55
27%
73%
Мужчины Женщины
Рисунок 16 - Структура покупателей недвижимости
в городе Красноярске в зависимости от пола, %
Оказалось, что 73% покупателей жилья – женщины, преимущественно в
возрасте 25-55 лет. Оставшуюся часть, а именно 27% составляют мужчины.
Анализ целей и характера покупки недвижимости в городе Красноярске
(табл.8) позволяет сделать следующие выводы.
Таблица 8
Структура покупателей недвижимости в городе Красноярске
в зависимости от целей приобретения жилья (%)
Цель приобретения недвижимости
Доля
А
1
Для собственного проживания (проживания
детей, родителей)
78
Средство инвестиций денежных средств
7
Для сдачи в аренду
4
Прочие цели
11
Итого
100
78% процентов людей покупает жилье для того, чтобы в нем жить (в том
числе 21% - для своих родителей и детей). 7% покупателей просто
инвестируют деньги в недвижимость. 4% - для сдачи квартиры в наем. 11% - с
некими иными целями, среди которых можно назвать следующие: для
сотрудников, для перевода в нежилой фонд и расширения магазина, под снос и
т.д.
56
Прежде чем сделать окончательный выбор, покупатели в среднем
просматривают около трех объектов (34% опрошенных). При этом многие
просматривают от 3 до 5 объектов (27%) и от 5 до 10 (24%).
При выборе жилого объекта, красноярцы уделяют внимание как
внешним, так и внутренним факторам. Если говорить о внешних качествах, то
для 19% покупателей недвижимости важно, есть ли поблизости от дома
развитая социальная инфраструктура (детсады, магазины, больницы и
парковки). Как показывает практика, для современного потребителя нового
жилья «от застройщика» одним из требований является комплексность
застройки: район, микрорайон, двор. На практике это реализуется через
концепцию «тихий двор» (например микрорайон Иннокентьевский, где «Строй
холдинг» ведет строительство 17 жилых домов бизнес-класса с одновременным
обеспечением достаточным объемом площадей для развития социальной и
торговой инфраструктуры). 13% обращают внимание на престижность района.
Для 12% важно, близко ли от дома находится остановка, такому же количеству
покупателей интересно, есть ли к дому хорошие подъездные пути. 11%
покупателей выбирают жилье поблизости от работы, и для такого же
количества людей важна экологичность района.
Среди внутренних качеств объекта главным фактором является стоимость
квадратного метра (для 13% опрошенных), планировка (для 12%), площадь (для
11%), юридическая чистота (9%), этаж (8%) и вид из окон (8%). Многие
покупатели (45%) сами отметили важность и такого фактора, как «первичность
жилья».
Рейтинг популярности районов показал, что самым популярным районом
является Советский (36%), где возводится много новостроек города (табл.9).
На втором месте по популярности стоит Октябрьский район (жилье в нем
выбрали 16% покупателей недвижимости в Красноярске). Равна популярность
Кировского, Свердловского, Железнодорожного районов (10%). Чуть больше
пользуется спросом жилье в Ленинском районе, и можно предположить, что
именно здесь совершает сделки с недвижимостью максимальное количество
57
людей с доходами ниже среднего, если учесть стоимость квартир.
Таблица 9
Структура покупателей недвижимости в городе Красноярске
в зависимости от районов приобретения жилья
Цель приобретения недвижимости
Доля (%)
А
1
Советский
36
Октябрьский
16
Свердловский
10
Железнодорожный
10
Кировский
10
Центральный
7
Ленинский
11
Итого
100
Наименьшим спросом пользуется Центральный район (всего 7%
покупателей недвижимости). Это объясняется следующими факторами. Во-
первых, данный район является самым малочисленным по количеству
проживающих жителей. Во-вторых, здесь очень небольшое предложение
квартир. Кроме того, стоимость квартир стабильно высока. То есть, самое
дорогое жилье находится в Центральном и Октябрьском районах города
Красноярска. Самое дешевое – в Ленинском. Разница в ценах между этими
двумя «полюсами» может составлять до 8-9 тыс. руб. за квадратный метр.
Еще один показатель спроса – темпы роста цен на жилье по районам. Так,
быстрее всего в 2016 году цены выросли на квартиры на Взлетке (плюс 26,5%),
в Зеленой Роще (плюс 21,6%), Северном (плюс 21,5%), Октябрьском и
Железнодорожном районах (плюс 15,6%). Основной причиной роста цен стало
развитие ипотечных программ.
Предполагается, что в 2013-2014 годах произойдет повышение спроса на
квартиры в таких отдаленных районах города Красноярска, как Черемушки, ул.
Калинина, поселки Первомайский и Энергетики. Это связано с тем, что
основная часть населения может позволить себе приобрести квартиру
стоимостью лишь до 1,5-2 миллионов рублей или даже немного этого, а в
данных районах стоимость жилья наименее высокая. Спрос на первичное жилье
в Красноярске значительно превышает интерес ко вторичному жилью (рис.17).
58
90%
10%
Первичное Вторичное
Рисунок 17 - Структура потребительского спроса на жилье
в городе Красноярске по типу, %
Если на начало 2016 года соотношение продаж первичного жилья ко
вторичному было 30% на 70%, то на сегодняшний день, оно изменилось, и
сейчас составляет 10% на 90%
Элитными квартирами красноярцы интересуются крайне редко. В
основном приобретаются 1-2-х комнатное жилье в городе - 80% продаваемых
новых квартир (рис.18).
80%
4%
16%
1-2 комнатные Элитные 3-4 комнатные
Рисунок 18 - Структура потребительского спроса на жилье
в городе Красноярске в зависимости от его размеров, %
Стоит отметить, что чуть более 60% красноярцев приобретают квартиру
через агентство недвижимости (рис.19)
59
62%
18%
3%
17%
Через агентство недвижимости У застройщика
У инвестора Через друзей и знакомых
Рисунок 19 - Структура покупателей недвижимости
в городе Красноярске в зависимости места (источника)
приобретения жилья, %
18% - напрямую у строителя, 3% - у инвестора и 17% - через друзей и
знакомых.
Приобретение квартиры с помощью риэлтера в настоящий момент –
самый распространенный вариант. И причины этого вполне объяснимы:
значительная часть сделок приходится на вторичный рынок жилья. Квартиры в
новостройках доступны далеко не всем конечным покупателям. Тем не менее,
покупка долевого у застройщика сегодня тоже является популярным способом
решения жилищного вопроса. Хотя личное общение (17% приобретали
недвижимость у знакомых) воспринимается потенциальными покупателями как
самый надежный способ совершения сделки. И это тоже нужно учитывать
профессионалам рынка.
Самое важное требование, предъявляемое покупателями к риэлтерским и
строительным фирмам – наличие подходящего варианта (около 70%), только на
втором месте – надежность фирмы (56%) и уровень профессионализма (52%).
Далее следует такое качество, как юридическая ответственность фирмы перед
клиентами (45%), и, возможно, это связано с общим низким уровнем
юридической грамотности населения. Стоимость услуг является важным
60
критерием для 40% покупателей недвижимости, вежливое внимание со стороны
персонала - необходимое условие для 35%.
Отзывы друзей и знакомых, как ни странно, не так важны: о них
упомянули 28% респондентов. Равно как и о широком спектре услуг (24%).
Однако эти показатели тоже стоит принимать во внимание, особенно тем
агентствам, которые проводят политику максимальной лояльности по
отношению к клиенту, поскольку «отстроиться» от конкурентов порою не так
просто.
Стоит отметить, что 40% покупателей недвижимости не помнят названия
агентств недвижимости, в которые они обращались первоначально. И это
понятно, если вспомнить о том, что клиент выбирает вариант, а не агентство.
Кроме того, люди часто путаются в похожих названиях, особенно после того,
как некоторые фирмы в какой-то период времени стали специально подражать
своим конкурентам.
От строительных и инвестиционных компаний покупатели ожидают
прежде всего надежности (100% респондентов) и сдачи жилья в заявленный
срок (91%). Также для покупателей важна юридическая ответственность
компании (74%) и стоимость квадратного метра (86%). Кроме того, 66%
респондентов обращают внимание на положительную репутацию компании, в
первую очередь, отсутствие в ее «биографии» судебных разбирательств.
Материалы, используемые при строительстве, являются важным критерием для
половины опрошенных, а внешний вид дома – для 77%.
В отличие от названий агентств недвижимости, названия строительных
компаний люди помнят лучше: о них забыли лишь 9% респондентов.
Возможно, это связано со строительными скандалами прошлых лет и
проблемой несвоевременной сдачи домов, из-за чего покупка долевого
воспринимается как более рискованная сделка, чем приобретение готовой
квартиры на вторичном рынке. И к такой сделке покупатели относятся более
внимательно.
Перспективы качественных изменений потребительского спроса связаны,
61
прежде всего с ипотечными программами. По объемам ипотечного
кредитования Сибирский федеральный округ находится на втором месте в
России, занимая 25% общероссийского рынка. «Стройхолдинг», как и другие
крупные строительные компании региона, вступил в реализацию федеральной
программы «Ипотечное кредитование» начиная с 2016 года, что означает, что
новое жилье станет доступнее многим красноярцам. Сегодня более 50% сделок
с недвижимостью совершается по ипотеке.
2.3 Оценка конкурентных преимуществ организации
Одним из важнейших конкурентных преимуществ предприятия является
показатель выручки от реализации, характеризующим деятельность
предприятия, то рассмотрим ее более подробно.
В таблице 10 осуществим анализ выручки в зависимости от типа
материала, используемого в процессе строительства недвижимости.
Таблица 10
Анализ выручки ООО «Енисей» в 2015-2016 гг. по типу материала
Тип материала
2015 год
2016 года
Отклонение (+ ;
-)
Темп
измене
ния, %
сумма,
тыс.
руб.
уд. вес,
%
сумма,
тыс.
руб.
уд. вес,
%
сумма,
тыс.
руб.
уд. вес,
%
А
1
2
3
4
5
6
7
Кирпичные
464 246
21,12
587 869
21,86
123 622
0,74
126,63
Панельные
349 504
15,90
406 345
15,11
56 841
-0,79
116,26
Монолитно-
кирпичные
1384386
62,98
1695030
63,03
310 644
0,05
122,44
Итого
2198136
100,00
2689244
100,00
491 108
-
122,34
Наглядно структура выручки от реализации ООО «Енисей» в
зависимости от используемых в процессе строительства материалов и
технологий проставлена на рисунке 20.
62
22%
15%
63%
Кирпичные Панельные Монолитно-кирпичные
Рисунок 20 - Структура выручки ООО «Енисей» в зависимости от
типа материалов и технологий, применяемых в процессе
строительства в 2016г., %
Как видно из данных таблицы 10, ООО «Енисей» в основном занимается
монолитно-кирпичным строительством недвижимости. В структуре выручки
оно составляет 62,98% в прошлом периоде анализа и 63,03% в отчетном. В
денежном выражении это составило 1695030 тыс. руб., что больше 2015 года на
310644 тыс. руб. или в относительной форме на 22,44%.
Самую незначительную долю в объемах строительства рассматриваемого
предприятия (около 15%), снижающуюся в динамике занимают объекты
недвижимости из панельных материалов. В абсолютном выражении выручка по
объектам из панели в динамике выросла лишь на 16,26%, а именно с 349504 до
406345 тыс. руб.
Также рассматриваемое предприятием осуществляет строительство, как
жилых объектов, так и объектов производственно-торгового назначения из
кирпича, но их доля в объеме выручки тоже незначительна – 21,12 и 21,86%
соответственно в двух периодах анализа.
Далее рассмотрим выручку анализируемого предприятия-застройщика в
63
зависимости от вида строящейся недвижимости (табл.11).
Таблица 11
Анализ оборота ООО «Енисей» в 2015-2016 гг. по виду
недвижимости
Вид
недвижимости
2015 год
2016 года
Отклонение (+ ;
-)
Темп
измене
ния, %
сумма,
тыс.
руб.
уд. вес,
%
сумма,
тыс.
руб.
уд. вес,
%
сумма,
тыс.
руб.
уд. вес,
%
А
1
2
3
4
5
6
7
Жилая
1920072
87,35
2336415
86,88
416 343
-0,47
121,68
Коммерческая
278 064
12,65
352 829
13,12
74 765
0,47
126,89
Итого
2198136
100,00
2689244
100,00
491 108
-
122,34
ООО «Енисей» в основном занимается строительством жилых домов, о
чем наглядно свидетельствует соответствующий показатель выручки. Так
выручка от реализации объектов недвижимости жилого назначения в прошлом
году составила 1920072 тыс. руб., а в отчетном уже 2336415 тыс. руб., темп
изменения составил 21,68%. Доля жилой недвижимости в структуре
строительства рассматриваемого предприятия составляет около 87%.
Оставшаяся доля выручки, а именно 12,65% в прошлом году и 13,12% в
отчетном приходится на коммерческую недвижимость или объекты
производственного торгового назначения (так в настоящий момент в Советском
районе города Красноярска строятся два бизнес-центра класса А, а также ряд
торговых центров). В денежном выражении объем выручки по коммерческой
недвижимости в динамике вырос на 26,89% или 74765 тыс. руб. и составил
352829 тыс. руб.
Наглядно структура выручки от реализации ООО «Енисей» в
зависимости от вида недвижимости в отчетном году представлена на рисунке
21.
64
87%
13%
Жилая Коммерческая
Рисунок 21 - Структура выручки ООО «Енисей»
в зависимости от вида недвижимости в 2016г., %
В заключение анализа выручки ООО «Енисей» рассмотрим ее динамику
за последние два года в зависимости от места расположения стройплощадок
рассматриваемого предприятия (табл.12)
Таблица 12
Анализ оборота ООО «Енисей» в 2015-2016 гг. по району
расположения
Район
2015 год
2016 года
Отклонение (+ ;
-)
Темп
измене
ния, %
сумма,
тыс.
руб.
уд. вес,
%
сумма,
тыс.
руб.
уд. вес,
%
сумма,
тыс.
руб.
уд. вес,
%
А
1
2
3
4
5
6
7
Советский
1346358
61,25
1699333
63,19
352 975
1,94
126,22
Октябрьский
517 002
23,52
615 030
22,87
98 029
-0,65
118,96
Свердловский
47 040
2,14
66 155
2,46
19 115
0,32
140,64
Железнодорожн
ый
-
-
-
-
-
-
-
Кировский
93 641
4,26
118 058
4,39
24 417
0,13
126,08
Центральный
-
-
-
-
-
-
-
Ленинский
194 095
8,83
190 667
7,09
-3 428
-1,74
98,23
Итого
2198136
100,00
2689244
100,00
491 108
-
122,34
Наглядно динамика выручки в зависимости от месторасположения
стройплощадок представлена на рисунке 22.