35
государственная регистрация сделки, осуществляемая чиновниками
регистрационного ведомства, такую защиту обеспечить не способна)
1
.
При этом в отношении другой группы сделок сохранено требование в
государственной регистрации договора (аренда земли, зданий, сооружений и
помещений, участие в долевом строительстве, уступка прав из
зарегистрированных договоров и др.). Но сначала судебная практика, а затем
и законодатель в п. 3 ст. 433 ГК РФ
2
довольно серьезно развили идею
непротивопоставимости прав из незарегистрированных сделок.
Под «правовыми последствиями сделки», которые упоминаются в п. 1
статьи 164 ГК РФ, можно понимать как последствия в виде возникновения
прав и обязанностей по сделке (т.е., условно говоря, последствия отсутствия
регистрации можно понимать так: нет регистрации – нет сделки вообще), так
и отсутствие эффекта сделки для третьих лиц (т.е., если нет регистрации
сделки, она не может быть противопоставлена третьим лицам).
До относительно недавнего времени судебная практика толковала эту
норму как указание на полную незаключенность (несуществование) сделки,
которая не прошла государственную регистрацию. Это подтверждалось и
прежней редакцией п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор,
подлежащий государственной регистрации, считался заключенным только с
момента такой регистрации. Кроме того, целый ряд специальных нормзакона
прямо указывал на то, что отсутствие регистрации сделки влекло ее
недействительность (например, прежняя редакция п. 2 ст. 1028 ГК РФ
3
).
Однако для подавляющего большинства ситуаций такой подход
оказался крайне неудобен. Возникали случаи, когда незарегистрированный
1
Гражданское право России. Практикум. Часть 2 / Под редакцией П.В. Рамзаева. - М.: Ай
Пи Эр Медиа, 2019. – С. 216.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
3
Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) //
«Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, № 5, ст. 410.
36
договор мог исполняться годами и тем не менее считаться ничтожным или
незаключенным.
Кроме того, такой подход затруднял заключение договоров аренды
недвижимости или сделок по поводу регистрируемых объектов
интеллектуальной собственности, право собственности (исключительные
права) на которые в момент заключения договора еще не зарегистрировано.
Так, например, регистрация договора аренды до появления в собственности
арендодателя предмета аренды долгое время считалась невозможной.
Стороны пытались решать эту проблему посредством заключения
предварительных договоров аренды, в отношении которых закон не выдвигал
требование государственной регистрации, переходя к заключению основного
договора только после регистрации права на возведенный объект
недвижимости. Это было крайне непрактично (хотя бы потому, что судебная
практика не допускала осуществление каких-либо расчетов по
предварительному договору), и оборот требовал формирования правовой
возможности связывать себя полноценными обязательствами еще до
появления самого объекта аренды (по модели аналогичной прямо
допущенной законом возможности заключить договор купли-продажи еще не
созданной или не приобретенной продавцом вещи).
Ситуация довольно резко изменилась в последние годы. Речь идет о
норме п. 3 ст. 433 ГК РФ о государственной регистрации договоров,
вступившей в силу с 1 июня 2015 г. Данная норма устанавливает, что
договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц
считается заключенным с момента государственной регистрации. Акцент,
сделанный законодателем в указанной норме, на то, что договор должен
третьими лицами рассматриваться как заключенный, только если он прошел
государственную регистрацию, недвусмысленно дает понять, в чем состояла
цель законодателя, вводящего требование о государственной регистрации тех
или иных сделок.
37
При этом содержание п. 1 ст. 164 ГК РФ
1
, говорящего о возникновении
правовых последствий сделки с момента ее регистрации без уточнения о том,
что речь идет о правовых последствиях для третьих лиц, не претерпело
изменений.
Воспринимать новую норму п. 3 ст. 433 ГК РФ в качестве специальной
по отношению к положениям п. 1 ст. 164 ГК РФ было бы ошибочно, так как
это означало бы, что сфера применения п. 1 ст. 164 ГК РФ – это
исключительно односторонние сделки. Но действующему праву не известны
односторонние сделки, которые подлежали бы государственной регистрации.
Соответственно, не остается иного выбора кроме как признать, что норма п. 3
ст. 433 ГК РФ просто уточняет содержание п. 1 ст. 164 ГК РФ, указывая
прямо не на то, какие правовые последствия без регистрации не возникают, а
от обратного – на те, которые возникают. Кроме того, если принять во
внимание то обстоятельство, что норма п. 3 ст. 433 ГК РФ является более
поздней, сомнений в подлинной воле законодателя относительно
последствий отсутствия государственной регистрации сделки не остается
вовсе.
Таким образом, c учетом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ норму п. 1
статьи 164 ГК РФ следует интерпретировать в том смысле, что наступление
правовых последствий сделки, в отношении которой законодатель ввел
требование о государственной регистрации, в виде эффекта этой сделки в
отношении третьих лиц произойдет только после государственной
регистрации сделки. Однако эффект сделки о виде договорных прав и
обязанностей сторон сделки по отношению друг к другу возникает с момента
достижения сторонами либо согласия по всем существенным условиям
сделки в установленной законом или соглашением сторон форме (простой
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
38
письменной или нотариальной), или – если договор является реальным – с
момента передачи вещи, являющейся предметом сделки.
По сути государственная регистрация (в отличие от соблюдения формы
сделки) является опцией для сторон: стороны вправе совершить сделку, но не
придавать ей эффект публичности, если они полагают, что необходимости в
противопоставлении сделки третьим лицамобудущем не возникнет.
Например, материнская компания передает дочерней компании в аренду на
длительный срок здание; при этом стороны осознают, что здание составляет
основной актив бизнеса данной предпринимательской группы и вряд ли
будет отчуждено в будущем. Таким образом, у сторон сделки нет стимулов
тратить время и деньги на государственную регистрацию такого договора
аренды, ведь он будет связывать их, создавая действительное правовое
основание для пользования зданием и уплаты арендных платежей, и без нее.
Например, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ
1
договор аренды здания
или сооружения, заключенный на год и более подлежит государственной
регистрации. В данной норме прямо указывается на то, что такой договор
считается заключенным с момента такой регистрации.
Это может навести на мысль о том, что данная норма п. 2 ст. 651 ГК РФ
является специальной по отношению к вступившему в силу 1 июня 2015
г.положению п. 3 ст. 433 ГК РФ
2
, установившему принцип
непротивопоставимости третьим лицам незарегистрированных сделок. Но
этот вывод будет неверным. Дело в том, что норма п. 2 ст. 651 ГК РФ еще до
реформы стала интерпретироваться судами вопреки ее буквальному смыслу
через призму теории непротивопоставимости незарегистрированных сделок.
ВАС РФ закрепил подход, согласно которому правило о заключенности
договора аренды только с момента регистрации толкуется как указание на
1
Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) //
«Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, № 5, ст. 410.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
39
отсутствие у такого договора правового эффекта в отношении лишь третьих
лиц. Сами же стороны договора, согласно позиции ВАС РФ, связаны
договорными узами с момента заключения договора, который действует в
отношении сторон даже при отсутствии государственной регистрации
(постановления Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. № 1051/08 и от 6
сентября 2011 г. № 4905/11, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17
ноября 2011 г. № 73, п. 2 и 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 25 февраля 2014 г. № 165, Определение КЭС ВС РФ от 16 февраля 2017 г.
№ 309-ЭС16-14273)
1
.
Изначально ВАС РФ признавал наличие договорных связей из
незарегистрированных сделок лишь в ситуации, когда незарегистрированный
договор исполняется сторонами. Так, в упомянутом Постановлении Пленума
ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 было указано: «В силу статьи 308 ГК РФ
права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору
аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть
противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет
преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1
статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица,
приобретшего на основании договора переданную в пользование
недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ».
Еще чуть позже. ВАС РФ в Информационном письме Президиума от 25
февраля 2014 г. № 165 признал такой договор в принципе порождающим
правовой эффект в отношении самих сторон договораимомента заключения
при отсутствии регистрации уже независимо от того, началось ли исполнение
или нет.
Таким образом, идея о том, что государственная регистрация договора
аренды осуществляется для целей противопоставления прав арендатора
1
Гражданское право. В 3 томах. Том 1 / Под редакцией С.А. Степанова. - М.: Проспект,
Институт частного права, 2019. – С. 120.
40
недвижимости третьим лицам и является необходимым условием не
вступления договора в силу, а лишь для приобретения той самой
противопоставимости, утвердилась в судебной практике еще до 1 июня 2015
г.
Соответственно, для третьих лиц договор аренды здания или
сооружения будет считаться заключенным с момента регистрации. Это
означает, что все третьи лица будут связаны внешними эффектами договора
аренды (т.е. правами арендатора, которые в силу указания закона могут быть
противопоставлены третьим лицам – к их числу относятся, во-первых,
следование аренды за вещью при смене собственника согласно ст. 617 ГК
РФ; во-вторых, преимущественное перед другими лицами право арендатора
на заключение договора аренды на новый срок согласно ст. 621 ГК РФ; и, в-
третьих, защита владения арендатора против третьих лиц, вытекающая из ст.
305 ГК РФ) лишь при условии с момента государственной регистрации
договора аренды. Однако обязательственные отношения между сторонами
договора аренды возникнут с момента заключения договора аренды (с
момента подписания договора в присутствии сторон или с момента возврата
оференту, направившему оферту в виде подписанных экземпляров договора,
подписанного другой стороной экземпляра). Например, обязанность
арендодателя передать предмет аренды в срок, указанный в договоре,
возникает не с момента государственной регистрации договора аренды, а с
момента его подписания, так как это положение договора аренды не
затрагивает третьих лиц.
Равным образом обязанность арендатора уплачивать арендную плату
никак не связана с государственной регистрацией договора аренды, поэтому
она возникает с момента подписания договора аренды (если договором
неустановлен иной момент, с которого возникают денежные обязательства
арендатора).
41
Взаимные обязательства арендатора и арендодателя, связанные с
неотделимыми улучшениями предмета аренды, также не имеют никакого
отношения к внешним эффектам аренды, поэтому они возникают с момента
подписания договора и существуют, даже если договор аренды
недвижимости так и не был зарегистрирован.
Все вышесказанное вполне применимо и к договорам аренды
земельных участков, заключенным на срок равный или превышающий один
год, в отношении которых обязательная государственная регистрация также
установлена законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 36 ЗК РФ
1
).
Аналогичным образом судебная практика относится и ко второму
случаю, в котором законодатель вводит государственную регистрацию
сделки с недвижимостью. Речь идет о государственной регистрации договора
участия в долевом строительстве. Согласно п. 3 ст. 4 Закона об участии в
долевом строительстве такой договор подлежит обязательной
государственной регистрации. Как и в случае с аналогичной нормой п. 2 ст.
651 ГК РФ, судебная практика еще до появления в ГК РФ п. 3 ст. 433
истолковала данную норму через призму теории непротивопоставимости. В
соответствии с практикой Президиума ВАС РФ государственная регистрация
договора участия в долевом строительстве рассматривается как способ
придания эффекта публичности договорным отношениям дольщика и
застройщика во избежание так называемых двойных продаж (заключения
договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же
недвижимости с несколькими лицами). Иными словами, для того чтобы
дольщик мог противопоставлять третьим лицам свои права по договору с
застройщиком (право требовать передачи в собственность помещения
именно ему), этот договор должен быть зарегистрирован (Постановление
Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 г. № 15510/12; этот подход был
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019) // «Российская газета», № 211-212, 30.10.2001.
42
поддержан и ВС РФ, КАД ВС РФ от 25 мая 2016 г. № 35-КГ16-2). Однако
«внутренние» правоотношения застройщика и дольщика возникают с
момента подписания договора и действуют даже при отсутствии регистрации
договора. Например, обязанности застройщика по отношению к дольщику,
установленные законом или договором, возникают с момента подписания
договора, но не его регистрации; равным образом обязанности дольщика
совершить те или иные действия также должны считаться существующими с
момента заключения договора.
В уже упомянутом Постановлении от 12 марта 2013 г. № 15510/12
Президиум ВАС РФ признал, что требование дольщика в отношении
застройщика о передаче жилого помещения может быть установлено в
реестре кредиторов застройщика даже в случае, если договор участия в
долевом строительстве не прошел государственную регистрацию:
«Отсутствие регистрации ...не лишает добросовестного участника долевого
строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от
застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника
долевого строительства не возникает иных специальных прав,
предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве, в том числе
права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное
нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части
предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об
участии в долевом строительстве».
Такое развитие судебной практики происходило, несмотря на то что п.
3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве до сих пор указывает на
то, что договор участия в долевом строительстве «считается заключенным» с
момента его государственной регистрации. Иначе говоря, здесь имеет место
коллизия, аналогичная той, которая возникла между новой нормой п. 3 ст.
433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ применительно к аренде недвижимости. С учетом
43
новой редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ есть все основания придерживаться такой
же практики, которая сложилась в спорах из договора аренды недвижимости.
В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования
по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть
зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Из
п. 4 ст. 391 Кодекса следует, что это правило также подлежит применению и
к переводу долга. Согласно п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 21
декабря 2017 г. № 54 регистрации подлежит не переход права и не сама
уступка, а договор, на основании которого осуществляется уступка (и
который может не совпадать по времени с непосредственным
распорядительным волеизъявлением на уступку), но далее для краткости мы
будем писать о регистрации уступки
1
.
Эти положения долгое время понимались довольно прямолинейно:
считалось, что любые уступки либо переводы долгов из зарегистрированных
договоров подлежат государственной регистрации и в отсутствие
регистрации не считаются состоявшимися (п. 12 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Однако в настоящее время
в связи с изменением взгляда на функцию государственной регистрации
сделок и появления новой редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ такие взгляды должны
быть, видимо, оставлены. Впрочем, нельзя не признать, что понимание того,
как идея непротивопоставимости будет работать в отношении уступки и
перевода долга, не совсем понятно. Сама идея непротивопоставимости ранее
в судебной практике высших судов в отношении таких договоров не
прорабатывалась (основным поводом для ее введения были споры,
возникающие из незарегистрированных договоров аренды недвижимости).
Если толковать нормы п. 2 ст. 389 и п. 4 ст. 391 ГК РФ через призму п.
3 ст. 433 ГК РФ и идеи непротивопоставимости, получается следующая
1
Добрачев, Д. В. Взыскание основного денежного долга и убытков в гражданском праве
России / Д.В. Добрачев. - М.: Wolters Kluwer, 2016. – С. 70.
44
линия рассуждений. Государственная регистрация уступки прав по сделкам,
подлежащим государственной регистрации, необходима для того же, для
чего вводится регистрация тех или иных сделок: чтобы придать передаче
права, вытекающего из зарегистрированного договора, качество публичности
и тем самым исключить возможность совершения двойных, тройных и т.п.
сделок по поводу соответствующего блага. Например, государственная
регистрация уступки прав из договора участия в долевом строительстве
препятствует появлению двух и более лиц, претендующих на получение
исполнения от застройщика. Иначе, например, один и тот же участник
долевого строительства мог бы уступить свои права разным лицам несколько
раз. В результате действия этих правил приобретатель прав всегда имеет
возможность свериться с данными реестра и установить, что он имеет дело
либо с первоначальной стороной по соответствующему договору, либо с тем,
кто приобрел эти права в результате уступки. Государственная регистрация
уступки прав арендатора из договора аренды недвижимости препятствует
появлению двух и более арендаторов.
Иначе говоря, в отношении государственной регистрации уступок
подлежат применению те же правила, что и в отношении государственной
регистрации самих договоров: для всех третьих лиц уступка будет считаться
совершенной только с момента регистрации (п. 2 Постановления Пленума
ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 54). Однако в отношениях цедента и
цессионария соглашение об уступке производит эффект с момента его
заключения. Иными словами, заявлять третьим лицам (например,
потенциальным покупателям или залогодержателям этого права) о том, что
именно ему, а не цеденту отныне принадлежат права по договору,
зарегистрированному в реестре, цессионарий сможет лишь с момента, когда
уступка будет зарегистрирована в реестре. Впрочем, не совсем ясно, следует
ли из этого, что тот цессионарий, который зарегистрировал уступку, будет
иметь приоритет в отношении конкурирующего цессионария, подписавшего