55
Гражданского кодекса Российской Федерации
38
, предусматривающей
применение иных способов защиты гражданских прав, указанных в законе.
Прямое закрепление на признание ничтожных сделок действительными
содержится в 1 и 2 ст. 165 ГК РФ (сделки, совершенные без требуемых законом
нотариального удостоверения или государственной регистрации,
соответственно), п.2 ст.171 ГК РФ (конвалидация сделки, совершенной
гражданином, признанным недееспособным) и п.2 ст.172 ГК РФ (конвалидация
сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшем четырнадцати лет),
косвенное, т.е. прямо нормами не предусмотренное, но вытекающее из смысла,
в п.5 ст.166 ГК РФ (принцип эстоппеля).
Предпосылками для применения процедуры конвалидации в указанных
случаях будут являться условия возникновения права на оздоровление сделок и
условия еѐ реализации. Органом, принимающим решение об исцелении, во всех
случаях, по российскому гражданскому законодательству, будет выступать суд.
В независимости от существующих в сделке пороков, первой
предпосылкой на процедуру конвалидации является закрепленная нормами
гражданского законодательства их недействительность. Российский
законодатель не допускает оздоровления оспоримой сделки, так как исходя из
смысла п.1 ст.166 ГК РФ, она не является изначально недействительной,
таковой она становится только по решению суда. Однако возможность
придания юридической силы ничтожным сделкам с последующим
применением последствий действительности не исключена. Единственное
требование, предъявляемое к оздоровлению таких сделок, состоит в прямо
предусмотренной норме соответствующей статьи, позволяющей признать
сделку действительной.
Из этого следует, что, если сделка, требующая нотариального
удостоверения, заключена с нарушением требований к форме, она может быть
признана действительной на основании п.1 ст. 165 ГК РФ. Однако невозможно
38
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред. от 18.07.2019)(с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.10.2019)//"Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
56
конвалидировать сделку, где, например, объектом служит имущество,
распоряжение которым запрещено либо ограничено, поскольку данные
положения не предусмотрены законом (ст.174.1 ГК РФ). Также следует иметь в
виду положение п. 2 ст. 168 статьи ГК РФ, признающей ничтожными те
сделки, которые нарушают требования закона или иного правового акта и
одновременно с этим посягают на публичные интересы либо права и
охраняемые законом интересы третьих лиц, если законом не установлено иное.
На наш взгляд, такие сделки никогда не должны подлежать конвалидации на
основании их неимоверного ущерба для общества вследствие своего
противозаконного характера.
Кроме того недействительность сделки как обязательное условие еѐ
оздоровления может быть вызвана двумя условиями ничтожности, например,
недееспособность и отсутствие нотариального удостоверения. Однако в данном
случае, важно подчеркнуть, во-первых, что конвалидация возможна только там,
где оба основания допускают исцеление, и, во-вторых, то, что право признать
сделку действительной принадлежит одному лицу.
Другой предпосылкой для конвалидации будут условия еѐ реализации.
Здесь они не имеют общего основания и зависят от определенного случая.
Для признания действительными сделок, требующих нотариального
удостоверения (п.1 ст.165 ГК РФ) необходимо, во-первых, чтобы одна сторона
полностью или частично исполнила сделку, а другая уклонялась от еѐ
нотариального удостоверения. Примером этом служит Решение Суворовского
районного суда Тульской области , в котором суд удовлетворил иск лица,
требующего признания права собственности на долю жилого дома ввиду
недобросовестного поведения лица, отклоняющегося от нотариального
удостоверения, выраженного в переезде в другой город и смене контактного
номера, но принявшего полное исполнение сделки истцом
39
.
Для признания действительными сделок, требующих государственной
39
Решение Суворовского районного суда Тульской области от 19.02.2019 по делу N 2-68/2019 [Электронный
ресурс]//СПС Консультант Плюс// Режим доступа: www.consultant.ru
57
регистрации (п.2 ст.165 ГК РФ) необходимо (1) соблюдение надлежащей
формы и (2) уклонение одной из сторон от регистрации. Как следует из
Постановления Арбитражного суда Поволжского округа под уклонением от
государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке,
подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении
установленных законом или договором действий, необходимых для проведения
государственной регистрации.
Принимая решение о государственной регистрации сделки, суд
установить соответствие сделки по ее содержанию и форме требованиям
действующего законодательства. Сторона, фактически исполнившая договор до
его необходимой государственной регистрации (передала имущество, уплатила
деньги), не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по
требованию другой стороны о его государственной регистрации. Такое
поведение будет расцениваться как злоупотребление правом, что повлечет за
собой отказ в защите права со стороны суда
40
.
Для признания действительной сделки, совершенной недееспособным
(п.2 ст. 171 ГК РФ) или несовершеннолетним (п.2 ст.173 ГК РФ), не достигшим
четырнадцати лет требуется, во-первых, основание – признанная судом
недееспособность или возраст (до 14 лет), во-вторых, характер выгодности для
слабой стороны такой сделки.
Понятие «выгоды» законодателем не определено, поэтому критерии еѐ
определения устанавливаются судебной практикой. По мнению А.К.
Лукановой, суд может исходить из того, что на момент рассмотрения искового
заявления у слабой стороны возникли явные правовые преимущества, либо
стоимость вещи увеличилась благодаря заключению этой сделки, и нет никаких
объективных предпосылок для ухудшения этого положения (возникновения
имущественных потерь) в будущем .
Интересными в этой связи представляются рассуждения Исаклинского
40
Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 25.12.2017 по делу № А57- 6596/2017
[Электронный ресурс]//СПС Консультант Плюс// Режим доступа: www.consultant.ru
58
районного суда Самарской области в решении по оздоровлению сделки. В нѐм
отмечено, что законодательство направлено на защиту имущественных
интересов несовершеннолетнего путем его преумножение и установления
препятствий по уменьшению имущества малолетних. Так как договор купли-
продажи дома (предмет спора) направлен на преумножение имущества
несовершеннолетнего, не нарушает его прав и законных интересов, то имеет
место соблюдение имущественных прав ребѐнка, вследствие которых он
получает в собственность жилье, которое гарантировано ему Конституцией РФ.
Аналогичное решение вынес Кушвинский городской суд Свердловской области
, где иск от недееспособного лица был направлен опекуном на признание
сделки купли-продажи недвижимости действительной
41
.
На сегодняшний день на практике судьи исходят из того, что требование
о признании сделки состоявшейся применимо в отношении строго
ограниченного круга недействительных, предусмотренных статьями 165, 171,
172 ГК РФ. За пределами этих норм в иске надлежит отказывать, ввиду того,
что законом предусмотрены иные способы защиты своих интересов.
Однако теоретики с этим не соглашаются, и выдвигают ещѐ одно
основание признание сделки действительной – принцип эстоппель (п.5 ст.166
ГК РФ). Принцип эстоппель стал известен отечественному законодательству
относительно недавно, в 2013 году, практически одновременно с введением
принципа добросовестности. Фактически, это правило направлено на защиту
добросовестных участников гражданского оборота от неправомерного
поведения их контрагентов посредством запрета последним заявлять о
недействительности ранее исполнявшейся ими сделки. Как пример,
Арбитражный суд Саратовской области отказал в удовлетворении исковых
требований истца о признании договора уступки права требования
недействительными в силу п.2 ст. 168 и п.2 ст. 170 вследствие того, что в
предыдущих судебных спорах это требование истцом не изъявлялось, а,
41
Решение Кушвинского городского суда Свердловской области от 4.09.2017 по делу № 2- 719/2017
[Электронный ресурс]//СПС Консультант Плюс// Режим доступа: www.consultant.ru
59
следовательно, сделка признавалась
42
.
Таким образом, особенностями конвалидации недействительных сделок
по действующему гражданскому законодательству будут:
– отсутствие прямого закрепления в нормах правах понятия
конвалидации и способа еѐ осуществления;
– возможность конвалидации только ничтожных сделок, в то время как в
ряде зарубежных стран (Франция, Италия) она возможна и по отношению и к
оспоримым;
– ограниченный перечень оснований для признания сделок
действительными.
Нередко такая специфика негативно отражается на защите прав
добросовестных участников гражданских правоотношений. В связи с этим
представляется разумным введение определения конвалидации как одного из
способов защиты гражданских прав с расширением перечня оснований,
включая механизм по одобрению оспоримых сделок для придания
устойчивости экономическим отношениям и более высокому уровню
защищенности субъектов гражданского права.
Подводя итог, можно констатировать, что существующие нормы о
конвалидации недействительных сделок в действующем законодательстве
широко используются на практике. Главенствующими правилами их
применения выступает принцип добросовестности и соблюдение интересов
слабых сторон в сделке. Вместе с тем, есть непредусмотренные существующим
законом казусы, которые негативно сказываются на гражданско-правовых
отношениях, как между отдельными индивидами, так и обществом в целом.
3.2. Уклонение от государственной регистрации сделки
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, в случае, когда сделка совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по
42
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.01.2019 по делу № А57-
20253/2018// [Электронный ресурс]//СПС Консультант Плюс// Режим доступа: www.consultant.ru
60
требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки и
сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По мнению ряда авторов, такая санация сделки возможна как в
отношении недействительной, так и незаключенной сделки. Так, Б.Л.
Хаскельберг и В. В. Ровный пишут, что «несостоявшаяся стадия заключения
договора по действующему законодательству может быть восполнена ... на
основании судебного решения» . Возможность исцеления подобным образом
незаключенного договора разделяется Е.С. Болтановой
43
.
Обратиться в суд с требованием об «исцелении» сделки может сторона,
которая сама не исполнила сделку, но только тогда, когда были соблюдены все
требования и форма сделки. То есть при одновременном наличии уклонения от
исполнения сделки одной из сторон, нарушения требования о форме и о
государственной регистрации суд не может удовлетворить заявленные
требования. Как показывает судебная практика, используя данный способ
защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершение сделки в
надлежащей форме и уклонение контрагента от ее регистрации
44
.
При отсутствии государственной регистрации договор аренды
недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого
договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона
вправе на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании
зарегистрировать договор (см. п. 7 Информационного письма № 59). При этом
решение суда не заменяет собой регистрацию сделки. Регистрационный орган
обязан осуществить государственную регистрацию сделки.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной
регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в
соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, а в
случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном
43
Болтанова Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): дис. ... к.ю.н. Томск, 2001. С.
125.
44
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 г. по делу № А33-1432/2011
[Электронный ресурс]//СПС Консультант Плюс// Режим доступа: www.consultant.ru
61
производстве», по требованию судебного пристава-исполнителя вынести
решение о такой регистрации.
Итак, судебный пристав-исполнитель также вправе обратиться к другой
стороне сделки по отчуждению недвижимого имущества, в которой
приобретателем является должник, с предложением совершить действия,
направленные на государственную регистрацию перехода права собственности.
При согласии другой стороны сделки на совершение этих действий в
регистрирующий орган наряду с ее заявлением представляется постановление
судебного пристава-исполнителя, вынесенное в соответствии с частью 3 статьи
66 Закона об исполнительном производстве.
При отказе другой стороны от совершения таких действий
государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое
имущество к должнику осуществляется в порядке искового производства по
требованию судебного пристава-исполнителя в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК
РФ.
Решение суда об удовлетворении указанного требования судебного
пристава-исполнителя в силу абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество является основанием для
государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.
Таким образом, лицом, обладающим правом на заявление требования о
государственной регистрации права собственности должника на имущество, в
целях последующего обращения взыскания на него, в законодательстве назван
судебный пристав-исполнитель.
Анализ судебной практики позволяет установить, какие нарушения
договора не влияют на удовлетворение требования о государственной
регистрации перехода права собственности, а при каких удовлетворение таких
требований невозможно.
Так, если продавец объекта недвижимости уклоняется от приема оплаты
по договору, то покупатель вправе внести ее в депозит суда и требовать
62
государственной регистрации перехода права собственности в судебном
порядке.
Неполная оплата по договору купли-продажи недвижимости не
препятствует вынесению решения о государственной регистрации перехода
права собственности, если продавец уклоняется от такой регистрации.
Приведем пример из судебной практики.
Истец Крикунова Н.Н. обратилась в суд с указанным иском. В
обоснование требований ссылается на то, что Сидоровой А. А., принадлежал
земельный участок в Можайском районе, который подарил eй дeд, но
оформить сделку не успели, поскольку 27.04.2011 г. Сидоров С. П. умер. С
момента сделки истец несет бремя расходов на содержание земельного участка,
путем оплаты членских и иных взносов. Просит признать заключенным
договор дарения от 25 марта 2010 г., между Сидоровой А. А. и Крикуновой
Н.Н., признать за Крикуновой Н.Н. право собственности на данный земельный
участок.
В судебном заседании истец Крикунова Н.Н. и еѐ представитель
Побежимова А.Р. на удовлетворении исковых требований настаивали по
обстоятельствам, изложенным в иске.
В судебное заседание ответчик и представитель третьего лица,
надлежащим образом уведомленные о дате и времени судебного заседания, не
явились и не сообщили суду об уважительности причин неявки.
Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, суд
приходит к следующему: правообладателем земельного участка,
расположенного по адресу: Можайский р-н, ул. Садовая, д. 3, общей площадью
750 кв.м., кадастровый № 24:31:0405030:9, является Сидорова А. А., что
подтверждается свидетельством на право собственности на землю от 25.03.2015
и кадастровой выпиской.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами
дела, 25 марта 2010 г. Сидоров С. П. подарил названный земельный участок
63
Крикуновой Н.Н., в подтверждение сделки был составлен договор дарения
земельного участка.
Таким образом, Сидоров С. П., как собственник земельного участка,
распорядился им при жизни, подарив Крикуновой Н.Н. Согласно справке
№345, Крикунова Н.Н. является членом СНТ.
Следовательно, после приобретения указанного земельного участка в
2010 г. Крикунова Н.Н. использует земельный участок и несет бремя его
содержания, осуществляя в отношении земельного участка полномочия
собственника.
Факт совершения сделки подтверждается соответствующими
вышеуказанными письменными доказательствами и не оспаривается кем-либо.
В п. 5 ст. 574 ГК РФ указано, что договор дарения недвижимого
имущества подлежит государственной регистрации , однако, в соответствии с
п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ правило
о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом,
содержащееся в ст. 574 ГК РФ, не применяется к договорам, заключаемым
после 1 марта 2013 года. Следовательно, подписанный сторонами договор
дарения от 25 марта 2010 г. подлежал государственной регистрации .
По смыслу ст. 551 ГК РФ, суд может принять решение о государственной
регистрации перехода права собственности не только в случае
виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае
невозможности этой стороной совершить определенные действия,
направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к
приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.
В судебном заседании достоверно установлено, что договор дарения
заключен его сторонами в надлежащей форме, подписан сторонами, исполнен
ими, претензий друг к другу стороны не имели, договор дарения никем не был
оспорен, не признан недействительным, ни одна из сторон
не уклонялась от государственной регистрации сделки . Законодательством не
установлен срок, в течение которого договор должен быть
64
зарегистрирован. Государственная регистрация договора дарения
и государственная регистрация перехода права собственности не были
произведены по независящим от воли сторон причинам, в связи со смертью
дарителя Сидорова С. П.
Истцом предоставлены доказательства возникновения у нее права на
земельный участок, которые исследованы в ходе судебного разбирательства.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что 25 марта 2010 г.
состоялась сделка дарения между Сидоровым С. П. и Крикуновой Н.Н.
Указанные обстоятельства свидетельствует о том, что к Крикуновой Н.Н. на
основании договора дарения земельного участка перешло право собственности
на земельный участок, а право Сидоровой А. А. на земельный участок
прекращено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
решил: переход к Крикуновой Н. Н. права собственности на земельный участок
подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке
45
.
Таким образом, принудительная государственная регистрации сделки с
недвижимостью в случае уклонения от стороны от такой регистрации является
исцелением сделки от возможности признания сделки незаключенной.
Видится обоснованным возможность исцеления незарегистрированной
сделки не только на основании решения суда, но и по воле участников сделки,
которые вправе самостоятельно определить необходимость признания сделки
незаключенной либо дальнейшего исполнения сделки без применения
последствий отсутствия государственной регистрации.
Таким образом, упорядоченная система гражданско-правовых
последствий несоблюдения государственной регистрации сделки будет
отвечать интересам обеспечения стабильности гражданского оборота, защиты
участников сделки от возможных злоупотреблений лиц, устранит конкуренцию
применения тех или иных норм о последствиях отсутствия государственной
45
Решение № 2-499/2019от 6 июня 2019 г. по делу № 2-499/2019 Бабаевский районный суд (Вологодская
область) [Электронный ресурс // Режим доступа: https://sudact.ru