54
Суд не применил эстоппель, посчитав, что в данном случае нарушены
установленные действующим земельным законодательством принципы платно-
сти землепользования и соблюдения публичных процедур при предоставлении
земельных участков государственной и муниципальной собственности. При
этом суд указал, что применение судом в настоящем деле правил п. 5 ст. 166 ГК
РФ по заявлению организации приведет к нарушению положений п. 3 ст. 1, ст.
10 ГК РФ
1
.
Из представленных материалов можно сделать вывод, что анализируемая
норма нашла свое применение и служит генеральным принципам гражданского
законодательства, закрепленным в п. 3-4 ст. 1 ГК РФ, а именно добросовестно-
сти участников гражданских правоотношений при установлении, осуществле-
нии и защите гражданских прав и запрета на извлечение преимуществ из своего
незаконного или недобросовестного поведения. При этом соблюдается баланс
между частными и публичными интересами.
Принимая во внимание позицию судов можно уверенно сказать, что лицо,
приступившее к исполнению порочной сделки, зная об имеющихся дефектах,
лишает себя права в дальнейшем оспорить ее действительность.
2.3. Специальные нормы о последствиях нарушения формы сделки
Исходя из положений, закрепленных в ст. 434 ГК РФ, стороны могут за-
ключать договоры (сделки) в любых формах, предусмотренных для этого, если
закон для договоров (сделок) конкретного вида не содержит конкретной за-
крепленной формы. Как верно отмечается: «Сделка порождать права и обязан-
ности только при соблюдении требуемой формы»
2
[5]. Действительно, граж-
данским законодательством придается форме сделки ключевое значение, резю-
1
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2018 года по
делу № А22-1209/2017
2
Комментарий к ГК РФ (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (по-
статейный) / Под ред. С. А. Степанова. — М.: Проспект, 2018. – С. 201.
55
мируя ее внешнее, объективное выражение соответствующим истинной воле
субъекта.
Вместе с тем, в ст. 158 ГК РФ, в которой законодатель закрепил положе-
ния о форме сделок, не только не раскрывается определения формы сделки, но
и даже не содержится данное понятие. Слово «форма» можно встретить в ука-
занной и последующих статьях ГК РФ лишь в контексте фразы «письменная
форма сделки».
Итак, отечественный законодатель в действующем ГК РФ, как и законо-
датели многих стран СНГ и Европы, не закрепляет легальное определение фор-
мы сделки.
Указанный пробел восполняет доктрина. В гражданско-правовой док-
трине сформировано несколько вариантов ответа на вопрос, что же представля-
ет собой содержание понятия «форма сделки». Беря за основу господствующий
в гражданско-правовой науке вариант, отметим, что под формой сделки следует
понимать способ, с помощью которого участники могут изъявить свою волю
при совершении сделки (в устном виде, то есть словами; письменно; молчаливо
или путем применения действий конклюдентного характера), и который приво-
дит к возникновению правовых последствий, желаемых сторонами.
Так как сделка — это совокупность действий лиц, вступающих в право-
отношения, эти действий в любом случае должны быть обличены в какой-то
форме, то есть каким-то образом проявиться вовне. В соответствии с общим
правилом большинство сделок в повседневном имущественном обороте совер-
шаются в устной форме. В практическом плане, устная форма сделок проявля-
ется в том, что воля сторон сделки выражается посредством слов (входе личной
встречи, по телефону, по видеосвязи), благодаря чему волеизъявление воспри-
нимается непосредственным образом. Сделки могут совершаться и посред-
ством молчания, но только в том случае, если это прямо указывается в согла-
шении сторон или в законе.
В некоторых случаях законодатель рассматривает молчание как способ
продления договора. В частности, положением, содержащимся в п. 2 ст. 621 ГК
56
РФ, признается, что арендодатель после того как срок действия договора арен-
ды истек, может не выражать возражений против последующего использования
арендатором недвижимости на предыдущих условиях
1
. В таком случае договор
аренды считается возобновленным на новый срок.
Иначе говоря, молчание арендодателя в данном случае расценивается как
форма его согласия на продление или совершение новой сделки.
При этом, исходя из содержания ст. 158 ГК РФ, в России признается два
вида письменной формы сделки — нотариальная и простая. Проведя анализ ст.
160 ГК РФ, приходим к выводу, что сделки, которые заключаются с соблюде-
нием простой письменной формы, должны осуществляться путем оформления
документов, выражающих в своем содержании волеизъявление обеих сторон.
Такой документ в обязательном порядке подписывается обеими сторонами
сделки или их законными представителями.
Дополнительные требования, которым должна отвечать та или иная фор-
ма сделки, если они не предусмотрены законом, могут быть предварительно со-
гласованы сторонами. К числу дополнительных требований можно отнести
скрепление договора печатью, заключение договора на специальных бланках.
В случае несоблюдения простой письменной формы, сделка будет счи-
таться недействительной, если это напрямую определено законом или соглаше-
нием сторон сделки (п. 2 ст. 162 ГК РФ). В качестве общего последствия несо-
блюдения указанной формы выступает лишение сторон сделки, в случае воз-
никновения каких-либо споров, возможности сослаться на показания свидете-
лей в подтверждение совершенной сделки и ее условий.
Анализ положений, содержащихся в п. 2 ст. 163 ГК РФ свидетельствует о
том, что нотариальное удостоверение сделок является обязательным условием в
случаях, предусмотренных действующим законодательством или в случаях,
определенных соглашением сторон. Требование одного участника сделки о
проведении нотариального удостоверения договора является обязательным в
1
Гражданское право Общая часть: Учебник: в 4 т. / Под ред. Е. А. Суханова. — М.: Волтерс
Клувер, 2016. — Т. 1. — C. 115.
57
любых случаях, причем, со всеми вытекающими из этого последствиями, пере-
численными в ст. 165 ГК РФ.
Исходя из положений п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостовере-
ние совершаемой сделки обязательно, то несоблюдение данного условия влечет
за собой ничтожность такой сделки.
В случаях, когда законом установлено обязательное проведение государ-
ственной регистрации сделок, гражданско-правовые последствия, обусловлен-
ные такими сделками, возникнут только после государственной регистрации.
Следует отметить, что в действующем ГК РФ предусмотрено небольшое коли-
чество письменных сделок, требующих не только нотариального удостовере-
ния, но государственной регистрации. Так, в ст. 131 ГК РФ содержатся импера-
тивные требования, в силу которых, любая сделка с недвижимостью подлежит
государственной регистрации в обязательном порядке. В данном случае госу-
дарственная регистрация выступает в качестве юридического акта, посредством
которого государство признает и подтверждает возникновение, обременение
(ограничение) переход или прекращение прав на объект недвижимого имуще-
ства. Этот юридический акт является единственным доказательством суще-
ствования зарегистрированного права.
При нарушении законодательного требования об обязательной государ-
ственной регистрации сделки, происходит возникновение двух видов правовых
последствий.
В первую очередь, исходя их правила, содержащегося в п. 1 ст. 165 ГК
РФ, в случаях, которые прямо установлены в законе, несоблюдение его требо-
вания о государственной регистрации сделки приводит к её ничтожности, то
есть к абсолютной недействительности.
Во вторую очередь, в силу правила, содержащегося в п. 3 ст. 433 ГК РФ
договор, который подлежит обязательной государственной регистрации, будет
считаться заключенным только с момента его регистрации, если что-либо иное
не предусматривается законом.
58
Таким образом, недействительными являются сделки, не порождающие
правовые результаты (права и обязанности), к которым стремились стороны.
При этом, недействительная сделка обладает всеми признаками, присущими
сделке. Признание сделок в статусе недействительных не выступает послед-
ствием самой сделки, а проявляется в результате того, что законом признается,
а судом объявляется ее недействительность. Недействительность сделки подра-
зумевает, что действие, которое совершено в виде сделки, не приводит к воз-
никновению никаких юридических последствий, то есть не влечет возникнове-
ния, прекращения или изменения гражданских обязанностей и прав, помимо
тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента
ее совершения.
Определение понятия недействительности сделок закреплено в ст. 166 и
ст. 167 ГК РФ. Сделка признается недействительной с момента ее фактического
совершения, в случае с ничтожными сделками – независимо от признания ее
таковой судом.
59
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И МЕТОДЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
НЕЗАКЛЮЧЕННЫХ И НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫХ СДЕЛОК
3.1. Проблемы соотношения понятий «незаключенность»
и «недействительность» сделки
Рассмотрим, в чем заключается существенное отличие недействительных
сделок от незаключенных.
По мнению Е. Годэмэ, классическая теория недействительности сделок
содержит две категории условий договора, при котором договор считается за-
ключенным.
Во-первых, это «условия существования», иначе говоря, необходимые
условия, вытекающие из самого договора или закона. К таковым относятся,
например, воля сторон, наличие предмета договора, соблюдение установленной
формы договора. При отсутствии указанных условий акт юридически не суще-
ствует. Во-вторых, это «условия силы», под которыми понимаются отсутствие
насилия со стороны лица, заключающего договор, а также наличие полной дее-
способности у участников гражданских правоотношений. В случае противоре-
чия сделки силе закона сделку можно признать ничтожной. Кроме того, сто-
ронники данной точки зрения считают, что недействительность незаключенной
сделки не зависит от судебного признания, а ничтожность, наоборот, требует
судебного решения. Однако, по мнению большинства ученых, приводимые раз-
личия являются бесполезными, так как независимо от судебного решения сдел-
ка является недействительной с точки зрения закона
1
.
Опираясь на германское гражданское законодательство, Л. Эннекцерус
сделал вывод, что ничтожные и незаконченные сделки (несостоявшиеся сделки)
1
Годэмэ Е. Общая теория обязательств / Перевод с французского И.Б. Новицкого. – М.:
Юридическое издательство Министерства юстиции СССР, 1948. – С. 251. – (Всесоюзный ин-
ститут юридических наук Министерства юстиции СССР. Ученые труды; Выпуск XIII).
60
отличаются по своей природе. Незаконченные сделки, или же сделки, которые
находятся в неопределенном состоянии, не имеют волеизъявления лица. Право-
вые последствия, порожденными такими сделками, определяются законом. По
мнению Л. Эннекцеруса, ничтожной является сделка, действительность кото-
рой наступить не может, следовательно, она не вызывает никаких правовых по-
следствий, которые желали получить стороны
1
.
Анализ данных положений дает нам понять, что, по мнению некоторых
исследователей, общим признаком недействительных и незаключенных сделок
является их неспособность привести к желаемому правовому результату, на ос-
нове чего в юридической литературе не выделяли в отдельные категории неза-
ключенные и недействительные сделки, включая в понятие недействительных и
незаключенные сделки. Как писал Д.И. Мейер, сделками можно назвать только
такие соглашения, которые полностью удовлетворяет требованиям закона, в
противном случае – любая сделка, противоречащая данным требованиям, не
является существующей. Недействительная сделка не соответствует суще-
ственным условиям сделки, которые определяются законом. По смыслу данно-
го положения к недействительным сделкам относятся и такие, которые полно-
стью не имеют юридической силы
2
.
Однако в русской юридической литературе существовало и иное мнение,
в соответствии с которым необходимо разграничивать понятия недействитель-
ных и незаключенных сделок. Так, по мнению Н. В Рабиновича, недействи-
тельная сделка все же состоялась, однако в силу своего противоречия законода-
тельству она не имеет юридической силы. Что касается незаключенной сделки,
то такая сделка никогда не существовала в природе и не имела никакой юриди-
1
Курс германского гражданского права / Л. Эннекцерус, Т. Кипп, М. Вольф; Пер. с нем. изд.
проф. К. А. Граве [и др.]; Под ред., с предисл. и вводными замечаниями заслуж. деятеля
науки проф. Д. М. Генкина и проф. И. Б. Новицкого. – М.: Изд-во иностр. лит., 1949-1950 (Л.:
тип. «Печат. Двор»). - 2 т.; С. 101.
2
Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. - М., Статут,
2000. С. 231.
61
ческой силы, следовательно, лишить ее правой силы по определению невоз-
можно
1
.
Аналогичного мнения придерживается К. Ю. Казанцева. В подтвержде-
ние своей позиции она говорит о том, что для признания сделки недействитель-
ной необходимо провести полный анализ такой сделки: выявить субъектов,
оценить их дееспособность, установить наличие волеизъявления лиц. Иначе го-
воря, проводит различия в правовой природе недействительных и незаключен-
ных сделок
2
.
Однако Д, О. Тузов опровергает данную позицию, отмечая, что незаклю-
ченные и ничтожные сделки не могут иметь юридической силы, однако законо-
датель ничтожные сделки относит к категории недействительных. Любая несо-
стоявшаяся сделка не отвечает всем существенным условиям, которые опреде-
лены законом, а значит, все такие сделки можно назвать недействительными
3
.
Исходя из вышеизложенного, возникает логичный вопрос, какие сделки
можно назвать недействительными и незаключенными и в чем заключаются
отличные последствия незаключенных сделок от недействительных.
Гражданский кодекс РФ не выделяет четкого разграничения понятий не-
действительных и незаключенных сделок, отсутствуют законодательно уста-
новленные критерии такого разграничения.
В ряде статей (154, 432, 433) ГК РФ законодатель называет перечень
условий, при которых сделка (в частности, договор) признается незаключенной.
Так, в соответствии со ст. 432 и ст. 433 ГК РФ для заключения договора необ-
ходимо соглашение сторон по всем существенным условиям договора, а также
соблюдение формы договора и требований о государственной регистрации,
следовательно, в иных случаях договор не является заключенным. Также мож-
но вывести признак незаключенного договора из положений ст. 425 ГК РФ, в
1
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. – М.: Статут, 2017. С. 84.
2
Казанцева К. Ю. Недействительность сделок: вопросы теории и практики // Современное
право. 2018. № 3. С. 30.
3
Тузов Д. О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте евро-
пейской правовой традиции. – М.: Статут, 2017. С. 520.
62
соответствие с которой с момента заключения договор вступает в силу и стано-
вится обязательным для исполнения его сторонами, иначе говоря, незаключен-
ный договор по своей природе не имеет юридической силы и не связывает сто-
роны какими-либо обязательствами.
Определение понятия недействительности сделок закреплено в ст. 166 и
ст. 167 ГК РФ. По смыслу данных статей недействительной признается сделка,
несоответствующая требованиям, закрепленным Гражданским кодексом, кото-
рая не несет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с
ее недействительностью. Сделка признается недействительной с момента ее
фактического совершения, в случае с ничтожными сделками – независимо от
признания ее таковой судом. Ничтожная сделка не имеет какого-либо юридиче-
ского значения, а значит, такая сделка вообще существовать не может.
Из анализа гражданского законодательства следует, что в отсутствие
осуществленного условия сделки влечет ее недействительность. Однако суще-
ствует два варианта правовых последствий, в одних случаях несоблюдение тре-
бований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, а
в других - незаключенность, что регламентировано п. 1 ст. 165 ГК РФ и п. 3 ст.
433 ГК РФ соответственно. Так, например, недействительными признаются до-
говоры об ипотеке (ст. 339), доверительного управления недвижимого имуще-
ства (ст. 1017), а незаключенными – договоры продажи жилого дома, квартиры
(п. 2 ст. 558), аренды предприятия (п. 2 ст. 658).
Требованием для признания сделки незаключенной или недействитель-
ной является несоблюдение установленной формы сделки. В соответствии с п.
2 ст. 162 ГК РФ в случаях несоблюдения простой письменной формы сделка
признается недействительной в случаях, прямо указанных в законе или согла-
шении сторон. Кроме того, несоблюдение нотариальной формы также влечет
недействительность сделки, что закреплено в ст. 165 ГК РФ. Однако специаль-
ные нормы ГК не содержат положений, в соответствии с которыми несоблюде-
ние установленных форм влечет незаключенность сделки.
63
В связи с отсутствием четкого законодательного урегулирования вопроса
отнесения сделки к категории незаключенной или недействительной арбитраж-
ная судебная практика различна. Например, Арбитражный суд Волго-Вятского
округа и Арбитражный суд Дальневосточного округа применяют одинаковые
последствия к незаключенным и недействительным сделкам
1
.
Однако научно-консультативный совет Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа рассматривает понятия незаключенная и недействи-
тельная сделка как две различные категории
2
.
Для аргументации данного тезиса приводится следующий пример. В со-
ответствии со ст. 1102 ГК РФ если в процессе заключения договора стороны
передали какое-либо имущество, но договор не был заключен, то у каждого
участника договорных отношений возникает обязанность неосновательно по-
лученного имущества.
Следовательно, незаключенность договора влечет за собой обязательство
из неосновательного обогащения. Помимо этого, к требованиям, связанным с
незаключенностью сделки, нет смысла применять особый срок исковой давно-
сти, закрепленный в ст. 181 ГК РФ, то есть применяется общий срок исковой
давности (3 года). В случае, если сделка отвечает требованиям и незаключенно-
сти, и недействительности, то следует применять нормы гражданского законо-
дательства, относящиеся к недействительным сделкам. Причина заключается в
том, что недействительная сделка влечет за собой более строгие санкции, неже-
ли незаключенная.
Некоторые арбитражные суды, такие как Восточно-Сибирский, Москов-
ский, Центральный, Уральский, придерживаются аналогичной позиции, опре-
1
Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.05.02 № А28-6071/01-258/22, от 22.05.02
N А39-9/02-2/8, ФАС Дальневосточного округа от 06.03.01 № Ф03А51/01-1/234, от
21.11.2000 № Ф03-А37/00-1/2141, от 17.02.2000 № Ф03-А51/00-1/132: справочная правовая
система Консультант Плюс. - Режим доступа: http://www.consultant.ru, свободный.
2
Постановления ФАС Поволжского округа от 26.09.02 № А06-1743-16/02, от 12.11.02 № А12-
3933/02-С17, от 18.07.02 № А65-16173/01-СГ3-14, от 22.06.01 № А 6513677/2000-СГ2-12, от
16.11.2000 № А 06-1283-14/2000, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.03 № Ф08745/03,
от 25.03.03 № Ф08-879/03: справочная правовая система Консультант Плюс. - Режим досту-
па: http://www.consultant.ru, свободный.