44
В ходе использования имущества, если иное не предусмотрено
договором или законом, арендатор должен содержать его в исправном
состоянии, проводить ремонтные работы за свои деньги и нести бремя
расходов на содержание арендованного имущества (п.2 ст.616 ГК РФ).
Относительно пользования арендованного имущества, то его не стоит
рассматривать как обязанность арендатора, так как именно в этом заключен
интерес последнего. Кроме удовлетворения потребностей арендатора,
основанные на договоре аренды, пользование имуществом предоставляет
арендатору способность получать его полезные свойства и присвоить себе
продукцию, плоды и доходы, которые получены в ходе применения
арендованного имущества
1
. Также, к обязанностям арендатора, которые
связаны с применением арендованного имущества, стоит признать
необходимость соблюдения установленных законом или предусмотренные
договором ограничения. В основном, такие правомочия, которые вытекают
из права пользования арендованным имуществом, арендатор может
осуществить только с согласия арендодателя. Речь пойдет о специальных
правомочиях, применение которых может быть результатом распоряжения
арендованным имуществом. К ним относятся следующие права:
- сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем);
- передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому
лицу (перенаем);
- предоставление арендованного имущества в безвозмездное
пользование;
- передача арендных прав в залог;
- внесение арендных прав как вклад в уставной капитал хозяйственных
обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого
взноса в производственный кооператив;
1
Абесалашвили М. З. Существенные условия и срок договора аренды // Бизнес в законе.
Экономико-юридический журнал, 2018. №2. С. 58
45
Очевидно, что согласие арендодателя в определенных случаях
требуется одной причине: осуществление арендатором указанных прав
может привести кпотери арендодателем права собственности на имущество,
сданное им в аренду
1
.
Применительно к аренде земельных участков данные положения будут
регулироваться в рамках земельного законодательства следующим образом.
В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ
2
арендатор земельного
участка, за исключением резидентов особых экономических зон -
арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности
по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать
арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в
уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого
взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды
земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления,
если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В
указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка
перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за
исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не требуется. Арендатор земельного
участка, за исключением резидентов особых экономических зон -
арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный
земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды
земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления,
если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На
субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных
участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
1
Лопатина А.Ю. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды //
Имущественные отношения в Российской Федерации, 2019. №10 (25), 2019. С. 55
2
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 13.07.2020) //
"Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147
46
Второй основной обязанностью арендатора является своевременная
оплата арендной платы за пользование арендованным имуществом. Но
договор аренды, в котором не указан размер подлежащий взысканию с
арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, которое касается
главных условий договора, не может признаваться незаключенным. Это
стало возможным с помощью специального правила, которое установлено
гражданским законодательством в том случае, если договор аренды не
устанавливает порядок, срок и условия внесения арендной платы. В
соответствии с этим правилом в данных ситуациях будет целесообразно
считать, что участники установили в договоре порядок, сроки и условия
внесения арендной платы, обычно используемые при аренде подобного
имущества при сравнимых обстоятельствах. Данное правило целиком
корреспондирует положениям, которые позволяют установить стоимость
любого возмездного гражданского договора, если отсутствует
соответствующее условие в тексте договора.
Гражданский кодекс предусматривает целый перечень вариантов
установления в договоре арендной платы. Однако гораздо шире становится
область волеизъявления сторон. Арендная плата устанавливается в договоре,
как по отношению к арендуемого имущества в целом, так и относительно к
каждой из его важных частей. Предусматриваются основополагающие
формы арендной платы:
- установленные платежи в твердой сумме, которые вносятся
периодично или одновременно;
- определенная часть полученных в итоге применения арендованного
имущества плодов, доходов, продукции;
- конкретные услуги, которые предоставляются арендатором
арендодателю;
- передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду
оговоренном в договоре предмете;
47
- возложение на арендатора, установленных договором расходов по
усовершенствованию арендованного имущества;
Перечисленный ниже список вероятных форм арендной платы не
является. Участники имеют право устанавливать в договоре арендную плату
в качестве сочетания нескольких из упомянутых форм, так и вовсе в другой
форме, которая не предусмотрена Гражданским кодексом РФ.
Также, к одной из главных обязанностей арендатора признается
возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды или при
прекращении договора аренды по иным основаниям. Согласно ст.622 ГК РФ
при прекращении договорных правоотношений, которые связаны с арендой
имущества, независимо от причин данного прекращения, арендатор должен
возвратить арендодателю сдаваемое ему последним в аренду имущество в
состоянии, получившем его, учитывая нормальный износ или состояние, в
котором он его получил, предусмотренное договором. Если эта обязанность
не исполняется арендатором, то он обязан выплатить арендодателю за все
время просрочки возврата имущества арендную плату, и помимо этого,
вернуть ему убытки в той части, которая не покрыта суммой арендных
платежей. При невыполнении установленной обязанности по возврату
имущества арендодатель, соответственно, имеет право требовать возвратить
свое имущество в принудительном порядке.
Также, к обязанности арендатора относится возвращение имущества
при прекращении договора аренды, которое относится к понятию
«содержание правоотношения», вытекающего из данного договора.
Учитывая это требование собственника-арендодателя о возвращении
имущества по своей юридическойприроде считается требованием о
присуждении к выполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего
общего с вещно-правовыми способами защиты
1
.
1
Абеслашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в
российском законодательстве, 2018. - №2. С. 82.
48
Внесение изменений арендованного имущества устанавливается
Гражданским кодексом РФ, учитывая их характерные черты. Все отделимые
от имущества, взятого в аренду, усовершенствования признаются
собственностью арендатора. Неотделимые совершенствования имущества
принадлежат арендодателю. Однако цена данных улучшений, которые
производятся арендатором за счет собственных денежных средств с согласия
арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Усовершенствования
арендованного имущества, которые производятся арендатором за счет
амортизационных отчислений от этого имущества, во многих случаях
считаются собственностью арендодателя, но законодатель предусмотрел
случаи, когда на неотделимые улучшения не требуется согласия
арендодателя. Так, в статье 623 ГК РФ указано, что произведенные
арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его
собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с
согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые
без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения
договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не
предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества,
произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не
подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и
неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого
имущества, являются собственностью арендодателя.
Арендатор должен при прекращении договора аренды возвратить
арендодателю имущество в том состоянии, получившем его, учитывая
нормальный износ или в состоянии, который предусмотрен договором.
В заключение отметим, что объективная сторона договора аренды, есть
объективная деятельность, то есть то, что воспринимается органами чувств,
49
участников арендных отношений, направленная на достижение желаемого
результата – заключение договора аренды.
Объективная сторона договора аренды состоит из совокупности
действий арендодателя, арендатора, их представителей, и других лиц, не
являющихся сторонами договора аренды, но оказывающие техническую,
экспертную, юридическую и иные виды квалифицированной помощи в
процессе подготовки и заключения договора аренды, основанном на
принципе свободы договора.
В объективной стороне договора аренды реализуются права и
обязанности арендодателя и арендатора, как до, так и после заключения
договора аренды. Непосредственно своими действиями, самостоятельно и по
своей воле арендодатель и арендатор реализуют комплекс прав,
предусмотренных российским законодательством.
Субъективная сторона договора аренды представляет собой
психическую деятельность лиц, в данном случае арендодателя и арендатора,
направленную на достижение консенсуса, согласование обязательных
условий договора аренды, приобретают и осуществляют свои гражданские
права своей волей и в своем интересе.
Одним из оснований для признания договора недействительным
является порок воли, вызванным виновным поведением контрагента либо
иных лиц.
За принуждение к совершению сделки или к отказу от её совершения в
статье 179 Уголовного кодекса Российской Федерации устанавливается
уголовная ответственность.
Таким образом, мы видим, что положения гражданского
законодательства почти детально и досконально определили правовой статус
сторон договора аренды как с точки зрения прав, так и их обязанностей.
50
2.2 Форма договора аренды и его заключение
Статьей 609 ГК РФ представлен перечень условий, которые
предъявляются к форме договора аренды. Для него предусмотрена как
устная, так и письменная форма исходя из каждой конкретной ситуации
арендованного имущества. Например, в пункте 2 статьи 609 ГК РФ указано,
что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации всегда. Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды
здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации.
Однако в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от
11 января 2017 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с
арендой»
1
указано, что «Срок действия договора аренды здания
(сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года
до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях
применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году».
Соответственно, срок действия договора аренды здания или сооружения,
определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по
предпоследнее число предыдущего месяца следующего года или с одного
числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее
указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1января по 30
декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор
государственной регистрации не подлежит
2
.
В случае, если хотя бы один из участников договора является
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2017 N 66 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой" // "Вестник ВАС РФ", N 3, 2017.
2
Определение ВАС РФ от 15.02.2018 N ВАС-942/18 по делу N А50-5942/2017 В передаче
дела по иску о взыскании задолженности по договору субаренды и пени для пересмотра в
порядке надзора судебных актов отказано, так как, удовлетворяя иск, суд обоснованно
исходил из того, что ответчик свои обязательства по указанному договору надлежащим
образом не исполнил. // Документ опубликован не был. Правовая база Консультант плюс
Он лайн режим доступа свободный
51
юридическим лицом, то договор независимо от сроков должен быть
заключен в письменной форме.
Так как форма сделки обуславливается целями защиты, то под суммой
сделки принято понимать оценку имущественного риска участников. В
арендных правоотношениях – это совокупность таких параметров, как размер
оплаты за арендованное имущество и стоимость переданного в аренду
имущества. Значит, при попытке решить вопрос о форме сделки между
гражданами, учитывая условия о её сумме, следует принимать во внимание
эти два параметра
1
.
Для такого вида договора аренды как аренда недвижимого имущества
предусматривается государственная регистрация, если иное не установлено
законом. Согласно общему правилу сделки с недвижимым имуществом
требует государственной регистрации. Основываясь на этом правиле,
законодатель говорит о том, что по отношению к аренде законом может быть
предусмотрено и другое, а именно отсутствие условия о государственной
регистрации договора аренды или права аренды, иначе говоря арендного
права.
Итак, специальное урегулирование в отношении договоров аренды
определенных видов недвижимого имущества имеются исключения.
Осуществление требований о государственной регистрации договоров
аренды имущества вызывает некоторые трудности, в том числе и для судов
2
.
Договор аренды имущества, который предусматривает переход с
последующем правом собственности на данное имущество к арендатору,
выражается в форме, установленной для договора купли-продажи такого
имущества. Однако требования Гражданского кодекса РФ о регистрации
договора аренды относятся и к договору субаренды.
В статье 610 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок,
1
Каримуллин Р.И. Права и обязанности сторон кредитного договора по российскому
праву. – М,: Статут, 2017. С. 57
2
Абеслашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в
российском законодательстве, 2018. - №2. С. 82.
52
который установлен договором. Если срок аренды в договоре не прописан, то
договор аренды признается заключенным на неопределенный срок. В данном
случае, каждый из участников имеет право отказаться от договора в
одностороннем порядке, известив об этом другого участника за один месяц, а
при аренде недвижимого имущества за три месяца.
С помощью договора или закона устанавливается и другой срок для
предупреждения о прекращении договора аренды, который заключен на
неопределенный период. В случае, если арендатор фактическими
действиями, то есть без заранее изложенного предупреждения арендодателя,
прекращает договор, то без согласия арендодателя на данное прекращение
арендатор выступает связанным всеми арендными обязательствами. В
основном, обязательствами о внесении арендных платежей за период
названных свыше месячного или трехмесячного сроков. Если без должного
предварительного предупреждения арендатора арендодатель прекращает
договор аренды, то при отсутствии согласия арендатора на данное
прекращение арендодатель должен вернуть арендатору все понесенные этим
убытки, оплатить неустойку, а если арендатор требует дать ему возможность
воспользоваться предметом аренды в течение месяца либо трех месяцев
1
.
Законом могут быть установлены предельные сроки договора для
определенных разновидностей аренды, а также для аренды конкретных
видовимущества. В данных случаях, если срок аренды в договоре не
установлен, и ни один из участников не отказался от договора по истечению
максимального срока, определенного законом, договор по истечении
предельного срока прекращает свое действие.
Договор аренды, который заключен на период, выходящий за пределы
установленные законом максимальный срок, признается заключенным на
срок, равный предельному.
Под сроком принято понимать одно из главных условий договора
1
Абеслашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в
российском законодательстве, 2018. - №2. С. 82.
53
аренды. Данный вид договора подписывается как установленный, так и
неопределенный срок. Аренда на период менее одного года признается
краткосрочной.
Выделяют: срок действия договора аренды и срок, в период которого
имущество должно быть передано арендатору. Выполнение сроков имеет
огромное значение, поскольку несвоевременная передача имущества
арендатору может повлечь за собой право арендатора потребовать
возместить убытки и передачу какой-либо вещи, а также требовать
расторжения договора и возмещении понесенных убытков.
Изменения в арендной плате могут происходить только по соглашению
участников, однако, не чаще 1 раза в год.
Имущество должно применяться арендатором только по условиям
договора и согласно с назначением имущества.
Перенаем – это передача прав и обязанностей от арендатора к иному
участнику. Однако происходит замена лица арендатора при согласии
арендодателя.
В отличии от вышеупомянутого термина, субаренда является
договором аренды уже арендованного имущества, которое заключено
арендатором с третьим лицом, который может быть подписан только с
соглашения арендодателя.
Согласно нормам, установленным в законе, договор обретает силу и
возникают обязательства у участников с момента его заключения. Наряду
сэтим, участникам предоставляется право устанавливать условия
заключенного ими договора, что их отношения возникли еще до заключения
договора.
В договоре или законе устанавливается, что по истечении срока
договора обязательства сторон прекращаются. Если в договоре данное
условие отсутствует, то он будет считаться действующим до определенного в
нем момента окончания выполнения участниками обязательства. При этом
наступление окончания срока действия договора не влечет освобождения