95
На договор распространяется возможность его изменения и
расторжения: по согласованному решению сторон и, по решению суда
(статья 450 «Основания изменения и расторжения договора» ГК РФ), из-за
существенных изменений в сделке (статья 451 «Изменение и расторжение
договора в связи с существенным изменением обстоятельств» ГК РФ).
Пункт 1 статьи 860.10 «Закрытие счета эскроу» - если иное не
прописано в договоре, то единственная причина для окончания срока
договора - истечение срока действия сделки. На данный счет не действуют
правила, предусмотренные пунктами 1,2 статьи 859 «Расторжение договора
банковского счета» ГК РФ. А именно, счет эскроу не закрывается по
заявлению клиента в любое время и не расторгается по требованию банка
через суд.
Также прерывание договора возможно при признании депонента или
бенефициара недееспособным, ограниченно дееспособным, без вести
пропавшим, при ликвидации юридического лица
1
.
Согласно пункту 2 статьи 860.10 «Закрытие счета эскроу» если иное не
предусмотрено договором депонента и бенефициара, в случае исполнения
обязательств по договору денежные средства передаются бенефициару
путем, указанным в договоре. При закрытии счета эскроу в иных случаях
денежные средства возвращаются депоненту
2
.
Если эскроу-агент обанкротился, то депонент встаёт в реестр
кредиторов при выполненных условиях договора, или бенефициар в случае
невыполненных условий.
Зная эти нюансы, можно не бояться открывать эскроу-счёт.
Открыть эскроу-счёт сегодня предлагают различные банковские
организации. Причём выступать в качестве агента разрешено не только
юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, но и
1
http://fb.ru/article/333918/eskrou-schet-i-ego-otkryitie
2
http://nplaw.ru/wp-content/uploads/2015/02/Счета-эскроу-в-РФ1.pdf
96
физическим лицам. Заключение договора можно представить в виде
нескольких этапов:
1) Составление и подписание договора на три стороны.
2) Регистрация счёта в банке. Балансовый счет-эскроу открывается на
отдельном счёте.
3) Размещение на счёту оговорённой денежной суммы, выступающей
предметом договора.
Для заключения договора эскроу, нужно выполнить последовательно
ряд несложных шагов:
1) Продавец и покупатель решают заключить договор и обращаются к
третьему лицу - эскроу-агенту. Для этого необходимо найти банковское
учреждение, которое оказывает своим клиентам услугу по эскроу, и написать
заявление. Агент берёт на себя бумажную работу: заключение договора на
основе инструкций и пожеланий бенефициара и депонента, регистрирует
новый счёт. В заявлении нужно будет прописать:
сумму финансовых средств, которые поступят на счёт, они составляют
предмет договора;
что должна делать кредитная организация при условии выполнения
всеми сторонами сделки возложенных на них обязательств;
какими обязанностями и правомочиями располагает каждая из сторон;
каким образом участники планируют разрешать возможные споры,
которые могут возникнуть между ними;
срок, на который рассчитан договор, если он является существенным
условием, выраженным в согласии сторон;
основания, при наступлении которых сделка может быть разорвана, и
последовательность действий, которые нужно выполнить для расторжения
сделки;
персональные данные всех участников.
2) После этого депонент должен пополнить финансовыми средствами
счёт для эскроу способом, который доступен в выбранной им банковской
97
организации. На этом счёте хранятся денежные средства или эквивалентные
им ресурсы до исполнения договора.
После выполнения всех указанных выше действий договор счёта
эскроу считается открытым, и участники сделки начинают нести бремя тех
обязательств, которые они возложили на себя согласно договору
1
.
Банк или иное доверительное лицо гарантирует блокировку средств до
выполнения условий договора, т.е. до окончания сделки счёт полностью
заблокирован. После исполнения условий договора бенефициар получает
сумму со счёта. Как только средства переходят со счёта, посредник (агент)
берёт на себя ответственность закрыть договор.
В чём здесь преимущества эскроу? Дело в том, что продавец может не
нервничать, так как в случае удачного исхода он гарантированно и без
лишних вопросов получит оплату, а покупатель может быть уверен, что банк
отдаст деньги продавцу только после подтверждённого государством факта
регистрации дома, автомобиля или квартиры, отражённого в
соответствующих официальных документах. Поэтому можно смело
утверждать, что при такой схеме риски очень маловероятны.
Как только бумаги из регистрирующих органов стороны договора
получают на руки, они снова приезжают в банк, где до этого было
осуществлено открытие счёта эскроу. Документы должны быть отданы
представителю банковского учреждения, который уполномочен принимать
решение о выдаче финансовых средств бенефициару или возврату их в
пользу депонента. Если, изучив бумаги, банковское учреждение приходит к
мнению, что документы в порядке, то полный доступ к счёту переходит к
бенефициару, который обладает всеми возможными правами собственника
на этот счёт, в том числе, возможность беспрепятственно распоряжаться им.
Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим
клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно
1
https://domovik.guru/finansy/escrow-schyot-chto-eto-takoe-i-kak-otkryt-schyot-eskrou-v-
banke.html
98
выделить следующие организации: УралСиб, Сбербанк, Соверен-банк,
ВТБ24.
Типовой договор по счету эскроу приведен в Приложении 3.
Рассмотрим детальнее типовой договор счета эскроу. В нем обязательно
указывается:
1) номер и дата договора;
2) наименование банка;
3) данные бенефициара и депонента;
4) предмет договора, в котором прописываются:
- номер счета;
- обязательства банка по открытию счета, учету, блокированию
денежных средств, полученных им от депонента для передачи их
бенефициару при возникновении оснований, предусмотренных договором;
- денежная сумма, перечисляемая на счет;
- условия по зачислению и распоряжению на счет денежных средств;
- оплата за услугу банку.
5) обязанности банка по открытию, зачислению, сохранности, выдаче
денежных средств, предоставлению сведений, составляющих банковскую
тайну, ознакомлению с тарифами банка на предоставление банковских услуг.
6) права банка заключаются в том, что банк может отказать в открытии счета
эскроу в случае непредставления бенефициаром всех необходимых
документов для его открытия.
7) обязанности депонента по перечислению денежной суммы.
8) права депонента по предоставлению сведений, составляющих банковскую
тайну.
9) обязанности бенефициара по подписанию заявления об открытии счета
эскроу, представлению необходимых документов, произведении оплаты
банковских услуг.
10) права бенефициара по сведениям, составляющих банковскую тайну,
давать указания банку о проведении операций по счету.
99
11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательств и форс-мажорные обстоятельства.
13) ответственность бенефициара за достоверность документов.
14) виды и размеры штрафных санкций, которые применяются к банку при
указании конкретных оснований.
15) разрешение споров путем переговоров или через суд.
16) срок действия договора.
17) порядок изменения и расторжения договора:
18) реквизиты и подписи сторон.
19) оформление изменений и дополнений осуществляется в письменном
виде, подписываются представителями сторон.
Договор составляется в трех экземплярах, и каждая сторона получает
на руки свой экземпляр договора. По договору без письменного согласия
другой стороны нельзя передавать свои права и обязанности третьим лицам.
В случаях, не предусмотренных в договоре, руководствоваться следует
действующим законодательством Российской Федерации
1
.
По состоянию на 2017 год эскроу-счета можно открыть в Сбербанке.
Осуществление договора происходит через дочерние сообщества ПАО
"Сбербанк России" и ЗАО "Сбербанк-АСТ". Причём оформить сделку можно
в онлайн-режиме, что существенно экономит время
2
.
Параметры предоставления услуги в Сбербанке:
- обязательно наличие у депонента расчетного (текущего) счета в Сбербанке;
- предоставление контракта/договора-основания, который подписывается его
сторонами (покупателем и продавцом);
- предоставление депонентом заявления на открытие счета эскроу по форме
банка (Приложение 4);
- предоставление бенефициаром и депонентом альбомов образцов подписей
по форме банка (Приложеняе 5 и 6 соответственно);
1
http://blank-obrazets.ru/dogovor_scheta_eskrou.htm
2
http://nplaw.ru/wp-content/uploads/2015/02/Счета-эскроу-в-РФ1.pdf
100
- правоотношения между банком, депонентом и бенефициаром закрепляются
в трехстороннем едином договоре счета эскроу;
- для получения денежных средств со счета эскроу бенефициар представляет
в банк документы для платежа вместе с оригинальным
экземпляром требования платежа по форме банка (Приложение7).
Заявление на открытие эскроу счета депонентом по примеру Сбербанка
пишется в одном экземпляре для банка. В нем указываются данные
депонента, валюта, в которой будет открываться счет, данные банка. После
принятия данного заявления, банк в заявлении проставляет номер счета
эскроу.
В дополнении к заявлению депонент оформляет «Требование платежа
со счета эскроу бенефициару» (Приложение 7). В нем указываются:
- номер договора счета эскроу;
- данные и подпись бенефициара;
- сумма к выплате по указанным реквизитам;
- документы, подтверждающие возникновение основания для передачи
депонированной суммы со счета;
- количество документов, с прописанным количеством листов;
- отметки банка.
В форме каждого из образцов подписей депонента и бенефициара
указывается: номер договора эскроу, Ф.И.О. бенефициара и депонента,
проставляются их подписи, оттиски печатей (для юридических лиц или при
наличии), ставится дата и отметки банка.
Приведем возможности при использовании счета эскроу на примере
ПАО «Сбербанка». Какие возможности дает продукт банка по счету эскроу?
- обеспечение исполнения обязательств в части оплаты по контракту;
- обеспечение безопасности нахождения денежных средств у независимого
третьего лица (эскроу-агента), которому данные средства не принадлежат на
праве собственности и которое не имеет своего интереса в сделке.
Области применения договора счета эскроу в Сбербанке:
101
- покупка или продажа объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков;
- покупка или продажа товаров, работ, услуг и прав на результаты
интеллектуальной деятельности;
- приобретение или продажа акций, долей участия.
Возможности для депонента (покупателя):
- безопасность нахождения денежных средств у банка, как эскроу-агента, –
независимой стороны по основному обязательству;
- уверенность в том, что оплата будет произведена только после
возникновения оснований, предусмотренных договором счета эскроу
(отгрузки товара/предоставления услуги и проч.);
- контроль со стороны банка соответствия и полноты представленных
документов условиям договора счета эскроу.
Возможности для бенефициара (продавца):
- бенефициар по счету эскроу может являться юридическими лицом (или
индивидуальным предпринимателем) или физическим лицом;
- бенефициар по счету эскроу может не являться клиентом банка;
- контроль со стороны банка, как эскроу-агента, за проведением операций по
счету и соблюдением сторонами установленных договором счета эскроу
ограничений распоряжения денежными средствами, находящимися на счете;
- минимизация рисков неоплаты;
- выдача сведений депоненту и бенефициару, которые составляют
банковскую тайну по договору счета эскроу (статья 860.9 «Предоставление
сведений, составляющих банковскую тайну, по договору счета эскроу»
Гражданского кодекса РФ).
Почему Сбербанк?
- высокая деловая репутация;
- широкая филиальная сеть;
- консультации квалифицированных специалистов банка на всех этапах
сделки по счету эскроу;
102
- высокая профессиональная подготовка персонала, в т.ч. тщательная
проверка документов, предусмотренных по договору счета эскроу;
- гибкий подход, который ориентирован под клиента.
Ценообразование позволяет перераспределять нагрузку по уплате
комиссий между покупателем и продавцом в соответствии с условиями
договора счета эскроу и тарифами Сбербанка (Приложение 8).
Услуга не предоставляется для проведения валютных операций,
требующих оформления паспортов сделок и/или справок о валютных
операциях (Определяется в соответствии с валютным законодательством
Российской Федерации), а также по сделкам депонентов – резидентов в
иностранной валюте;
При открытии счета эскроу бенефициар – юридическое лицо
(индивидуальный предприниматель) не клиент Сбербанка представляет пакет
правоустанавливающих документов.
Эскроу сервис не является банковским продуктом, и это дает
участникам сделки определенную свободу действий.
Денежная сумма обособляется на специальном расчетном счете в
банке. Это означает, что ни покупатель, ни продавец не могут ею
распорядиться до того момента, когда наступят условия, при которых сделка
считается завершенной. Вместе с тем участники договора имеют
возможность контролировать счет эскроу, в любой момент, запросив
информацию у агента. Благодаря онлайн-сервису Сбербанка
гарантированных расчетов проверить состояние счета можно и
самостоятельно. Для этого достаточно ввести в систему свои
идентификационные данные.
Также договорная конструкция при использовании эскроу отличается
гибкостью. Она разрабатывается в индивидуальном порядке, чтобы
максимально соответствовать характеру хозяйственной сделки и интересам
ее участников. Именно по этой причине необязательно составлять основной
договор по формализованному образцу. Трёхстороннее дополнительное
103
эскроу соглашение сформируется автоматически. Масштаб спроса на эскроу
растёт с каждым днём.
Можно заметить, что законодатель наряду с понятием «договор счета
эскроу» использует понятие «договор условного депонирования денежных
средств». Так, в части 2 статьи 860.8 «Ограничения по распоряжению
денежными средствами и использованию счета эскроу» ГК РФ говорится:
«Если иное не предусмотрено договором, зачисление на счет эскроу иных
денежных средств депонента, помимо депонируемой суммы, указанной в
договоре условного депонирования денежных средств, не допускается».
Таким образом, возникает некоторая терминологическая неясность:
приравниваются ли два обозначенных понятия друг к другу или речь идет о
«договоре условного депонирования» как таковом. К сожалению, данного
разъяснения нигде не содержится. Также ситуация усложняется тем, что в
действующей редакции ГК не закреплено понятие договора условного
депонирования. Однако оно содержится в Проекте ФЗ № 47538-6 "О
внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а
также в отдельные законодательные акты РФ" (ред., принятая ГД ФС РФ в I
чтении 27.04.2012), согласно статьи 926.1 главы 47.1 которого - по договору
условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на
депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства
депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется
депонирование (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить
сохранность этого имущества и передать его бенефициару при
возникновении указанных в договоре оснований. Эскроу-агентом является
лицо, которое принимает на временное хранение имущество, до
урегулирования взаимоотношений между сторонами сделки или спора.
Таким образом, формируется понимание того, что договор счета эскроу
может быть как отдельным договором, так и составной частью договора
условного депонирования. Далее хотелось обратить внимание на роль счета
эскроу в системе расчетных обязательств, а именно акцентировать внимание
104
на его схожесть с ныне существующей правовой конструкцией -
аккредитивом.
Счета эскроу – это разновидность банковской услуги, которая обладает
определёнными российскими особенностями, которые отличаются от
общепринятых правил в международном праве.
Само по себе, эскроу по предоставляемым возможностям несколько
напоминает аккредитив, который используется при покупке какой-либо
недвижимости, либо банковскую ячейку, но одновременно, обладает весьма
важными преимуществами по сравнению с ними, а именно: банк,
выступающий как агент по договорам счёта эскроу, несёт значительную
ответственность перед сторонами договора; управлять данным счётом очень
просто, легко и оперативно.
Согласно части 1 статьи 867 «Общие положения о расчетах по
аккредитиву» ГК РФ при расчетах по аккредитиву банк, действующий по
поручению плательщика об открытии аккредитива, и в соответствии с его
указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю
средств или уплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать
полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи
получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной
вексель.
На основании части 1 статьи 870 «Исполнение аккредитива» ГК РФ для
исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий
банк документы, подтверждающие выполнение всех условий аккредитива.
Таким образом, в аккредитиве, и в эскроу - связующим звеном является банк.
Операции, выполняемые посредством счета-эскроу, могут быть совершены
через аккредитив (при этом функции аккредитива будут шире).
Некоторые полагают, что при расчете по аккредитиву на практике
сильно ограничена возможность включения различных сложных условий
перечисления средств в отличие от счета-эскроу.