54
недееспособный (ограничено дееспособный), имеет гарантированную
возможность быть обеспеченным жильем для постоянного проживания.
Закреплением в Конституции РФ права всех членов общества на
жилище (ч. 1 ст. 40) государством гарантируется не только свобода его
приобретения, но и возможность постоянного пользования таким жилищем,
его неприкосновенность, а также недопущение произвольного лишения
жилища.
Жилые объекты, которые находятся у граждан в собственности, служат
как средство удовлетворения жилищных потребностей, как самих
собственников, так и членов их семей, согласно ст. 31 ЖК РФ. П. 1 ст. 292 ГК
РФ устанавливается право пользования членам семьи собственника,
проживающим в принадлежащем ему жилом помещении, этим помещением
на условиях, установленных жилищным законодательством
1
.
В число других членов семьи собственника жилого помещения,
обладающих правом пользования этим помещением, законом (ст. 292 ГК РФ)
специально включена особая категория - недееспособные и ограничено
дееспособные. Этим гражданам установлены специальные правовые
гарантии, которыми обеспечивается стабильность их проживания в данном
жилом помещении.
Приоритетные вопросы, затрагивающие права недееспособных и
ограничено дееспособных лиц в области жилищного законодательства,
заключаются в:
- признании гражданина нуждающимся в жилом помещении;
- предоставлении жилья;
- праве отдельных категорий лиц с расстройствами психики на
получение жилья;
- предоставлении жилья вне очереди, а также сверх установленной
нормы;
1
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018) //
СЗ РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14.
55
- сохранении жилых помещений за недееспособными и ограничено
дееспособными, помещенными в психоневрологический интернат либо на
длительное лечение в психиатрический стационар;
- скидках по оплате жилья и коммунальных услуг и т.д.
1
.
Согласно с ч. 3 ст. 57 ЖК РФ предоставление жилого помещения
осуществляется по договору социального найма гражданам, имеющим
тяжелые формы хронических заболеваний. Лица с психическими
заболеваниями, а также члены их семей обладают особыми правами, что
социально оправдано, поскольку проживание в одном помещении с
человеком, страдающим психическим расстройством, приводит к множеству
бытовых проблем и дополнительным психологическим перегрузкам.
Действующим законодательством предусматривается право на жилье
сверх установленной нормы. Согласно п. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение
может быть предоставлено по договору социального найма общей площадью
выше нормы предоставления на одного человека, но не более чем в два раза,
если данное жилое помещение является комнатой или однокомнатной
квартирой либо предназначается для заселения гражданина, который
страдает тяжелой формой хронического заболевания
2
.
Сохранение права на жилище при временном отсутствии
распространено на недееспособных и ограничено дееспособных при
необходимости их помещения на длительное лечение в лечебные
учреждения. Пребывание таких граждан в психоневрологическом или ином
соответствующем учреждении не влечет за собой лишение их права на жилое
помещение.
В случае принадлежности жилого помещения недееспособному на
праве собственности (ст. 288 ГК РФ), при его временном отсутствии или
перемене постоянного места жительства действие его права на жилье не
1
Котарев С.Н. Гарантии жилищных прав недееспособных и ограниченно дееспособных
граждан / С.Н. Котарев, О.В. Котарева, Е.Ю. Цуканова // Право и жизнь. - 2015. - № 200. -
С. 100.
2
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018) //
СЗ РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14.
56
прекращается. В таком случае органами опеки и попечительства должны
быть приняты меры по охране такого жилья (наложение запрета на
отчуждение, возможно, заключение договора коммерческого найма или
передачу в доверительное управление на основании ст. 38 ГК РФ). Средства,
которые будут выручены от использования такого помещения, должны быть
сохранены на счете недееспособного лица.
Другим образом обстоит дело, если гражданин является нанимателем
жилого помещения или членом семьи нанимателя. В случае проживания
недееспособного гражданина в помещении в качестве нанимателя право
пользования за ним сохраняется (ст. 71 ЖК РФ). В случае выезда нанимателя
и членов его семьи на другое место жительства, в соответствии с п. 3 ст. 83
ЖК РФ договор социального найма жилого помещения признается
расторгнутым с момента выезда
1
. Одинокие недееспособны и ограничено
дееспособные граждане, помещенные в психоневрологический интернат,
право на жилую площадь утрачивают, поскольку это приравнивается к
выезду на новое место жительства.
В случае временного отсутствия нанимателя жилого помещения по
договору социального найма изменение его прав и обязанностей по договору
социального найма не происходит (ст. 71 ЖК РФ). Данное последствие
может возникать при выезде гражданина на постоянное проживание в
психоневрологический интернат, поскольку ЖК РФ не предусматривается
для данной категории граждан каких-либо исключений.
Такой пробел в законодательстве представляет собой благодатную
почву для нарушения жилищных прав граждан, страдающих психическими
расстройствами, во время их пребывания в медицинских учреждениях.
У недееспособных и ограничено дееспособных граждан имеется право
на улучшение жилищных условий, и, следовательно, на обмен жилья. У
нанимателя жилого помещения по договору социального найма с согласия
1
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018) //
СЗ РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14.
57
наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, включая
временно отсутствующих (находящихся, например, на стационарном
лечении), есть право осуществления обмена занимаемого ими жилого
помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального
найма другому нанимателю.
Защите жилищных прав недееспособных и ограничено дееспособных
граждан служит предусмотренное требование закона (п. 4 ст. 72 ЖК РФ) о
обязательном наличии предварительного согласия органов опеки и
попечительства на осуществление обмена жилых помещений, в которых
проживают данные граждане. Органами опеки и попечительства не дается
согласие, если подобным обменом нарушаются права и законные интересы
недееспособных или ограничено дееспособных граждан
1
.
Если обмен совершен с нарушением требований, установленных
жилищным законодательством, такой обмен признается судом
недействительным. В случае признания обмена недействительным
вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене,
виновная сторона должна возместить другой стороне связанные с этим
убытки (ст. 75 ЖК РФ).
Также при совершении и других юридических действий должно
учитываться наличие в квартире недееспособного гражданина. Например, не
допускается сдача в поднаем жилого помещения, в котором проживает
гражданин, страдающий (п. 4 ст. 76 ЖК РФ) психическим расстройством
2
.
Жилищным законодательством предусматривается возможность
выселения самого нанимателя и (или) членов его семьи, а также совместно
проживающих с ними лиц без предоставления иной жилой площади в случае
использования жилого помещения не по назначению, систематического
нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного
1
Осадченко Э.О. Право собственности на жилые помещения: учебное пособие / Э.О.
Осадченко. - Волгоград: Изд-во Волгоградского института экономики, социологии и
права, 2013. - С. 68.
2
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018) //
СЗ РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14.
58
обращения с жилым помещением, допускающего его разрушение (ст. 91 ЖК
РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 91 ЖК РФ недееспособный гражданин не
может быть выселен, в отличие от ограничено дееспособного, поскольку в
его действиях не содержится вины. Данный вывод подтверждается и
судебной практикой. Например, Центральный районный суд г. Сочи отказал
в удовлетворении иска о выселении гражданки С. в связи с невозможностью
совместного проживания. Судом было установлено, что С. страдает
шизофренией, вследствие чего данная гражданка признана недееспособной.
Грубые нарушения ею правил совместного проживания были вызваны
заболеванием, а не сознательным игнорированием норм общежития. В силу
невозможности совместного проживания в данном случае ставится вопрос о
помещении данного лица на лечение в стационар, а не о выселении.
Краснодарский краевой суд оставил данное решение без изменения
1
.
Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором
проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника этого жилого
помещения, если при этом затрагиваются права или интересы данных лиц,
допускается только при согласии органов опеки и попечительства
2
.
Правом на отчуждение жилья обладает его собственник, который
осуществляет это право, совершая сделки, связанные с передачей жилого
помещения в собственность иным лицам.
В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ согласие органа опеки и
попечительства требуется в случаях, когда опекунами совершаются, а
попечителями дается согласие подопечным на заключение сделок, связанных
с отчуждением имущества подопечных; сдачей его в наем (аренду); в залог
или безвозмездное пользование; сделок, ведущих к отказу от принадлежащих
1
Апелляционное определение Краснодарского краевого суда по делу № 33-12852/2016 от
24 мая 2016 г. // РосПравосудие [Электронный ресурс] Режим доступа:
https://rospravosudie.com/etapd-apellyaciya/
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 29.12.2017) // - СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
59
подопечным прав, разделу имущества либо выделению из него долей; а
также иных сделок, в результате которых уменьшается имущество
подопечных
1
.
Вместе с тем подопечные, не являясь участниками сделки по
отчуждению отчуждения жилого помещения, выступают в качестве стороны
другой сделки - по отказу от права пользования жилым помещением в силу
отчуждения его собственником. Данный отказ выступает как основание для
прекращения права пользования жилым помещением, занимаемого членом
семьи собственника. При отсутствии такого отказа у лица сохраняется право
пользования жилым помещением как члену семьи прежнего собственника (п.
2 ст. 292 ГК РФ). Такая односторонняя сделка от имени и в интересах
недееспособного члена семьи собственника совершается опекуном.
Ограничено дееспособным гражданином эти действия производится
самостоятельно, с согласия попечителей. На осуществление подобных
действий опекунами и попечителями и дается предварительное согласие
(разрешение) органами опеки и попечительства при условии, что отказ от
занимаемого подопечным как членом семьи собственника жилого помещения
не вызывает нарушения его прав и интересов
2
.
Гражданский кодекс РФ не устанавливает обстоятельств, при которых
органы опеки и попечительства имеют право отказать в своем согласии. П.3
ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
устанавливается, что разрешение органа опеки и попечительства возможно,
при отсутствии оснований для признания нарушения прав и охраняемых
законом интересов недееспособных или ограничено дееспособных лиц
3
.
Права подопечных не считаются нарушенными, если вместо отчуждаемого
1
Гражданское право: учебник. В 2 томах. Т. 1. / Под ред. Б.М. Гонгало. - М.: Статут, 2016.
- С 164.
2
Котарев С.Н. Гарантии жилищных прав недееспособных и ограниченно дееспособных
граждан / С.Н. Котарев, О.В. Котарева, Е.Ю. Цуканова // Право и жизнь. - 2015. - № 200. -
С. 104.
3
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
60
жилого помещения они обеспечиваются собственником равноценным иным
приобретенным жильем, в которое недееспособное или ограничено
дееспособное лицо вселяется в качестве члена семьи собственника. Нередко
собственники отчуждаемого жилого помещения на момент обращения за
согласием органа опеки и попечительства не могут по финансовым причинам
предоставить подопечному члену своей семьи иное жилое помещение для
вселения. В таком случае разрешение на отчуждение дается органами опеки
и попечительства с условием, что продавцом будет обязательно приобретено
другое жилище, в которое предполагается переселение находящегося под
опекой или попечительством члена семьи продавца. На основании этого
разрешения оформляют договор продажи жилого помещения с условием.
Несомненно, приобретение взамен отчуждаемого другого жилья не может
выступать в качестве условия (содержания) договора продажи жилого
помещения, в котором проживает подопечный член семьи собственника,
поскольку договорные условия фиксируют взаимные права и обязанности
контрагентов.
Данное продавцом жилого помещения обещание о приобретении
другого жилого помещения, тем не менее, не влечет возникновение у него
данной правовой обязанности. Но и в случае выполнения такого намерения
законом не возлагается на собственника обязанность предоставления
приобретенного жилого помещения в пользование членам своей семьи, в
том числе и находящимся под опекой или попечительством.
На наш взгляд, в целях защиты жилищных прав вышеуказанных
граждан согласие органа опеки и попечительства следует разделить на два
его вида: на отчуждение жилого помещения и на отказ от прав пользования
им, принадлежащих подопечным. Объединить их возможно только в случае
фактического переселения членов семьи в другое приобретенное
собственником жилье на момент обращения за разрешением в орган опеки и
попечительства на отчуждение занимаемого ими ранее. Но данное
требование относительно каждого случая выдачи согласия на отчуждение
61
весьма обременительно для собственника: собственник жилого помещения, в
котором проживают члены семьи, указанные в п. 4 ст. 292 ГК РФ, получается
ограниченным в возможности проведения отчуждения жилого помещения
любым способом, касающимся прав и законных интересов указанных лиц.
Необходимость установления указанных ограничений вызвана заботой о
правах и интересах недееспособных и ограничено дееспособных членов
семьи собственника. Полагаем, что в качестве способа защиты жилищных
прав недееспособных и ограничено дееспособных членов семьи
собственника должно служить не установление излишнего для него бремени
упреждающего приобретения жилья для переселения членов семьи, а
осуществление права следования и получение предварительного согласия
данных органов на отказ от прав, принадлежащих подопечным, в этом случае
- права пользования жилым помещением
1
.
В таком случае допустимо согласие органа опеки и попечительства
лишь на отчуждение жилых помещений, которые будут обременяться
правами членов семьи собственника. Это должно указываться в договорах
продажи (мены) жилых помещений (ст. 558 ГК РФ).
Приватизация жилого помещения, в котором проживает
недееспособное лицо, недопустима без его участия. Жилищный кодекс, к
сожалению, не предусматривает защиту соответствующего права при
отчуждении жилых помещений граждан, признанных недееспособными или
ограничено дееспособными в установленном порядке, как в случае
отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние
члены семьи собственников, допускающегося только с согласия органов
опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ)
2
.
1
Романова Е.Н. Гражданское право. Общая часть: учебник / Е.Н. Романова, О.В.
Шаповал. - М.: Инфра-М, 2017. - С. 163.
2
Устинова А.В. Гражданское право: учебник / А.В. Устинова. - М.: Проспект, 2017. - С.
203.
62
В связи с отсутствием в гражданском законодательстве упоминания
прав членов семьи собственника жилья, признанного недееспособными или
ограничено дееспособными, считается что фактически и юридически их
права защищены ненадлежащим образом. Это обстоятельство вступает в
противоречие не только с принципом социальной справедливости и здравым
смыслом, но и в большой степени с Конституцией Российской Федерации, в
которой предусматривается охрана государством прав и свобод граждан, в
том числе и признанных недееспособными либо ограничено дееспособными.
Представляется необходимым закрепление в ГК РФ соответствующих норм с
целью обеспечения подобающей защиты прав этих граждан.
Таким образом, к способам, защищающим жилищные права
недееспособных и ограничено дееспособных граждан, относятся правовые
нормы, регулирующие виды жилищных отношений либо устанавливающие
ответственность за нарушение жилищного законодательства (признание
недееспособных и ограничено дееспособных граждан нуждающимися в
жилищных помещениях; запрет поднайма жилого помещения; право обмена
жилыми помещениями; возможность признания обмена жилыми
помещениями недействительным; осуществление права на предоставление
жилых помещений с жилой площадью превышающей нормы и пр.). Выбирая
способы защиты, следует учитывать специфику защищаемого права.
3.2. Нарушение и способы защиты наследственных прав
недееспособных граждан
Способность наследовать и завещать имущество составляет важную
часть гражданской правоспособности. Недееспособные граждане в
наследственных правоотношениях могут быть как наследодателями, так и
наследниками.
Наследодателем может являться любое физическое лицо, в числе
прочих и недееспособное. Это вызвано тем, что основание наследования
63
состоит не в волеизъявлении, а в факте смерти человека. Наряду с этим,
необходимо учитывать, что недееспособные граждане могут признаваться
наследодателями только при наследовании по закону, так как завещательная
дееспособность у них отсутствует.
Нотариусом при совершении нотариального действия, в том числе и
удостоверения завещания, в соответствии со ст. 42, 43 «Основ
законодательства Российской Федерации о нотариате», после установления
личности обратившегося за совершением нотариального действия
гражданина выясняется дееспособность обратившегося гражданина
1
.
Фактически только по возрасту, указанному в паспорте, нотариус может
определить дееспособность обратившегося гражданина.
Намного сложнее решаются вопросы с лицами, которые признаны
недееспособными. Дело в том, что обычно у нотариуса отсутствуют сведения
о признании недееспособным какого-либо лица. Нередки случаи, когда такая
информация умышленно скрывается родственниками, в пользу которых
составлено завещание. И только в ходе личной беседы и собственных
наблюдений нотариусом это может быть установлено.
В тех случаях, когда нотариус имеет основания считать, что какой-либо
участник сделки вследствие психического заболевания или слабоумия не
может понимать значения своих действий и руководить ими, а сведения о
признании лица недееспособным отсутствуют, совершение сделки
нотариусом откладывается и выясняется, не выносил ли суд решения о
признании лица недееспособным. Если такого решения нет, нотариус
сообщает о своих предположениях лицу или организации, из указанных в ст.
281 ГПК РФ, способным поставить перед судом вопрос о признании лица
недееспособным, а также просит проинформировать его о принятом
решении. В зависимости от решения такого лица (организации) нотариусом
1
«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993 № 4462-I
(ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2018) // ВСНД РФ и ВС РФ. - 1993.
- № 10. - Ст. 357.