85
14. Гутников О. В. К вопросу о понятии недействительных сделок //
Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика:
сб. ст. / отв. ред. М. А. Рожкова. М., 2015. – С. 26.
15. Гутников, О.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория
и практика оспаривания / О.В. Гутников. – Москва : Бератор-Пресс, 2018. - С.
98.
16. Егорова М.А. Признание договора незаключенным как способ защиты
гражданских прав // Гражданское право. – 2014. - № 3. – С. 60.
17. Зезекало А. Ю. Заблуждение при совершении сделки. – Томск, 2011. –
С. 44.
18. Иоффе, О.С. Советское гражданское право / О.С. Иоффе. – Москва :
Юрид. Лит., 1967. - С. 325.
19. Колосовский О. В. О необходимости отграничения осознанного
неведения от существенного заблуждения при совершении сделки //
Российский юридический журнал. – 2016. – № 2. – С. 125-135.
20. Корецкий, А. Различия между институтами сделки и договора по
основанию (causa) и целям / А. Корецкий // Законность. – 2015. – № 12. - С.
36.
21. Мейер, Д.И. Русское гражданское право / Д.И. Мейер – Москва :
Книга по требованию, 2012. - С. 610.
22. Парсиев, А.К. Проблемные вопросы соотношения недействительных и
незаключенных сделок, а также последствий таких сделок / А.К. Парсиев //
Вестник Северо-Осетинского государственного университета им.
К.Л.Хетагурова. – 2017. – №1. - С. 15.
23. Пилипенко А.Ю., Тарасов Ю.А. Государственная регистрация
юридических лиц. Исследование инновационного потенциала общества и
формирование направлений его стратегического развития: сборник научных
статей 7-й Всероссийской научно-практической конференции с
международным участием (29-30 декабря 2017 года) / редкол.: Горохов А.А.
86
(отв. ред.);Юго-Зап. гос. ун-т. – Курск: Изд-во ЗАО «Университетская
книга», 2017. - С. 307-312.
24. Потапенко С. В., Зарубин А. В. Настольная книга судьи по спорам о
праве собственности / под ред. С. В. Потапенко. – М., 2013. – С. 111.
25. Сбитнев Ю.В. Споры о признании договора незаключенным:
позиции истца и ответчика // Арбитражная практика. 2018. - № 3. - С. 70 - 77.
26. Синцов Г.В. К вопросу о признании договора незаключенным //
Российский судья. – 2015. - № 6. – С. 47.
27. Степанова, И.Е. Правовая природа незаключенного договора / И.Е.
Степанова // Журнал Закон. – 2017. –№5. - С. 88.
28. Сусликов В.Н., Коротких О.А., Силакова О.Н., Тарасов Ю.А.
Юридические лица // ЮЗГУ, Курск. 2012. – С. 106.
29. Тарасов Ю.А., Лепин Я.Г. Классификация юридических лиц. Наука
молодых - будущее России: сборник научных статей 2-й Международной
научной конференции перспективных разработок молодых ученых в 5-х
томах, Том 3 Юго-Зап. гос. ун-т., Курск: ЗАО Университетская книга, 2017. -
С.148-152.
30. Тузов, Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского
права в контексте европейской правовой традиции / Д.О. Тузов. – Москва :
Статут, 2017. - С. 520.
31. Фогельсон Ю.Б. Избранные вопросы общей теории обязательств: курс
лекций. М., 2016. – С. 20
32. Шестакова, Н.Д. Недействительность сделок. Издание второе / Н.Д.
Шестакова. – Санкт – Петербург : Изд. Р. Асланова, 2018. - С. 110.
Судебная практика
33. Решение № 2-1457/2018 2-1457/2018~М-1200/2018 М-1200/2018 от 26
октября 2018 г. по делу № 2-1457/2018 // URL: https://sudact.ru/regular/
87
34. Решение № 2-3933/2018 2-3933/2018~М-3141/2018 М-3141/2018 от 30
октября 2018 г. по делу № 2-3933/2018 // URL: https://sudact.ru/regular/
35. Решение № 2-6883/2018 2-6883/2018~М-6197/2018 М-6197/2018 от 30
октября 2018 г. по делу № 2-6883/2018// URL: https://sudact.ru/regular/
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Красноглинский районный суд г. Самары в составе:
председательствующего судьи Дурновой Н.Г., при секретаре Ивановой И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1457/2018
по иску Петрова ЕВ к Савдяркину ДВ о признании сделки недействительной
УСТАНОВИЛ: Истец Петров Е.В. обратился в суд с иском к Савдяркину
Д.В. о признании сделки недействительной указав, что 10.06.2017г. им в
качестве покупателя была совершена сделка с ответчиком - договор купли-
продажи нежилого помещения. Согласно п. 1 договора продавец продал, а он
купил в собственность нежилое помещение, назначение: нежилое, общая
площадь 22, 8 кв.м, этаж 1, адрес объекта: <адрес> Ответчик получил него
меня денежную сумму в размере 300 000 рублей, что подтверждается
соответствующей распиской.
Впоследствии, после совершения сделки и выполнения сторонами
предусмотренных договором обязательств, ему стало известно, что ответчик
Савдяркин Д.В. при заключении договора ввел его в заблуждение
относительно качеств предмета данного договора - гаража, которые
значительно снижают возможности его использования по назначению.
В конце марта 2018г. при посещении гаража им было обнаружено, что
в результате таяния снега, который прилегал к стенам гаража снаружи,
сквозь стены гаража происходит проникновение талых вод внутрь гаража, в
результате чего стены гаража стали сырыми, а внутри гаража стала
скапливаться вода, стекавшая со стен. Далее, на протяжении всей весны,
88
также в помещении гаража стали скапливаться в верхних слоях почвы (пола)
гаража и выходить на поверхность внутри гаража подземные (грунтовые)
воды. В результате проникновения внутрь помещение гаража талых снеговых
вод сквозь стены гаража и проникновения внутрь помещения гаража
грунтовых вод, на полу внутри гаража скопилось много воды, которая
длительное время никуда не уходила, и пользоваться гаражом по его
прямому назначению, он не мог (хранить автотранспорт, предметы обихода и
быта, производить какие-либо работы: столярные, слесарные и т.п.), тем
более пользоваться электрооборудованием.
Он приобретал гараж у ответчика с целью использовать его по прямому
назначению, однако ему был передан Савдяркиным Д.В. товар (гараж),
который не соответствует качеству, предъявляемому к строению подобного
рода. Он приобретал гараж у ответчика летом, когда внутри гаража было
сухо, и сделка была заключена в отношении того предмета (гаража), который
имелся ввиду. Однако данный предмет сделки (гараж) не обладает теми
качествами, в которых он нуждался, а именно: он не может полноценно и по
назначению использовать его круглогодично.
Весной, когда происходит таяние снега и проникновение внутрь гаража
сквозь стены талых вод, а также поднимаются на поверхность грунтовые
воды, вследствие чего помещение гаража оказывается подтопленным, он не
может использовать его по назначению. Это составляет минимум три месяца
в году. Также, полагает, заводнение помещения гаража неминуемо приведет
к разрушению соответствующей конструкции, фундамента гаража, стен.
В связи с тем, что в условиях нормального гражданского оборота
предмет сделки (гараж) должен обладать соответствующими и обычно
предъявляемым требованиями, в частности, быть сухим и не подвергаться
затоплению, данные его качества рассматриваются как существенные.
89
Иное должно оговариваться в соглашении, и в связи с чем
соответственно учитываться снижение цены за гараж по сравнению с
обычными условиями.
В соответствии с п. 3 договора купли-продажи нежилого помещения от
10.06.2017г. «продавец обязуется передать нежилое помещение покупателю в
том качественном состоянии, как оно есть на день подписания основного
договора, предупредив его обо всех известных недостатках».
Однако ответчик Савдяркин Д.В. о выявленном им скрытом недостатке
(протекание стен гаража, проникновение внутрь гаража грунтовых вод и его
подтопление) при заключении сделки не рассказал, указанных изъянов в
договоре не указал.
Если бы ему было известно при заключении сделки с ответчиком о
фактическом состоянии предмета сделки (приобретаемого гаража), наличии
его недостатков, указанных выше, подобную сделку он бы не стал заключать.
При совершении сделки ответчик ввел его в заблуждение, что влечет
признание сделки недействительной.
Согласно п. 2 договора купли-продажи нежилого помещения от
10.06.2017г. «отчуждаемое нежилое помещение продано по соглашению
сторон за 300000 рублей. Указанную сумму покупатель получил полностью
наличными до подписания настоящего договора». Что также подтверждается
соответствующей распиской от 10.06.2017г.
Им было выслано ответчику почтовым отправлением предложение о
расторжении договора купли-продажи нежилого помещения (гаража),
расположенного по адресу: <адрес> от 10.06.2017г. по соглашению сторон и
возврате мне суммы 300 000руб., переданных за гараж. Срок для ответа был
дан до 25.05.2018г. Ответ получен не был, что явилось основанием для
обращения в суд за защитой нарушенного права.
Просит признать сделку (договор) купли-продажи нежилого
помещения от 10.06.2017г., заключенную между Петровым ЕВ и
90
Савдяркиным ДВ недействительной. Применить последствия
недействительности сделки путем возврата гаража ответчику; а ему от
ответчика полученные им по сделке 300 000 рублей. Взыскать с Савдяркина
Д.В. 300 000 рублей, полученные по сделке и затраты на уплату госпошлины
в размере 6 200руб.
В судебном заседании представители истца по доверенности Петров
В.Ю. и Ерофеева Л.Г. заявленные требования поддержали по мотивам,
изложенным в иске.
Ответчик Савдяркин Д.В. исковые требования не признал, полагал, что
истцом не представлено доказательств того, что он заблуждался
относительно предмета сделки и что ответчик ввел его в заблуждение
относительно предмета сделки. Продаваемый объект на момент совершения
сделки отвечал требованиям, предъявленным истцом к предмету договора и
недостатков не имел. Он, Савдяркин Д.В. оформил право собственности на
гараж, но им не пользовался, поскольку длительное время из-за
строительства дома рядом подъездных путей к гаражу не было, когда стройка
закончилась, был сделан проезд, он решил продать гараж. Истец приходил
смотреть гараж, один раз при нем, и еще раз с риэлтором и видел все, что
было в гараже и в каком состоянии гараж находится. Сам он не пользовался
гаражом, пользоваться им было нельзя, полы там отсутствуют, света нет,
стены не оштукатурены. Ни о каких недостатках при осмотре он истцу не
говорил, поскольку считает никаких недостатков и не было, состояние
гаража было видно при осмотре, при заключении договора купли-продажи
сторонами были согласованы все существенные условия договора.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к
следующему.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
91
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону
и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом
интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права
владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в
залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона
(продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне
(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него
определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи
недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец
обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 ГК РФ определено, что договор продажи недвижимости
заключается в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием
заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску
стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Также из смысла пунктов 2, 3 статьи 178 ГК РФ при наличии условий,
предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается
достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила
очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в
отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в
обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в
отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с
которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона
92
заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем
волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой
стороны исходит, совершая сделку. Заблуждение относительно мотивов
сделки не является достаточно существенным для признания сделки
недействительной.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет
юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить
другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить
полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в
пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге)
возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия
недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те
обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих
требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным
законом.
Из материалов дела и пояснений сторон видно, что 10.06.2017г. между
истцом Петровым Е.В. и ответчиком Савдяркиным Д.В. была совершена
сделка - договор купли-продажи нежилого помещения.
Согласно п. 1 договора Савдяркин Д.В. продал, а Петров Е.В. купил в
собственность нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 22,
8 кв.м, этаж 1, адрес объекта: <адрес>
Савдяркин Д.В. при совершении сделки получил от Петрова Е.В.
денежную сумму в размере 300 000 рублей, что подтверждается
соответствующей распиской и пояснениями сторон.
93
В ходе рассмотрения дела Петровым Е.В. не были представлены
доказательства того, что при заключении договора купли-продажи гаража от
10.06.17г. волеизъявление истца было искажено под влиянием заблуждения.
Из пояснений в судебном заседании как стороны истца, так и
ответчика, а также свидетеля Ивановой О.В. видно, что истец Петров Е.В.
перед заключением сделки дважды осматривал помещение гаража, первый
раз в присутствии ответчика Савдяркина Д.В., второй раз с участием
свидетеля Ивановой О.В.
Как видно из пояснений сторон и свидетеля при осмотре стороной
ответчика не чинилось препятствий в осмотре гаража, истец не был
ограничен во времени осмотра, истец в полной мере имел возможность
оценить состояние гаража.
Из показаний свидетеля Баранова А.П. следует, что он также имел
намерение приобрести данный гараж, но при осмотре гаража в мае 2016г. на
стенах увидел явные следы потеков, разводы; из- за того, что гараж
протекает он не стал его покупать.
Для проверки доводов истца о признании указанной сделки купли-
продажи спорного гаража недействительной ввиду ее совершения под
влиянием заблуждения относительно качественных характеристик гаража
делающих его непригодным для использования, судом была назначена
строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено
ООО "ЭКЦ Самара".
Из заключения строительно-технической экспертизы ООО "ЭКЦ
Самара" № 46 от 15.10.18г. видно, что осмотра гаража экспертом произведен
29.08.18г., при осмотре установлено, что сооружение гаражного комплекса
вписано в естественный склон, въезд организован по уровню естественного
основания, помещение гаража 16 располагается на 1 этаже и является
крайним, боковая стена является наружной, наружная боковая стена имеет
гидроизоляцию в виде оклеечного и обмазочного слоев. При внутреннем
94
осмотре помещения № 16 на поверхности песчаного пола выявлены следы
большого количества влаги. Задняя и боковая стена имеют следы намокания
в виде влажных пятен, следов потеков и разводов, металлические ворота
гаража с внутренней стороны имеют обширную коррозию по всей площади
конструкции. При этом экспертом физический износ гаража установлен 20%
и техническое состояние установлено как «работоспособное».
Также экспертом сделан вывод, что выявленные следы намокания стен,
пола и потолка в виде потеков и разводов и повышенная влажность
позволяют утверждать о попадании воды в помещение через стены, а
возможно и через пол. Вероятной причиной попадания воды в гараж является
фильтрация через материал стен, а также капиллярный подсос грунтовых
вод.
Оценивая заключение экспертизы, суд полагает, не доверять ему нет
оснований, поскольку выводы эксперта мотивированны, суждения логичны и
последовательны, квалификация эксперта подтверждена документально,
сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется, эксперт
предупрежден по ст. 307 УК РФ. Сторонами мотивированных возражений
против выводов экспертов представлено не было.
Судом при вынесении решения однозначно принимаются данные
наружного и внутреннего осмотра гаража от 29.08.18г, выполненного
экспертом при составлении экспертного заключения, а также заключение
эксперта по вопросу № 1 о степени износа и работоспособности. Таким
образом, суд приходит к выводу, что несмотря на наличие выявленных
недостатков гараж, являющийся предметом спора, нельзя признать
непригодным для использования. Экспертом не установлена невозможность
эксплуатации гаража при наличии всех выявленных недостатков.
Кроме того, суд учитывает, что все выявленные недостатки являются
явными, выявлены экспертом в ходе визуального осмотра ( следы намокания
в виде потеков и разводов и коррозия металла по всей площади ворот), не