45
Статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных
свобод
58
установлено: Каждое физическое или юридическое лицо имеет право
на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего
имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных
законом и общими принципами международного права.
Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать
выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для
осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с
общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов
или штрафов.
В одном из дел, рассматриваемом Европейским судом по жалобе №
63508/11 «Поняева и другие против России» (вынесено 17 ноября 2016 г.,
вступило в силу 24 апреля 2017 г.)
59
указано на непропорциональное
вмешательство в имущественные права заявителей, дело состояло в
следующем.
В 2003 году в одной московской квартире проживал на условиях найма
некто гражданин О. В этом же году он был осужден за ложное сообщение об
акте терроризма, но был освобожден от ответственности и помещен в
психиатрическую больницу для прохождения принудительного лечения.
Некто обратился за получением нового паспорта от имени О, проходящего
лечение в психиатрической больнице, после получения которого выдал
нотариально удостоверенную доверенность от имени О. на имя нескольких
представителей для возможности осуществления сделки с квартирой О.
Здесь хочется добавить, что в связи с отсутствием единой базы для
возможности определения дееспособности лица, либо определения его
метрики, а также, не является ли лицо безвестно отсутствующим, умершим или
58
Конвенция о защите прав человека и основных свобод (ETS № 5) (Заключена в г. Риме
04.11.1950) (ред. от 13.05.2004), Протокол № 1, подписан в г. Париже 20.03.1952 //
КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система
59
Постановление ЕСПЧ от 17.11.2016 «Дело «Поняева и другие (Ponyayeva and others)
против Российской Федерации» (жалоба N 63508/11) // КонсультантПлюс [Электронный
ресурс] : справочная правовая система
46
находящемся в специализированном учреждении, махинации, к сожалению,
являются нередкими.
Квартира О. в итоге была приватизирована, то есть, передана по договору
купли-продажи (бесплатной передачи квартиры в собственность граждан). В
последующем, в 2004 году от имени О. была продана квартира гражданам К. и
Б., которые, в процессе владения ею, признали утратившим права пользования
квартирой О. Наконец, в 2006 году квартира была продана конечному
покупателю, заявительнице жалобы.
В дальнейшем, в прокуратуру поступило заявление Н., которая являлась
знакомой О. о совершении незаконных действий с квартирой О. Не вдаваясь в
дальнейшие подробности скажем, что прокуратура обратилась с исковым
заявлением в суд о признании договора приватизации и последующих
договоров недействительными. Суд удовлетворил иск прокурора и применил
последствия недействительности сделки, и передал права собственности городу
Москва, несмотря на то, что Поняева признана добросовестным
приобретателем.
Так, из-за несовершенства системы семья Поняевой осталась без жилья и
без денежных средств.
Европейский суд по правам человека признал жалобу Поняевой
подлежащей удовлетворению. Совершенно ясно, что Поняева не лишена
возможности предъявить требования к своему продавцу о возврате ей
уплаченных за квартиру денег, этот же продавец, вряд ли что-то получит от
первого продавца.
Оценить правоту таких действий, безусловно сложно, однако, при
усовершенствовании системы по удостоверению статуса личности, такого
вообще не происходило бы.
Кроме такой практики следует обратить внимание и на ошибки,
допускаемые судами при вынесении решений о признании недействительными
договоров купли-продажи.
47
Неверное толкование специальных норм может привести к принятию
незаконного решения.
Так, судами трех инстанций сделан неверный вывод об отсутствии у
юридического лица права на выкуп земельного участка по льготной цене
60
.
Фабула этого дела такова, что в начале приватизационных годов, в
соответствии с Временным положением о преобразовании государственных и
муниципальных предприятий в открытые акционерные общества,
утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 29.01.1992 № 66
«Об ускорении приватизации государственных и муниципальных
предприятий» (документ утратил силу с 29.03.2003), государственное
предприятие преобразовано в открытое акционерное общество (ОАО).
Согласно плану приватизации на баланс ОАО передано недвижимое
имущество, которое в 1999 году передано по договору купли-продажи
закрытому акционерному обществу (ЗАО), в связи с чем между ЗАО и
Администрацией заключен договор аренды земельного участка сроком на 49
лет. В дальнейшем, права на недвижимое имущество по договору купли-
продажи передано обществу с ограниченной ответственностью (ООО) за цену,
равную 2,5% от кадастровой стоимости, в соответствии со ст. 36 Земельного
кодекса Российской Федерации (специальная норма). Однако суды трех
инстанций не исследовав надлежащим образом все доказательства, имеющиеся
в материалах арбитражного дела, неправильно истолковав специальные нормы,
касающиеся правил продажи земельных участков по льготной цене, признали
договор купли-продажи земельного участка по льготной цене
недействительным со ссылкой на нормы статей 166, 167, 168 Гражданского
кодекса Российской Федерации, также кроме всего прочего, обязав ООО
заплатить за пользование земельным участком арендную плату, вопреки тому,
что ООО платило все это время земельный налог на этот участок.
60
Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2018 по делу № 306-ЭС18-13221, А12-
14801/2017. // URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/6c43a46a-b0ce-462e-aaa1-
3124e8c4ba2a/b900bd85-f3d8-4172-a761-d9fd9b477b2d/A12-14801-
2017_20181205_Opredelenie.pdf (дата обращения 05.01.2019)
48
Таким образом, определяющими критериями применения льготных цен
при выкупе земельных участков по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-
ФЗ
61
является факт нахождения на земельном участке зданий, строений,
сооружений на праве собственности, которые ранее были отчуждены в
процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, право
на льготное приобретение которых имеет любой собственник указанных
объектов недвижимости независимо от того, приобрел ли он недвижимость при
приватизации или в результате последующих сделок
62
.
Такие нарушения применения специальных норм и привели к вынесению
неправосудного решения признании договора купли-продажи
недействительным.
По недействительным сделкам субъективным правом на оспаривание
принадлежит определенным лицам, кроме случаев, прописанных в законе, а
цель обращения в суд должна быть связана с восстановлением своих прав.
По смыслу абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации
отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности
ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности
сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом
интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения
сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение
Согласно п. 2.1 определения Конституционного Суда Российской
Федерации от 15.04.2008 N 289-О-О установление того, какое лицо,
заявляющее требование о применении последствий недействительности
ничтожной сделки, может признаваться заинтересованным по смыслу п. 2 ст.
166 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть субъектом,
61
Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая
система
62
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016) / утв.
Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] :
справочная правовая система
49
имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в
чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое
положение она может повлиять, как требующее исследования фактических
обстоятельств конкретного дела, относится к компетенции суда,
рассматривающего дело. В силу указанных норм под заинтересованным лицом
следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном
деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за
участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо
нарушены оспариваемой сделкой.
В силу указанных норм под заинтересованным лицом следует понимать
лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая
юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки
либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой
сделкой
Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-
54945/2017
63
отказано в удовлетворении требований истца о признании
договора купли-продажи недействительным, мотивом отказа в удовлетворении
исковых требований послужило основание отсутствие заинтересованности.
Автор настоящее работы считает такую позицию правильной, поскольку
произвольное заявление требований о недействительности сделки любым, даже
не заинтересованным лицом, привело бы, во-первых: к увеличению судебных
исков; во-вторых: к тождественности предъявляемых исков и загруженностью
судебной системы.
Также как и при признании сделок недействительными, в делах о
признании сделок незаключенными существуют лица, недобросовестно
пользующиеся своими гражданскими правами.
63
Решение Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-54945/2017. // URL:
http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/10d6342f-4ce5-431c-8526-eccb3799ff4e/66e5f218-b55f-46ee-
b34a-21165508b84c/A60-54945-2017_20180216_Reshenija_i_postanovlenija.pdf (дата
обращения: 05.01.2019)
50
Так, Дзержинский районный суд г. Нижнего Тагила Свердловской области
по делу № 2-632/2017, решение по которому вынесено 29 августа 2017 года
64
,
отказал в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-
продажи автомобиля незаключенным. Фабула дела такова, что истец, ссылаясь
на отсутствие в договоре купли-продажи автотранспортного средства его
подписи, просил, с учетом уточнения исковых требований, признать договор
купли-продажи незаключенным, тогда как ответчик приобрел автомобиль, как
он полагал, у истца. Ответчик предъявил встречный иск о признании его
добросовестным приобретателем транспортного средства автомобиля. В
обоснование требований указал, что он заключил договор купли-продажи
транспортного средства – автомашины. При приобретении автомобиля
проверил подлинный паспорт транспортного средства, свидетельство о
государственной регистрации, а также сведения в РЭО ГИБДД о наличии в
отношении данного автомобиля сведений о его розыске. Таким образом, он
проверил все легитимирующие сведения о спорном автомобиле и не мог знать,
что сделку совершает неуполномоченное лицо.
Из пояснений ответчика и его представителя по первоначальному иску,
сделку купли-продажи транспортного средства совершил ответчик, однако
предполагалось, что фактически автомобилем будет пользоваться его брат.
Вместе они приехали на встречу с продавцом для покупки автомобиля,
ответчик стал оценивать автомобиль с технической точки зрения, а К.С.В.
(свидетель по делу) посмотрел переданные ему продавцом документы: паспорт
гражданина Российской Федерации, его копию, ПТС с подписью продавца на
сделку, свидетельство о регистрации транспортного средства. Проверили
автомобиль на предмет залога, прошли процедуру регистрации транспортного
средства. После чего в течение нескольких лет ответчик пользовался
автомобилем. Кроме этого, несколько раз свидетель и истец встречались, истец
64
Решение Дзержинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от
29.08.2017 по делу № 2-632/2017. // URL: https://dzerzhinsky--
svd.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=case&_id=151768244&_deloId=1540005&_
caseType=0&_new=0&_doc=1&srv_num=1 (дата обращения 07.01.2019)
51
не оспаривал сделку, напротив, передал два комплекта ключей от автомобиля,
которые нашел позднее. Истец передал машину третьему лицу для продажи,
для чего также передал все документы на автомобиль, тем самым автомобиль
выбыл из владения истца по его воле. Высказанная истцом позиция возникла не
в связи с тем, что автомобиль незаконно выбыл из его владения, а из-за того,
что третье лицо не вернуло ему часть денег. Просила применить в настоящем
деле принцип "эстоппель" и отказать истцу в защите принадлежащего ему
права, удовлетворить встречный иск, признав ответчика добросовестным
приобретателем.
Таким образом, судом установлено, что спорный автомобиль выбыл из
владения собственника Исмаилова Б.Р.о. отнюдь не помимо его воли,
поскольку Исмаилов Б.Р.о. сам передал спорный автомобиль третьему лицу,
полагая, что получит встречное предоставление за добровольно переданный с
его одобрения и согласия автомобиль.
В этой связи представитель ответчика обоснованно заявил о применении в
настоящем деле принципа «эстоппель», состоящего в запрете противоречивого
поведения, в запрете извлекать преимущества из смены своей позиции.
Согласно п.п.3,4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при
установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении
гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны
действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего
незаконного или недобросовестного поведения. В соответствии с п.3 ст.432
Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой
стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом
подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого
договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом
конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.
Результатом применения принципа "эстоппель" является отказ лицу в защите
принадлежащего ему права.
52
При несогласовании предмета договора, договор может быть признан
незаключенным.
Вострецова Л.И. обратилась в суд с иском к ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" о
регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с условным
номером 267431 общей площадью 224,2 кв. м, указав в обоснование иска, что 2
мая 2013 г. приобрела указанное недвижимое имущество у ответчика по
договору купли-продажи, оплатила его в полном объеме и приняла по акту
приема-передачи в день заключения между сторонами предварительного
договора купли-продажи от 7 июня 2012 г., с тех пор, произведя в нем ремонт,
пользуется им по назначению. Согласно пункту 6.1.2 заключенного между
сторонами договора купли-продажи продавец принял на себя обязательства
представить документы и нести полную ответственность за их достоверность,
осуществлять все действия, необходимые для государственной регистрации
перехода права собственности на помещение в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также содействовать
покупателю в оформлении прав на помещение. Однако от исполнения данных
обязательств ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" уклоняется. 4 апреля 2016 г. Вострецова
Л.И. направила ответчику телеграмму с просьбой явиться 7 апреля 2016 г. в
МФЦ и произвести государственную регистрацию перехода прав на данное
недвижимое имущество, чего им сделано не было.
ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" исковые требования не признало, предъявило
встречный иск к Вострецовой Л.И. о признании незаключенным договора от 2
мая 2013 г. купли-продажи нежилого помещения, сославшись на
несогласованность между сторонами условий о предмете и цене договора.
Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 25 мая 2016 г.
исковые требования Вострецовой Л.И. удовлетворены частично.
Дополнительным решением этого же суда от 31 мая 2016 г. в удовлетворении
встречных исковых требований ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам
Московского городского суда от 22 декабря 2016 г. решение Симоновского
53
районного суда г. Москвы от 25 мая 2016 г. и дополнительное решение этого же
суда от 31 мая 2016 г. отменены, по делу принято новое решение об отказе в
удовлетворении исковых требований Вострецовой Л.И. и об удовлетворении
встречных исковых требований ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ".
В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N
10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права
подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по
передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556
Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не
предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать
недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого
имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа
о передаче.
Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и
разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет
доказывания по иску о государственной регистрации права собственности
подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки,
предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое
исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от
государственной регистрации перехода права собственности.
Как следует из текста договора купли-продажи нежилого помещения от 2
мая 2013 г., предметом данного договора являлись помещения б, б1, 1 - 5, 9, 9а,
11 - 14, 14а и 15 общей площадью 224,2 кв. м, (подвал, помещение II).
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об
отказе в удовлетворении иска Вострецовой Л.И., суд апелляционной инстанции
исходил из того, что на дату подписания договора купли-продажи
54
перечисленные помещения не представляли собой самостоятельного объекта
недвижимости, общая площадь помещений не соответствовала площади,
указанной в договоре (вместо 224,2 кв. м фактическая площадь перечисленных
в договоре комнат составляла 187,4 кв. м), отсутствовал кадастровый номер
отчуждаемого объекта недвижимости, комнаты б и б1 не принадлежали на
праве собственности продавцу, а под указанным в договоре условным номером
значились все помещения, в том числе и ранее проданные истцу
65
.
Наблюдающаяся в реформировании процессуального права и в
коррективах судебной практики тенденция - стремление к оперативному
устранению ситуаций юридической неопределенности - важный аргумент в
пользу правильности принятого законодателем решения о «легализации»
такого способа защиты гражданских прав, как признание договора
незаключенным
66
.
2.2. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ И
НЕЗАКЛЮЧЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
В продолжение выводов в вопросе 2.1 о значении выводов Верховного
Суда Российской Федерации по правоприменению и унификации судебной
практики, в том же 2018 году были выявлены несоответствия в
правоприменении относительно договоров аренды.
В судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда
Российской Федерации поступила кассационная жалоба ПАО «Банк ВТБ» на
определение Арбитражного суда Хабаровского края от 17.04.2017
67
,
65
Определение Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 5-КГ17-208. // URL:
http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1616326 (дата обращения 07.01.2019)
66
Болдырев В.А. Признание договора незаключенным как способ защиты гражданских прав
// Законы России: опыт, анализ, практика. 2018. № 4. - С. 68
67
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17.04.2017 по делу № А73-822/2013. //
URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/091f5b64-add3-45eb-a5d2-0eed9f2d760f/2eb698d5-0547-
4bef-b692-e30047ce244f/A73-822-2013_20170417_Opredelenie.pdf (дата обращения
07.01.2019)