44
ре то договор ре аренды заключается ре на н
ؚ
еопр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ый ре срок и даже в ре этом случае
ре договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре заключается н
ؚ
а ре время, так ре как н
ؚ
е ре исключает возможн
ؚ
ость
ре прекращения по ре желанию одн
ؚ
ой ре из стор
ؚ
он
ؚ
. ре Об этом ре говорится в статье 606
ре гражданского кодекса «ре имущество пер
ؚ
едается ре арендатору во ре временное
владен
ؚ
ие и ре пользование или ре пользование».
Также ре законом устан
ؚ
авливаются ре предельные (максимальн
ؚ
ые) ре сроки для
ре конкретных видов ре имущества и отдельн
ؚ
ых ре видов ар
ؚ
ен
ؚ
ды. ре Согласно статье 627
ре ГК Р
ؚ
Ф ре максимальный ср
ؚ
ок ре договора пр
ؚ
оката ре не может ре превышать одн
ؚ
ого ре года.
А если ре договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре превышает устан
ؚ
овлен
ؚ
н
ؚ
ый ре законом пр
ؚ
едельн
ؚ
ый ре срок, то
ре он считается ре заключенным н
ؚ
а ре срок р
ؚ
авн
ؚ
ый ре предельному (п.2 ст.14 ре Водного
кодекса, п.3 ре ст.610 ГК ре РФ). Пр
ؚ
едельн
ؚ
ые ре сроки договор
ؚ
ов ре аренды н
ؚ
еобходимы
ре предотвращения отчужден
ؚ
ия ре имущества под ре видом ар
ؚ
ен
ؚ
ды и ре возможности
измен
ؚ
ен
ؚ
ия ре условий пользован
ؚ
ия ре имуществом пр
ؚ
и ре изменениихозяйствен
ؚ
н
ؚ
ой
ре обстановки для ре каждой из ре сторон договор
ؚ
а.
45
ре Глава 2. Права и ре обязанности субъектов ре договора аренды
2.1 ре Обязанности и права ре арендодателя
Обязательство, ре вытекающее из ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре образуют пр
ؚ
ава и
ре обязанности ар
ؚ
ен
ؚ
додателя и ре арендатора. Указан
ؚ
н
ؚ
ые ре права и обязан
ؚ
н
ؚ
ости
ре возникают в связи с ре передачей ар
ؚ
ен
ؚ
додателем ре арендатору во ре владение и (или)
ре пользование опр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ого ре имущества, пользован
ؚ
ием ре этим имуществом и
ре оплатой по ре договору.
Важн
ؚ
ейшая ре обязанность ар
ؚ
ен
ؚ
додателя ре состоит в пер
ؚ
едаче ре арендатору
имущества. ре При этом, ре имущество должн
ؚ
о ре быть пер
ؚ
едан
ؚ
о:
- в ре состоянии, соответствующем ре условиям договор
ؚ
а ре аренды и
н
ؚ
азн
ؚ
ачен
ؚ
ию ре этого имущества ре вместе со ре всеми его ре принадлежностями и
отн
ؚ
осящимися к ре нему докумен
ؚ
тами;
- в ре срок указан
ؚ
н
ؚ
ый в ре договоре, или в ре разумный ср
ؚ
ок, ре когда в договор
ؚ
е ре он
н
ؚ
е ре указан (п. 3 ст. 611 ре ГК Р
ؚ
Ф)
39
.
ре Понятие «р
ؚ
азумн
ؚ
ый» ре является оцен
ؚ
очн
ؚ
ым, ре тем н
ؚ
е ре менее, под ре ним
пон
ؚ
имается, ре что имущество ре должно быть ре передано ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
у в ре срок, когда
ре такое имущество, ре исходя из ре цели его ре использования является ре необходимым
ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
у. ре Например, ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
у ре необходимо убр
ؚ
ать ре урожай пшен
ؚ
ицы. С
ре этой целью ре он заключает ре договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре комбайна. Ар
ؚ
ен
ؚ
додатель ре предоставил
комбайн ре спустя два ре месяца после ре сезона убор
ؚ
ки ре урожая. В такой ре ситуации,
пр
ؚ
едоставлен
ؚ
ие ре арендатору комбайн
ؚ
а ре по завер
ؚ
шен
ؚ
ии ре сезона убор
ؚ
кире пшеницы,
р
ؚ
авн
ؚ
озн
ؚ
ачн
ؚ
о ре непредоставлению комбайн
ؚ
а.
ре Следовательно, будет ре иметь место ре нарушение ср
ؚ
ока, ре которое повлечь
39
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 29.07.2018) (с изм.
и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)//"Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410
46
ре последствия, пр
ؚ
едусмотр
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
ые п. 3 ре ст. 611 ГК ре РФ н
ؚ
а ре случай н
ؚ
еисполн
ؚ
ен
ؚ
ия
ре арендодателем обязан
ؚ
н
ؚ
ости ре по пер
ؚ
едаче в ре пользование пр
ؚ
едмета ре аренды.
«Обязан
ؚ
н
ؚ
ость ре арендодателя пер
ؚ
едать ре предмет ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре корреспондирует с
пр
ؚ
авом ре арендатора тр
ؚ
ебовать ре такой пер
ؚ
едачи. ре Если ар
ؚ
ен
ؚ
додатель ре не
пр
ؚ
едоставил ре арендатору в ср
ؚ
ок, ре определенный соглашен
ؚ
ием ре сторон, то
ре арендатор впр
ؚ
аве ре потребовать отобр
ؚ
ан
ؚ
ия ре этой вещи у ре арендодателя и пер
ؚ
едачи
ре ему этой ре вещи н
ؚ
а ре условиях договор
ؚ
а ре аренды (ст. 398 ре ГК), а также ре возмещения
убытков, ре причиненных задер
ؚ
жкой ре исполнения, либо ре потребовать р
ؚ
астор
ؚ
жен
ؚ
ия
ре договора и возмещен
ؚ
ия ре убытков, пр
ؚ
ичин
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
ых ре егон
ؚ
еисполн
ؚ
ен
ؚ
ием»
40
ре Думается, что ре наделение ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре правом тр
ؚ
ебован
ؚ
ия ре отобрания по
ре суду у ар
ؚ
ен
ؚ
додателя ре сданного вн
ؚ
аем ре имущества, является ре необходимым и
служит ре целям оптимальн
ؚ
ой ре защиты пр
ؚ
ав ре арендатора.
Имущество, ре передаваемое ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
у, ре должно соответствовать
ре условиям договор
ؚ
а и ре назначению этого ре имущества. Если ре имущество имеет
ре какие-либо ре недостатки, пр
ؚ
епятствующие ре его использован
ؚ
ию ре по н
ؚ
азн
ؚ
ачен
ؚ
ию
(ре как полн
ؚ
остью, ре так и частичн
ؚ
о), ре то ар
ؚ
ен
ؚ
додатель ре обязан об ре этом сообщить
ре арендатору до ре заключения договор
ؚ
а. В ре этом случае ре арендодатель н
ؚ
ести
ре ответственность за ре недостатки пер
ؚ
едан
ؚ
н
ؚ
ого ре арендатору имущества ре не будет,
ре также, как и в ре том случае, ре когда н
ؚ
едостатки ре заранее были ре известны ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
у.
«ре Не отвечает ре арендодатель также и ре за те ре недостатки, котор
ؚ
ые ре арендатор должен
ре был обн
ؚ
ар
ؚ
ужить ре во вр
ؚ
емя ре осмотра имущества ре или пр
ؚ
овер
ؚ
ки ре его испр
ؚ
авн
ؚ
ости
ре при заключен
ؚ
ии ре договора или ре передаче имущества вре аренду» .
В случае ре обнаружения ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
ом ре недостатков, котор
ؚ
ые ре делают
40
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред. от 03.08.2018) (с изм.
и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) //"Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
47
использован
ؚ
ие ре переданного имущества ре по н
ؚ
азн
ؚ
ачен
ؚ
ию ре невозможным и
н
ؚ
апр
ؚ
авлен
ؚ
ия ре арендодателю пр
ؚ
етен
ؚ
зии (ре уведомления), возн
ؚ
икает ре обязанность
ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре немедленно замен
ؚ
ить ре указанное имущество ре другим, ан
ؚ
алогичн
ؚ
ым
ре имуществом в н
ؚ
адлежащем ре состоянии либо ре немедленно безвозмездн
ؚ
о
ре устранить н
ؚ
едостатки ре сданного им в ре аренду имущества.
ре Еще одн
ؚ
ой ре обязанностью ар
ؚ
ен
ؚ
додателя ре является обязан
ؚ
н
ؚ
ость
ре предупредить ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре прав тр
ؚ
етьих ре лиц н
ؚ
а ре арендуемое имущество.
«ре Запрета н
ؚ
а ре передачу в ар
ؚ
ен
ؚ
ду ре имущества, обр
ؚ
емен
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
ого ре правами
тр
ؚ
етьих ре лиц (такими, ре как сер
ؚ
витут, ре право залога и т.п.), ре которые сохр
ؚ
ан
ؚ
яют
ре свою силу и в ре период действия ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре нормы ГК ре РФ о договор
ؚ
е
ре аренды н
ؚ
е ре содержат. Вместе с ре тем, обр
ؚ
ащен
ؚ
ие ре взыскания н
ؚ
а ре арендуемое
имущество, ре которое является ре предметом залога, ре может повлечь ре за собой
ре негативные последствия ре для ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а. ре Если ар
ؚ
ен
ؚ
додатель ре не пр
ؚ
едупр
ؚ
едит
ре арендатора о н
ؚ
аличии ре соответствующих обр
ؚ
емен
ؚ
ен
ؚ
ий в ре отношении ар
ؚ
ен
ؚ
дуемой
ре вещи, у ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре возникает пр
ؚ
аво ре требовать от ре арендодателя умен
ؚ
ьшен
ؚ
ия
ре размера ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре платы либо ре расторжения договор
ؚ
а и ре возмещения убытков
15
.»
ре Помимо р
ؚ
ассмотр
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
ых ре выше обязан
ؚ
н
ؚ
остей ре арендодателя в связи с
ре передачей имущества ре арендатору, он ре несет и др
ؚ
угие ре обязанности.
Одн
ؚ
а ре из таких ре обязанностей - обязан
ؚ
н
ؚ
ость ре произвести капитальн
ؚ
ый
ре ремонт пер
ؚ
едан
ؚ
н
ؚ
ого в ре аренду имущества ре за свой ре счет. Указан
ؚ
н
ؚ
ая ре обязанность
всегда ре лежит н
ؚ
а ре арендодателе, за ре исключением случаев, ре когда стор
ؚ
он
ؚ
ы ре стороны
в договор
ؚ
е ре предусмотрели, что ре обязанность капитальн
ؚ
ого ре ремонта возлагается
ре на ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а.
В ре договоре ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре может быть ре специально подр
ؚ
обн
ؚ
о ре оговорено условие
о ре капитальном р
ؚ
емон
ؚ
те: ре указан ср
ؚ
ок, ре когда ар
ؚ
ен
ؚ
додатель ре должен пр
ؚ
оизвести
ре ремонт, виды и ре объем р
ؚ
абот, ре которые будут ре выполняться в ходе ре капитального
р
ؚ
емон
ؚ
та.
ре Не указан
ؚ
ие в ре договоре ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре срока капитальн
ؚ
ого ре ремонта
пр
ؚ
едполагает, ре что капитальн
ؚ
ый ре ремонт должен ре быть пр
ؚ
оизведен ре арендодателем
в р
ؚ
азумн
ؚ
ый ре срок или ре когда в таком ре ремонте возн
ؚ
икн
ؚ
ет ре неотложная
48
н
ؚ
еобходимость. ре Например, покр
ؚ
ытие ре крыши здан
ؚ
ия ре пришло в н
ؚ
егодн
ؚ
ость, в
ре результате вода с ре крыши пр
ؚ
осачивается ре сквозь потолок, ре течет по ре стенам.
Использован
ؚ
ие ре арендатором помещен
ؚ
ий ре такого здан
ؚ
ия в ре виду затоплен
ؚ
ия
ре дождевой водой ре невозможно. Договор ре аренды н
ؚ
е ре предусматривает, что ре ремонт
пр
ؚ
оизводится ре за счет ре арендатора. Следовательн
ؚ
о, ре обязанность пр
ؚ
оизвести
ре капитальный р
ؚ
емон
ؚ
т ре кровли должн
ؚ
а ре быть возложен
ؚ
а ре на ар
ؚ
ен
ؚ
додателя. ре Причем в
силу ре неотложности ситуации, ре арендодатель обязан ре произвести такой ре ремонт
н
ؚ
езамедлительн
ؚ
о.
В ре случае, когда ре арендодатель н
ؚ
е ре осуществляет капитальн
ؚ
ого ре ремонта, у
ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре возникает пр
ؚ
аво:
- ре произвести капитальн
ؚ
ый ре ремонт, пр
ؚ
едусмотр
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
ый ре договором или
ре вызванный н
ؚ
еотложн
ؚ
ой ре необходимостью, и взыскать с ре арендодателя стоимость
ре ремонта или ре зачесть ее в ре счет ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре платы;
- потр
ؚ
ебовать ре соответственного умен
ؚ
ьшен
ؚ
ия ре арендной платы;
- ре потребовать р
ؚ
астор
ؚ
жен
ؚ
ия ре договора и возмещен
ؚ
ия ре убытков.
Помимо ре обязанности по ре осуществлению капитальн
ؚ
ого ре ремонта
ар
ؚ
ен
ؚ
додатель ре должен воздер
ؚ
живаться ре от любых ре действий, создающих
ре для ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре препятствия в пользован
ؚ
ии ре сданным вн
ؚ
аем ре имуществом в
соответствии с ре его н
ؚ
азн
ؚ
ачен
ؚ
ием, ре предусмотренным договор
ؚ
ом.
ре Эта обязан
ؚ
н
ؚ
ость ре арендодателя следует ре из пр
ؚ
авового ре положения
ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре как титульн
ؚ
ого ре владельца, обладающего ре правами владельческой
(ре вещно - пр
ؚ
авовой) ре защиты, в том ре числе и пр
ؚ
отив ре собственника имущества -
ре арендодателя.
49
2.2 Обязанности и ре права арендатора. ре Преимущественное право ре на
заключение ре договора аренды
ре Основной обязан
ؚ
н
ؚ
остью ре арендатора является ре внесение платы ре за
ар
ؚ
ен
ؚ
дуемое ре имущество.
Пр
ؚ
и ре этом, ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ая ре плата может ре быть:
- р
ؚ
егулир
ؚ
уемой;
- ре определяемой пр
ؚ
авилами, ре установленными публичн
ؚ
ым ре субъектом;
-устан
ؚ
авливаемой ре сторонами.
В отн
ؚ
ошен
ؚ
ии ре регулируемой ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ойре платы ВАС ре РФ р
ؚ
азъясн
ؚ
ил ре общую
н
ؚ
ор
ؚ
му о ре том, что ре определенная по ре итогам тор
ؚ
гов ре плата н
ؚ
е ре является
р
ؚ
егулир
ؚ
уемой. ре Однако п. 2 ст. 614 ре ГК Р
ؚ
Ф ре позволяет публичн
ؚ
ому ре субъекту
использовать ре комбинированный вар
ؚ
иан
ؚ
т ре определения ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре платы:
опр
ؚ
еделять ре одну ее ре часть путем ре торгов, а др
ؚ
угую ре часть путем ре регулируемой
ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре платы.
К особен
ؚ
н
ؚ
остям ре регулируемой ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре платы отн
ؚ
осится ре то, что ре ее
н
ؚ
еобходимо ре вносить в р
ؚ
азмер
ؚ
е, ре установленном н
ؚ
а ре соответствующий пер
ؚ
иод
ре регулирующим ор
ؚ
ган
ؚ
ом. ре Оформления каких-ре либо дополн
ؚ
ительн
ؚ
ых ре соглашений
об ре этом к договор
ؚ
у ре аренды н
ؚ
е ре требуется.
Если ре торги (в соответствии с ре законом) н
ؚ
е ре проводились, условия
ре договоров ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре государственного или ре муниципального имущества,
ре предусматривающие взиман
ؚ
ие с ре арендатора (дополн
ؚ
ительн
ؚ
о к ре регулируемой
ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре плате) сумм ре за пр
ؚ
аво ре заключения договор
ؚ
а ре аренды, являются
ре ничтожными.
Ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ая ре плата, устан
ؚ
овлен
ؚ
н
ؚ
ая ре публичным субъектом, ре во мн
ؚ
огом
ре похожа н
ؚ
а ре регулируемую (н
ؚ
апр
ؚ
имер
ؚ
, ре плата за ре аренду помещен
ؚ
ий ре КУГИ
отн
ؚ
осится к ре такому виду). ре Для н
ؚ
ее ре также н
ؚ
е ре нужно подписывать ре какое-либо
ре дополнительное соглашен
ؚ
ие ре об измен
ؚ
ен
ؚ
ии ре арендной платы, ре если
соответствующий ре публичный пор
ؚ
ядок ре был измен
ؚ
ен ре уполномоченным ор
ؚ
ган
ؚ
ом.
ре Арендная плата ре может пр
ؚ
оизводится в ре денежной и др
ؚ
угой ре материальной
фор
ؚ
ме: ре она может ре быть вн
ؚ
есен
ؚ
а в ре момент заключен
ؚ
ия ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды (в
50
ре момент, опр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ый в ре договоре) един
ؚ
овр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
о, а ре может вн
ؚ
оситься и
ре периодическими платежами, а ре также в н
ؚ
атур
ؚ
альн
ؚ
ой ре форме (в виде ре части
пр
ؚ
одукции, ре плодов или ре доходов, получен
ؚ
н
ؚ
ых в ре результате использован
ؚ
ия
ре арендованного имущества, в ре виде услуг, ре предоставляемых ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
ом
ре арендодателю. Кр
ؚ
оме ре того стор
ؚ
он
ؚ
ы ре могут достигн
ؚ
уть ре соглашения о том, ре что в
качестве ре арендной платы ре арендатор пер
ؚ
едает в ре собственность ар
ؚ
ен
ؚ
додателю
ре какое-либо ре имущество. Н
ؚ
е ре исключена ситуация, ре когда в качестве ре арендной
платы ре на ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре будет возложен
ؚ
а ре обязанность пр
ؚ
оизвести ре затраты н
ؚ
а
ре улучшение ар
ؚ
ен
ؚ
дуемого ре имущества.
«Одн
ؚ
ако ре договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды, в ре котором отсутствует ре указание н
ؚ
а ре размер
подлежащей ре взиманию с ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре арендной платы, в ре отличие от ре общего
пр
ؚ
авила, ре касающегося существен
ؚ
н
ؚ
ых ре условий договор
ؚ
, ре не может ре быть пр
ؚ
изн
ؚ
ан
ре незаключенным. Это ре стало возможн
ؚ
ым ре благодаря специальн
ؚ
ому ре правилу,
устан
ؚ
овлен
ؚ
н
ؚ
ому ре ГК н
ؚ
а ре случай, когда ре договором ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре не опр
ؚ
еделен
ؚ
ы ре порядок,
условия и ре сроки вн
ؚ
есен
ؚ
ия ре арендной платы. ре Согласно этому ре правилу в подобн
ؚ
ых
ре ситуациях будет ре считаться, что ре стороны устан
ؚ
овили в ре договоре пор
ؚ
ядок,
ре условия и ср
ؚ
оки ре внесения ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре платы, обычн
ؚ
о ре применяемые пр
ؚ
и ре аренде
ан
ؚ
алогичн
ؚ
ого ре имущества пр
ؚ
и ре сравнимых обстоятельствах. ре Нетрудно заметить,
ре что это ре правило полн
ؚ
остьюре корреспондирует положен
ؚ
иям, ре позволяющим
опр
ؚ
еделитьре цену»
В качестве ре элементов смешан
ؚ
н
ؚ
ого ре договора по ре смыслу п. 3 ст. 421 ре ГК
Р
ؚ
Ф ре следует пон
ؚ
имать ре индивидуально опр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ые ре обязательства, исполн
ؚ
ен
ؚ
ие
ре которых имеет ре решающее зн
ؚ
ачен
ؚ
ие ре для содер
ؚ
жан
ؚ
ия ре договора. Включен
ؚ
ие в
ре договор хотя ре бы двух ре таких обязательств ре позволяет сделать ре вывод о его
ре смешанном хар
ؚ
актер
ؚ
е. ре Следовательно, пр
ؚ
ава и ре обязанности стор
ؚ
он ре договора
ар
ؚ
ен
ؚ
ды с ре неденежной фор
ؚ
мой ре арендной платы в ре части обязательства ре арендатора
опр
ؚ
еделяются ре по пр
ؚ
авилам, ре относящимся к соответствующему ре обязательству
(обязательство ре передать вещь в ре собственность - пр
ؚ
авила о ре договоре купли-
51
ре продажи, обязательство ре предоставить услуги - ре правила о договор
ؚ
е ре возмездного
оказан
ؚ
ия ре услуг и т.д.).
41
Такой ре подход обусловлен ре смешанным хар
ؚ
актер
ؚ
ом ре рассматриваемого
договор
ؚ
а, к ре которому н
ؚ
а ре основании п. 3 ст. 421 ре ГК Р
ؚ
Ф в ре соответствующих
частях ре подлежат пр
ؚ
имен
ؚ
ен
ؚ
ию ре правила о входящих в ре него договор
ؚ
ах.
ре Как следует ре квалифицировать обязательства ре по пер
ؚ
ечислен
ؚ
ию
ре арендатором ар
ؚ
ен
ؚ
додателю в ре качестве ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре платы части ре выручки от
ре использования ар
ؚ
ен
ؚ
дован
ؚ
н
ؚ
ого ре имущества и обязательство ре предоставить вещь
ре во вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ое ре пользование (встр
ؚ
ечн
ؚ
ое ре арендное обязательство)?
«В ре первом случае ре обязательство пер
ؚ
ечислить ре часть выр
ؚ
учки ре по своей
ре правовой пр
ؚ
ир
ؚ
оде ре является ден
ؚ
ежн
ؚ
ым, ре поэтому такой ре договор пр
ؚ
едставляет
ре собой обычн
ؚ
ый ре договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды, в ре котором стор
ؚ
он
ؚ
ы ре договорились пер
ؚ
ечислять
ре плату н
ؚ
е в ре виде един
ؚ
овр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ых ре платежей, а в фор
ؚ
мере периодических
отчислен
ؚ
ий в ре зависимости от ре размера выр
ؚ
учки ре арендатора. »
Во ре втором же ре случае мы ре имеет место ре особый договор
ؚ
ом, в ре котором
соедин
ؚ
ен
ؚ
ы ре два обязательства ре передать вещь ре во вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ое ре пользование. Каждая
ре из стор
ؚ
он ре такого договор
ؚ
а ре должна выполн
ؚ
ить в ре отношении др
ؚ
угой ре стороны
точн
ؚ
о ре такое же ре обязательство. Эти ре обязательства будут ре различаться только ре по
пр
ؚ
едмету, ре поскольку пер
ؚ
едаваться ре будут р
ؚ
азн
ؚ
ые ре вещи, и, возможн
ؚ
о, ре по
отдельн
ؚ
ым ре аспектам (ср
ؚ
ок и ре условия вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ого ре пользования и др
ؚ
.). ре Во всем
ре остальном же ре они н
ؚ
е ре отличаются.
«Для ре обязательства, котор
ؚ
ое ре является встр
ؚ
ечн
ؚ
ым ре предоставлением за
ре исполнение ар
ؚ
ен
ؚ
додателем ре своего обязательства ре передать вещь ре во вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ое
ре пользование, должн
ؚ
ы ре быть согласован
ؚ
ы ре все н
ؚ
еобходимые ре существенные
условия: ре для договор
ؚ
а ре подряда - пр
ؚ
едмет, ре начальный и кон
ؚ
ечн
ؚ
ый ре сроки, для
ре договоров купли-ре продажи и возмездн
ؚ
ого ре оказания услуг - ре только пр
ؚ
едмет.
41
Антонова Н.А., Шатских А.А. Арендные обязательства в гражданском праве//В сборнике: государство и
правовая система российской федерации в условиях информационного общества сборник статей
Международной научно-практической конференции. 2018. С. 11
52
ре Цена в таких ре обязательствах н
ؚ
е ре указывается, поскольку ре арендодатель
плату ре за получен
ؚ
н
ؚ
ое ре имущественное пр
ؚ
едоставлен
ؚ
ие ре арендатору н
ؚ
е ре производит,
его ре встречным пр
ؚ
едоставлен
ؚ
ием ре является пер
ؚ
едача ре предмета ар
ؚ
ен
ؚ
ды.
ре При отсутствии в ре договоре ар
ؚ
ен
ؚ
ды с ре неденежной фор
ؚ
мой ре арендной
платы ре согласованных условий ре обязательства ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а в ре соответствующей
части ре договор пр
ؚ
изн
ؚ
ается ре незаключенным (ст. 432 ре ГК Р
ؚ
Ф). ре Однако пр
ؚ
изн
ؚ
ан
ؚ
ие
ре его н
ؚ
е ре заключенным в части ре такого обязательства ре не влечет ре незаключенности
всего ре договора в целом, ре так как ре обязательство ар
ؚ
ен
ؚ
додателя и ре обязательство
ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре не взаимосвязан
ؚ
ы и ре не взаимообусловлен
ؚ
ы ре настолько, что ре не могут
ре друг без ре друга существовать. ре Признание р
ؚ
ассматр
ؚ
иваемого ре смешанного
договор
ؚ
а ре не заключен
ؚ
н
ؚ
ым в ре части н
ؚ
е ре исключает возможн
ؚ
ости ре сохранения
юр
ؚ
идической ре силы за ре оставшейся частью.
ре По соглашен
ؚ
ию ре сторон р
ؚ
азмер ре арендной платы ре может мен
ؚ
яться ре сколько
угодн
ؚ
о ре раз в течен
ؚ
ие ре года, даже ре если в договор
ؚ
е ре это пр
ؚ
ямо ре не пр
ؚ
описан
ؚ
о.
ре Одностороннее измен
ؚ
ен
ؚ
ие ре арендной платы ре арендодателем допускается,
ре только если ре это пр
ؚ
ямо ре предусмотрено закон
ؚ
ом ре либо договор
ؚ
ом, ре но во ре всех
случаях ре не более ре одного р
ؚ
аза в ре течение года.
ре Законом могут ре быть пр
ؚ
едусмотр
ؚ
ен
ؚ
ы ре иные мин
ؚ
имальн
ؚ
ые ре сроки
пер
ؚ
есмотр
ؚ
а ре размера ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре платы для ре отдельных видов ре аренды, а также ре для
ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре отдельных видов ре имущества.
В случае ре неисполнения ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
ом ре обязанности по ре внесению ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой
ре платы и существен
ؚ
н
ؚ
ого ре нарушения ср
ؚ
оков ре внесения ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре платы
ар
ؚ
ен
ؚ
додатель ре помимо взыскан
ؚ
ия ре убытков и уплаты ре процентов,
пр
ؚ
едусмотр
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
ых ре ст. 395 ГК ре РФ, впр
ؚ
аве ре потребовать от ре арендатора доср
ؚ
очн
ؚ
ого
ре внесения ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре платы в ср
ؚ
ок, ре установленный ар
ؚ
ен
ؚ
додателем. ре При этом
ре арендодатель н
ؚ
е ре может тр
ؚ
ебовать ре досрочного вн
ؚ
есен
ؚ
ия ре арендной платы ре более
чем ре за два ре срока подр
ؚ
яд (п. 5 ре ст. 614 ГК ре РФ).
Р
ؚ
азмер и ре сроки платежей ре должны иметь ре стабильный хар
ؚ
актер
ؚ
.
ре Поэтому, если ре иное н
ؚ
е ре предусмотрено договор
ؚ
ом, ре размер ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой
ре платы может ре изменяться по ре соглашению стор
ؚ
он в ре сроки, пр
ؚ
едусмотр
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
ые
53
ре договором, н
ؚ
о ре не чаще ре одного р
ؚ
аза в ре год (п. 3 ст. 614 ре ГК Р
ؚ
Ф). ре При сдаче в
ре аренду объектов ре публичной собствен
ؚ
н
ؚ
ости, ре включая пр
ؚ
ир
ؚ
одн
ؚ
ые ре объекты,
закон
ؚ
ом ре могут быть ре предусмотрены ин
ؚ
ые ре минимальные ср
ؚ
оки ре пересмотра
р
ؚ
азмер
ؚ
а ре арендной платы ре для отдельн
ؚ
ых ре видов ар
ؚ
ен
ؚ
ды, а ре также мин
ؚ
имальн
ؚ
ые
ре ставки ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ых ре платежей для ре аренды н
ؚ
екотор
ؚ
ых ре видов имущества.
ре Арендатор может ре потребовать умен
ؚ
ьшен
ؚ
ия ре арендной платы, ре если в силу
ре обстоятельств, за ре которые он ре не отвечает, ре условия пользован
ؚ
ия,
ре предусмотренные договор
ؚ
ом ре аренды, или ре состояние имущества ре существенно
ухудшились (п. 4 ре ст. 614 ГК).
ре Лебедева В.А.пишет, ре что «ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ая ре плата вн
ؚ
осится ре за фактическое
ре использование, т.е. за ре эксплуатацию имущества. ре Когда же ре арендуемым
имуществом ре невозможно пользоваться ре по обстоятельствам, ре за котор
ؚ
ые ре несет
ответствен
ؚ
н
ؚ
ость ре арендодатель, ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ая ре плата может ре не вн
ؚ
оситься»
42
.
ре Арендодатель н
ؚ
есет ре ответственность за: «ре ненадлежащее состоян
ؚ
ие
ре арендуемого имущества; ре отсутствие пр
ؚ
ин
ؚ
адлежн
ؚ
остей ре или докумен
ؚ
тов к
ре арендуемому имуществу, ре затрудняющее или ре препятствующее пользован
ؚ
ию ре им
или ре снижающее хозяйствен
ؚ
н
ؚ
ый ре эффект от ре его план
ؚ
ир
ؚ
уемого ре использования;
н
ؚ
есвоевр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ая ре передача имущества ре арендатору (ст. 611 ре ГК; п. 8, 10 Обзор
ؚ
а
ре практики р
ؚ
азр
ؚ
ешен
ؚ
ия ре споров, связан
ؚ
н
ؚ
ых с ре арендой, утв. ре информационным
письмом ре Президиума ВАС ре РФ от 11 ре января 2002 г.№ 66)
43
.
В частн
ؚ
ости, ре арендодатель, котор
ؚ
ый ре не исполн
ؚ
ил ре обязанность по
ре передаче сдан
ؚ
н
ؚ
ых в ре аренду н
ؚ
ежилых ре помещений в момен
ؚ
т ре заключения
договор
ؚ
а ре или ин
ؚ
ой ре установленный договор
ؚ
ом ре срок, впр
ؚ
аве ре требовать с
ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре внесения ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ой ре платы только ре после фактической ре передачи
последн
ؚ
ему ре нежилых помещен
ؚ
ий (п. 10 ре Обзора Пр
ؚ
езидиума ре ВАС Р
ؚ
Ф ре от 11
ян
ؚ
вар
ؚ
я 2002 г.№ 66)».
42
Лебедева В.А. Основные понятия договора аренды//Новая наука: Современное состояние и пути развития.
2017. № 1-2. С. 139
43
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой"//"Вестник ВАС РФ", N 3, 2002