ки в этих странах определяется наличием гибких форм и методов управления объ-
ектами общественной собственности с использованием механизма свободной кон-
куренции, использованием возможностей частной инициативы, частного капитала
и др. В целом, наиболее значимыми и перспективными понятиями, связанными с
предоставлением коммунальных услуг в указанных выше странах, являются кон-
цессии, приватизация и акционирование.
В большинстве зарубежных стран управление в сфере жилищно-
коммунального хозяйства рассматривается как отдельный вид предприниматель-
ства, за что управляющая организация получает вознаграждение от собственников
жилья, а ответственность перед ними за содержание собственности несет объеди-
нение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. Все важнейшие управ-
ленческие решения (прежде всего по распоряжению финансами и заключению до-
говоров на приобретение товаров и услуг) принимаются руководством ТСЖ, а
управляющий подготавливает соответствующие решения для правления товари-
щества.
Практика показывает, что самыми благоприятными направлениями развития
частного бизнеса в системе муниципального хозяйства являются:
1) организации эксплуатации жилищного фонда;
2) благоустройство дворовых территорий, бытовые, в том числе ремонтные,
услуги населению, сбор, переработка и удаление бытовых отходов;
3) выполнение уборочных работ, озеленение;
4) содержание прилегающей территории и ремонт дорог.
Изучение передового зарубежного опыта выявляет следующие основные
направления его применения в российских условиях:
1) развитие свободной конкуренции на рынке жилищно-коммунальных
услуг;
2) совершенствование антимонопольных регуляторов;
3) разделение функций заказчика и подрядчика;
4) использование средств по целевому назначению;
5) контроль за деятельностью собственников жилья;
6) привлечение частного капитала в сферу обслуживания и предоставления
коммунальных услуг.
1.3 Нормативно-правовая база, регулирующая вопросы приватизации
жилых и нежилых помещений в РФ
Институт муниципальной собственности получил свое закрепление в Кон-
ституции Российской Федерации, в федеральном законе «Об общих принципах
организации местного самоуправления в Российской Федерации», Гражданском и
Земельном кодексах, в федеральном законе «О разграничении государственной
собственности на землю», в других федеральных законах, в ряде нормативных ак-
тов Президента РФ и Правительства РФ, в правовых актах субъектов Российской
Федерации и органов местного самоуправления.
Разнообразие отраслей права, регулирующих институт муниципальной
собственности, обусловлено тем, что муниципальное право есть отрасль
комплексная, сочетающая в себе элементы различных отраслей российского
права.
Во главе системы актов, представляющих собой нормативно-правовое регу-
лирование местного самоуправления в нашей стране, стоит Конституция РФ
1
.
Конституция признает и служит гарантией права местного самоуправления,
обуславливая экономические условия его функционирования. Что выражается, в
первую очередь, в равном признании и защите муниципальной собственности
наравне с государственной и частной собственностью
2
. А также в правах владе-
ния, пользования, распоряжения муниципальной собственностью
3
и самостоя-
тельном управлении
4
.
Вышеперечисленные положения Конституции имеют свое развитие в Граж-
1
Авакьян, С.А. Муниципальное право России / С.А. Авакьян, В.Л. Лютцер, Н.Л. Пешин, В.А. Сивицкий, Н.С.
Тимофеев. - М.: Проспект, 2011. – С. 89 с.
2
Конституция Российской Федерации Ст. 8 //Собрание законодательств РФ 03.03.2014. - N 9. - Ст. 851.
3
Конституция Российской Федерации Ст. 130 //Собрание законодательств РФ 03.03.2014. - N 9. - Ст. 851.
4
Конституция Российской Федерации Ст. 132 //Собрание законодательств РФ 03.03.2014. - N 9. - Ст. 851.
данском кодексе РФ
5
, где указывается, что права собственности на муниципальное
имущество принадлежат городским, поселковым, сельским и другим муниципаль-
ным образованиям, в границах которых осуществляется местное самоуправление.
Такие права реализуются органами местного самоуправления от имени муници-
пальных образований.
Как говорилось ранее, основным законодательным актом федерального
уровня служит Федеральный закон от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ «Об общих
принципах организации местного самоуправления в РФ», который устанавливает
исчерпывающий перечень видов муниципального имущества, а также критериев
отнесения отдельного имущества к имуществу, находящемуся в муниципальной
собственности.
Также права владения, пользования и распоряжения имуществом могут быть
закреплены в Уставе муниципального образования, так как управление муници-
пальным имуществом является одним из главных вопросов местного значения.
Помимо Устава данная область может регулироваться дополнительными право-
выми актами, изданными и утвержденными органами местного самоуправления.
Если у муниципального образования возникает право собственности на
имущество, которое не может являться имуществом муниципального образования,
оно подлежит перепрофилированию или отчуждению.
6
В соответствие с Гражданским кодексом «имущество, находящееся в муни-
ципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и
учреждениями во владение пользование и распоряжение»
7
. «Средства местного
бюджета и иное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями
и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городско-
5
Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1): Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от
06.12.2007 г. № 333-ФЗ) // http: //www.consultant.ru
6
Аккуратов И.Ю. Вопрос о разграничении права муниципальной и государственной собственности // Юрист, №2,
2012, - с.7-8.
7
Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1)Ст.215: Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в
ред. от 06.12.2007 г. № 333-ФЗ) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ проверено
16.05.2015
го, сельского поселения или другого муниципального образования»
8
.
Муниципалитет располагает достаточными правами владения, пользования
и распоряжения имуществом муниципальной казны в пределах, установленными
законодательными актами. Необходимо учитывать, что к муниципальным образо-
ваниям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отноше-
ниях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из
закона или особенностей данных субъектов
9
.
Нормативно-правовую основу муниципальной собственности составляют
федеральные правовые акты и муниципальные правовые акты, которые регулиру-
ют вопросы владения, формирования, распоряжения, пользования, управления
муниципальной собственностью.
«Необходимо осознавать особенность муниципальных образований как
субъектов гражданских правоотношений, так как чаще всего действия муници-
пальных образований в отношении муниципального имущества отличаются от со-
ответствующих прав и обязанностей юридических лиц».
10
Это необходимо учиты-
вать при рассмотрении вопроса о муниципальной собственности, ведь об этом
иногда забывают органы местного самоуправления.
До последнего времени приватизация, в первую очередь, регулировалась
Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного
и муниципального имущества». Согласно ст. 1 указанного Федерального закона
под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается
возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в
собственность физических и (или) юридических лиц.
8
Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1)Ст. 215: Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в
ред. от 06.12.2007 г. № 333-ФЗ) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ проверено
16.05.2015
9
Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1) Ст.124: Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в
ред. от 06.12.2007 г. № 333-ФЗ) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ проверено
16.05.2015
10
Рабинович М. Эффективное управление собственностью как ключ к повышению качества муниципального
управления / М. Рабинович // Муниципальная экономика, № 4, 2012, - с. 12-19.
Кроме того, до настоящего времени в России действует Концепция
управления государственным имуществом и приватизации в Российской
Федерации, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 09.09.1999 N
1024, в редакции Постановления Правительства РФ от 29.11.2000 N 903. Таким
образом, изменения в указанный основополагающий нормативно-правовой акт не
вносились 15 лет. В указанной Концепции изложено, что «несмотря на то что в
результате массовой приватизации 58,9% предприятий стали частными, ряд
поставленных целей не был достигнут: не сформирован широкий слои
эффективных частных собственников; структурная перестройка экономики не
привела к желаемому повышению эффективной деятельности предприятий;
привлеченных в процессе приватизации инвестиций явно недостаточно для
производственного, технологического и социального развития предприятий; в
ряде отраслей не удалось сохранить конкурентное положение предприятий на
отечественном и мировом рынках».
Отдельно стоит упомянуть приватизацию долевого договора.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительном производстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительном
производстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием
Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по
защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности
(банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации».
Согласно ст. 2 Закона об участии в долевом строительном производстве, с 1
июля 2018 года вступают в силу нововведения, при которых застройщик,
получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года будет считаться
только хозяйственное общество, то есть коммерческая организация (ООО, АО).
Также следует отметить, что в соответствии со ст. 3 Закона об участии в
долевом строительном производстве вносится запрет на строительство по
нескольким разрешениям и введено дополнительное требование к застройщику
(размер собственных средств застройщика должен составлять не менее, чем десять
процентов от планируемой стоимости строительства и наличие на дату
направления проектной декларации денежных средств не менее десяти процентов
от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика,
открытом в уполномоченном банке).
Кроме того, застройщикам разрешат иметь только один расчетный счет в
уполномоченном банке и ограничат в способах использования денег.
Следует обратить внимание на то, что с появлением нововведений
процедура регистрации договоров долевого участия не изменяется, все изменения
касаются только нормативно - правовой базы. Поскольку застройщиком, который
получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, будет считаться
только коммерческая организация (ООО, АО), Росреестр при приеме документов
на государственную регистрацию договора долевого участия должен проверить
застройщика на отношение его к вышеуказанным организационно- правовым
формам.
Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального
закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан —
участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве)
застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации».
Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную
строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким
требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к
опыту участия в строительном производстве жилых объектов, и ко многим другим
аспектам.
Все принятые законодателями нововведения вступили в силу с 1 июля 2018
года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность
строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле.
Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям
окажется не под силу, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень
надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости
квадратных метров — вопрос пока остается открытым.
Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ,
предполагается создание института проектного финансирования застройщиков.
При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои
средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно
защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости
жилья.
В судебной практике и в литературе можно было встретить варианты
юридической квалификации этого договора как договора смешанного типа.
Так, Некоммерческая организация «Фонд содействия переселению жителей
Крайнего Севера» обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском
к муниципальному учреждению «Управление капитального строительства города
Камышина» и обществу с ограниченной ответственностью «Престиж АМ», заявив
одновременно два требования:- признать отказ Учреждения от договора с Фондом
на долевое участие в строительном производстве жилья и заключение такого же
договора с иным лицом (Обществом) незаконными; обязать заключить с Фондом
договор об участии в инвестировании строительства жилых домов N 45а, N 109а,
N 102, N 103, N 104 в мкр. 5 и N 52 по ул. Мира города Камышина. Один из
ответчиков предъявил к Фонду встречный иск о признании незаключенным
договора долевого участия в строительном производстве жилья от 26.06.2003 N
10. Решением от 31.08.2006 в удовлетворении требований по иску Фонда отказано
полностью. Встречный иск удовлетворен, договор долевого участия в
строительном производстве жилья от 26.06.2003 N 10 признан незаключенным.
Принимая данное решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный
договор от 26.06.2003 N 10 является смешанным договором, поскольку
одновременно содержит элементы инвестиционного договора и договора подряда.
При этом договор не определяет существенных условий, согласование которых
необходимо для заключения инвестиционного договора и договора подряда, т.к. в
нем не установлены инвестиции истца в денежном выражении и не указаны сроки
строительства жилых домов. Суд апелляционной инстанции решение
Арбитражного суда Волгоградской области оставил без изменений.
Балахонцева О.А. отмечает, что появление и дальнейшее развитие договора
участия в долевом строительном производстве в российском законодательстве
имеют огромное значение для решения жилищной проблемы, поскольку надежное
правовое регулирование отношений долевого строительства - гарантия успешного
развития данных отношений. Начальный этап внедрения долевого строительства
показал, что этот процесс пойдет успешно только в условиях высокого уровня
правового обеспечения отношений, связанных с долевым строительством.
Исходя из определения, сторонами договора участия в долевом
строительном производстве являются застройщик и участник долевого
строительства. При этом застройщиком может быть только юридическое лицо, а
участником долевого строительства, как организация (юридическое лицо), так и
физическое лицо, в том числе и физическое лицо в статусе индивидуального
предпринимателя.
На участника долевого строительства законодатель возложил такие
обязанности, как обязанность по полному и своевременному внесению платежей в
порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом
строительном производстве. Помимо этого Федеральный закон № 214-ФЗ
обязывает участника оплатить изменение в площади завершенного
строительством объекта долевого строительства, если изменения площади
произошли в сторону увеличения, однако закон оговаривает, что участник будет
обязан оплатить такие изменения только тогда, когда это непосредственно
предусмотрено договором. Стоит отметить, что застройщики, как правило,
оговаривают в своих договорах вопрос о возможном изменении площади объектов
долевого строительства и процедуру оплаты таких изменений.
На застройщика, как на сторону-исполнителя, возложено больше
обязанностей, но основными из них являются обязанности по внесению в
проектную декларацию изменений, которые касаются данных о застройщике и
проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную
документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих
данных; обязанность передачи участнику объект долевого строительства не
позднее срока, который предусматривает договор; уведомить участника долевого
строительства об изменении даты передачи объекта долевого строительства в
ситуации, если строительство многоквартирного дома не может быть закончено в
предусмотренный договором срок; передать объект долевого строительства,
качество которого соответствует требованиям технических регламентов, условиям
договора, проектной документации, градостроительным регламентам и другим
обязательным требованиям; получить в установленном порядке разрешение на
ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства.
Кроме того, возможность привлекать для строительства денежные средства
участников, а значит и заключать договоры участия в долевом строительном
производстве, возникает у застройщика после выполнения целого ряда условий
как то - получение разрешения на строительство; опубликование проектной
декларации; оформление прав на земельный участок, предоставленный для
строительства.
Установлено, что застройщик подвержен контролю со стороны
соответствующих органов как на этапе подготовки к строительству, так и в период
строительства, а так же на этапе ввода объекта в эксплуатацию, поскольку
получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию становится возможным
исключительно после проведения соответствующих проверок и установления
соответствия завершенного строительством объекта долевого строительства
строительным и иным нормативам. То есть, разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию подтверждает, что застройщик построил объект с соблюдением
всех предъявляемых к таким постройкам требований закона, нормативных актов и
строительных норм.
Таким образом, в настоящее время договор участия в долевом строительном
производстве является для участников такого строительства гарантией того, что
строительство объекта долевого строительства осуществляет надежный
застройщик, а риск потери внесенных в строительство средств или получения
объекта долевого строительства ненадлежащего качества максимально
минимизирован.
В современных условиях жизни огромное количество граждан и юридиче-
ских лиц вкладывают личные средства в строительство многоквартирных жилых
домов или коммерческой недвижимости. Цель вложений - дальнейшее приобрете-
ние в собственность объектов такого строительства (квартир, офисных/торговых
помещений).
Максимальную популярность получил такой метод улучшения населением
своих жилищных условий при нехватке государственных капитальных вложений,
который состоит в участии граждан во время возведения жилья через его финан-
сирования из собственных денежных средств. Однако участие населения в таких
инвестиционных проектах несет в себе большое количество рисков.
По данной причине перед законодателем встала необходимость принятие
специального правового акта, в рамках которого будет регламентироваться поря-
док участия граждан во время долевого строительства, в качестве такого норма-
тивного акты выступил ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом стро-
ительном производстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон о
долевом строительном производстве), благодаря которому гражданам была предо-
ставлена определенная правовая поддержка, в вопросах реализации своего право
на жилище.
В первую очередь, следует рассмотреть правовую природу договора о доле-
вом строительном производстве.
В настоящий момент в литературе есть несколько точек зрения по поводу
правовой природы договора участия в долевом строительном производстве. Неко-
торые авторы относят этот договор к договорам простого товарищества , другие
доказывают, что это два различных по своей природе договора и «нет оснований
утверждать, что стороны по договору долевого участия вносят вклады, как в дого-
воре простого товарищества» .