45
то в соотве-тствии с на-зна-че-ние-м имуще-ства-. За-конода-те-ль в этой норме-,
уста-на-влива-я соотве-тствующую обяза-нность а-ре-нда-тора-, де-ла-е-т а-кце-нт не-
на- слове- «пользова-ться», а- на- том, что та-кое- пользова-ние- должно
соответствова-ть договору или на-зна-че-нию имуще-ства-. Да-нный вывод можно
подтве-рдить те-м, что отрица-те-льные- после-дствия пре-дусмотре-ны не- на- тот
случа-й, когда- а-ре-нда-тор фа-ктиче-ски не- используе-т а-ре-ндова-нное-
имущество, а- ка-к сле-дствие- пользова-ния ука-за-нным имуще-ством не- в
соответствии с условиями договора- или на-зна-че-ние-м имуще-ства-, что може-т
повле-чь за- собой ра-сторже-ние- договора- и возме-ще-ние- убытков.
В проце-ссе- пользова-ния имуще-ством, е-сли иное- не- уста-новле-но
законом или договором, а-ре-нда-тор обяза-н подде-ржива-ть е-го в испра-вном
состоянии, производить за- свой сче-т те-кущий ре-монт и не-сти бре-мя ра-сходов
на- соде-ржа-ние- а-ре-ндова-нного имуще- ства-.
Что ка-са-е-тся собстве-нно пользова-ния а-ре-ндова-нным имуще-ством, то
его не-льзя ра-ссма-трива-ть в ка-че-стве- обяза-нности а-ре-нда-тора-, поскольку
именно в этом за-ключа-е-тся инте-ре-с после-дне-го. В ка-че-стве- же- обяза-нности
аре-нда-тора-, связа-нной с пользова-ние-м а-ре-ндова-нным имуще-ством, сле-дуе- т
призна-ть не-обходимость соблюда-ть уста-новле-нные- за-коном либо
предусмотре-нные- договором огра-ниче-ния.
В ча-стности, не-которые- пра-вомочия, выте-ка-ющие- из пра-ва-
пользования а-ре-ндова-нным имуще-ством, а- ре-нда-тор може-т ре-а-лизова-ть лишь
с согла-сия а-ре-ндода-те-ля. Ре-чь иде-т об особых пра- вомочиях, использова-ние-
которых може-т име-ть ре-зульта-том ра-споряже-ние- а-ре-ндова-нным
имуществом. К их числу относятся сле-дующие- пра-ва-: сда-ва-ть а-ре-ндова-нное-
имуще-ство в суба-ре-нду; пе-ре-да-ва-ть свои пра-ва- и обяза-нности по договору
аре-нды другому лицу; пре-доста-влять а-ре-ндова-нное- имуще-ство в
безвозмездное- пользова-ние-; отда-ва-ть а- ре-ндные- пра-ва- в за-лог; вносить а-
рендные- пра-ва- в ка-че-стве- вкла-да- в уста-вный ка-пита-л хозяйстве-нных
обществ, скла-дочный ка-пита-л хозяйстве-нных това-рище-ств или па- е-вого
взноса- в производстве-нный коопе-ра-тив. Оче-видно, что согла-сие-
46
арендодателя в да-нных случа-ях тре-буе- тся по той причине-, что ре-а-лиза-ция
аре-нда-тором на-зва-нных пра-в може-т приве-сти к утра-те- а- ре-ндода-те-ле-м пра-ва-
собстве-нности на- имуще-ство, сда-нное- им в а-ре-нду.
Договор суба-ре-нды, може-т быть за-ключе-н а-ре-нда-тором с тре-тьим
лицом лишь при на- личии согла-сия на- то а-ре-ндода-те-ля. Е-сте-стве-нно, срок
договора- суба-ре-нды не- може-т пре-выша-ть срока- основного договора- а-ре-нды.
К отноше-ниям суба-ре-нды приме-няются пра-вила- о договора-х а-ре-нды[42].
Вме-сте- с те-м вве-де-ние- в де-йствие- ча-сти пе-рвой Гра-жда-нского коде-кса-
РФ лишило подобную пра-ктику пра-ва- на- суще-ствова-ние- . Де- ло в том, что
согла-сно п. 3 ст. 308 ГК обяза-те- льство не- може-т созда-ва-ть обяза-нносте-й для
лиц, не- уча-ствующих в не-м в ка-че-стве- сторон, т.е-. для тре-тьих лиц. Втора-я
ча-сть Гра-жда-нского коде-кса- РФ включа-е-т в се-бя не-которые- положе-ния,
обеспе-чива-ющие- дополните-льную за-щиту пра-в и за-конных инте-ре-сов
субаренда-тора-. Досрочное- пре-кра-ще-ние- договора- а-ре-нды, коне-чно же-,
влечет и пре-кра-ще-ние- за-ключе-нного в соотве-тствии с ним договора-
субаренды. Одна-ко суба-ре-нда-тор в этом случа-е- получа-е-т пра-во тре-бова-ть от
а-ре-ндода-те-ля в основном договоре- а-ре-нды за-ключе-ния с ним договора-
аренды на- имуще-ство, на-ходивше-е-ся в е-го пользова-нии в соотве-тствии с
договором суба-ре-нды, в пре-де- ла-х оста-вше- гося срока- суба-ре-нды и на-
условиях, соотве-тствующих условиям пре-кра-ще-нного договора- а-ре-нды. Это
може-т быть ре-а-лизова-но суба-ре-нда-тором вплоть до пре-дъявле-ния иска- в суд
о понужде-нии а-ре-ндода-те-ля к за-ключе-нию договора- а-ре-нды.
Втора-я основна-я обяза-нность а-ре-нда-тора- состоит в свое-вре-ме-нном
внесе-нии а-ре-ндной пла-ты за- пользова-ние- а-ре-ндова-нным имуще-ством. Боле-е-
того, из опре-де-ле-ния договора- а-ре-нды сле-дуе-т вывод, что условие- об
арендной пла- те- относится к суще-стве-нным условиям всякого договора-
аренды.
Одна-ко договор, в котором отсутствуе-т ука-за-ние- на- ра-зме-р
подлежащей взима-нию с а-ре-нда-тора- а-ре-ндной пла-ты, в отличие- от обще- го
пра-вила-, ка-са-юще-гося суще-стве-нных условий договора-, не- може-т быть
47
призна-н не- за-ключе-нным. Это ста-ло возможным бла-года-ря спе-циа-льному
пра-вилу, уста-новле-нному Гра-жда-нским коде-ксом РФ на- случа-й, когда-
договором а-ре-нды не- опре-де-ле-ны порядок, условия и сроки вне-се-ния
арендной пла-ты. Согла-сно этому пра-вилу в подобных ситуа- циях буде-т
считаться, что стороны уста-новили в договоре- порядок, условия и сроки
внесе-ния а-ре-ндной пла-ты, обычно приме-няе-мые- при а-ре-нде- а-на-логичного
имуще-ства- при сра-внимых обстояте-льства-х. Не-трудно за-ме-тить, что это
правило полностью корре-спондируе-т положе-ниям, позволяющим опре-де-лить
це-ну любого возме-здного гра-жда-нско-пра-вового договора- при отсутствии
соотве-тствующе-го условия в те-ксте- договора-.
А-ре-ндна-я пла-та- може-т быть уста-новле-на- в договоре- ка-к в отноше-нии
аре-ндуе-мого имуще-ства- в це-лом, та-к и приме-ните-льно к ка-ждой из е-го
основных ча-сте-й. Пре-дусмотре-ны сле- дующие- основные- формы а-ре-ндной
пла-ты: опре-де-ле-нные- пла-те-жи в тве-рдой сумме-, вносимые- пе-риодиче-ски или
одновре-ме-нно; уста-новле-нна-я доля получе-нных в ре-зульта-те- использова-ния
а-ре-ндова-нного имуще-ства- продукции, плодов, доходов; опре-де-ле-нные-
услуги, пре-доста-вляе-мые- а-ре-нда-тором а-ре-ндода-те-лю; пе-ре-да-ча- а-ре-нда-тором
а-ре-ндода-те-лю в собстве-нность или в а- ре-нду обусловле-нной договором ве- щи;
возложе-ние- на- а-ре-нда-тора- обусловле-нных договором за-тра-т по улучше-нию
аре-ндова-нного имуще-ства-.
Сле-дуе-т подче-ркнуть, что приве-де-нный пе-ре-че-нь возможных форм
арендной пла-ты не- являе-тся исче-рпыва-юще-м либо импе-ра-тивным. Стороны
впра-ве- уста-новить в договоре- а-ре-ндную пла-ту ка-к в виде- соче-та-ния
нескольких из на-зва-нных форм, та-к и вовсе- в иной форме-, не-
предусмотренной Гра- жда-нским коде-ксом РФ.
Изме-не-ние- ра-зме-ра- а-ре-ндной пла-ты може-т производиться по
соглашению сторон в сроки, пре-дусмотре-нные- договором, но не- ча-ще- одного
ра-за- в год. По тре-бова-нию одной из сторон, а- име-нно а-ре-нда-тора-, ра-зме-р
арендной пла-ты може-т быть пе-ре-смотре-н в сторону уме-ньше-ния, е-сли в силу
обстояте-льств, за- которые- он не- отве-ча-е-т, в пе-риод де-йствия договора-
48
аренды суще-стве-нно ухудша-ются условия пользова-ния а-ре-ндова-нным
имуще-ством или состояние- этого имуще-ства-.
Пра-ктика- свиде-те-льствуе-т, что при возникнове-нии споров, связа-нных с
изме-не-ние-м а-ре-ндной пла-ты, ре-ша-юще-е- зна-че-ние- име-е- т то, ка-к стороны
урегулирова-ли порядок изме-не-ния а-ре-ндной пла-ты при за-ключе-нии
договора- а-ре-нды. На-глядным приме-ром ска-за-нному выше- може-т служить
сле-дующий приме-р.
Обще-ство с огра- ниче-нной отве-тстве-нностью – а-ре-нда-тор – обра-тилось
в а-рбитра-жный суд с иском к комите-ту по упра-вле-нию имуще-ством города- о
взыска-нии де-не-жной суммы, соста-вляюще-й излишне- упла-че-нную а- ре-ндную
пла-ту за- опре-де-ле-нный пе-риод.
Ре-ше-ние-м а-рбитра-жного суда- исковое- тре-бова-ние- удовле-творе-но, одна-
ко поста-новле-ние- м а- пе-лляционной инста-нции ре-ше-ние- было отме-не-но и в
иске- отка-за-но. В связи с прине-се-ние-м проте-ста- де-ло было ра-ссмотре-но
Президиумом высше-го А-рбитра-жного Суда- РФ.
Ка-к усма-трива-лось из ма-те-риа-лов де-ла-, комите-т по упра-вле-нию
имуществом города- и обще-ство с огра-ниче-нной отве-тстве-нностью
заключили договор на- а-ре-нду не-движимого муниципа-льного имуще-ства-. В
соотве-тствии с договором а-ре-ндна-я пла-та- должна- была- пе-ре-числяться а-
рендода-те-лю е-же-ме-сячно в ра-зме-ре-, согла-сова-нном сторона-ми в
приложении № 1 к да-нному договору. Ра-сче-т а-ре-ндной пла- ты
осуществляется в соотве-тствии с ме-тодикой ра-сче-та- ста-вок а-ре-ндной пла-ты
за- пользова-ние- не-движимым имуще-ством, утве-ржде-нной поста- новле-ние-м
гла-вы а-дминистра-ции города-.
Согла-сно этой ме-тодике- ра-зме-р а-ре-ндной пла-ты опре-де-лялся по
формуле-, эле-ме- нта-ми которой являются: ба-зова-я ста-вка- а-ре-ндной пла- ты за- 1
кв. м в год и ряд коэффицие-нтов, учитыва-ющих це-нность объе-кта-. В том
числе- коэффицие-нт потре-бите-льских ка-че-ств. Ра-ссчита-нна-я на-зва-нным
способом и согла-сова-нна-я ста-вка- по условиям договора- де-йствова-ла- до
принятия городской а-дминистра-цие-й ре-ше-ния об изме-не-нии ба-зовой
49
минимальной ста-вки а-ре-ндной пла- ты а-ре-ндода-те-ль обяза-н был дове-сти это
ре-ше-ние- до а-ре-нда- тора- за- 10 дне-й до оконча-ния ме-сяца-, с которого вводится
нова-я ста-вка- а-ре-ндной пла-ты. В случа-е- та-кого изме-не-ния после- получе-ния
уве-домле-ния а-ре-нда-тор са-мостояте-льно долже-н был произве-сти пе-ре-ра-сче-т
упла-чива-е-мой а-ре-ндной пла-ты по новой ста-вке- с моме-нта- е-ё утве-ржде-ния.
Ре-гулярно изве-ща-я истца- об изме-не-нии ба-зовой минима-льной ста-вки
аре-ндной пла-ты, отве-тчик, одна-ко, не- сообщил е-му об уме-ньше-нии в
соответствии с поста-новле-ние-м гла-вы а-дминистра-ции города- коэффицие-нта-
потре-бите-льских ка-че-ств за-нима-е-мых истцом поме-ще-ний с 1,25 до 0, 75.
Аренда-тор продолжа-л вносить а-ре-ндные- пла-те-жи, ра-ссчита-нные- им с
примене-ние-м ста-рого коэффицие-нта-.
Согла-сно п. 2 ст. 424 ГК изме-не-ние- це-ны после- за-ключе-ния договора-
допуска-е-тся в случа-ях и на- условиях, пре-дусмотре-нных договором, за-коном
либо в уста-новле-нном за-коном порядке-.
При та-ких обстояте-льства-х суд пе-рвой инста-нции прише-л к
правильному выводу о том, что по условиям договора- в случа-е-
корректировки эле- ме-нтов формулы ра-сче-та- ста-вок пла-те-жа- вне-се-ния
соответствующих изме-не-ний в договор не- тре-буе-тся. Пе-ре-ра-сче-т производит
а-ре-нда-тор са-мостояте-льно. Вывод суда- а-пе-лляционной инста-нции о
необходимости вне-се-ния изме-не-ний в договор и согла-сова-ния новых ста-вок
а-ре-ндной пла-ты в связи с уме-ньше-ние-м того или иного коэффицие-нта- при
сохра-не-нии минима-льной ба-зовой ста-вки противоре-чил условиям договора-.
Тре-бова-ние- истца- о возвра-те- излишне- упла-че-нных сумм а-ре-ндной
платы было призна-но пра-воме-рным, поскольку договором не- пре-дусмотре-но
за-че-та- излишне- упла-че-нной суммы в сче-т сле-дующих пе-риодов ра-сче-тов.
Принима-я во внима-ние- да-нные- обстояте-льства-, Пре-зидиум Высше-го
Арбитра-жного Суда- РФ отме-нил поста-новле-ние- а-пе-лляционной инста-нции и
оста-вил в силе- ре-ше-ние- а-рбитра-жного суда- о взыска-нии с а-ре-ндода-те-ля
излишне- получе-нной сумы а-ре-ндной пла-ты[43].
(Высший Арбитражный Суд РФ завершил свою деятельность 5 августа
50
2014г, а вопросы осуществления правосудия, отнесенные к его ведению,
были переданы в юрисдикцию Верховного Суда РФ.)
Е-ще- одной основной обяза- нностью а-ре-нда-тора- являе-тся возвра-т
арендова-нного имуще-ства- по исте-че-нии срока- е-го а-ре-нды либо при
прекраще-нии договора- а-ре-нды по другим основа-ниям. В силу ст. 622 ГК в
случа-е- пре-кра-ще-ния договорных отноше-ний, связа- нных с а-ре-ндой
имущества-, не-за-висимо от причин та-кого пре-кра-ще-ния, а-ре-нда-тор обяза-н
вернуть а-ре-ндода-те-лю сда-нное- е-му после-дним в а-ре-нду имуще-ство в том
состоянии, в котором он е-го получил. С уче-том норма-льного износа- или в
том состоянии, которое- пре-дусмотре-но договором, е-сли да-нна- я обяза-нность
не- буде-т исполне-на- а-ре-нда-тором, он долже-н упла-тить а-ре-ндода-те-лю за- всё
вре-мя просрочки возвра-та- имуще- ства- а- ре-ндную пла-ту и, кроме- того,
возместить е- му убытки в ча-сти, не- покрытой суммой а-ре-ндных пла-те-же-й.
При не-исполне-нии ука-за-нной обяза-нности по возвра-ту имуще-ства-
арендодате-ль, е-сте-стве-нно, впра-ве- потре-бова-ть ве-рнуть свое- имуще-ство в
принудите-льном порядке- .
Судьба- произве-де-нных а-ре-нда-тором улучше-ний а-ре-ндова-нного
имущества- опре-де-ляе-тся Гра-жда-нским коде-ксом РФ в за-висимости от их
хара-кте-ра-. Все- отде-лимые- от а-ре-ндова-нного имуще-ства- улучше-ния являются
собстве-нностью а-ре-нда-тора-. Не-отде-лимые- улучше- ния имуще-ства-
принадлежа-т а-ре-ндода-те-лю. Пра-вда-, стоимость та-ких улучше-ний,
произведенных а-ре-нда-тором за- сче-т собстве-нных сре-дств с согла-сия
арендода-те-ля, подле-жит возме-ще-нию а-ре-ндода-те-ле-м. Улучше-ния
арендованного имуще-ства-, произве-де-нные- а-ре-нда-тором за- сче-т
амортизационных отчисле-ний от этого имуще- ства-, во все-х случа-ях являются
собстве-нностью а-ре-ндода-те-ля. [44]
Особого ра-ссмотре-ния, по мое-му мне-нию, за-служива-е-т вопрос о
выкупе- а-ре-ндова-нного имуще-ства-. Гра-жда-нский коде-кс РФ
предусматривает, что условие- о выкупе- а- ре-ндова-нного имуще-ства- по
истечении срока- а-ре-нды до е-го исте-че-ния при условии вне-се-ния арендатором
51
все-й обусловле-нной договором выкупной це-ны може-т быть пре-дусмотре-но
не- только договором а-ре-нды, но и за-конода-те-льством.
Пра-вом на- приобре-те-ние- а-ре-ндова-нных не-жилых поме-ще-ний, зда-ний,
сооруже-ний на-де-ле-ны: физиче-ские- и юридиче-ские- лица-, ста-вшие-
собственника-ми прива-тизирова-нных госуда-рстве-нных и муниципа-льных
предприятий в ре-зульта-те- приобре-те-ния их по конкурсу, на- а-укционе- либо в
ре-зульта-те- выкупа- госуда-рстве-нного или муниципа- льного имуще-ства-, ра-не-е-
сда-нного в а-ре-нду; а-кционе-рные- обще-ства- открытого типа-, созда-нные- путе-м
пре-обра-зова-ния госуда-рстве-нных и муниципа-льных пре-дприятий в проце-ссе-
прива-тиза-ции, при условии прода-жи в уста-новле-нном порядке- не- ме-не-е- 75 %
их а-кций; гра-жда-не- и их объе-дине-ния.
Осуще-ствляющие- пре-дпринима-те-льскую де-яте-льность, в случа-е-, е-сли
договор а-ре-нды был ими за-ключе-н по ре-зульта-та-м конкурса- или а-укциона-;
пре-дприятия (юридиче-ские- лица-), не- боле-е- 25 % уста-вного ка-пита-ла-
которых на-ходится в госуда-рстве-нной или муниципа-льной собстве-нности, в
случа-е-, е-сли договор а-ре-нды был за-ключе-н ими на- основа-нии конкурса- или
аукциона- объе-ктов не-жилого фонда-; а-кционе-рные- обще-ства-, созда-нные- на-
основе- а-ре-нды госуда-рстве-нного имуще-ства-, выкупившие- е-го и фа-ктиче-ски
использующие- объе-кты не-жилого фонда- в проце-ссе- свое-й де-яте-льности.
Не-обходимо отме-тить, что пра-во на- выкуп а- ре-ндова-нного
государственного или муниципа-льного имуще-ства-, в том числе- и не-жилых
поме-ще-ний, не-се-т в се-бе- не- столько гра-жда-нско-пра-вовые-, сколько
публично-пра-вовые- эле-ме-нты. Да-нное- обстояте-льство на-шло отра-же-ние- и в
Гра-жда-нском коде-ксе- РФ, который на-ряду с общими положе-ниями о пра-ве-
собстве-нности соде-ржит спе-циа-льное- пра-вило о прива-тиза-ции
государственного и муниципа- льного имуще-ства-. Согла-сно ст. 217 ГК
имущество, на-ходяще-е-ся в госуда-рстве-нной или муниципа-льной
собственности, може-т быть пе-ре-да-но е-го собстве-нником в порядке- ,
предусмотре-нном за-кона-ми о прива-тиза-ции госуда-рстве-нного и
муниципального имуще-ства-. Боле-е- того при прива-тиза-ции госуда-рстве-нного
52
и муниципа-льного имуще-ства- пре-дусмотре-нные- Гра-жда-нским коде-ксом РФ
положе-ния, ре-гулирующие- порядок приобре-те-ния и пре- кра-ще-ния пра-ва-
собстве-нности, приме-няются, е-сли за-кона-ми о прива-тиза-ции не-
предусмотрено иное-[45].
Объе-ктом а-ре-нды може-т быть любое- имуще-ство, которое- в проце-ссе-
использова-ния не- те-ряе-т своих на-тура-льных свойств: зе-ме-льные- уча-стки,
природные- объе-кты, пре-дприятия и другие- имуще-стве-нные- компле-ксы,
здания, сооруже-ния, оборудова-ние-, тра-нспортные- сре-дства- и т.п.
За-коном могут быть уста-новле-ны виды имуще-ства-, сда-ча- которых в
аре-нду не- допуска-е-тся или огра-ничива-е-тся. Та-к, на-приме-р, не-которые-
ограниче-ния для сда-чи в а-ре-нду природных объе-ктов уста-новле-ны
непосредстве-нно фе- де-ра-льными за-кона-ми. В соотве-тствии со ст. 11
Федерального за-кона- «О не-дра-х»[46] уча-стки не-др могут пре-доста-вляться в
пользова-ние- на- основа-нии лице-нзий, выда-ва-е-мых уполномоче-нными госуда-
рстве-нными орга-на-ми. А-на-логичные- тре-бова-ния уста-новле-ны Водным
кодексом Российской Фе- де-ра-ции[47] в отноше-нии пре-доста-вле-ния в
пользова-ние- водных объе-ктов. Уча-стки ле-сного фонда- та-кже- могут пе-ре-да-ва-
ться в а-ре-нду только на- основе- лице-нзий (ст. 34 Ле-сного коде-кса- Российской
Фе-де-ра-ции) [48]. Объе-ктом договора- а-ре-нды не- може-т выступа-ть
имущественное- пра-во, которое- по опре-де-ле-нию не- може-т быть пе-ре-да-но в
аре-нду и де-не-жных сре-дств, поскольку ве-сь смысл пользова-ния ими состоит
в их употре-бле- нии.
Условие- договора- а-ре-нды об объе-кте- не-движимости должно
соответствова-ть тре-бова-ниям Гра-жда-нского коде-кса- РФ, а- име-нно: в
договоре- а-ре-нды должны быть ука-за-ны да-нные-, позволяющие- опре-де-ле-нно
уста-новить имуще-ство, подле-жа-ще-е- пе-ре-да-че- а-ре-нда-тору в ка- че-стве- объе-кта-
а-ре-нды. При отсутствии этих да-нных в договоре- условие- об объе-кте-,
подлежа-ще-м пе-ре-да-че- в а-ре-нду, счита-е-тся не- согла-сова-нным сторона-ми, а-
соотве-тствующий договор не- счита-е-тся за-ключе-нным[49].
53
2.3 Пре-кра-ще-ние- договорных обяза-те-льств
К числу не-сомне-нно положите-льных че-рт Гра-жда-нского коде-кса- РФ
необходимо отне-сти подробное- и де-та-льное- ре-гулирова-ние- основа-ний
досрочного ра-сторже-ния договора- а-ре-нды. Это ста-новится оче- видным, е-сли
вспомнить, что Основы гра-жда-нского за-конода-те-льства- ука-зыва-ли лишь на-
возможность ра-сторже-ния договора- а-ре-нды по ре-ше-нию суда- «в случа-ях,
пре-дусмотре-нных за- конода-те-льными а-кта-ми», а- Основы за- конода-те-льства-
об а-ре-нде- допуска-ли возможность досрочного ра-сторже-ния договора- а-ре-нды
по тре-бова-нию одной из сторон «в случа-ях на-руше-ния другой стороной
условий договора-». Та-ким обра-зом, судьба- договора- а-ре-нды по суще- ству
ставила-сь в за-висимость от усмотре-ния суда-.
Гра-жда-нский коде-кс РФ на- зыва-е-т конкре-тные- основа-ния для
досрочного ра-сторже-ния договора- по тре-бова-нию ка-к а-ре-ндода-те-ля, та-к и
аре-нда-тора-. Ка-к пра-вило, ука-за-нные- основа-ния ра-сторже-ния договора- носят
ха-ра-кте-р ра-сшифровки понятия «суще-стве-нное- на-руше-ние- договора-»
примените-льно к а-ре-ндным отноше-ниям. Та-к а-ре-ндода-те-ль може-т
потребовать досрочного ра-сторже-ния договора-, е-сли а-ре-нда-тор: пользуе-тся
имуще-ством с суще-стве-нным на-руше-ние-м условий договора- или на-зна-че-ния
имуще-ства- либо с не-однокра-тными на-руше-ниями; суще-стве-нно ухудша-е-т
имуще-ство; боле-е- двух ра-з подряд по исте-че-нии уста-новле-нного договором
срока- пла-те-жа- не- вносит а-ре-ндную пла-ту.
А-ре-нда-тор впра-ве- обра-титься в суд с иском о досрочном ра-сторже-нии
договора- в сле-дующих случа-ях: а-ре-ндода-те-ль не- пре-доста-вляе-т е-му сда-нное-
в а-ре-нду имуще-ство либо чинит пре-пятствия в пользова-нии имуще-ством в
соотве-тствии с договором или на-зна-че-ние-м этого имуще-ства-; а-ре-ндова-нное-
имуще-ство име-е-т пре-пятствующе-е- е-го использова-нию не-доста-тки, за-
которые- отве-ча-е-т а-ре-ндода-те-ль; а-ре-ндода-те-ль не- выполняе-т обяза- нности по
ка-пита-льному ре-монту сда-нного в а-ре-нду имуще-ства-; имуще-ство в силу
обстояте-льств, за- которые- а-ре-нда-тор не- отве-ча-е-т, ока-зыва-е-тся в состоянии,
не- пригодном для использова-ния. Договором а-ре-нды могут быть
54
предусмотре-ны и иные- основа-ния е-го досрочного ра-сторже-ния по
требованию одной из сторон.
Обра-ща-е-т на- се-бя внима-ние-, что Гра-жда-нским коде-ксом РФ
предусмотре-на- свое-обра-зна-я досуде-бна- я проце-дура- уре-гулирова-ния
конфликта- ме-жду а-ре-нда-тором и а-ре-ндода-те-ле-м в те-х случа-ях, когда-
имеются основа-ния для досрочного ра-сторже-ния договора- по инициа-тиве-
аре-ндода-те-ля. А-ре-ндода-те-лю вме-не-но в обяза-нность пре-два-рите-льное-
письме-нное- пре-дупре-жде-ние- а-ре-нда-тора- о не-обходимости исполне-ния им
соотве-тствующе-го обяза-те-льства- в ра-зумный срок.
Что ка-са-е-тся а-ре-нда-тора-, то отсутствие- спе-циа-льного пра-вила-, которое-
обязыва-ло бы е-го пре-два-рите-льно пре-дупре-дить а-ре-ндода-те-ля о
необходимости исполне-ния им обяза-те-льства-, вовсе- не- озна-ча-е-т, что он
може-т сра-зу обра-титься в суд с иском о ра-сторже-нии договора- а-ре-нды.
Обяза-те-льным условие-м изме-не-ния или ра-сторже-ния договора- в суде-
бном порядке- по тре-бова-нию одной из сторон являе-тся соблюде-ние-
специальной досуде-бной проце-дуры уре-гулирова-ния спора- не-посре-дстве-нно
ме-жду сторона-ми договора-.
Суще-ство проце-дуры досуде-бного уре-гулирова-ния состоит в том, что
за-инте-ре-сова-нна-я сторона- до обра-ще-ния в суд должна- на-пра- вить другой
стороне- свое- пре-дложе-ние- изме-нить или ра-сторгнуть договор. Иск в суд
може-т быть пре-дъявле-н только при соблюде-нии одного из двух условий:
либо после- получе-ния отка-за- другой стороны на- пре-дложе-ние- об изме-не-нии
или ра-сторже-ния договора-; либо после- не-получе-ния отве-та- на-
соответствующе-е- пре-дложе-ние- в 30-дне-вный срок, е- сли иной срок не-
предусмотре-н за-коном, договором или не- соде-ржа-лся в пре-дложе-нии
изменить или ра-сторгнуть договор.
В случа-е- на-руше-ния уста-новле-нного досуде-бного порядка-
урегулирования спора- об изме-не-нии или ра-сторже-нии договора- суд, получив
исковое- за-явле-ние- а- ре-нда-тора- об изме-не-нии или ра- сторже-нии договора- бе-з
не-обходимых дока-за-те-льств обра-ще-ния к другой стороне- с