45
Гocудapcтвeнная регистрация включает деятельность Росреестра по изучению
конкретных представленных документов, а также деятельность государства,
направленная на организацию регистрирующей системы, конкретизацию
принципов ведения ЕГРН, информатизацию, автоматизацию процессов
гocудapcтвeнной регистрации, способов защиты, отражения и предоставления
информации о регистрации
30
.
Данное определение раскрывает понятие гocудapcтвeнной регистрации
и позволяет заметить направленность, цели, задачи перспективы развития
отрасли.
Гocудapcтвeннaя регистрация в узком смысле сводится к процессу
рассмотрения заявлений заинтересованных лиц о внесении в ЕГРН сведений о
правах (о переходе прав) на те или иные объекты. Полагаем, что основным
содержанием данного процесса является установление оснований для внесения
записи в ЕГРН органом, осуществляющим гocудapcтвeнной регистрации.
Гocудapcтвeнная регистрация - форма применения права,
заключающаяся в принятии акта применения права как документально
оформленного действия Росреестра.
Анализируя российское законодательство, можно сделать вывод, что
под гocудapcтвeнной регистрациeй понимается именно последнее значение,
возникновение права осуществляется с момента регистрации, то есть речь идет
о результате, а не о процессе.
Требование установления общих правил, носящих регулятивное
воздействие, необходимо для упорядочивания деятельности, отношений,
поведения граждан и социальных групп. Различные правила и нормы,
вырабатываемые цивилизацией, обеспечивает жизнедеятельность общества.
Потребность придать рынку недвижимости цивилизованный характер
обуславливает необходимость совершенствования и повышения эффективности
30
Законотворчество в Российской Федерации: Научно-практическое и учебное пособие / Под ред. Пиголкина
А.С. М., Формула права. 2018. С. 632.
46
правового регулирования в области гocудapcтвeнной регистрации
недвижимости.
Право как социальный регулятор занимает особое место в
упорядочивании многоуровневой системы общественных отношений. Такое
многогранное социальное явление как право, связывающее необходимый
порядок отношений в обществе, противостоит произволу, формирует
правомерное поведение. Законодатель использует право для изменения,
укрепления либо вытеснения определенных общественных отношений, имея
целью прогрессивное развитие общества. В рассматриваемой области
урегулированию подлежат имущественные отношения касательно
государственной, частной, муниципальной собственности. Общественная
система как целостный социальный организм нуждается в социальном
регулировании и поддержании стабильности, проникающим во все сферы
жизнедеятельности.
Правовую основу гocудapcтвeнной регистрации составляют следующие
законы и нормативные правовые акты Российской Федерации, акты Президента
РФ, Правительства РФ, Минэкономразвития России, Конституция РФ
31
,
Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ,
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ. В
пределах компетенции Росреестр издает методические рекомендации,
затрагивающие вопросы гocудapcтвeнной регистрации, разрабатываемые на
основании и во исполнение закона.
Формирование законодательства в сфере недвижимости берет начало с
середины 1990-х годов, поскольку ранее данный законодательный материал
отсутствовал в России. Сегодня законодательство о госрегистрации являет
собой многочисленные акты, регулирующие правоотношения в
рассматриваемой сфере. Социально-экономические преобразования в России
обусловили создание новой правовой базы, определяющей границы должного и
31
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) (с учетом поправок,
внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от
05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 31. - Ст. 4398
47
возможного поведения субъектов, подтверждающую правомочия субъектов,
внедряющую действенную методику функционирования системы, систему
учета объектов недвижимого имущества, позволяющую упорядочить процесс
взимания налогов, что ведет к увеличению поступлений в бюджет.
32
Особое внимание вопросам гocудapcтвeнной регистрации уделяется в
статьях 130, 131, 132, 164, 223, 433 ГК РФ. Отметим, что ГК РФ имеет
абсолютный приоритет над актами, регулирующими оборот объектов
недвижимости, что подразумевает необходимость руководствоваться ГК РФ в
случае расхождения данного Кодекса с прочими актами. Задачами
госрегистрации являются защита интересов правообладателей и гарантия
внесения достоверной информации в ЕГРН. Государство осуществляет
признание и подтверждение возникающих прав, что приводит к упорядочению
гражданского оборота и охране прав правообладателей, участников сделок и
третьих лиц.
Указы Президента и Правительства страны также регулируют сферу
госрегистрации объектов недвижимости и не должны противоречить
федеральному законодательству.
Принимаемые высшими органами судебной системы указания,
пояснения и инструкции обязательны к применению судами,
рассматривающими дела о гocудapcтвeнной регистрации прав на объекты
недвижимости.
Подводя итог, назовем цели гocудapcтвeнной регистрации:
- защита прав и законных интересов собственников и обладателей
иных прав на объекты недвижимости;
- обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;
- обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на
недвижимое имущество;
32
Смагин А.А. Развитие института вещных прав на недвижимое имущество в России// Вестник Московской
международной высшей школы бизнеса МИРБИС. 2016. № 3 (7). С. 15
48
- создание эффективных механизмов государственного управления
рынком недвижимости;
- реализация фискальной функции государства в части обеспечения
поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает
недвижимость;
- обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем
предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной
сфере
33
.
2.2. Изменение зарегистрированной сделки
Рассмотренные ранее конкурирующие правовые теории, описывающие
последствия регистрации сделки, имеют то же значение (конститутивное, т.е.
придающее силу сделке в целом, и деклараторное, т.е. придающее силу сделке
только в отношении третьих лиц) в отношении изменения и прекращения
сделки.
Некоторое время назад на практике возник вопрос о том, следует ли
регистрировать дополнительные соглашения к договорам, которые подлежат
государственной регистрации. Этот вопрос был порожден заложенным в ст. 131
и 164 ГК РФ принципом, в соответствии с которым зарегистрировать можно
было только ту сделку, которая прямо в законе была названа подлежащей
государственной регистрации. В связи с тем что относительно дополнительных
соглашений к зарегистрированным договорам не было специального указания
на то, что такие сделки подлежат регистрации, судебная практика
первоначально отвергала необходимость и возможность их регистрации.
Однако впоследствии Президиум ВАС РФ скорректировал подходы судов,
признав возможность государственной регистрации дополнительных
33
Кузьменко С.С. История государственной регистрации прав на недвижимость в России//Государство и право
в современном мире. 2019. № 1. С. 8
49
соглашений к зарегистрированным договорам (п. 9 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59)
34
.
Применение п. 3 ст. 433 ГК РФ при толковании п. 2 ст. 164 ГК РФ дает
следующие результаты: в случае если условия сделки, прошедшей
государственную регистрацию, были изменены, то эти изменения вступят в
силу для сторон сделки с момента заключения соответствующего соглашения, а
для третьих лиц — с момента государственной регистрации изменений.
Так, если стороны изменили условие о размере арендной платы в
договоре аренды недвижимости, прошедшем государственную регистрацию, но
при этом не зарегистрировали дополнительное соглашение, то в отношениях
между арендатором и арендодателем последний имеет право требовать от
первого уплаты арендной платы в соответствии с условиями дополнительного
соглашения
35
Однако если вопрос о размере арендной платы будет обсуждаться в
рамках отношения арендатора и третьего лица (например, покупателя либо
залогодержателя арендуемого арендатором здания или помещения), то он
должен быть решен в соответствии с тем условием об арендной плате, которое
содержится в зарегистрированном договоре аренды недвижимости .
Рассмотрим пример из судебной практики. Комитет по управлению
муниципальным имуществом г. Одинцово. Тарарова О.Л. обратились к
Одинцовскому отделу Управления Федеральной службы
государственной регистрации , кадастра и картографии по Одинцовскому
району с административными исковыми требованиями о признании
незаконным решения о приостановлении осуществления
государственной регистрации от 9.06.2018 г. и возложении обязанности на
Управление Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и
картографии по Одинцовскому району, возобновить осуществление
34
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров,
связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"//"Вестник ВАС РФ", N 4, 2001,
35
Определение КЭС ВС РФ от 16 февраля 2017 г. № 309-ЭС16-14273 [Электронный ресурс]//СПС Консультант
Плюс// Режим доступа: www.consultant.ru
50
государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.05.2018 г. к
договору от 19.10.2005 г. аренды земельного участка с кадастровым номером
24:31:0401030:9 , категории земель: земли населѐнных пунктов, с разрешѐнным
использованием: под строительство подземных погребов и надземных гаражей,
общей площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: Одинцовский р-н
участок №229.
Административные исковые требования обосновывались тем, что
решением от 9.06.2018 г., принятым Управлением Федеральной службы
государственной регистрации , кадастра и картографии по Одинцовскому
району (далее – Управлением) приостановлено осуществление
государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.05.2018 г. к
договору от 19.10.2005 г. аренды земельного участка с кадастровым номером
24:31:0401030:9, категории земель: земли населѐнных пунктов, с разрешѐнным
использованием: под строительство подземных погребов и надземных гаражей,
общей площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: Одинцовский р-н
участок №229. Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом
и А.С.Е. 19.10.2015г. заключался договор аренды земельного участка, общей
площадью 500 кв.м., с кадастровым номером 24:31:0401030:9, расположенного
по адресу: Одинцовский р-н, участок №229 (далее в тексте - договор от
19.10.2015). Согласно дополнительным соглашениям от 4.04.2007 г. и
17.08.2017 г. к договору от 19.10.2005 г. его срок действия продлевался по
25.09.2012г. Договор от 19.10.2015 регистрировался в ЕГРП. На основании
распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом
Одинцовского района от «О внесении изменений в договор аренды земельного
участка» между Комитетом по управлению муниципальным имуществом
Одинцовского района, Ивановой О. Л. и Тараровой О.Л. заключалось
дополнительное соглашение к зарегистрированному договору от 19.10.2005 г.
аренды участка. Из содержания дополнительного соглашения от 28.05.2018 г.
следовало, что оно изменяло условия зарегистрированного договора от
19.10.2005 г., заключалось в целях введения в состав арендаторов по
51
названному договору Тараровой О.Л., а также в целях изменения размера
арендной платы по договору аренды для каждого арендатора.
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом
Одинцовского района и Иванова О. Л. заключался договор аренды земельного
участка, общей площадью 500 кв.м., с кадастровым номером 24:31:0401030:9,
расположенного по адресу: Одинцовский район, участок №229 до 1.10.2006 г.
Договор регистрировался в ЕГРП за номером 90-45679. Согласно
дополнительному оглашению от 30.09.2006 и к договору от 1.10.2006 его срок
действия продлевался по 1.10.2007.
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом
Одинцовского района, Ивановой О. Л. и Тараровой О.Л. заключалось
дополнительное соглашение к договору от 1.10.2006, согласно которому в
состав арендаторов с 22.05.2018г. включалась Тарарова О.Л, изменялся размер
арендной платы.
Государственный регистратор Управления Федеральной службы
государственной регистрации , кадастра и картографии по Одинцовскому
району Туев Е. А. принял решение о приостановлении
государственной регистрации дополнительного соглашения в уведомлении о
приостановлении государственной регистрации от 9.06.2018г. Приостановление
государственной регистрации обосновывалось п. 4 и 7 ст. 26 федерального
закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ .
На основании п. 2 статьи 164 ГК РФ сделка ,
предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки , подлежит
государственной регистрации .
Учитывая, что срок действия договора от 19.10.2005 г. истѐк 25.09.2012
г., но по истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться
земельным участком, являющимся предметом данного договора, суд пришѐл к
выводу о том, что в данном случае в соответствии с п. 2 статьи 621 ГК
РФ договор аренды земельного участка считался возобновлѐнным на тех же
52
условиях на неопределѐнный срок, поэтому его стороны имели право
заключить дополнительное соглашение.
В связи с тем, что договор от 19.10.2005 г. аренды земельного участка
являлся действующим зарегистрированным договором, он подлежал
государственной регистрации в силу прямого указания п. 2 статьи 164 и п. 3
статьи 433 ГК РФ.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение административного
ответчика не соответствовало требованиям законодательства и нарушало права
административных истцов на государственную регистрацию дополнительного
соглашения от 28.05.2018г.
Руководствуясь статьями 175-181 КАС РФ, суд решил удовлетворить
административное исковое заявление Комитета по управлению
муниципальным имуществом Одинцовского района и Тараровой О.Л. к
Одинцовскому отделу Управления Федеральной службы
государственной регистрации , кадастра и картографии по Одинцовскому
району и Управлению Федеральной службы государственной регистрации ,
кадастра и картографии по Одинцовскому району о признании незаконным
решения и возобновлении осуществления государственной регистрации прав
частично
36
.
При этом п. 2 ст. 8.1 ГК РФ говорит о том, что «права на имущество,
подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и
прекращаются с момента внесения соответствующей записи в
государственный реестр, если иное не установлено законом». Но данная норма,
скорее, относится к вещным правам, а не обязательственным правам из
регистрируемых сейчас в силу норм законодательства договоров аренды или
долевого участия в строительстве. Вещные права действительно по общему
правилу продолжают существовать до момента отражения записи в ЕГРН об их
прекращении, и, соответственно, сам факт расторжения договора,
36
Решение № 2А-1159/2018 от 25 июля 2018 г. Юргинский городской суд (Кемеровская область) [Электронный
ресурс // Режим доступа: https://sudact.ru
53
устанавливающего соответствующее вещное право, без записи в ЕГРН
правопрекращающего значения не имеет.
54
ГЛАВА 3. ПОСЛЕДСТВИЯ УКЛОНЕНИЯ ОТ НОТАРИАЛЬНОГО
УДОСТОВЕРЕНИЯ ИЛИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ
3.1. Конвалидация сделки
Правовой институт конвалидации вытекает из существа деления сделок
на ничтожные и оспоримые. Действующее гражданское законодательство не
раскрывает данного понятия. Однако, с учѐтом изучения результатов
исследований таких авторов как Д.О. Тузов, Е.М. Тужилова-Орданская, Г. Х. и
ряда других, конвалидацию можно определить как правовой механизм,
представляющий собой совокупность действий сторон порочной сделки и/или
суда, приводящих к исцелению такой сделки, в результате которых она
становится неопровержимой, незыблемой для права
37
.
До настоящего времени характер природы конвалидации неоднозначен
и спорен, так как сама недействительность сделок предполагает отсутствие
правовых последствий. Среди современных ученых сложились две позиции.
Первая из них исходит от сторонников конвалидации (Егоров Ю.П., Тузов Д.О.,
Яблочков Т.М, Тужилова-Орданская Е.М.), полагающих, что исцеление сделок
от пороков позволяет защитить общественные отношения от правового
формализма. Их оппонентами выступают представители классической
доктрины Новицкий И.Б., Хейфец Ф.С., отстаивавшие взгляды на
невозможность оздоровления вследствие правовой природы недействительных
сделок.
Несмотря на дискуссионную природу процедуры конвалидации, на
практике суды активно удовлетворяют иски о признании сделок
действительными. В обосновании своих решений они исходят из того, что
процедура оздоровления становится возможной в силу абз.13 ст. 12
37
Тужилова-Орданская Е. М. Генезис теоретико-правовых взглядов на конвалидацию недей- ствительных
сделки в дореволюционном и совестком гражданском праве // Вестник Омского универси- тета. Серия
«Право». – 2018. – № 1 (54). – С.56