на отмеченную сумму и возмещения других убытков (п. 1 ст. 365 ГК РФ).
Запись о договоре участия в долевом строительном производстве (о его рас-
торжении, об изменении, об уступке прав требования по рассматриваемому дого-
вору), государственная регистрация которого установлена ФЗ «О государственной
регистрации прав», вносится в содержащий записи о сделках подраздел III разде-
ла, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого
имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра
прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительном
производстве в данный подраздел также вносится запись о появляющемся на ос-
нове ФЗ «О государственной регистрации прав» залоге земельного участка или
залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения пра-
ва залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
На сегодняшний день не сформирована такая федеральная контролирующая
структура, а также не сформирована и сводная база данных застройщиков объекта
строительства.
В соответствии с изложенным выше отметим, что в настоящее время не
осуществляется полномерная оценка деятельности застройщиков на федеральном
уровне, следовательно, не отслеживаются недобросовестные застройщики. Дан-
ные факты обуславливают необходимость доработки ст. 23 Закона о долевом
строительном производстве, внесения в нее изменений, для того чтобы наделить
уполномоченный федеральный орган исполнительной власти вместе с функцией
государственного регулирования функцией осуществления контроля в сфере до-
левого строительства жилья.
Отметим также, что в сложившейся ситуации проблемы правоприме-нения
договора участия в долевом строительном производстве появляются не только в
силу несовершенства Закона об участии в процессе долевого строительства, также
должны реформироваться нормы земельного, градостроительного, жи-лищного
законодательства.
В связи с этим нужно усилить, усовершенствовать, расширить спектр воз-
действия государственного строительного надзора, который согласно положениям
ч. 1 и 2 ст.. 49 Градостроительного кодекса РФ в настоящее время может реализо-
вываться в отношении многоквартирных домов только в ряде ситуаций, при кото-
рых число этажей в таких домах больше трех и (или) количество секций (подъез-
дов) больше четырех.
Сформировавшаяся правоприменительная практика говорит о том, что ну-
жен государственный надзор (контроль) за соблюдением лицами, которые выпол-
няют строительство малоэтажных жилых домов, требований регламентов и про-
ектной документации. В связи с этим рационально наделить соответственными
полномочиями государственные исполнительные органы исполнительной субъек-
тов РФ, опираясь на требования ч. 1 ст. 54 ГК РФ осуществляют государственный
строительный надзор во время реконструкции, строительства объектов капиталь-
ного строительства, а их проектная документация должна проходить экспертизу в
соответствии с требованиями ст. 49 ГК РФ.
Согласно с изложенным выше, можно отметитть, что выявленные в рамках
курсовой работы самые острые проблемы и вопросы правового регулирования до-
говора об участии в процессе долевого строительства, позволяют отметить, что
законодатель для усовершенствования законодательной базы должен обеспечи-
вать баланс между интересами участников долевого строительства и застройщи-
ков, а также урегулировать область долевого строительства. В связи с тем, что в
действующий на сегодня Закон о долевом участии вносилось большое количество
изменений и поправок, складывается позитивная тенденция в процессе формиро-
вания контроля со стороны соответственных органов над деятельностью участни-
ков долевого строительства.
Подводя итог, можно сделать вывод, что муниципальная собственность
представляет собой один из значительных элементов экономической системы и
является формой реализации общих экономических, социальных, экологических и
иных интересов населения муниципальных образований. От грамотного и эффек-
тивного использования собственности муниципалитета, зависит дальнейшее раз-
витие и качество жизни населения.
Следует отметить, что ситуация в российской экономике с тех пор
практически не изменилась. До настоящего времени государство не готово
устранить перечисленные негативные тенденции и изменить приоритеты
государственной политики в области приватизации, разработать и реализовать
новые подходы к решению вопросов, связанных с управлением государственным
имуществом, тем самым нарушая собственные программные установки. Следует
подчеркнуть, что именно правовое регулирование, начиная с конституционного
уровня, является основополагающим фактором развития конкуренции. В
противном случае цели приватизации снова не будут достигнуты. Остается
надеяться, что государство не допустит тех же ошибок, что и 20 лет назад, и
«новая волна» приватизации будет способствовать развитию конкуренции и
реализации конституционных принципов.
Глава 2. Анализ результативности приватизации жилых и нежилых
помещений на примере Дальневосточного федерального округа
2.1 Анализ эффективности приватизации жилых и нежилых помещений в
Дальневосточном федеральном округе
На сегодня в свете реформ последнего десятилетия происходит процесс
формирования новой системы отношений собственности, изменения функций,
форм и методов государственного управления в экономической сфере. В связи с
этим обширный интерес для исследования представляют административно-
правовые аспекты управления государственной собственностью.
Проблемы эффективности государственного управления имуществом распо-
лагаются в центре внимания современной практики и науки. Подтверждением
этому служит, в частности, энциклопедический труд американских специалистов
и ученых «Эффективность государственного управления».
Появляется необходимость тщательного осмотра теоретических и законода-
тельных основ деятельности органов исполнительной власти по управлению госу-
дарственным имуществом.
Оценка эффективности государственного управления нужна как для госу-
дарственных органов власти, так и для социума. Она позволяет обществу контро-
лировать качество деятельности государственных институтов, а государственным
служащим и руководителям необходима для самоконтроля, для усовершенствова-
ния управленческого процесса. Проблема оценки эффективности представляет
собой проблему анализа управленческой деятельности и принимаемых решений.
Цикличность (разнонаправленность динамики) размеров государственного
сектора в исторической перспективе является нормальным явлением и зависит от
комплекса глобальных, социально-политических, экономических и финансовых
факторов. Государственный сектор играет заметную роль в любой современной
национальной экономике.
В большинстве академических работ, посвященных сравнению государ-
ственного и частного предпринимательства, обычно обсуждается следующая аль-
тернатива: «государство или частный предприниматель». Однако подобная поста-
новка вопроса представляется, по меньшей мере, сильно упрощенной. Ведь на ны-
нешнем этапе развития экономики трудно представить какие-либо общественные
структуры, в которых государство просто «изгонялось» бы из сферы хозяйствен-
ных отношений.
И в тех случаях, когда признается целесообразным переход к более широко-
му использованию механизмов рыночного регулирования, государство, во-
первых, оказывается инициатором и организатором подобного перехода и, во-
вторых, на практике осуществляет контроль за соблюдением правил конкурентной
рыночной «игры». Иными словами, и в случае частного, и в случае государствен-
ного предпринимательства соответствующие органы регулирования и контроля
должны осуществлять свои функции. Речь идет, скорее, об оптимальном выборе
форм, в которых современное государство реализует жизненно важные для обще-
ства функции.
Хотя длящиеся уже свыше полувека теоретические дискуссии о преимуще-
ствах и недостатках государственного предпринимательства, в том числе в общем
контексте «провалов государства» и «провалов рынка», не столь однозначны, по-
давляющее большинство эмпирических исследований второй половины ХХ века
дает безусловные аргументы именно в пользу частных компаний. Э. Бордман и Э.
Вайнинг в известном обзоре
13
, посвященном сравнениям эффективности функци-
онирования частных и государственных компаний, изучили результаты, приводи-
мые более чем в 50 различных исследованиях, и сопоставили их с итогами соб-
ственных расчетов. Основной вывод из всех указанных сопоставлений авторы
формулируют следующим образом: «Результаты исследований свидетельствуют о
том, что при учете широкого круга факторов крупные промышленные фирмы со
смешанной собственностью и аналогичные фирмы, полностью принадлежащие
государству, обнаруживают существенно меньшую эффективность по сравнению
с подобными им частными компаниями». В другом обзоре (Воrcherding et al.,
13
Boardman A.E., Vining A.R. Ownership and Performance in Competitive Environments: a Comparison of the Perfor-
mance of Private, Mixed and State-Owned Enterprises Journal of Law and Economics. 1989. Vol. 32. P. 29.
1982)
14
рассматриваются итоги 50 эмпирических исследований, в 40 из которых
частное предпринимательство оказывалось существенно эффективнее, чем госу-
дарственное, а еще в 7 случаях невозможно было определить явные преимущества
одной из форм собственности4 . В работе Д. Мюллера сведены воедино результа-
ты 71 исследования, и в 56 случаях принадлежавшие государству предприятия об-
наруживали сравнительно более низкую эффективность
15
.
Исследования, показывающие более высокую эффективность государствен-
ных компаний, не только немногочисленны, но — что, по-видимому, особенно
существенно — охватывают узкий круг отраслей (в 4 из 5 рассмотренных случаев
это производство и распределение электроэнергии), где по ряду причин до насто-
ящего времени весьма скромную роль играют механизмы конкурентного соперни-
чества. Это вполне согласуется с соображениями об особой роли той «окружаю-
щей среды», в которой функционируют частные и государственные компании. В
большинстве рассмотренных случаев подлинную основу более высокой эффек-
тивности, по-видимому, образовали не только и не столько преимущества органи-
зации и управления частных компаний сами по себе, сколько реализовавшие их
потенциал механизмы рыночной конкуренции.
Все отмеченные выше обстоятельства говорят о сложности и важности во-
просов, которые связаны с управлением федеральной собственностью. Многие
моменты требуют проведения обширного круга специализированных научных ис-
следований.
Прежде всего, проведем разграничением между муниципальной собственно-
стью и собственностью субъектов.
Муниципальная собственность – крайне важная составляющая основы мест-
ного самоуправления, она является одним из элементов экономической основы
местного самоуправления. Соответственно, вопросы, касающиеся эффективности
управления и распоряжения муниципальным имуществом, можно признать прио-
ритетными для муниципальных образований.
14
Borcherding T., Pommerehne W., Schneider F. (1982). Comparing the Efficiency of Private and Public Production: The
Evidence from Five Countries . Zeitschrift fur Nationaloekonomie. Band 89. S. 127–156.
15
Мюллер Д. Общественный выбор III. М.: ГУ ВШЭ, 2007, с. 501-507. Т
Рассматривая муниципальную собственность, в том числе, как объект
управления, необходимо, прежде всего, рассмотреть понятие «собственность».
Существуют различные подходы к толкованию данного термина. Так,
например, понятие собственности можно трактовать как «всеобъемлющее, исклю-
чительное, абсолютное обладание вещами, иными благами, выражающее через
соответствующие субъективные права прямую связь («без посредников») человека
с вещью, иным благом. Собственность относится к основе жизнедеятельности лю-
дей, во многом определяет саму основу и возможности развития общества, его
модернизацию, удовлетворение потребностей общества, прав и интересов лю-
дей».
16
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения
своим имуществом.
17
В соответствии с действующей Конституцией РФ в Российской Федерации
признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муници-
пальная и иные формы собственности
18
.
В Гражданском кодексе указаны такие виды собственности, как государ-
ственная собственность РФ и субъектов РФ, муниципальная собственность, част-
ная собственность и иные виды собственности (например, собственность обще-
ственных организаций).
Под муниципальной собственностью понимается «имущество, принадлежа-
щее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим
муниципальным образованиям»
19
.
В научной литературе существуют различные подходы к определению поня-
тия «муниципальная собственность», с экономической, юридической точек зре-
ния. Проанализировав несколько определений понятия «муниципальная собствен-
16
Гражданское право: учеб. 2-е изд., перераб. и доп./Под общ. ред. чл.-корр. РАН С. С. Алексеева. — М.: Проспект;
Екатеринбург; Институт частного права, 2011. – с. 312.
17
Гражданский кодекс РФ // Части первая, вторая, третья и четвертая ред. Т. Дегтярева.: Эксмо 2015 ст. 209
18
Конституция Российской Федерации Ст.8 // Собрание законодательства РФ 03.03.2014. - N 9. - Ст. 851.
19
Гражданский кодекс Российской Федерации Ст. 215 (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 02.11.2013) //
Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301
ность»,
20
можно сделать вывод, что, трактовка понятия «муниципальная собствен-
ность» у различных исследователей очень близка к определению, прописанному в
Гражданском кодексе Российской Федерации.
Термин муниципальной собственности использовался с давних времен. Так
еще в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года муниципальная собственность
трактовалась как разновидность государственной собственности и не имела само-
стоятельного значения
21
.
Применительно к праву собственности субъектов РФ есть целый ряд
проблем, которые связаны с полномочиями региональных органов власти по
распоряжению и управлению собственным имуществом и правовым
регулированием соответствующих действий органов государственной власти. До
сегодняшнего дня не установлен оптимальный баланс между системой правового
регулирования на местах и правового регулирования на федеральном уровне. С
одной стороны, имеют место попытки расширения полномочий региональных
властей, их самостоятельности, в том числе в области пользования, владения,
распоряжения государственной собственностью субъектов РФ. В то же время от
оптимального регулирования отношений собственности субъектов РФ зависит и
состояние имущественного оборота, и эффективность публичной власти. Поэтому
на эти вопросы следует дать исчерпывающие ответы. И, в первую очередь, нужно
определиться с понятием права государственной собственности в целом и права
собственности субъектов РФ в частности. В современной юридической литературе
право публичной собственности определяется на основании общепринятого
определения права собственности.
В этом отношении право публичной собственности представляет собой
особенное явление, потому что публично-правовые образования лишены
возможности определять самостоятельно как цели осуществления права
собственности, так и методы такого осуществления. Следовательно, право
20
Алексеев С. С., Гонгало Б. М., Мурзин Д. В. [и др.]; Гражданское право: учеб. / под ред. Алексеева С. С. — М.:
Проспект; Екатеринбург; Институт частного права, 2010. – С. 119
21
Гражданский кодекс РСФСР 1922, Ст. 52 О собственности в РСФСР: закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. // Со-
брание законодательства РСФСР. - 1990. - № 16. - Ст.853.
публичной собственности значительно отличается от права собственности
физических и юридических лиц. Данное положение вещей позволяет дать такой
разновидности права собственности свое, отличное от общепринятого,
определение. С объективной же точки зрения право государственной
собственности преставляет собой систему правовых норм, которые регулируют
отношения государственной собственности по пользованию, владению и
распоряжению государственным имуществом с целью осуществления
государством своих функций.
Региональная собственность является важнейшей составляющей материаль-
но-технической базы экономики как региона в целом, так и каждой из систем его
жизнеобеспечения, обеспечивая работу промышленности, транспорта, строитель-
ства и других отраслей народного хозяйства, создавая условия для экономическо-
го роста и улучшения жизни населения региона (Кочеткова и др., 2012, с. 95). Од-
нако инструменты оценки эффективности управления государственной собствен-
ностью не задействованы в должной мере в разных регионах страны (Камаев,
2012, с. 162).
Результаты исследования нормативной правовой базы и региональной прак-
тики оценки результативности и эффективности использования и распоряжения
государственной собственностью субъекта РФ (Ануфриева, Девятова, 2017) поз-
воляют сделать вывод об отсутствии единого подхода к определению критериев и
показателей эффективности управления имуществом, который может быть поло-
жен в основу формирования и реализации государственной политики субъектов
РФ в области земельно-имущественных отношений.
Решение проблемы эффективного управления государственной собственно-
стью можно осуществить с помощью внедрения следующих механизмов:
1) совершенствование использования финансовой составляющей количе-
ственной оценки экономической эффективности за счет более разнообразных и
гибких комбинаций используемых показателей, аналитических и экспертных кор-
ректировок получаемых расчетных результатов;
2) создание новых систем показателей, интегрирующих в своей структуре и
составе стоимостные и другие виды показателей управления государственной соб-
ственностью. В совокупности эти показатели нацелены на установление взаимо-
связей подсистемы управления собственностью со стратегией управления объек-
тами собственности в целом и решения приоритетных задач управления;
3) проведение обобщающей оценки эффективности, результативности и ка-
чества управления объектами государственной собственности (Соловьев, Кошкин,
2008, с. 45–46).
22
Основные положения комплексного подхода к оценке эффективности
управления государственной собственностью региона. На рисунке 1.1 представле-
на концепция разработанного авторами комплексного подхода к оценке эффек-
тивности управления государственной собственностью региона.
23
Рисунок 2.1 - Комплексный подход к оценке эффективности управления государ-
ственной собственностью субъекта РФ
22
Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. — 134 с.
23
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
(ред. от 29.12.2015) [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.