращения клиента.
Обращение клиента еще не обязывает нотариуса идентифицировать его
личность и проверять его документы. Законодательство определяет, что
необходимо проверить клиента в случае возникновения подозрения.
Хотя подозрение - это очень субъективное понятие. Во время разговора
с клиентом нотариус может определить, является ли клиент, по его мнению,
подозрительным и способен ли он понять смысл своих действий и управлять
ими. Если нотариус проводит анализ поведение клиента при общении с ним, а
также анализирует предоставленную ему информацию, он с большей
вероятностью будет гарантировать законность сделки, которая будет
39
заключена. Следовательно, нотариус в разговоре с клиентом обнаруживает
необходимую информацию о клиенте и, в случае возникновения у него
подозрения, приступает к идентификации и проверке клиента.
При общении с клиентом, после получения ответов на свои вопросы,
касающиеся его и его намерений, нотариус может сделать предварительное
заключение о критериях риска, по типу клиента.
Среди этих критериев, существуют «попытки клиента превысить
максимальную расчетную сумму, установленную законом для расчета
наличными; попытки провести операции с имуществом, на которое наложен
арест; проведения операций с недвижимостью, цена на которую отличается от
рыночной».
Второй этап нотариальной процедуры, целью которого является
обеспечение исполнения нотариальных действий и удостоверение законного
и обоснованного нотариального акта, начинается с проверки и анализа
документов. После проведения предварительных консультаций нотариус
должен ознакомиться с документами, подтверждающими право
собственности на имущество. Анализ документации, относящейся к предмету
сделки, отвечает на вопросы:
- какой объект недвижимости будет предметом договора купли-продажи;
- кто является владельцем (владельцами) этого объекта; все ли
необходимые документы в наличии, подтверждающие право собственности
всех совладельцев имущества;
- соответствуют ли представленные документы требованиям
законодательства, регистрация прав собственности осуществлялась в
соответствии с требованиями действующего законодательства на момент их
возникновения;
- каково место совершения сделки; - является ли право собственности на
объект личным, совместимым, частичным, или имеет место общая совместная
собственность супругов;
40
- есть ли среди владельцев имущества несовершеннолетние,
недееспособные или ограниченно дееспособные лица;
- кто имеет право пользования этим объектом (какие лица
зарегистрированы, существуют ли среди них несовершеннолетние,
недееспособные и ограниченно дееспособные);
- существуют ли разногласия между характеристикой имущества,
указанной в документах, подтверждающих право собственности и данными
технического паспорта (для объектов жилой и нежилой недвижимости) или
данными земельного кадастра (для земельных участков); - целевое назначение
земельного участка и возможно ли его отчуждение;
- существует ли необходимость в предоставлении дополнительных
документов для подтверждения осуществления государственной регистрации
права собственности на данный объект недвижимости.
- подлежит ли сделка купли-продажи налогообложению в соответствии
с требованиями Налогового кодекса.
Анализ представленных документов для идентификации лиц и
идентификации сторон сделки (представителей сторон) должен:
- установить личность владельца собственности и личность покупателя
(или их представителей), идентифицировать и проверить этих граждан, то есть
установить соответствие личности клиента в его присутствии с
идентификационными данными, полученными от него;
- подтвердить полномочия представителей на заключение сделки;
- подтвердить семейное положение, возраст и т. д.
Итак, нотариус идентифицирует клиента с помощью паспорта или
другого документа, по которому законодательство позволяет это сделать,
обращая особое внимание на действительность документа, проверяет
личность клиента сверяя с изображением на фото, осматривает документ,
существуют ли визуальные признаки поддельного документа или переклейки
или редактирования фото. Знакомится с документом о присвоении ИНН или с
41
пометкой о том, что лицо имеет право производить платежи без налогового
номера.
При необходимости нотариус принимает к сведению документы,
подтверждающие гражданский статус клиента, свидетельство о рождении
клиента, документы, подтверждающие полномочия законных представителей,
опекунов или попечителей, доверенность, если представитель действует по
доверенности, учредительные документы, если это юридическое лицо.
Документы, подтверждающие соблюдение прав отдельных категорий лиц,
определенных законом:
- уважение и соблюдение прав несовершеннолетних детей, имеющих
право на данную собственность или право пользования недвижимым
имуществом;
- уважение и соблюдение прав недееспособных и ограниченно
дееспособных лиц, которые имеют право на собственность или право
пользования недвижимым имуществом;
- соблюдение прав граждан, которые имеют другие вещные права на
недвижимость (арендаторы, совладельцы в случае отчуждения доли).
В целях налогообложения или в соответствии с законодательством
проводится оценка недвижимости, которая осуществляется в соответствии с
требованиями законодательства об оценочной деятельности. На этой стадии
нотариус осуществляет определенное количество проверок: проверка
дееспособности лица и объема гражданской правоспособности юридического
лица осуществляется в соответствии с предоставленными документами.
Нотариус проводит анализ проекта договора, в котором должны быть
определены основные условия договора купли-продажи недвижимости,
определенные законом, и приступает к проверке, предусмотренной
законодательством по данным реестров. При удостоверении сделок нотариус
должен уточнить суть правовых отношений со сторонами, предупредить о
последствиях нотариальных действий, чтобы правовая неосведомленность не
могла быть использована им в ущерб, предоставить необходимую