36
Условно можно разделить фирму на два отдела - технический и
юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом
недвижимости, а в юридическом всей документацией, необходимой для сделок
с объектом (т.е. документами физического или юридического лица,
осуществляющего сделку, и документами, предоставленными техническим
отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно-техническим
отделом посредством горизонтальных связей.
Директор осуществляет стратегическое и общее управление
организацией.
Бухгалтер – основные обязанности:
формирование учетной политики компании;
ведение бухгалтерского и налогового учета;
анализ финансово-хозяйственной деятельности компании;
планирование денежных потоков в компании;
бюджетирование;
составление управленческой отчетности.
Юрист – обеспечивает соблюдение прав законности при оформлении
следок и подготовки документов.
Специалисты по недвижимости и земельным участкам:
реализация жилой, нежилой (коммерческой) недвижимости,
земельных участков;
заключение договоров на приобретаемую недвижимость и
сопровождение клиента;
консультации клиентов;
ознакомление покупателей с продаваемыми объектами
недвижимости;
подбор и презентация объектов;
проведение переговоров;
подготовка и проведение сделок.
37
В настоящее время штат сотрудников составляет 106 человека.
В штат компании входят только профессионалы, случайные люди здесь
не работают. Специалисты всегда готовы предоставить консультацию по
вопросам аренды, продажи или приобретения недвижимости.
2.2 Анализ внешней и внутренней среды предприятия
Анализ современного состояния рынка риэлторской деятельности
позволяет выделить следующий комплекс услуг .
Рисунок 3 - Декомпозиционная структура риэлтерских услуг: 1 –
принятие заявки; 2 – данные клиента; 3 – отчет руководству; 4 –
доход
1
Риэлторская деятельность – предпринимательская деятельность в виде
комплекса представленных выше услуг на рынке недвижимости с целью
получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых
сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им
1
Планирование в современных условиях: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://otherreferats.allbest.ru/finance/00085493_0.html
38
недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями,
сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями).
Анализ традиционной риэлторской деятельности позволяет выявить
следующий алгоритм действий [5]:
Рисунок 4 - Алгоритм традиционной риэлторской деятельности
2
Для осуществления анализа содержания и качества риэлторской
деятельности нами разработана анкета. Риэлторы отвечали на вопросы такого
типа, как: какими методами Вы стимулируете клиентскую активность? Как
долго вы осуществляете юридическую проверку документов? От чего вы
отталкиваетесь, при выборе поступивших заявок? Что, по Вашему мнению,
необходимо для того, чтобы улучшить качество и эффективность работы
риэлтора? и т.д.
На сегодняшний день существует ряд проблем, связанных с рынком
риэлторских услуг.
Во-первых, в нашей стране слабая законодательная база в сфере
риэлторской деятельности и медленные темпы ее улучшения.
Во-вторых, в России такой профессии как риэлтор официально не
существует, а также не осуществляется профессиональная подготовка в
учебных заведениях.
2
Прогнозирование финансового состояния: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.iteam.ru/publications/finances/section_30/article_1275.
39
В-третьих, ответственность риэлтора не регламентирована, а значит, в
случае недобросовестного выполнения обязанностей риэлтором защита
интересов потребителей на данном рынке услуг будет минимальна.
В-четвертых, стоимость услуг не всегда является обоснованной. Как
правило, за свою работу риэлторы берут комиссию в размере от 3% до 6% в
зависимости от сложности сделки. Так, при покупке клиентом недвижимости
комиссия риэлтора будет составлять 3-4% от стоимости жилья и 120–240 тыс.
рублей соответственно.
Решением первой проблемы может послужить создание отдельного
института права, который будет курировать риэлторскую деятельность. На
сегодняшний день все законодательство, связанное с риэлторской
деятельностью, разбросано: часть в Гражданском кодексе, часть в Жилищном и
т.д. Если все части сгруппировать, то будет чёткое понимание риэлторской
деятельности, и увеличатся темпы роста данной деятельности.
Вторая проблема очень важна, так как это отражается на финансовом
достатке риэлторов, минимальном размере оплаты труда (МРОТ). Сейчас
появляется много новых профессий, которые официально не признаны
государством и из-за этого следует, что минимальной зарплаты данного
сотрудника не существует, то есть сотрудники не защищены государством.
Поэтому необходимо официально зарегистрировать данную профессию и
начать подготовку кадров в высших учебных образовательных учреждениях.
Для решения третьей проблемы необходимо создать юридически
закрепленный кодекс правил для всех участников рынка недвижимости, в
соответствии с которым в случае нарушения будет назначена ответственность.
Четвертая проблема требует введения ограничения комиссии за оплату
услуг риэлтора на законодательном уровне. Так, например, в Австрии сумма
комиссионных не может превышать более 3,6%.
Совершенствование риэлторской деятельности требует расширения
управленческой деятельности в данной сфере[6].
40
Рисунок 5 - Риэлтор, управление продажами недвижимости
3
Таким образом, выделен комплекс услуг, входящий в должностные
обязанности риэлтора. Все это является необъемлемой частью для
формулирования бизнес-процессов, как эффективных средств оптимизации
риэлторской деятельности, а также как методов расширения управленческих
функций в данной сфере.
Спектр профессиональных риэлторских услуг, предлагаемых ООО
«ЦАН-Мировая недвижимость», очень широк: продажа, покупка, обмен
квартир и комнат, аренда квартир и офисов, сделки с загородной
недвижимостью, жилищные программы, юридическое сопровождение
проводимых сделок с недвижимостью.
Основные виды деятельности ООО «ЦАН-Мировая недвижимость»
представлены в рис.6.
3
Бобылева А.З. Финансовое оздоровление фирмы: Теория и практика: Учеб. пособие. – М.: Дело,
2017. – 256 с.
41
ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» является крупным предприятием.
Представленный ниже анализ финансового положения и эффективности
деятельности ООО "ЦАН - МИРОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ" выполнен за
период с 2016 по 2018 г. (3 года). Деятельность ООО "ЦАН - МИРОВАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ" отнесена к отрасли "Операции с недвижимым
имуществом" (класс по ОКВЭД – 68), что было учтено при качественной
оценке значений финансовых показателей.
ООО «ЦАН-
Мировая
недвижимость»
покупка/продажа
земельных
участков
Продажа, покупка
объектов нежилой
коммерческой
недвижимости
подбор объекта
недвижимости
и/или земельного
участка под
конкретный
инвестиционный
проект клиента
юридическая
экспертиза и
полное
сопровождение
сделок с
недвижимостью
консалтинг и
риэлтерские
услуги
Рисунок 6. Направления деятельности ООО «ЦАН-Мировая
недвижимость»
1
42
Таблица 3
Структура имущества и источники его формирования
Показател
ь
Значение показателя
Изменение за
анализируемы
й период
в тыс. руб.
в % к валюте баланса
тыс.
руб.
(гр.4-
гр.2)
± %
((гр.4-
гр.2) :
гр.2)
201
6
201
7
201
8
на начало
анализируе
мого
периода
(2016)
на конец
анализируе
мого
периода
(2018)
1
2
3
4
5
6
7
8
Актив
1.
Внеоборотн
ые активы
–
179
97
–
0,4
+97
–
в том
числе:
основные
средства
–
179
97
–
0,4
+97
–
2.
Оборотные,
всего
2 7
33
10 0
76
25 7
97
100
99,6
+23 0
64
+9,4 ра
за
дебиторская
задолженно
сть
1 9
33
9 95
0
25 7
73
70,7
99,5
+23 8
40
+13,3 р
аза
денежные
средства и
краткосрочн
ые
финансовые
вложения
787
126
24
28,8
0,1
-763
-97
Пассив
1.
Собственны
й капитал
334
20
20
12,2
0,1
-314
-94
3.
Краткосроч
ные
обязательст
ва*, всего
2 3
99
10 2
35
25 8
74
87,8
99,9
+23 4
75
+10,8 р
аза
в том
числе:
заемные
средства
–
–
1 60
3
–
6,2
+1 60
3
–
Валюта
баланса
273
3
102
55
258
94
100
100
+231
61
+9,5 ра
за
* Без доходов будущих периодов, возникших в связи с безвозмездным
получением имущества и государственной помощи, включенных в собственный
капитал.
43
Структура активов организации на последний день анализируемого
периода характеризуется большой долей (99,6%) текущих активов и малым
процентом внеоборотных средств. Активы организации за весь
рассматриваемый период значительно увеличились (в 9,5 раза). Несмотря на
значительное увеличение активов, собственный капитал уменьшился на 94%,
что говорит об ухудшении имущественного положения организации.
Структура активов организации в разрезе основных групп представлена
ниже на диаграмме:
Рисунок 7 - Структура активов ООО «ЦАН-Мировая недвижимость»
в 2018 году
Рост активов организации связан, в основном, с ростом показателя по
строке "дебиторская задолженность" на 23 840 тыс. руб. (или 99,6% вклада в
прирост активов).
Одновременно, в пассиве баланса прирост наблюдается по строкам:
кредиторская задолженность – 21 872 тыс. руб. (93,2%)
краткосрочные заемные средства – 1 603 тыс. руб. (6,8%)
Среди отрицательно изменившихся статей баланса можно выделить
"денежные средства и денежные эквиваленты" в активе и "нераспределенная
прибыль (непокрытый убыток)" в пассиве (-763 тыс. руб. и -314 тыс. руб.
соответственно).
44
В 2018 году собственный капитал организации равнялся 20 тыс. руб. За
рассматриваемый период (с 2016 г. по 2018 г.) уменьшение собственного
капитала составило 314 тыс. руб.
Основные финансовые результаты деятельности ООО "ЦАН -
МИРОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ" за анализируемый период приведены ниже в
таблице.
Таблица 4
Основные финансовые результаты
Показатель
Значение
показателя, тыс.
руб.
Изменение
показателя
Среднегодовая
величина, тыс.
руб.
2017 г.
2018 г.
тыс.
руб.
(гр.3 -
гр.2)
± %
((3-2)
: 2)
1
2
3
4
5
6
1. Выручка
32 418
76 806
+44 388
+136,9
54 612
2. Расходы по
обычным видам
деятельности
32 949
37 041
+4 092
+12,4
34 995
3. Прибыль (убыток)
от продаж (1-2)
-531
39 765
+40 296
↑
19 617
4. Прочие доходы и
расходы, кроме
процентов к уплате
10
-170
-180
↓
-80
5. EBIT (прибыль до
уплаты процентов и
налогов) (3+4)
-521
39 595
+40 116
↑
19 537
6. Проценты к уплате
6
3
-3
-50
5
7. Изменение
налоговых активов и
обязательств, налог
на прибыль и прочее
-335
-1 399
-1 064
↓
-867
8. Чистая прибыль
(убыток) (5-6+7)
-862
38 193
+39 055
↑
18 666
За период с 201 по 2018 гг годовая выручка равнялась 76 806 тыс. руб.
За два года наблюдалось весьма значительное, на 136,9%, повышение выручки.
За период с 2017 по 2018 прибыль от продаж составила 39 765 тыс. руб.
За весь рассматриваемый период финансовый результат от продаж вырос
на 40 296 тыс. руб.
Изменение выручки наглядно представлено ниже на графике.
45
Рисунок 8 - Динамика выручки и чистой прибыли
Таблица 5
Анализ рентабельности
Показатели рентабельности
Значения
показателя (в %,
или в копейках с
рубля)
Изменение
показателя
2017 г.
2018 г.
коп.,
(гр.3 -
гр.2)
± %
((3-2)
: 2)
1
2
3
4
5
1. Рентабельность продаж (величина
прибыли от продаж в каждом рубле
выручки). Нормальное значение для
данной отрасли: 13% и более.
-1,6
51,8
+53,4
↑
2. Рентабельность продаж по EBIT
(величина прибыли от продаж до
уплаты процентов и налогов в каждом
рубле выручки).
-1,6
51,6
+53,2
↑
3. Рентабельность продаж по чистой
прибыли (величина чистой прибыли в
каждом рубле выручки). Нормальное
значение для данной отрасли: 6% и
более.
-2,7
49,7
+52,4
↑
Прибыль от продаж на рубль,
вложенный в производство и
реализацию продукции (работ, услуг)
-1,6
107,4
+109
↑
Коэффициент покрытия процентов к
уплате (ICR), коэфф. Нормальное
значение: 1,5 и более.
-86,8
13 198,3
+13 285
,1
↑