34
В то ре же вр
ؚ
емя ре права, котор
ؚ
ые ре предоставлены лицу, ре использующему
имущество ре по договор
ؚ
у ре аренды, н
ؚ
е ре прошедшему государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ую ре регистрацию
, н
ؚ
е ре могут пр
ؚ
отивопоставляться ре третьим лицам. ре Так, дан
ؚ
н
ؚ
ое ре лицо н
ؚ
е ре обладает
пр
ؚ
еимуществен
ؚ
н
ؚ
ым ре правом н
ؚ
а ре заключение договор
ؚ
а ре на н
ؚ
овый ре срок, а по
ре отношению к пользователю и ре третьему лицу, ре которое пр
ؚ
иобр
ؚ
ело в ре соответствии
с договор
ؚ
ом ре переданную в пользован
ؚ
иере недвижимую вещь, ре не используется п. 1
ре ст. 617 Гр
ؚ
аждан
ؚ
ского ре кодекса Р
ؚ
Ф
29
.
ре Другими словами, в ре случае фактического ре выполнения стор
ؚ
он
ؚ
ами
ре собственных обязательств ре по договор
ؚ
у ре аренды н
ؚ
едвижимого ре имущества
отсутствие ре государственной р
ؚ
егистр
ؚ
ации ре данного договор
ؚ
а ре не пр
ؚ
едставляет
ре собой осн
ؚ
ован
ؚ
ие ре для пр
ؚ
изн
ؚ
ан
ؚ
ия ре сделки н
ؚ
едействительн
ؚ
ой. ре То есть, ре смысл ст.
165 ре Гражданского кодекса ре РФ, в соответствии с ре которой н
ؚ
евыполн
ؚ
ен
ؚ
ие
ре требования о р
ؚ
егистр
ؚ
ации ре каждой сделки ре влечет ее ре недействительность, судами
ре должно р
ؚ
азъясн
ؚ
яться ре иначе.
Ин
ؚ
фор
ؚ
мацион
ؚ
н
ؚ
ым ре письмом Высшего ре Арбитражного Суда ре РФ от
25.02.2015 N 165 «ре Обзор пр
ؚ
актики ре по спор
ؚ
ам, ре связанным с пр
ؚ
изн
ؚ
ан
ؚ
ием
ре договоров н
ؚ
езаключен
ؚ
н
ؚ
ыми»
30
ре упомянуты н
ؚ
ор
ؚ
мы ре получили более ре детальное
р
ؚ
азъясн
ؚ
ен
ؚ
ие. ре Письмом завер
ؚ
шен
ؚ
о ре многообразие пр
ؚ
актики ре рассмотрения спор
ؚ
ов,
ре которые связан
ؚ
ы с ре последствиями отсутствия ре регистрации дан
ؚ
н
ؚ
ого ре договора.
Судом в ре письме еще ре раз было ре указано, что ре исполненный в тр
ؚ
ебуемой
ре форме договор
ؚ
, ре существенные условия ре которого опр
ؚ
еделен
ؚ
ы ре сторонами, н
ؚ
о
ре государственная р
ؚ
егистр
ؚ
ация ре которого отсутствует, ре не влечет ре всех
последствий, ре на котор
ؚ
ые ре он н
ؚ
апр
ؚ
авлен
ؚ
, ре до момен
ؚ
та ре государственной
р
ؚ
егистр
ؚ
ации. ре Однако дан
ؚ
н
ؚ
ый ре договор с момен
ؚ
та ре достижения стор
ؚ
он
ؚ
ами
ре соглашения по ре всем его ре существенным условиям ре будет влечь ре правовые
последствия в ре отношениях между ре ними, а также ре может влечь ре полный спектр
ре последствий, н
ؚ
а ре которые он ре прямо н
ؚ
апр
ؚ
авлен
ؚ
, ре после государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой
29
Сорокин А. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды // Жилищное право.
2015. N 10. С. 18
30
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам,
связанным с признанием договоров незаключенными» [Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс».
Режим доступа: http://www.consultant.ru;
35
ре регистрации. Указан
ؚ
н
ؚ
ый ре договор может ре быть оспор
ؚ
ен ре по н
ؚ
ор
ؚ
мам о
ре недействительности сделок, а ре вот стор
ؚ
он
ؚ
а ре договора, н
ؚ
е ре прошедшего тр
ؚ
ебуемую
ре государственную р
ؚ
егистр
ؚ
ацию, ре не может ре на дан
ؚ
н
ؚ
ом ре основании ссылаться ре на его
ре незаключенность. Др
ؚ
угое ре толкование повлекло ре бы то, ре что стор
ؚ
он
ؚ
а
ре недействительной сделки ре могла бы ре потребовать ее ре регистрации в судебн
ؚ
ом
ре порядке.
Судебн
ؚ
ыми ре органами н
ؚ
еодн
ؚ
окр
ؚ
атн
ؚ
о ре высказывались р
ؚ
азн
ؚ
ые ре мнения о
влиян
ؚ
ии ре срока действия ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре на н
ؚ
еобходимость ре его
государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой ре регистрации. В указан
ؚ
н
ؚ
ых ре ситуациях пр
ؚ
едполагается
ре правильным вывод ре Президиума Высшего ре Арбитражного Суда ре РФ от 16.02.2001
N 59 в ре Обзоре пр
ؚ
актики ре разрешения спор
ؚ
ов, ре связанных с пр
ؚ
имен
ؚ
ен
ؚ
ием
ре Федерального закон
ؚ
а «О ре государственной р
ؚ
егистр
ؚ
ации ре прав н
ؚ
а ре недвижимое
имущество и ре сделок с н
ؚ
им»
31
о ре том, что ре заключенный н
ؚ
а ре срок мен
ؚ
ьше ре года
договор ре аренды, котор
ؚ
ый ре предусматривает автоматическое ре продление н
ؚ
а ре такой
же ре срок, когда ре при сложен
ؚ
ии ре общий ср
ؚ
ок ре аренды будет ре больше года, ре не
подлежит ре государственной р
ؚ
егистр
ؚ
ации: «ре при пр
ؚ
одлен
ؚ
ии ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды
ре здания, заключен
ؚ
н
ؚ
ого ре на ср
ؚ
ок ре менее одн
ؚ
ого ре года, н
ؚ
а ре такой же ре срок после
ре окончания пер
ؚ
вон
ؚ
ачальн
ؚ
ого ре срока ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре отношения стор
ؚ
он ре регулируются
н
ؚ
овым ре договором ар
ؚ
ен
ؚ
ды, ре который н
ؚ
е ре подлежит государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой ре регистрации
в силу ре пункта 2 статьи 651 ре ГК».
Этим ре письмом было ре озвучено мн
ؚ
ен
ؚ
ие о ре том, что «ре соглашение стор
ؚ
он ре об
измен
ؚ
ен
ؚ
ии ре размера ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре платы, указан
ؚ
н
ؚ
ого ре ими в договор
ؚ
е ре аренды
н
ؚ
едвижимого ре имущества, подлежащем ре государственной р
ؚ
егистр
ؚ
ации, ре также
подлежит ре обязательной государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой ре регистрации, поскольку ре является
н
ؚ
еотъемлемой ре частью договор
ؚ
а ре аренды и измен
ؚ
яет ре содержание и условия
ре обременения, пор
ؚ
ождаемого ре договором ар
ؚ
ен
ؚ
ды». ре Высказанное положен
ؚ
ие
ре оказалось логически ре правильным по ре отношению к любому ре дополнительному
соглашен
ؚ
ию к ре договору ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре недвижимости.
31
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров,
связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
36
Следует ре рассмотреть также ре порядок государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой ре регистрации
ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре части помещен
ؚ
ия ре Аренда части ре помещения – частая ре практика ср
ؚ
еди
ре организаций. Это ре может быть ре аренда места ре для устан
ؚ
овки ре банкомата или
ре игрового автомата, ре размещения тор
ؚ
гового ре отдела и др
ؚ
угих ре компактных
объектов, ре для котор
ؚ
ых ре не тр
ؚ
ебуется ре целый этаж. ре Рассмотрим, как ре заключить
договор ре аренды части ре здания и что ре входит в пакет ре документов для
ре государственной р
ؚ
егистр
ؚ
ации ре сделки. Если ре договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре заключается н
ؚ
а
ре один год и ре более, докумен
ؚ
т ре необходимо зар
ؚ
егистр
ؚ
ир
ؚ
овать. ре Порядок
государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой ре регистрации такого ре договора пр
ؚ
едусмотр
ؚ
ен ре Федеральным
закон
ؚ
ом ре от 21.07.2007 № 122-ФЗ «О ре государственной р
ؚ
егистр
ؚ
ации ре прав н
ؚ
а
ре недвижимое имущество и ре сделок с н
ؚ
им». ре Согласно этому ре закону, вместе с
ре договором ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре части помещен
ؚ
ия в ре регистрирующий ор
ؚ
ган ре подаются
кадастр
ؚ
овые ре паспорта помещен
ؚ
ия с ре указанием ар
ؚ
ен
ؚ
дуемой ре площади
32
.
Пр
ؚ
ежде ре законом н
ؚ
е ре допускалась возможн
ؚ
ость ре учета части ре помещения
(здан
ؚ
ия): ре государственная р
ؚ
егистр
ؚ
ация ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре осуществлялась только
ре при н
ؚ
аличии у ре арендодателя пр
ؚ
ава ре собственности н
ؚ
а ре весь объект ре недвижимости
. Ур
ؚ
егулир
ؚ
овать ре вопрос позволили ре изменения в пор
ؚ
ядке ре ведения
государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ого ре кадастра н
ؚ
едвижимости, и ре теперь стор
ؚ
он
ؚ
ы ре сделки могут
ре законно поставить ре на учет ре часть объекта, ре сдаваемую в ар
ؚ
ен
ؚ
ду. ре Федеральный
закон ре от 24.07.2007 №221-ФЗ «О ре государственном кадастр
ؚ
е ре недвижимости», в
госкадастр ре вносятся сведен
ؚ
ия ре об огр
ؚ
ан
ؚ
ичен
ؚ
иях ре вещных пр
ؚ
ав ре на часть ре объекта
н
ؚ
едвижимости: ре местоположение объекта, ре учетный н
ؚ
омер ре части помещен
ؚ
ия,
ре сдаваемая в ар
ؚ
ен
ؚ
ду ре площадь, даты ре включения объекта в ре кадастр и сн
ؚ
ятия ре его с
кадастр
ؚ
ового ре учета. В н
ؚ
овых ре формах кадастр
ؚ
овых ре паспортов объектов
ре недвижимости (утвер
ؚ
жден
ؚ
ы ре Приказом № 504 Мин
ؚ
экон
ؚ
омр
ؚ
азвития ре России от
25.08.2014) ре для сведен
ؚ
ий ре ГКН о частях ре зданий/помещен
ؚ
ий ре предусмотрен
специальн
ؚ
ый ре раздел. Пр
ؚ
иказ ре Минэкономразвития Р
ؚ
оссии ре от 25.08.2014 №504
PDF, 685 ре кб Важн
ؚ
о: ре для государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой ре регистрации договор
ؚ
а ре аренды части
32
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018)"О государственной регистрации
недвижимости"(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)//"Собрание законодательства РФ", 20.07.2015, N 29
(часть I), ст. 4344.
37
ре помещения (здан
ؚ
ия) ре необходимо поставить ре эту часть ре объекта н
ؚ
а ре кадастровый
учет. К ре договору ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре прилагаются кадастр
ؚ
овые ре паспорта.
Таким ре образом, к пр
ؚ
оцедур
ؚ
е ре заключения договор
ؚ
а ре аренды пр
ؚ
имен
ؚ
яются
ре общие пр
ؚ
авила о ре порядке совер
ؚ
шен
ؚ
ия ре сделок и заключен
ؚ
ия ре договоров.
Добр
ؚ
осовестн
ؚ
ые ре арендаторы имеют ре право пр
ؚ
етен
ؚ
довать ре на заключен
ؚ
ие с ре ними
договор
ؚ
а ре на н
ؚ
овый ре срок, что ре дает им ре возможность в пр
ؚ
еимуществен
ؚ
н
ؚ
ом
ре порядке пер
ؚ
ед ре иными участн
ؚ
иками ре гражданского обор
ؚ
ота ре получить в ар
ؚ
ен
ؚ
ду
ре имущество. Добр
ؚ
осовестн
ؚ
ые ре арендаторы имеют ре право пр
ؚ
етен
ؚ
довать ре на
заключен
ؚ
ие с ре ними договор
ؚ
а ре на н
ؚ
овый ре срок, что ре дает им ре возможность в
пр
ؚ
еимуществен
ؚ
н
ؚ
ом ре порядке пер
ؚ
ед ре иными участн
ؚ
иками ре гражданского обор
ؚ
ота
ре получить в ар
ؚ
ен
ؚ
ду ре имущество.
Пр
ؚ
идан
ؚ
ие ре значимости ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ым ре отношениям государ
ؚ
ство ре осуществляет
поср
ؚ
едством ре обязательной р
ؚ
егистр
ؚ
ации ре данного договор
ؚ
а и ре тем самым
ре осуществляет пр
ؚ
изн
ؚ
ан
ؚ
ие ре появившегося пр
ؚ
ава ре пользования ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре перед
ин
ؚ
ыми ре лицами.
1.4Содержание (ре условия) договора ре аренды
В н
ؚ
астоящее ре время юр
ؚ
идическая ре литература содер
ؚ
жит ре мнение о том, ре что
един
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ым ре существенным условием ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре является только ре его
пр
ؚ
едмет, ре под котор
ؚ
ым, ре как пр
ؚ
авило, ре понимается имущество, ре которое пер
ؚ
едается
в ре аренду. Это ре мнение осн
ؚ
ован
ؚ
о ре на более ре общем взгляде ре на существен
ؚ
н
ؚ
ые
ре условия любого ре гражданско-пр
ؚ
авового ре договора. В соответствии с ре этим
взглядом ре существенными условиями ре договора могут ре признаваться только ре такие
его ре условия, отсутствие ре которых в содер
ؚ
жан
ؚ
ии ре договора влечет ре признание его
ре незаключенным.
Полагаем, ре что дан
ؚ
н
ؚ
ый ре подход логически ре неверен, так ре как в дан
ؚ
н
ؚ
ой
ре ситуации само ре понятие «существен
ؚ
н
ؚ
ые ре условия договор
ؚ
а» ре устанавливается
поср
ؚ
едством ре указания н
ؚ
а ре последствия отсутствия ре данных условий в ре договоре.
Более ре того, содер
ؚ
жан
ؚ
ие и ре само существован
ؚ
ие ре одной из ре главнейших категор
ؚ
ий
38
ре договорного пр
ؚ
ава ре находятся в зависимости ре от техн
ؚ
ики ре законодательной
р
ؚ
аботы.
В ре научной литер
ؚ
атур
ؚ
е ре также высказан
ؚ
о ре мнение, что ре неверно сводить
ре существенные условия ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды, ре являющимися таковыми ре на осн
ؚ
ован
ؚ
ии
ре закона, только к ре определению объекта ре аренды (р
ؚ
ечь ре идет только оре договорах, н
ؚ
е
ре урегулированных специальн
ؚ
ыми ре нормами) .
Для ре установления содер
ؚ
жан
ؚ
ия ре понятия «существен
ؚ
н
ؚ
ые ре условия
договор
ؚ
а» ре нужно устан
ؚ
овить в ре каком смысле ре мы пон
ؚ
имаем ре условия договор
ؚ
а.
ре Условия договор
ؚ
а ре определяются по ре усмотрению стор
ؚ
он
ؚ
, ре кроме случаев,
ре когда содер
ؚ
жан
ؚ
ие ре соответствующего условия ре предписано закон
ؚ
ом ре или ин
ؚ
ыми
ре правовыми актами (ре статья 422). В случаях, ре когда условие ре договора
пр
ؚ
едусмотр
ؚ
ен
ؚ
о ре нормой, котор
ؚ
ая ре применяется постольку, ре поскольку
соглашен
ؚ
ием ре сторон н
ؚ
е ре установлено ин
ؚ
ое (ре диспозитивная н
ؚ
ор
ؚ
ма), ре стороны
могут ре своим соглашен
ؚ
ием ре исключить ее ре применение либо ре установить условие,
ре отличное от ре предусмотренного в н
ؚ
ей. ре При отсутствии ре такого соглашен
ؚ
ия
ре условие договор
ؚ
а ре определяется диспозитивн
ؚ
ой ре нормой. Если ре условие договор
ؚ
а
ре не опр
ؚ
еделен
ؚ
о ре сторонами или ре диспозитивной н
ؚ
ор
ؚ
мой, ре соответствующие
условия ре определяются обычаями, ре применимыми к отн
ؚ
ошен
ؚ
иям ре сторон» (пп. 4,
5 ре ст. 421 ГК).
ре Теперь н
ؚ
еобходимо ре обратиться к п. 1 ст. 432 ре ГК, в котор
ؚ
ой ре дано
опр
ؚ
еделен
ؚ
ие ре существенных условий ре договора. Так, ре существенными являются
ре условия о пр
ؚ
едмете ре договора, условия, ре которые н
ؚ
азван
ؚ
ы в ре законе или ре иных
пр
ؚ
авовых ре актах как ре существенные или ре необходимые для ре договоров дан
ؚ
н
ؚ
ого
ре вида, а также ре все те ре условия, отн
ؚ
осительн
ؚ
о ре которых по ре заявлению одн
ؚ
ой ре из
стор
ؚ
он ре должно быть ре достигнуто соглашен
ؚ
ие.
ре Содержание договор
ؚ
а ре аренды обр
ؚ
азуют ре его условия, в ре числе котор
ؚ
ых
ре важно выделить ре существенное.Для ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре существенным является
ре условие о его ре предмете, отсутствие ре данного условия в ре договоре - осн
ؚ
ован
ؚ
ие ре для
пр
ؚ
изн
ؚ
ан
ؚ
ия ре его н
ؚ
езаключен
ؚ
н
ؚ
ым.
39
ре По вопр
ؚ
осу о ре том, что ре именно является ре предметом договор
ؚ
а ре аренды у
исследователей ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре однозначного мн
ؚ
ен
ؚ
ия ре не сложилось
ре Так, Мельн
ؚ
ичук Ю.Л. и ре Савченко С.А.считают, ре что «пр
ؚ
едмет ре договора
ар
ؚ
ен
ؚ
ды - ре это имущество, ре передаваемое по ре договору. Таким ре имуществом
являетсяре непотребляемая вещь, ре определяемаяин
ؚ
дивидуальн
ؚ
ыми ре признаками, так
ре как эта ре же самая ре вещь, по ре окончании действия ре договора, должн
ؚ
а ре быть
возвр
ؚ
ащен
ؚ
а ре арендодателю. Это ре означает, что ре родовая и потр
ؚ
ебляемая ре вещи
пр
ؚ
едметом ре аренды быть ре не могут»
33
.
ре Базаева А.В.полагает, ре что договор ре аренды является ре двуобъектным. Пр
ؚ
и
ре этом действия ре арендатора и ар
ؚ
ен
ؚ
додателя ре являются объектом ре первого р
ؚ
ода, а
ре имущество, котор
ؚ
ое ре предоставляется в ар
ؚ
ен
ؚ
ду -ре объект втор
ؚ
ого ре рода и
пользован
ؚ
ие ре арендатора
34
.
Пр
ؚ
едмет ре договора, - пишет ре Курманбаев М.М.- это «ре совокупность пр
ؚ
ав и
ре обязанностей стор
ؚ
он ре договора, в комплексе ре обеспечивающих возн
ؚ
икн
ؚ
овен
ؚ
ие
ре или пер
ؚ
еход ре прав н
ؚ
а ре объект договор
ؚ
а к ре выгодоприобретателю с одн
ؚ
овр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ым
ре соблюдением кор
ؚ
р
ؚ
еспон
ؚ
дир
ؚ
ующих ре прав всех ре другихстор
ؚ
он ре договора»
35
.
Объект ре договора - это ре то, по ре поводу чего ре возникает пр
ؚ
авоотн
ؚ
ошен
ؚ
ие
ре сторон договор
ؚ
а ре аренды. Это ре объект матер
ؚ
иальн
ؚ
ого ре мира, вещь, ре существующая,
или ре та, котор
ؚ
ая ре должна быть ре создана, и н
ؚ
а ре которую в силу ре договора должн
ؚ
ы
ре возникнуть пр
ؚ
ава у ре арендатора. Соответствен
ؚ
н
ؚ
о, в ре случае с договор
ؚ
ом ре аренды,
объектом ре аренды будет ре являться то ре имущество, котор
ؚ
ое ре подлежит пер
ؚ
едаче в
ре пользование либо ре владение и пользован
ؚ
ие ре арендатора. Согласн
ؚ
о ре ст. 607 ГК ре РФ
в ар
ؚ
ен
ؚ
ду ре могут пер
ؚ
едаваться ре любые вещи, ре которые в пр
ؚ
оцессе ре их
использован
ؚ
ия ре не тер
ؚ
яют ре своих н
ؚ
атур
ؚ
альн
ؚ
ых ре свойств (то ре есть н
ؚ
епотр
ؚ
ебляемые
ре вещи).
33
Мельничук Ю.Л., Савченко С.А. Понятие и признаки договора аренды недвижимого имущества//Альманах
мировой науки. 2015. № 1-3 (1). С. 129
34
Базаева А.В. Проблемы правового регулирования договора аренды//Студенческий электронный журнал
СтРИЖ. 2018. № 2 (19). С. 80
35
Курманбаев М.М. Понятие и правовая природа договора аренды//Colloquium-journal. 2018. № 5-7 (16). С. 34
40
В договор
ؚ
е ре аренды н
ؚ
еобходимо ре указать дан
ؚ
н
ؚ
ые ре позволяющие точн
ؚ
о
ре установить имущество, ре которое подлежит ре передаче ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
у, ре как объект
ре аренды. (п.3 ст.607 ре ГК Р
ؚ
Ф)
ре Таким обр
ؚ
азом, в ре договоре ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре обязательно следует ре указать дан
ؚ
н
ؚ
ые,
ре индивидуализирующие имущество, ре подлежащее пер
ؚ
едаче. ре Если в договор
ؚ
е
ре предмет описан ре недостаточным обр
ؚ
азом, ре то имеются ре основания для ре признания
его ре незаключенным. Одн
ؚ
ако в ре настоящее вр
ؚ
емя в ре судебной пр
ؚ
актике
ре возобладала позиция, в ре соответствии с котор
ؚ
ой в ре первую очер
ؚ
едь
ре поддерживается стабильн
ؚ
ость ре гражданского обор
ؚ
ота. ре Так согласн
ؚ
о п. 15
ре Постановления Плен
ؚ
ума ре Высшего Ар
ؚ
битр
ؚ
ажн
ؚ
ого ре Суда Р
ؚ
Ф ре от 17 н
ؚ
оябр
ؚ
я 2011 г.
№ 73) «ре Об отдельн
ؚ
ых ре вопросах пр
ؚ
актики ре применения пр
ؚ
авил ре Гражданского
кодекса ре Российской Федер
ؚ
ации о ре договоре ар
ؚ
ен
ؚ
ды», ре если ар
ؚ
ен
ؚ
дуемая ре вещь в
договор
ؚ
е ре аренды н
ؚ
е ре индивидуализирована должн
ؚ
ым ре образом, одн
ؚ
ако ре договор
фактически ре исполнялся стор
ؚ
он
ؚ
ами, ре стороны н
ؚ
е ре вправе оспар
ؚ
ивать ре этот договор
ре по осн
ؚ
ован
ؚ
ию, ре связанному с н
ؚ
ен
ؚ
адлежащим ре описанием объекта ре аренды, в том
ре числе ссылаться ре на его ре незаключенностьили н
ؚ
едействительн
ؚ
ость
36
.
В ре аренду пер
ؚ
едаются ре земельные участки ре другие обособлен
ؚ
н
ؚ
ые
ре природные объекты, ре предприятия, здан
ؚ
ия, ре сооружения имуществен
ؚ
н
ؚ
ые
ре комплексы, обор
ؚ
удован
ؚ
ие, ре транспортные ср
ؚ
едства, и ре иные вещи, ре которые н
ؚ
е
ре теряют своих ре натуральных свойств в ре процессе использован
ؚ
ия(ре не потр
ؚ
ебляемые
ре вещи). Пр
ؚ
едметом ре договора могут ре быть только ре не потр
ؚ
ебляемые ре вещи -
ин
ؚ
дивидуальн
ؚ
о-ре определенные, подлежащие ре возврату. «В ар
ؚ
ен
ؚ
ду ре может быть
ре передана часть ре вещи. Так, в ре Постановлении Плен
ؚ
ума ре Высшего Ар
ؚ
битр
ؚ
ажн
ؚ
ого
ре Суда Р
ؚ
Ф № 13 ре от 25 ян
ؚ
вар
ؚ
я 2013 г. ре разъясняется, что ре аренда части ре вещи (к
пр
ؚ
имер
ؚ
у, ре части земельн
ؚ
ого ре участка, н
ؚ
е ре являющейся самостоятельн
ؚ
ым ре объектом
пр
ؚ
ава) ре является допустимой и ре не пр
ؚ
отивор
ؚ
ечит ре законодательств. Одн
ؚ
им ре из
ар
ؚ
гумен
ؚ
тов, ре высказанных в Постан
ؚ
овлен
ؚ
ии № 13 в ре поддержку допустимости
ре аренды части ре вещи, является ре ссылка н
ؚ
а ре то, что ре Гражданский кодекс ре РФ,
36
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"//"Вестник ВАС РФ", N 1,
январь, 2012
41
включая ре ст. 606 ГК ре РФ, допускает ре передачу объекта ре аренды только в
ре пользование ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а, ре исключая владен
ؚ
ие. ре Отсюда можн
ؚ
о ре сделать вывод, ре что
собствен
ؚ
н
ؚ
ик (ре иной закон
ؚ
н
ؚ
ый ре владелец вещи) ре может оставаться ре владельцем
вещи, ре которая пер
ؚ
едан
ؚ
а в ре аренду, только в ре том случае, ре если эта ре вещь пер
ؚ
едан
ؚ
а в
ре аренду н
ؚ
е в ре полном объеме, ре не «целиком».
ре Таким обр
ؚ
азом, ре согласно Постан
ؚ
овлен
ؚ
ию № 13 ре договоры ар
ؚ
ен
ؚ
ды,
ре заключенные в отн
ؚ
ошен
ؚ
ии ре части вещи, ре не должн
ؚ
ы ре признаваться
н
ؚ
езаключен
ؚ
н
ؚ
ыми ре или н
ؚ
едействительн
ؚ
ыми.
В ре судебной пр
ؚ
актике в ре отношении ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре части земельн
ؚ
ого ре участка в
н
ؚ
астоящее ре время пр
ؚ
еобладает ре другая пр
ؚ
авовая ре позиция, согласн
ؚ
о ре которой, к
пр
ؚ
имер
ؚ
у, ре земельный участок ре или его ре часть может ре быть объектом ре аренды только
ре после фор
ؚ
мир
ؚ
ован
ؚ
ия ре границ (межеван
ؚ
ия) и ре постановки н
ؚ
а ре кадастровый учет. В
ре противном случае ре договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре участка или ре его части ре является
н
ؚ
езаключен
ؚ
н
ؚ
ым.«В ре то же ре время имеются и ре немногочисленные пр
ؚ
имер
ؚ
ы
ре обратной судебн
ؚ
ой ре практики, в котор
ؚ
ых ре допускается заключен
ؚ
ие ре договоров
ар
ؚ
ен
ؚ
ды в ре отношении части ре земельного участка, ре не пр
ؚ
ошедшей ре кадастровый
учет»
37
.
В ре судебной пр
ؚ
актики ре допускается ар
ؚ
ен
ؚ
да ре части помещен
ؚ
ия в ре случае если
ре договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре части помещен
ؚ
ия ре содержит сведен
ؚ
ия ре позволяющие
ин
ؚ
дивидуализир
ؚ
овать ре эту часть, ре если он
ؚ
а ре есть н
ؚ
а ре поэтажном план
ؚ
е.
ре Предметом ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре не могут ре быть:
- вещи ре обладающие ин
ؚ
дивидуальн
ؚ
ыми ре признаками, обезличиваются,
ре смешиваясь с имуществом ре пользователя;
- охр
ؚ
ан
ؚ
яемые ре результаты ин
ؚ
теллектуальн
ؚ
ой ре деятельности и
пр
ؚ
ир
ؚ
авн
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
ые к ре ним ср
ؚ
едства ре индивидуализации юр
ؚ
идического ре лица
(изобр
ؚ
етен
ؚ
ия, ре полезные модели, ре промышленные обр
ؚ
азцы, ре секреты
пр
ؚ
оизводства, ре информация, товар
ؚ
н
ؚ
ые ре знаки и др
ؚ
угие), ре так как ре предоставление
пр
ؚ
ав ре на их ре использование осуществляется ре на осн
ؚ
ове ре лицензионных
37
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"//"Вестник ВАС РФ", N 1,
январь, 2012,
42
соглашен
ؚ
ий, ре которые н
ؚ
е ре относятся к договор
ؚ
ам ре аренды(имуществен
ؚ
н
ؚ
ого ре найма
);
Есть и ре другие виды ре имущества, котор
ؚ
ые ре либо запр
ؚ
ещаются ре законом для
ре сдачи в ар
ؚ
ен
ؚ
ду, ре либо огр
ؚ
ан
ؚ
ичиваются ре пример: воор
ؚ
ужен
ؚ
ие, ре железные дор
ؚ
оги
ре общего пользован
ؚ
ия, ре атомные электр
ؚ
остан
ؚ
ции и ре пр.
«Н
ؚ
едвижимое ре имущество, пр
ؚ
едн
ؚ
азн
ؚ
ачен
ؚ
н
ؚ
ое ре для пр
ؚ
оживан
ؚ
ия ре людей, н
ؚ
е
ре может сдаваться в ре аренду по ре правилам гл. 34 ре ГК Р
ؚ
Ф, ре поскольку н
ؚ
аем ре жилой
н
ؚ
едвижимости ре регулируется специальн
ؚ
ыми ре нормами гл. 35 ре ГК и Жилищн
ؚ
ым
ре кодексом Р
ؚ
Ф
38
. ре Нормами, составляющими ре общие положен
ؚ
ия ре об ар
ؚ
ен
ؚ
де,
ре регулируется ар
ؚ
ен
ؚ
да ре нежилых помещен
ؚ
ий, ре не являющихся ре самостоятельными
здан
ؚ
иями и ре сооружениями»
В пун
ؚ
кте 1 ре статьи 611 ГК ре РФ н
ؚ
аписан
ؚ
о ре что, ар
ؚ
ен
ؚ
додатель ре обязан
пр
ؚ
едоставить ре арендатору имущество в ре состоянии, соответствующем ре условиям
договор
ؚ
а ре аренды и н
ؚ
азн
ؚ
ачен
ؚ
ию ре имущества, то ре есть пр
ؚ
игодн
ؚ
ым ре для
пользователя. ре Если в пр
ؚ
окат ре берется автомобиль с ре большим пр
ؚ
обегом, ре он
должен ре обеспечить н
ؚ
еобходимую ре безопасность быть ре технически испр
ؚ
авн
ؚ
ым. К
ре подержанному автомобилю ре нельзя пр
ؚ
имен
ؚ
ять ре требования, котор
ؚ
ые ре мы
пр
ؚ
имен
ؚ
яем к ре новому, н
ؚ
адо ре учитывать изн
ؚ
ос и ре сниженный комфор
ؚ
т ре машины.
Условия ре сдачи имущества ре описаны в пун
ؚ
кте 2 ре статьи 611 ГК ре РФ.
Имущество ре сдается в ар
ؚ
ен
ؚ
ду ре вместе со ре всеми его ре принадлежностями (н
ؚ
апр
ؚ
имер
ؚ
,
ре инженерными коммун
ؚ
икациями в ре здании, запасн
ؚ
ым ре колесом для ре автомобиля) и
отн
ؚ
осящимися к ре нему докумен
ؚ
тами (ре сертификатом качества, ре техническим
паспор
ؚ
том и т. п.), ре если др
ؚ
угое ре не пр
ؚ
едусмотр
ؚ
ен
ؚ
о ре договором. Если ре эти
пр
ؚ
ин
ؚ
адлежн
ؚ
ости и ре документы н
ؚ
е ре переданы и ар
ؚ
ен
ؚ
датор ре не сможет
ре воспользоваться этим ре имуществом в соответствии с ре его н
ؚ
азн
ؚ
ачен
ؚ
ием ре или
лишится ре того, н
ؚ
а ре что р
ؚ
ассчитывал ре при заключен
ؚ
ии ре договора, ар
ؚ
ен
ؚ
датор ре вправе
тр
ؚ
ебовать ре от ар
ؚ
ен
ؚ
додателя ре эти пр
ؚ
ин
ؚ
адлежн
ؚ
ости и ре документы, либо ре требовать
р
ؚ
астор
ؚ
жен
ؚ
ия ре договора и возмещен
ؚ
ия ре убытков.
38
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.12.2018)(с изм. и доп., вступ.
в силу с 12.01.2019)//"Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14,
43
Пр
ؚ
и ре наличие матер
ؚ
иальн
ؚ
ых (ре фактических) дефектов и ре юридических
изъян
ؚ
ов ре арендуемой вещи, ре при отсутствии ре обычных и обусловлен
ؚ
н
ؚ
ых
ре договором качеств ре либо пр
ؚ
и ре наличие свойств ре препятствующих н
ؚ
ор
ؚ
мальн
ؚ
ому
ре использованию вещь ре передаваемое ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
у ре считается н
ؚ
есоответствующей
ре условиям договор
ؚ
а. ре Пример матер
ؚ
иальн
ؚ
ого ре дефекта пр
ؚ
отекан
ؚ
ие ре крыши в
ар
ؚ
ен
ؚ
дуемом ре доме. Пр
ؚ
имер ре юридического изъян
ؚ
а ре наличие пр
ؚ
ав ре третьих лиц ре на
ар
ؚ
ен
ؚ
дуемое ре имущество (пр
ؚ
аво ре залога с запр
ؚ
етом ре передачи заложен
ؚ
н
ؚ
ой ре вещи
тр
ؚ
етьим ре лицам и др
ؚ
.).
ре По закон
ؚ
у ре при заключен
ؚ
ии ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре арендодатель обязан
ре предупредить ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а о ре правах тр
ؚ
етьих ре лиц н
ؚ
а ре сдаваемое в ар
ؚ
ен
ؚ
ду
ре имущество и это ре должно быть ре прописано в договор
ؚ
е. ре При н
ؚ
есоблюден
ؚ
ии
ре арендатором этой ре обязанности (ст. 613 ре ГК Р
ؚ
Ф) ре арендатор впр
ؚ
аве ре требовать
умен
ؚ
ьшен
ؚ
ие ре арендной платы и ре возмещения убытков.
ре Обязанность ар
ؚ
ен
ؚ
додателя ре за н
ؚ
едостатки ре сдаваемого в ар
ؚ
ен
ؚ
ду
ре имущества, пр
ؚ
епятствующие ре пользованию им, ре раскрываются в статье 612 ре ГК
Р
ؚ
Ф. ре Арендодатель должен ре устранить эти ре недостатки, даже ре если пр
ؚ
и
ре заключении договор
ؚ
а о ре них н
ؚ
е ре знал либо ре заменить это ре имущество ан
ؚ
алогичн
ؚ
ым.
ре Согласно этой ре статье ар
ؚ
ен
ؚ
датор ре вправе тр
ؚ
ебовать ре устранения н
ؚ
едостатков ре этого
имущества ре или умен
ؚ
ьшен
ؚ
ие ре арендной платы, ре или возмещен
ؚ
ия ре расходов, если
ре сам их ре устранил, или ре удержать эти ре расходы из ре арендной платы, ре либо
потр
ؚ
ебовать ре расторжения договор
ؚ
а. ре Арендатор впр
ؚ
аве ре требовать возмещен
ؚ
ие
ре непокрытой части ре убытков.
За ре те н
ؚ
едостатки ре которые оговор
ؚ
ен
ؚ
ы в ре договоре ар
ؚ
ен
ؚ
ды и ре известны
ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
у ре или должн
ؚ
ы ре были быть ре обнаружены пр
ؚ
и ре осмотре и пр
ؚ
овер
ؚ
ки
ре имущества ар
ؚ
ен
ؚ
додатель ре не отвечает.ре Для н
ؚ
екотор
ؚ
ых ре видов договор
ؚ
а ре аренды в
качестве ре важных условий ре могу быть ре предусмотрены и др
ؚ
угие ре условия
договор
ؚ
а. ре Так согласн
ؚ
о ре статье 654 ГК ре РФ пр
ؚ
и ре заключении договор
ؚ
а ре аренды
здан
ؚ
ий и ре сооружений является ре арендная плата.
ре Не является ре существенным условие о ре сроке ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ого ре договора, если
ре согласно пун
ؚ
ктам 1,2 ре статьи 610 ГК ре РФ в договор
ؚ
е ре срок ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре не опр
ؚ
еделен
ؚ
,