45
соглашение об уступке более ранней датой (в этом случае регистрация
уступки решает актуальную и довольно сложную для отечественного
правопорядка проблему датирования сделок «задним числом»). Ведь право
могло уже выйти из имущественной массы изначального кредитора и
перейти в имущественную массу нового кредитора, приобретшеготребование
в силу уступки на основании незарегистрированного договора, а значит,
изначальный кредитор не имеет распорядительных правомочий на повторное
отчуждение данного права, и само право не может перейти от него ко
второму по очереди цессионарию (пусть даже он свой договор
зарегистрировал). Ну по крайней мере непротивопоставимость договора, на
основании которого происходит уступка, как кажется на первый взгляд, не
означает недействительность такого договора, а следовательно, не должна
означать отсутствие распорядительного эффекта (самого перехода права) по
такому договору. Возможно, все это указывает на то, что отсутствие
регистрации договора, на основании которого происходит уступка, имеет
куда более серьезное последствие и исключает сам переход права. Но этот
вопрос требует дополнительного обсуждения
Также не вполне, правда, понятно, зачем нужна государственная
регистрация перевода долга, и о каких третьих лицах идет речь здесь.
Возникает также вопрос о том, должен ли признаваться в качестве
третьего лица, которому не может быть противопоставлена
незарегистрированная уступка, должник по уступаемому требованию.
Как известно, должник по уступаемому требованию согласно ГК РФ
уведомляется в ином порядке: через прямое извещение по правилам ст. 385
ГК РФ. Таким образом, даже если бы уступка не подлежала оглашению,
нормы ГК РФ об уведомлении должника об уступке (ст. 385 ГК РФ
1
) и об
обязанности должника исполнить тому, на кого (как на нового кредитора)
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
46
ему указал прежний кредитор, предоставляют должнику достаточную
защиту. Соответственно, при уступке под третьим лицом по смыслу п. 3 ст.
433 ГК РФ не должен пониматься должник (он является, если можно так
выразиться, «вторым лицом», а не «третьим»). Именно такой вывод
закреплен в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 54.
В случае же перевода долга кредитор также не должен рассматриваться как
третье лицо по смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ, так как он либо дает согласие на
перевод долга, либо сам является стороной договора о переводе долга (ст.
391 ГК РФ).
Также не вполне ясно, должны ли под третьими лицами по смыслу п. 3
ст. 433 ГК РФ пониматься кредиторы сторон уступки или перевода долга.
Могут ли, например, при банкротстве цедента кредиторы или действующий в
их интересах арбитражный управляющий настаивать на включении
требования к должнику в конкурсную массу цедента, несмотря на
состоявшуюся ранее уступку требования из зарегистрированного договора,
на том основании, что уступка вопреки нормам закона не была
зарегистрирована. Зеркальная ситуация может случиться и тогда, когда при
переводе долга в банкротство впадает новый должник, а кредиторы
отказываются мириться с установлением требования кредитора по данному
обязательству в деле о банкротстве, ссылаясь на то, что перевод долга не был
зарегистрирован и не может быть им (кредиторам нового должника)
противопоставлен.
Довольно сложным является вопрос о том, подлежат ли
государственной регистрации уступки любых прав из зарегистрированного
договора (перевод любого долга из такого договора), либо регистрировать
нужно лишь уступку «главного» требования (или долга) из
зарегистрированного договора в отношении того обязательства, которое
имеет решающее значение для квалификации договора. Например, для
аренды таковым является право арендатора пользоваться арендованной
47
вещью; для договора участия в долевом строительстве – право требовать
передачи жилья по итогам строительства. В рамках первого, универсального
подхода уступка любых прав (перевод любых долгов) потребует регистрации
для целей противопоставления третьим лицам, даже если они касаются
денежного обязательства. В рамках второго, ограничительного подхода
денежных обязательств требование о регистрации уступки или перевода
долга касаться не будет.
На первый взгляд, правильным следует признать первый подход –
регистрации подлежат любые уступки (или переводы долгов) из
зарегистрированных договоров. В пользу такого подхода, например,
свидетельствуют уже упомянутый п. 12 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59; п. 14 Информационного
письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90. Такое решение
следует хотя бы из того, что никаких изъятий из правил о регистрации
уступки (известных другим правопорядкам – например, о том, что уступка
арендной платы за будущий период времени, превышающий определенное
количество лет) наш закон не содержит.
Однако последовательное проведение такого подхода способно
привести к не вполне разумным решениям: например, если арендодатель
задумает уступить право требовать уплаты просроченной арендной платы, то
соответствующее соглашение должно быть зарегистрировано; даже если
дольщик по договору участия в долевом строительстве уступит право на
взыскание с застройщика, просрочившего исполнение по договору, законной
неустойки, такая уступка тоже будет подлежать государственной
регистрации для противопоставления третьим лицам. Представляется более
логичным ограничительное истолкование указанных норм и отказ в
применении п. 2 ст. 389 ГК РФ и п. 4 ст. 391 ГК РФ о государственной
регистрации к договорам уступки или переводу долга в отношении уже
просроченного денежного обязательства.
48
Однако в случае если кредитор осуществляет уступку будущих
денежных требований в отношении своего контрагента, то регистрация такой
уступки во избежание возможных споров могла бы иметь смысл. В
сохранении требования о регистрации в отношении уступки будущих
денежных требований может быть такая логика. Например, представим, что
собственник-арендодатель уступил все свои будущие требования об уплате
арендной платы третьему лицу, а затем продает предмет аренды
новомусобственнику, не сообщив о том, что финансовые потоки от
арендаторов уже уступлены заранее третьему лицу,
К новому собственнику придется мириться с сохранением арендатора
по правилам ст. 617 ГК РФ, не получая ни копейки арендной платы.
Очевидно, что эта ситуация не очень справедливая. Безусловно, покупатель
может отказаться от договора купли-продажи и потребовать возмещения
убытков. Но продавец к этому моменту может быть уже неплатежеспособен.
В этом контексте требование о регистрации уступки под страхом
невозможности противопоставить ее третьему лицу (в данном примере
покупателю недвижимости) может выполнять полезную функцию.
Тем не менее последние разъяснения ВС РФ показывают, что он
склонен придерживаться широкой интерпретации и применяет требование о
государственной регистрации к уступке любых денежных требований,
возникших на основании зарегистрированных договоров (п. 2 Постановления
Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 54).
Государственная регистрация не является формой сделки и не входит в
фактический состав сделки. Это следует, в частности, из положений п. 2 ст.
165 ГК РФ: «Если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон
уклоняется от ее регистрации…».
49
Иными словами, законодатель не рассматривает отсутствие
государственной регистрации сделки как нарушение формы сделки, которое
влечет за собой последствия, указанные в ст. 162 и 163 ГК РФ
1
.
Поэтому, например, положения п. 2 ст. 429 ГК РФ и п. 5 ст. 429.2 ГК
РФ о том, что предварительный договор должен оформляться в той же
форме, что и основной договор, а опцион на заключение договора – в той же
форме, что и заключаемый на основании данного опциона договор, не
должны пониматься таким образом, что предварительный договор (или
опцион) на заключение долгосрочного договора аренды здания должен
проходить государственную регистрацию (п. 14 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
В первоначальной редакции ГК РФ содержалось довольно много норм,
вводивших государственную регистрацию сделок как с недвижимостью, так
и с объектами интеллектуальной собственности (например, ст. 558, 560, 574,
584, 1232, 1234, 1235). Однако в настоящее время в ходе реформы ГК РФ
почти все нормы о государственной регистрации сделок были отменены, а
центральное место как объект регистрации заняли переход прав на
недвижимость либо результаты интеллектуальной деятельности или
возникновение тех или иных обременений таких прав (ст. 8.1 ГК РФ).
Так, например, в силу п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря
2013 г. № 367-ФЗ и п. 1 ст. 339.1 ГК РФ с 1 июля 2014 г. регистрации
подлежит не договор ипотеки, а обременение в виде залога недвижимости.
Вслучае с сервитутом регистрации также подлежит не соглашение об
установлении сервитута, а само вытекающее из такого соглашения
ограниченное вещное право (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Всилу ст. 1232 ГК РФ при отчуждении подлежащего регистрации
исключительного права на объект интеллектуальной собственности,атакже
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
50
при залоге такого права или предоставлении права использования такого
объекта по лицензионному договору регистрации подлежит не договор
(купли-продажи, залога, лицензионный и т.п.), а переход права,
возникновение права залога или предоставление права использования.
Это связано с тем, что прежний подход – регистрация прав на
указанные объекты (всегда) и сделок с ними (в некоторых, прямо
установленных законом случаях) – основывался на смешении двух типов
регистрационных систем: транскрипционно-инскрипционной (французской)
регистрационной системы, предполагающей регистрацию (всех) сделок с
недвижимостью, и системой поземельных книг (немецкой регистрационной
системой), в основе которой лежит идея регистрации прав на недвижимость.
Первая регистрационная система изначально была основана на
посубъектном принципе регистрации (когда информация о сделках
располагается в разделах реестра, открываемых в алфавитном порядке на
каждого покупателя, залогодержателя и проч.); вторая же регистрационная
система имеет в своей основе пообъектную регистрацию, когда на каждый
объект недвижимости заводится отдельная поземельная книга, в одном из
разделов которой ведутся записи о собственности на соответствующую
недвижимость и ее переходе.
Вцелом пообъектная система регистрации прав была признана
разработчиками реформы ГК РФ более удобной для оборота, и поэтому с 1
марта 2013 г. (дата вступления в силу Федерального закона от 21 декабря
2013 г. № 302-ФЗ, «открывшего» реформу Кодекса) началась фактически
процедура демонтажа правил о регистрации договоров и переход
исключительно на систему регистрации прав на имущество. Вновь вводимые
правила о регистрации также учитывают это и предполагают регистрацию
прав (обременений), но не сделок, на основе которых они возникают, ср.,
51
например, новые правила о государственной регистрации найма жилых
помещений (п. 2 ст. 674 ГК РФ
1
) как обременения (но не договора!).
Тем не менее, как было показано выше, осталось несколько случаев,
когда закон продолжает говорить о регистрации именно договора
(долгосрочная аренда недвижимости, участие в долевом строительстве, а
также уступка прав или перевод долга из двух указанных видов договоров).
Так что процесс отмирания института государственной регистрации сделки
пока не завершен. И следы сосуществования двух регистрационных моделей
в российском праве сохраняются.
Поэтому регистрацию сделок следует отличать от многочисленных
случаев, когда регистрации подлежит переход права на то или иное
имущество либо возникновение обременения. Регистрации в
соответствующих государственных реестрах подлежат, в частности,
возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимость, на доли
в ООО, а также на ряд объектов исключительных прав. В силуп.2 ст. 8.1 ГК
РФ «права на имущество, подлежащие государственной
регистрации,возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения
соответствующей записи в государственный реестр, если иное не
установлено законом». В указанных случаях необходима регистрация прав,
перехода прав, возникновения обременения, но сделка считается
совершенной независимо от отсутствия регистрации.
В силу статьи 164 ГК РФ и нормы п. 3 ст. 433 ГК РФ
2
государственная
регистрация сделок осуществляется только в том случае, если закон прямо
объявил сделку подлежащей регистрации. В случае если законодатель не
предусмотрел государственную регистрацию договора соответствующего
вида, стороны не вправе обращаться с заявлением о регистрации
1
Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) //
«Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, № 5, ст. 410.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
52
совершенной ими сделки (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС
РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Из этого со всей очевидностью следует, что стороны не могут
самостоятельно установить обязательную регистрацию сделки, в отношении
которой законодатель такой возможности не установил.
Возникает и другой вопрос: могут ли стороны установить в договоре,
который в силу закона подлежит государственной регистрации, что в случае
с их договором его регистрация не допускается, и никто из сторон не обязан
за ней обращаться в соответствующий орган? Применительно к договорам
участия в долевом строительстве это кажется невозможным в ситуации, если
покупателем является потребитель. Но в случае с арендой недвижимости, а
также в случае с договором участия в долевом строительстве, заключенным с
покупателем-коммерсантом, такая опция, вероятнее всего, должна
допускаться.
Государственную регистрацию сделок, установленную федеральным
законодателем, следует отличать от учета тех или иных договоров, правила о
котором вводились (или могут быть введены) местными органами власти.
Последний осуществляется в статистических целях, в рамках проведения
мероприятий по социальной политике и проч. Каких-либо частноправовых
последствий наличие либо отсутствие такого рода учета договоров не
влечет(п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля
2001 г. № 59).
Наличие зарегистрированной сделки не может само по себе создавать
препятствия для государственной регистрации другой сделкистем же
имуществом (например, вполне возможна аренда одной и той же вещи двумя
арендаторами, которые будут использовать вещь с разной целью, п. 13
Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73). Это связано с
тем, что такие договоры, заключенные одним лицом с несколькими
контрагентами по поводу одной и той же вещи, порождают лишь
53
конкурирующие обязательства этого лица перед контрагентами; факт
наличия нескольких сделок по поводу одного и того же предмета не влечет за
собой недействительность этих сделок.
Однако законодатель может установить, что наличие
зарегистрированной сделки с имуществом может являться основанием для
отказа в государственной регистрации второй сделки с тем же имуществом
(например, подп. 38 п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации
недвижимости). Это будет означать, что такой договор участия в долевом
строительстве, которому было отказано в регистрации в связи с наличием
записи о другом договоре в отношении того же объекта, будет считаться
заключенным между сторонами, породит ответственность застройщика перед
дольщиком, но этот договор не может быть противопоставлен лицу, уже
зарегистрировавшему свой договор в реестре.
Текущая судебная практика довольно противоречиво решает вопрос
относительно того, достаточно ли простого факта отсутствия регистрации
сделки для того, чтобы она не имела эффекта против третьих лиц, либо же
третьи лица помимо этого также должны быть добросовестными и не знать о
незарегистрированной сделке из иных источников.
Здесь необходимо обратить внимание на правила ГК РФ о регистрации
прав. В соответствии с положениями ст. 8.1 (абз. 2 п. 6) отсутствие записей в
реестре имеет значение только для тех, кто не знал и не должен был знать о
недостоверности реестра, т.е. добросовестных лиц; лица, знавшие или
должные знать о действительном положении дел, не могут ссылаться на
записи в реестре. Это положение напрямую неприменимо к регистрации
сделок, но заставляет задуматься о применении его по аналогии закона.
Может ли новый собственник, купивший предмет аренды, возразить
против сохранения договора аренды со ссылкой на то, что такой договор
имеет срок, равный или больше года, но не прошел регистрацию, а значит, не
может быть ему противопоставлен, если доказано, что покупатель знал о
54
наличии арендатора и условиях заключенного с ним договора в момент
покупки здания? Может ли новый арендатор, знавший о наличии прежнего
арендатора, возражать против иска последнего о переводе прав и
обязанностей по договору аренды из-за нарушения преимущественного права
последнего, положив в основу своих возражений отсутствие регистрации у
прежнего договора?
Норма п. 1 ст. 164 ГК РФ об этом умалчивает, так как в принципе в
этой норме идея непротивопоставимости прямо и недвусмысленно не
отражена и привносится за счет применения специальной нормы п. 3 ст. 433
ГК РФ.
Но и в п. 3 ст. 433 ГК РФ, которым была введена доктрина
непротивопоставимости третьим лицам незарегистрированных договоров,
указание на то, что это положение действует исключительно в отношении
добросовестных лиц, не содержится. В Постановлении Пленума ВАС РФ от
25 декабря 2013 г. № 98 (относительно незарегистированных договоров
аренды, заключенных в период с 2 по 3 марта 2013 г.) указание на то, что
такие договоры непротивопоставимы только добросовестным лицам, также
отсутствует.
В то же время в Информационном письме от 25 февраля 2014 г. № 165
(п. 4) Президиум ВАС РФ все же подчеркнул, что принцип
непротивопоставимости незарегистрированных сделок работает только
против добросовестных третьих лиц.
Надо полагать, что именно такой подход сохраняет право на
существование и сейчас, особенно с учетом п. 1 Постановления Пленума ВС
РФ от 23 июня 2015 г. № 25, согласно которому положения ГК РФ, законов и
иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат
истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского
законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, п. 4 которой содержит
правило о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего