45
законодательстве и методике формирования прибыли. В настоящее время не
выделаются такие расходы, как прочие операционные, внереализационные,
отложенные налоговые обязательства. То же самое и в отношении доходов.
Поэтому у предприятия теперь есть только прочие доходы и прочие расходы.
Так прочие доходы ООО «Енисей» в динамике выросли с 96616 до
101212 тыс. руб. К ним относятся доходы от сдачи имущества в аренду и
субаренду, доходы от списания выявленных излишков сырья, материалов и
других ТМЦ и прочие виды доходов.
Прочие расходы также имели тенденцию к росту, а именно с 112731 до
124682 тыс. руб. К данным расходам в анализируемом предприятия в основном
относятся налоги, относимые на финансовые результаты деятельности
предприятия, а именно налог на имущество, а также расчетно-кассовое
обслуживание и т.д.
После уплаты прочих расходов и получения соответствующих доходов, в
распоряжении предприятия остается прибыль до налогообложения, которая в
динамике выросла с 7839 до 13792 тыс. руб. При этом рентабельность
предприятия несколько увеличилась (с 0,36 до 0,51%).
В связи с ростом налогооблагаемой прибыли отмечается увеличение
суммы уплачиваемого налога на прибыль с 5874 до 8191 тыс. руб. Стоит
отметить, что в прошлом году у предприятия имелся такой вид доходов, как
отложенные налоговые активы в размере 917 тыс. руб.
В результате после уплаты налога в распоряжении предприятия остается
чистая прибыль, составившая в 2016 году 5601 тыс. руб., что больше прошлого
года на 2718 тыс. руб.
Рентабельность конечной деятельности в предыдущем году составила
0,13%, а в отчетном несколько увеличилась и достигла величины 0,21%. То есть
в динамике отмечается повышения эффективности работы рассматриваемого
предприятия, занимающегося строительством объектов недвижимости на
территории города Красноярска – ООО «Енисей».
Также стоит отметить, что у предприятия имеются постоянные налоговые
46
обязательства, которые в динамике сократились с 3075 до 2156 тыс. руб., что
также свидетельствует о положительных изменениях в деятельности рассмат
риваемой организации.
2.2 Анализ внешней деловой среды предприятия
На конкурентоспособность предприятия влияют следующие факторы:
Динамика и емкость рынка;
Изменения в законодательстве;
Потребительский спрос и его тенденции;
Конкуренты;
Интенсивность конкуренции.
Рассмотрим данные факторы более подробно.
1. Динамика и емкость рынка.
Динамика объемов предложения на первичном рынке жилья в 2014-2016
годах представлена на рисунке 8 получена из информации официальных
органов (администрации города и краевого комитета статистки). Официальных
данных относительно объемов предложения на вторичном рынке жилья города
Красноярска нет. При анализе динамики объемов предложения на вторичном
рынке можно основываться на экспертных оценках количества сделок на рынке
в 2014-2016 годах, соотношения начатых и завершенных сделок, а также
использовать данные о средних площадях продаваемых на вторичном рынке
квартир.
47
722
730
810
828
156
206
249
301
360
400
510
520
707
720
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
Омск
Екатеринбург
Красноярск
Новосибирск
Хабаровск
Иркутск
Чебоксары
Томск
Кемерово
Нижний Новгород
Челябинск
Уфа
Ростов на Дону
Казань
Рисунок 8 - Объем жилищного строительтсва в России за 2016
год, тыс. кв.м
Общий оборот рынка жилой недвижимости города Красноярска
(первичный и вторичный сегменты) за 2016 год оценивается в 37,7 млрд.
рублей. Из них 15,9 млрд. рублей приходится на первичный сектор, 21,8 млрд.
рублей – на вторичный.
В 2014 и 2015 годах объемы предложения на первичном и вторичном
рынке были приблизительно одинаковы. Рост доли вторичного предложения в
2016 году связан с развитием ипотечного кредитования и увеличением
количества сделок, направленных на улучшение жилищных условий (продажа
имеющегося жилья и покупка нового большей площади, обмен 1- и
2-комнатной квартиры на 2- и 3-комнатную с доплатой).
48
421000
532000
641000
427000
575000
780000
848000
1107000
1421000
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
Объем предложения
на первичном рынке
Объем предложения
на вторичном рынке
Общий объем
предложения
2014г. 2015. 2016г.
Рисунок 9 - Динамика объемов предложения жилых площадей
в 2014-2016 годах в городе Красноярске, кв.м
Как сообщает департамент градостроительства администрации
Красноярска, в 2016 году в городе введено 641 тыс. кв. м жилья, из них 200
тыс. кв. м - крупнопанельное, 75 тыс. кв. м - монолитное, порядка 327 тыс. кв. м
- кирпичное и 39 тыс. кв. м - индивидуальное (рис.10).
31%
12%
51%
6%
Крупнопанельное Монолитное Кирпичное Индивидуальное
Рисунок 10 - Структура введенного в эксплуатацию в
г.Красноярске жилья
в 2016 году, тыс. кв.м
Рост местного рынка по отношению к прошлому году составил 24%.
Объем жилищного строительства в пересчете на одного человека в
49
Красноярске - лидирующий показатель по стране - 0,87 кв. м.
Как видно из таблицы 7, наибольшей популярностью у застройщиков
пользуется Советский район – на его долю приходится 328 тысяч кв. метров
жилья (около 51% всех предлагаемых на рынке в 2016 году площадей).
Таблица 7
Структура ввода жилья в эксплуатацию г. Красноярске
по районам города в 2016 году
Наименование района
Площадь сданного
жилья, тыс.кв.м
Доля, %
А
1
2
Советский
328
51,17
Октябрьский
167
26,05
Свердловский
53
8,27
Железнодорожный
45
7,02
Кировский
25
3,90
Центральный
20
3,12
Ленинский
3
0,47
Итого
641
100,00
45
25
3
167
53
328
20
0
50
100
150
200
250
300
350
Железнодорожный
Кировский
Ленинский
Октябрьский
Свердловский
Советский
Центральный
Рисунок 11 - Структура ввода жилья в эксплуатацию г.
Красноярске
по районам города в 2016 году, %
За Советским районом со значительным отрывом следует Октябрьский
50
район (около 26%). Значительно меньшая доля предлагаемых площадей
приходится на Свердловский (8%), Железнодорожный (7%), Кировский и
центральный районы (4 и 3% соответственно). Доля Ленинского района в
общих объемах предложения жилых площадей составляет менее одного
процента.
Как уже отмечалось, рынок вторичного жилья города Красноярска
превосходит первичный рынок, как по обороту, так и по количеству сделок.
Оборот вторичного рынка в 2016 году оценивается приблизительно в 21,8
млрд. рублей (15,9 млрд. на первичном рынке).
На рисунке 12 приведены относительные показатели (доли от общего
количества предлагаемых квартир), поскольку данная оценка представляет
собой одномоментный «срез» рынка, а не годовой показатель.
12
10
9
10
13
34
10
0
5
10
15
20
25
30
35
Железнодорожный
Кировский
Ленинский
Октябрьский
Свердловский
Советский
Центральный
Рисунок 12 - Структура предложения жилых площадей в первом
квартале 2017 года на вторичном рынке по районам города
Красноярска,
% от общего количества предложений
Наибольшая доля предложения жилых площадей на вторичном рынке
51
приходится на Советский район, доли остальных районов значительно меньше
и колеблются от 9 до 13%. Представляет интерес тот факт, что структура
районов по общей площади, предлагаемого вторичного жилья практически
идентична структуре по количеству предложений, доли районов по общему
объему предлагаемых площадей отличаются от долей районов по количеству
предложений о продаже не более чем на 1%.
Ценовая ситуация на рынке.
2016 год стал для Красноярска годом бурного роста цен на жилую
недвижимость. Рост цен на первичном рынке по итогам года составил 25%, на
вторичном рынке – 38%. Рост средневзвешенной цены за квадратный метр
жилья (первичный и вторичный рынки) составил за период январь-декабрь
2016 года около 32%. В качестве основных факторов роста цен эксперты рынка
недвижимости называют развитие ипотечного кредитования и рост цен на
строительные материалы (в первую очередь, цемент).
Доля сделок с недвижимостью в Красноярске, совершенных с
использованием ипотеки возросла с 1,8% в 2015 году до 15% в 2016 году. В
планируемом году прогнозируется рост доли ипотечных сделок до 25%, к 2018
году, согласно прогнозам экспертов, доля ипотечных сделок будет составлять
от 40 до 60%.
Динамика цен на жилую недвижимость в 2014-2016 года в городе
Красноярске представлена на рисунке 13.
В период с 2014 по 2016 годы средневзвешенная цена за квадратный
метр жилья выросла с 19 тыс. руб. до 30 тыс. рублей, рост в 2015 году составил
25%, в 2016 году – 32%. В 2017 году прогнозируется рост средней цены на
первичном рынке до 35 тыс. руб. за кв. метр, на вторичном рынке – до 45 тыс.
руб. за кв. метр.
52
19
20
21
24
25
26
30
33
36
35
40
45
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
2014г. 2015г. 2016г. 2017г. (прогноз)
Первичный сектор Средневзвешанная цена Вторичный сектор
Рисунок 13 - Динамика изменения цен на жилую недвижимость в
2014-2016 гг.
в городе Красноярске, тыс. руб. / кв.м.
2. Изменения в законодательстве.
Большое влияние на состояние рынка оказал новый федеральный Закон
№ 232ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ».
Теперь перед началом строительства компания должна доказать свою
финансовую состоятельность — иметь на счете не менее 7% от общей сметы
объекта.
Новый закон неизбежно привел к укрупнению игроков на строительном
рынке, так как свободных площадок для застройки практически нет,
следовательно, строительство будет вестись со сносом. А для этого застройщик
должен обладать большими собственными средствами.
На возведение дома ему необходимо 150 млн. рублей и более, еще 3060
млн. рублей на расселение людей.
Такие расходы мелким компаниям не потянуть. Следовательно, останутся
крупные застройщики, обладающие собственной техникой и оборудованием,
большими офисами.
53
3. Потребительский спрос и его тенденции.
В первую очередь рассмотрим портрет покупателя недвижимости в
городе Красноярске.
Общий анализ уровня дохода покупателей недвижимости показал, что
наибольший процент – 60% составляют покупатели со средним доходом
(рис.14).
60%
17%
14%
6%
3%
Средний доход Доход ниже среднего Высокий доход
Низкий доход Отказались ответить
Рисунок 14 - Структура покупателей недвижимости
в городе Красноярске в зависимости от уровня дохода, %
Вторая группа покупателей жилой недвижимости – покупатели с доходом
ниже среднего (17%). И третья – с высоким уровнем дохода – 14%. Покупатели
с низким уровнем дохода составляют 6% от общего числа. Отказались говорить
о своих доходах 3% покупателей недвижимости.
Самая многочисленная категория покупателей жилья – служащие (30%) и
специалисты (28%). При сопоставлении уровня дохода и рода занятий, можно
отметить следующее. 63% предпринимателей имеют средний уровень дохода и
28% - высокий. Похожее соотношение среди руководителей (высокий доход
имеет 37%, средний – 50%). В категории «специалисты» 73% - это люди со
средним доходом, 11% - с высоким и 12% - с доходом ниже среднего. Подобная
же ситуация и со «служащими»: 65% - средний доход и 23% - ниже среднего.
54
Кроме этого, достаточно состоятельной категорией покупателей жилья
являются домохозяйки (65% из них определили доходы своей семьи как
средние). И несколько неожиданными являются исследования «неработающих»
граждан: среди них имеются люди не только с низким уровнем дохода (43%),
но также и с высоким (29%).
Большая часть активных покупателей жилья достаточно молода: люди в
возрасте от 26 до 35 лет составляют 45% всех покупателей, вторая группа (26%)
– люди в возрасте 36-45 лет (рис.15).
7%
45%
26%
22%
18-25 26-35 36-45 старше 45
Рисунок 15 Структура покупателей недвижимости
в городе Красноярске в зависимости от возраста, %
Отдельная категория – относительно молодые покупатели, а именно в
возрасте от 18 до 25 лет. Таких немного, всего 7%, но они также являются
самостоятельными покупателями жилья.
Интересные данные о гендерных характеристиках покупателей
недвижимости в городе Красноярске (рис.16).