35
Ре-гистра-ция сде-лок с не-движимостью ре-гулируе-тся Фе-де-ра-льным
законом от 21 июля 1997 года- № 122-ФЗ «О госуда-рстве-нной ре-гистра-ции
пра-в на- не-движимое- имуще-ство и сде-лок с ним». Опре-де-ляя, подле-жит ли
тот или иной договор госуда-рстве-нной ре-гистра-ции, сторона-м нужно быть
оче-нь внима-те-льными. Ве-дь иногда- може-т быть случа-йно допуще-на- ошибка-
в ука-за-нии срока- договора-, котора-я при отсутствии ре-гистра-ции повле-че-т за-
собой не-де-йствите-льность а-ре-нды. На-приме-р, на- пра-ктике- оче-нь ча-сто
встреча-е-тся ука-за-ние-, что договор де-йствуе-т «с 1 янва-ря одного года- по 1
янва-ря сле-дующе-го года- ». Подписа-в та-кой договор, а-ре-нда-тор и
арендодатель пола- га-ют, что согла-сова-ли срок, ра-вный году, и не- за-ботятся о
госуда-рстве-нной ре-гистра-ции. И сове-рше-нно на-пра-сно, потому что годом
счита-е-тся срок с 1 янва-ря по 31 де-ка-бря включите-льно, а- выше-приве-де-нный
срок озна-ча-е-т, что договор де-йствуе-т один год и один де-нь, то е-сть бе-з
регистра-ции не-де-йствите-ле-н.
За-то на-личие- в те-ксте- договора- фра-зы: «Срок де-йствия договора- - с 1
янва-ря до 31 де- ка-бря», на-оборот, зна-чит, что продолжите-льность
согласованного сторона-ми пе-риода- а-ре-нды на- 1 де-нь ме-ньше-, че-м год, та-к
как пре-длог «до» озна-ча-е-т, что 31 де-ка-бря в срок не- включа-е-тся[30].
Особым обра-зом ре-гулируе-тся форма- договора- а-ре-нды,
предусматривающе-го пе-ре-ход в после-дующе-м пра-ва- собстве-нности на- это
имуще-ство к а-ре-нда-тору[31].
Что ка-са-е-тся договора- а-ре-нды движимого имуще-ства-, соде-ржа-ще-го
условие- о пра-ве- а-ре-нда-тора- на- е-го выкуп, то та-кой договор може-т быть
заключе-н в любой форме-, пре-дусмотре-нной для сове-рше-ния сде-лки,
поскольку в гла-ве- 30 Гра-жда-нского коде-кса- РФ отсутствуют ка-кие--либо
специа-льные- пра-вила-, ре-гулирующие- форму договора- купли-прода-жи
движимого имуще-ства-.
В соотве-тствии с п. 2 ст. 609 ГК договор а-ре-нды не-движимого
имущества- подле-жит госуда-рстве-нной ре-гистра-ции, е-сли иное- не-
установлено за-коном. В этом смысле- «иное-» уста-новле-но в отноше-нии
36
аренды та-ких объе-ктов не-движимости, ка- к зда-ния или сооруже-ния, которые-
подле-жа-т госуда-рстве-нной ре- гистра-ции только в том случа-е- , е-сли они
заключе-ны на- срок не- ме-не-е- года-, а- в оста-льных случа-ях для их вступле-ния в
силу доста-точно за-ключе-ния договора- в простой письме-нной форме- путе-м
соста-вле-ния одного докуме-нта-, подписа-нного сторона-ми.
Пра-ктиче-ское- зна- че-ние- госуда-рстве-нной ре-гистра-ции договора- а-ре-нды
не-движимого имуще-ства- состоит в том, что по обще-му пра-вилу договор,
подле-жа-щий госуда-рстве-нной ре-гистра-ции, счита-е-тся за-ключе-нным с
момента- е-го ре-гистра-ции, е-сли иное- не- уста-новле-но за-коном.
Госуда-рстве-нной ре-гистра-ции подле-жа-т договоры а-ре-нды, объе-ктом
которых являе-тся не-движимое- имуще-ство.
В Гра-жда-нском коде-ксе- РФ име-ются положе-ния, позволяющие-
определить ка-к общие- призна-ки объе-ктов не-движимого имуще-ства-, та-к и
приме-рный объе-ктов не- движимости[32].
В соотве-тствии со ст. 130 ГК к не-движимым ве- ща-м относятся
земельные- уча-стки, уча-стки не-др, обособле-нные- водные- объе-кты и все-, что
прочно связа-но с зе-мле-й, то е-сть объе-кты, пе-ре-ме-ще-ние- которых бе-з
несоразме-рного уще-рба- их на-зна-че-нию не-возможно, в том числе- ле-са-,
многоле-тние- на- са-жде-ния, зда-ния, сооруже-ния. К не-движимым ве-ща-м
относятся та-кже- подле-жа-щие- госуда-рстве-нной ре-гистра-ции воздушные- и
морские- суда-, суда- внутре-нне-го пла-ва-ния, космиче-ские- объе-кты. За-коном к
не-движимым ве-ща-м може-т быть отне-се-но и иное- имуще-ство.
Одна-ко ука-за-нные- призна-ки присущи не- все-м объе-кта-м недвижимости.
К числу та-ких объе-ктов не-движимости относятся зе-ме-льные- уча-стки, уча-
стки не-др и водные- объе-кты, которые- на-зва-ны в Гра-жда-нском коде-ксе- РФ и
являются са-мостояте-льными основными объе-кта-ми не- движимости.
Указанные- объе-кты не-движимости в юридиче-ской лите-ра-туре- не-ре-дко
относятся к та-к на-зыва-е-мой не-движимости по природе-[33].
Зе-ме-льные- уча-стки относятся к те-м объе-кта-м не-движимости, в
отношении которых за-конода-те-льством могут быть уста-новле-ны
37
ограничения на- уча-стие- в имуще-стве-нном обороте-. Об этом свиде-те-льствуе-т,
в ча-стности, норма- , соде-ржа-ща-яся в п. 3 ст. 129 ГК, согла-сно которой зе-мля
и другие- природные- ре-сурсы могут отчужда- ться или пе-ре-ходить от одного
лица- к другому иными способа-ми в той ме-ре-, в ка-кой их оборот допуска-е-тся
за-кона-ми о зе-мле- и других природных ре-сурса-х.
Поэтому объе-кта-ми договора- а-ре-нды в на-стояще-е- вре-мя можно
признать лишь те- зе-ме-льные- уча-стки, которые- уже- прина-дле-жа-т на- пра-ве-
собстве-нности гра-жда-на-м и юридиче-ским лица-м. В силу особой
общественной зна-чимости оборот зе- ме-льных уча-стков за-конода- те-льно
ограниче-н в публичных инте-ре-са-х, та-к же- и ка-к соде-ржа- ние- пра-в всякого
земле-пользова-те-ля или природопользова-те-ля, включа-я собстве-нников.
Оборот зе-ме-льных уча-стков и иных природных ре-сурсов долже-н
осуществляться лишь в той ме-ре-, в которой он допуска-е-тся спе-циа- льным
законода-те-льством – за-кона-ми о зе-мле- и других природных ре-сурса-х.
Та-к же- , ка-к и зе-ме-льные- уча-стки, са-мостояте-льными объе-кта-ми
недвижимости призна-ются уча-стки не-др и обособле-нные- водные- объе-кты.
Они та-кже-, ка-к и зе-ме-льные- уча- стки, являются не-движимостью в силу их
есте-стве-нных физиче-ских свойств, а- не- потому, что соста-вляют е-диное- це-лое-
с зе-ме-льным уча-стком. В противном случа-е- было бы не-возможно
установление- пра- ва- собстве-нности на- не-дра- вне- за-висимости от пра-ва-
собстве-нности на- зе-млю[34].
Та-кие- объе-кты не-движимости, ка-к ле-са- и многоле-тние- на-са-жде-ния,
относятся к не-движимому имуще-ству в силу их не-ра-зрывной связи с зе-мле-й
и не-возможности пе-ре-ме-ще-ния бе- з не-сора-зме-рного уще-рба- их на-зна-че-нию.
Вме-сте- с те-м от договоров с ука-за-нными объе-кта-ми ка-к не-движимым
имуществом сле-дуе-т отлича-ть сде-лки, по которым ле-с и многоле-тние-
насажде-ния ре-а-лизуются ка-к движимое- имуще-ство, когда-, на-приме-р,
продаются «ле-с на- корню» или срубле-нные- де-ре-вья. В после-дне-м случа-е-
нормы Гра-жда-нского коде-кса- РФ о сде-лка-х с не-движимостью не- подле-жа-т
38
приме-не-нию, а- соотве-тствующие- договоры за-ключа-ются по пра-вила-м
продажи движимого имуще-ства-.
Зда-ния и сооруже-ния та-кже- являются объе-кта-ми не-движимого
имущества- по призна-ка-м не-ра-зрывной связи с зе-мле-й и не-возможности в
силу этого их пе-ре-ме-ще-ния бе-з не-сора-зме- рного уще-рба- их на-зна-че-нию.
Пра-во собстве-нности на- зда-ния, сооруже-ния и другое- вновь
создаваемое- не-движимое- имуще-ство, подле-жа-ще-е- госуда-рстве-нной
регистрации, возника-е-т с моме-нта- та-кой ре-гистра-ции. По мне-нию не-которых
а-второв, отсутствие- обяза-те-льной госуда-рстве-нной ре-гистра-ции объе-ктов
неза-ве-рше-нного строите-льства- порожда-е-т сомне-ния в их юридиче-ской
природе- ка-к не-движимости. Это озна-ча-е-т, что до госуда-рстве-нной
регистрации вновь созда-ва-е-мое- имуще-ство не- може-т счита-ться
недвижимым[35].
Одна-ко, на- на- ш взгляд, после- вве- де-ния в де-йствие- Фе-де-ра-льного
закона- «О госуда-рстве-нной ре-гистра-ции пра-в на- не-движимое- имуще-ство и
сде-лок с ним» от 21 июля 1997 года-[36] да-нный вопрос ре-ша-е-тся
однозначно: согла-сно п. 2 ст. 25 За-кона- в случа-е- не-обходимости сове-рше-ния
сде-лки с объе-ктом не-за-ве-рше-нного строите-льства- пра-во на- ука-за-нный
объект не-движимого имуще-ства- ре-гистрируе-тся на- основа-нии докуме-нтов,
подтве-ржда-ющих пра-во пользова-ния зе-ме-льным уча-стком для созда-ния
объектов не-движимого имуще-ства-, а- та-кже- докуме-нтов, соде-ржа-щих
описание- объе-кта- не-за-ве-рше-нного строите-льства-.
Официа-льна-я позиция суде-бной пра-ктики по вопросу о возможности
отне-се-ния объе-ктов не-за-ве-рше- нного строите-льства- к не-движимому
имуществу на-шла- отра-же-ние- в поста-новле-нии Пле-нума- Высше-го
Арбитражного Суда- Российской Фе-де-ра-ции от 25 фе-вра-ля 1998 г. № 8 «О
некоторых вопроса-х пра-ктики ра-зре-ше-ния споров, связа-нных с за-щитой
права- собстве-нности и других ве-щных пра- в»[37].
(Высший Арбитражный Суд РФ завершил свою деятельность 5 августа
2014г, а вопросы осуществления правосудия, отнесенные к его ведению,
39
были переданы в юрисдикцию Верховного Суда РФ.) Да-нное- поста-новле-ние-
включа-е-т в се-бя ра-зъясне-ние-, согла-сно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст.
25 За-кона- о госуда-рстве-нной ре- гистра-ции не- за-ве-рше-нные- строите-льством
объе-кты, не- являющие-ся пре-дме-том де-йствующе-го договора- строите-льного
подряда-, относятся к не-движимому имуще-ству. Поэтому при ра-зре-ше-нии
споров о пра-ве- собстве-нности на- не- за-ве-рше-нные- строите-льством объе-кты
суда-м не-обходимо руководствова-ться норма-ми, ре-гулирующими
правоотноше-ния собстве-нности на- не-движимое- имуще-ство и сове-рше-ние-
сде-лок с ним, с уче-том особе-нносте-й, уста-новле-нных для возникнове-ния
права- собстве-нности на- не-за-ве-рше-нные- строите-льством объе-кты и
распоряже-ния ими.
Спорный ха-ра-кте-р носит та-кже- вопрос об отне-се-нии к не-движимому
имуще-ству не-жилых поме-ще-ний внутри зда-ний. Де-ло в том, что нормы
Гражда-нского коде-кса- РФ, ре-гулирующие- отноше-ния, связа-нные- с оборотом
объе-ктов не-движимости, не- име-ли в виду в ка-че-стве- та-ковых не-жилые-
помеще-ния. Вме- сте- с те-м Коде-кс допустил возможность отне-се-ния к
недвижимости фе-де-ра-льным за-коном и иных объе-ктов, не- пре-дусмотре-нных
Гра-жда-нским коде-ксом РФ. В Фе-де-ра-льном за-коне- «О госуда-рстве-нной
регистра-ции пра-в на- не-движимое- имуще-ство и сде-лок с ним» в пе-ре-че-нь
объе-ктов не-движимого имуще-ства- включе-ны не-жилые- поме-ще-ния.
Следовате-льно, спе-циа-льные- пра-вила-, ре-гулирующие- договор прода-жи
недвижимости, подле-жа-т приме-не-нию в полном объе-ме- и к отноше-ниям,
связа-нным с прода-же- й не-жилых поме-ще- ний.
Из этой же- се-рии и другой вопрос: что подле-жит госуда-рстве-нной
регистра-ции, когда- ре-чь иде-т об а- ре-нде- не-движимого имуще-ства-.
Гражданский коде-кс РФ уста-новил, что в этом случа-е- подле-жит
государственной ре-гистра-ции договор а-ре-нды не-движимости. Отсюда- и
четкое- юридиче-ское- после-дствие-: договор а-ре-нды не-движимого имуще-ства-
счита-е-тся за-ключе-нным с моме-нта- е-го госуда-рстве-нной ре-гистра-ции.
40
Вме-сте- с те-м Фе-де-ра-льный за-кон «О госуда-рстве-нной ре-гистра-ции
прав на- не-движимое- имуще-ство и сде-лок с ним» включа-е-т в се-бя ст. 25,
котора-я име-е-т на-зва-ние- «Госуда-рстве-нна-я ре-гистра-ция пра-ва- а-ре-нды
недвижимого имуще-ства-» и уста-на-влива-е-т пра-вило, согла-сно которому
право а-ре-нды не-движимого имуще-ства- подле-жит госуда-рстве-нной
регистрации, е-сли иное- не- уста-новле-но за- конода-те-льством Российской
Федера-ции[38].
Видимо, это не-дора-зуме-ние-. Госуда-рстве-нной ре-гистра-ции подле-жит
име-нно договор а-ре-нды не-движимого имуще-ства-, а- не- не-кое- пра-во а-ре-нды.
Согла-сно п. 1 ст. 131 ГК госуда-рстве-нна-я ре-гистра-ция осуще-ствляе-тся в
отноше-нии пра- ва- собстве-нности и других ве-щных пра-в, к числу которых
обяза-те-льстве-нное- пра-во а-ре-нды, е-сте-стве-нно, не- относится. А-ре-нда- не-
созда-е-т для а-ре-нда-тора- ве-щного пра-ва-, а- на-против, обре-ме-няе-т чужое-
вещное- пра-во. Об этом, кста-ти, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Фе-де-ра-льного
за-кона- «О госуда-рстве-нной ре-гистра-ции пра-в на- не-движимое- имуще-ство и
сде-лок с ним»: «Договор а-ре-нды поме-ще-ния или ча- сти поме-ще-ния
регистрируе-тся ка-к обре-ме-не-ние- пра-в а-ре-ндода-те-ля соотве-тствующе-го
помеще-ния (ча-сти поме-ще-ния)».
Не-обходимо учитыва-ть та-кже- положе-ние-, соде-ржа-ще-е-ся в п. 2 ст. 13
Фе-де-ра-льного за-кона- «О госуда-рстве-нной ре-гистра-ции пра-в на- не-движимое-
имуще-ство и сде- лок с ним», согла-сно которому ре-гистра-ция договора-
аренды объе-кта- не-движимого имуще-ства- возможна- только при на-личии
госуда-рстве-нной ре-гистра-ции ра-не-е- возникших пра-в на- да-нный объе-кт. В
едином госуда-рстве-нном ре-е-стре- пра-в.
Поскольку с госуда-рстве-нной ре-гистра-цие-й договора- а-ре-нды
недвижимости за-конода-те-ль связыва-е-т моме-нт за-ключе-ния договора-, ва-жно
на-помнить о том, ка-кими пра-вовыми сре-дства-ми за-щиты обла-да-е-т ка-жда-я из
сторон договора- при уклоне-нии контра-ге-нта- от госуда-рстве-нной
регистрации договора- а-ре-нды не-движимости. Име-е-тся в виду норма-,
содержа-ща-яся в п. 3 ст. 165 ГК, в соотве-тствии с которой е-сли сде-лка-,
41
требующа-я госуда-рстве-нной ре-гистра-ции, сове-рше-на- в на-дле-жа- ще-й форме-,
но одна- из сторон уклоняе-тся от е-е- ре-гистра-ции, суд впра-ве- по тре-бова-нию
другой стороны выне-сти ре-ше-ние- о ре-гистра-ции сде-лки. В этом случа-е-
сделка- ре-гистрируе-тся в соотве-тствии с ре-ше-ние-м суда-[39]
2.2 Субъе-кты и объе-кты договора- а-ре-нды. Пра-ва- и обяза- нности сторон
Соде-ржа-ние- договора- пре-дста-вляе-т собой совокупность все-х е-го
условий. В свою оче-ре-дь, условия договора- уста-на-влива-ют или
конкретизируют пра-ва- и обяза-нности сторон. Одна-ко во всяком договоре-
аренды выде-ляют группы условий, опре-де-ляющих обяза-нности
соответственно а-ре-ндода-те-ля и а-ре-нда-тора-. На-приме-р, к условиям,
предусматрива-ющим обяза-нности а-ре-ндода-те-ля, обычно относят условия: об
а-ре-ндова-нном имуще-стве-, о порядке- и срока-х пре-доста-вле-ния е-го а-ре-нда-
тору, условиями договора-, ре-гла-ме-нтирующими порядок пользова-ния
арендова-нным имуще-ством, ра-зме-ры а-ре-ндных пла-те-же-й, порядок и сроки
их вне-се-ния, обычно опре-де-ляются обяза-нности а-ре-нда-тора-.
Одна-ко та-ка-я диффе-ре-нциа-ция условий договора- са-ма- по се-бе-
относите-льна-, та-к ка-к их выполне-ние- за-ча-стую тре-буе-т сове-рше-ния
определе-нных де-йствий одновре-ме-нно ка-к от а-ре-ндода-те-ля, та-к и от
арендатора-. На-приме-р, выполне-ние- а-ре-ндода-те-ле-м обяза-нности по пе-ре-да-че-
а-ре-ндова-нного имуще- ства- а-ре-нда-тору пре-дпола-га-е-т и опре-де-ле-нные-
действия после-дне- го по принятию этого имуще-ства-; выполне-ние- а-ре-нда-
тором обяза-нности по упла-те- а-ре-ндных пла-те-же-й може-т быть осуще-ствле-но
при условии выста-вле-ния а-ре-ндода-те-ле-м соотве-тствующих сче-тов и т.д. В
подобных случа-ях говорят о та-к на-зыва-е-мых кре-диторских обяза-нностях
контра-ге-нта- по договору, выполне-ние- которых служит не-обходимым
обеспече-ние-м для выполне-ния должником основной обяза-нности,
предусмотре-нной соотве-тствующим условие-м договора-.
Те-м не- ме-не-е-, в це-лях изуче-ния договора- а-ре-нды условия этого
договора- могут быть ра-зде-ле-ны на- две- группы: пе-рвую группу пре-дста- вляют
42
собой условия, ре-гулирующие- по пре-имуще-ству обяза-нности а-ре-ндода-те-ля,
вторую – опре-де-ляющие- основные- обяза-нности а-ре-нда-тора-. Ука-за-нным
основным обяза-нностям соотве-тстве-нно а-ре-ндода-те-ля и а-ре-нда-тора-
противостоят пра-ва- тре-бова-ния контра-ге-нта-. Ва-жное- зна-че-ние- име-ют та-кже-
пре-дусмотре-нные- за-коном после-дствия не-исполне-ния или не-на-дле-жа-ще-го
исполне-ния со стороны а-ре-ндода-те-ля или а- ре-нда-тора- соотве-тствующих
условий договора-.
Субъе-кта-ми договора- а-ре-нды являются а-ре-ндода-те-ль и а-ре-нда-тор.
А-ре-ндода-те-ле-м имуще-ства- по договору а-ре-нды може-т быть е-го
собстве-нник либо иное- лицо, упра-вомоче-нное- за-коном или собстве-нником
сда-ва-ть имуще-ство в а-ре-нду. Формулируя это положе-ние-, за-конода-те-ль,
коне-чно же-, принима-л во внима-ние-, что сда-ча- имуще-ства- в а- ре-нду
представляе-т собой форму ра-споряже-ния этим имуще-ством. Отсюда-
арендода-те-ле-м выступа-е-т тот, кто впра-ве- ра-споряжа-ться соотве-тствующим
имуще-ством. В пе-рвую оче-ре-дь этим пра-вом на-де-ле-н собстве-нник,
поскольку субъе-ктивное- пра-во собстве-нности включа-е-т в се-бя в ка-че-стве-
одного из основных эле-ме-нтов пра-вомочие- по ра-споряже-нию имуще-ством.
Обяза-нности а-ре-ндода-те-ля. Основна-я обяза-нность а-ре-ндода-те-ля по
договору а- ре-нды – пре-доста-вить а-ре-нда-тору имуще-ство в состоянии,
соответствующе-м условиям договора- а-ре-нды и на-зна-че-нию этого имуще-ства-
вме-сте- со все-ми е-го прина-дле-жностями и относящимися к не-му докуме-нта-
ми. Имуще-ство, сда-нное- в а-ре-нду, должно быть пе-ре-да-но а-ре-нда-тору в срок,
пре-дусмотре-нный договором, а- при е-го отсутствии – в ра-зумный срок. При
не-выполне-нии этой обяза-нности а-ре-ндода-те-ле-м а-ре-нда-тор получа-е-т пра-во
истре-бова- ть а-ре-ндова-нное- имуще-ство в соотве-тствии со ст. 398 ГК и
потребова-ть от а-ре-ндода-те-ля возме-стить убытки, причине-нные- в ре-зульта-те-
не-свое-вре-ме-нной пе-ре-да-чи а-ре-ндова-нного имуще-ства-. Е-сли же- а-ре-нда-тор в
ре-зульта-те- за-де-ржки в пе-ре-да-че- имуще- ства- поте-рял инте-ре-с к исполне-нию
договора- а-ре-нды, он може-т поступить иным обра- зом: за-явить тре-бова-ния о
43
ра-сторже-нии договора- и о возме-ще-нии а-ре-ндода-те-ле-м убытков,
причиненных не-исполне-ние-м договорных обяза-те-льств.
Пе-ре-да-ва-е-мое- а-ре-нда-тору имуще-ство должно соотве-тствова-ть
условиям договора- и на-зна-че-нию этого имуще-ства-. Поэтому а-ре-ндода-те-ль
не- не-се-т отве-тстве-нности за- не-доста-тки а-ре-ндова-нного имуще-ства-, которые-
были им оговоре-ны при за-ключе-нии договора- а-ре-нды или были за-ра-не-е-
известны а-ре-нда-тору, не- отве-ча-е-т а-ре-ндода-те-ль та-кже- и за- те- не-доста-тки,
которые- а-ре-нда-тор долже-н был обна-ружить во вре-мя осмотра- имуще-ства-
или прове-рки е-го испра-вности при за-ключе-нии договора- или пе-ре-да-че-
имуще-ства- в а-ре-нду.
Во все-х оста- льных случа-ях отве- тстве-нность за- не-доста-тки сда-нного в
аре-нду имуще-ства- возла-га-е-тся на- а-ре-ндода-те-ля. Ре-чь иде-т о та-ких
недостатка-х, которые- пре-пятствуют использова-нию а-ре-ндова-нного
имущества- по е-го на-зна-че-нию ка-к полностью, та-к и ча-стично.
В подобных случа-ях а-ре-нда-тор може-т воспользова-ться
предоставленными е-му гра- жда-нским коде-ксом РФ способа-ми за-щиты
наруше-нного пра-ва-, а- име-нно: потре-бова-ть от а- ре-ндода-те-ля либо
соразмерного уме-ньше-ния а-ре-ндной пла-ты, либо возме-ще-ние- ра-сходов,
произве-де-нных им для устра-не-ния не-доста-тков а-ре-ндова-нного имуще-ства-;
не-посре-дстве-нно уде-ржа-ть сумму поне-се-нных им ра- сходов по устра-не-нию
та-ких не-доста-тков из причита-ющихся а-ре-ндода-те-лю а-ре-ндных пла-те-же-й при
условии пре-два-рите-льного уве-домле-ния об этом а-ре-ндода-те-ля; потре-бова-ть
досрочного ра-сторже-ния договора-.
А-ре-ндода-те-лю пре-доста-вле-на- е-динстве- нна-я возможность избе-жа-ть
отме-че-нных не-га-тивных после-дствий. Для этого он, получив
соответствующе-е- уве-домле-ние- а-ре-нда-тора-, долже-н бе-з проме-дле-ния
заменить пре-доста-вле-нное- а-ре-нда-тору имуще-ство другим а-на-логичным
имуще-ством в на-дле-жа-ще-м состоянии или бе-звозме-здно устра-нить
недостатки сда-нного им в а-ре-нду имуще-ства-.
44
Гра-жда-нский коде-кс РФ не- исключа-е-т возможности сда-чи в а-ре-нду
имуще-ства-, обре-ме-не-нного пра-ва-ми тре-тьих лиц, которые- сохра-няют свою
силу и в пе-риод де-йствия договора- а-ре-нды.
Кроме- того, при опре-де-ле-нных условиях, а- име-нно: когда- для
арендатора- име-е-тся ре-а-льна-я опа-сность утра-тить свое- пра-во а-ре-нды на-
имуще-ство должника- всле-дствие- обра-ще-ния тре-тьим лицом – кре-дитором
аре-ндода-те-ля взыска-ния на- сда-нное- вна-е- м имуще-ство, - а-ре-нда- тор може-т за-
свой сче-т удовле-творить соотве-тствующие- тре-бова-ния кре-дитора- бе-з
согласия должника- – а-ре-ндода-те-ля. В этом случа- е- пра-ва- кре-дитора- по
обязате-льству, в котором а-ре-ндода-те-ль выступа-е-т в роли должника-,
перейдут к а-ре-нда-тору в порядке- суброга-ции.
Обяза-нности а-ре-ндода-те-ля не- исче-рпыва-ются пе-ре-да-че-й а-ре-нда-тору
сда-нного вна-е-м имуще-ства- . До оконча-ния срока- де-йствия договора- а-ре-нды
да-нное- обяза-те-льство сохра-няе-т двусторонний ха-ра-кте-р.
Ко второй ка-те-гории относится имуще-ство, за-кре-пле-нное-
государством или муниципа-льным обра-зова-ние-м за- юридиче-скими лица-ми
на- пра-ве- хозяйстве-нного ве-де-ния, опе-ра-тивного упра- вле-ния либо ином
вещном пра-ве-. В отноше-нии этого имуще-ства- за- госуда-рством
(муниципальным обра-зова-ние-м), а- та-кже- за- уполномоче-нными ими орга-на-ми
сохра-няются лишь те- пра-вомочия собстве-нника-, которые- прямо ука-за-ны в
законе-.
Что ка-са-е-тся а-ре-нда-тора-, то в этом ка-че-стве- могут выступа-ть всякий
дее-способный гра-жда-нин либо орга-низа-ции, являюща-яся юридиче-ским
лицом. Во всяком случа-е- Гра-жда-нский коде-кс РФ не- соде-ржит ка-ких-либо
спе-циа-льных пра-вил, огра-ничива-ющих пра-ва- субъе-ктов имуще- стве-нного
оборота- на- получе- ние- в а-ре-нду имуще- ства-[41].
Обяза-нности а-ре-нда-тора-. Можно выде-лить три основные-
обязанности а-ре-нда-тора-, выте-ка-ющие- из договора- а-ре-нды. Во-пе-рвых, а-
ренда-тор обяза-н пользова-ться а-ре-ндова-нным имуще-ством в соотве-тствии с
условиями договора- а-ре-нды, а- е-сли та-кие- условия в договоре- не- опре-де-ле-ны,