85
Глава 3. Договор счета эскроу
3.1. Понятие договора счета эскроу
Изменения в законодательстве затронули не только счет для
социальных выплат, но и счета условного депонирования. Счет эскроу
появился в России относительно недавно: соответствующие изменения были
внесены в Гражданский кодекс Законом № 379-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 21.12.2013,
которые вступили в силу только с 1 июля 2014 г.
Для совершения любой операции с деньгами, которая предполагает
соблюдение определенных условий, проведение при помощи счетов эскроу,
аккредитивов или залоговых вкладов – это надежный способ избежать
рисков потери денежных средств, незаконных махинаций
1
.
Договор счета эскроу - это обязательство, по которому банк-агент
открывает счет для учета средств, полученных от владельца (депонента), и
предназначенных для передачи третьему лицу (бенефициару) при
наступлении условий, предусмотренных договором обслуживания. Статьи
860.7-860.10 главы 45 «Банковский счет» Гражданского кодекса РФ
содержат нормы о новом виде договора банковского счета - договоре счета
эскроу
2
.
В настоящее время в виду развития гражданского оборота каждая из
сторон желает минимизировать риски при совершении сделок, поэтому, чаще
всего, эти счета используются в сделках с недвижимостью, вместо
аккредитива. Зачастую в процессе обсуждения условий сделки привлечение
независимого третьего лица и передача ему документов на приобретаемое
имущество, а также денег в размере покупной цены с указанием
одновременно передать документы и деньги необходимо для исполнимости
такой сделки.
1
http://sovets.net/13168-nominalnyj-schet-v-banke.html#h2_5_h3_1
2
https://businessman.ru/nominalnyiy-schet---eto-schet-dlya-zachisleniya-sotsialnyih-vyiplat-
nominalnyiy-schet-dlya-opekunov-otkryitie-i-osobennosti-ego-ispolzovaniya.html
86
Таким решающим механизмом, облеченным в правовую форму
смешанного договора, является договор счета-эскроу, который представляет
собой один из возможных способов выхода из тупиковых ситуаций путем
нормирования условности действий сторон договора и определения
критериев оценки надлежащего исполнения агентом
1
.
Счет эскроу применятся для таких целей, как:
1) Обеспечение безопасности нахождения денежных средств у лиц,
которым данные средства не принадлежат на праве собственности;
2) Привлечение третьих лиц для повышения удобства при
осуществлении платежей;
3) Обеспечение исполнения обязательств;
4) Максимального снижения возможных рисков подлога и
мошенничества.
Данный договор наиболее предпочтителен для ведения бизнеса,
поскольку банк в данном случае выступает не просто кредитором или
посредником при передаче денег, а на него возлагаются контролирующие
функции по проверке заключаемой сделки. Банк, в данном случае, является
эскроу-агентом.
Изначально термин «эскроу» возник в США. Так как в Америке широко
развит институт ипотеки, законодателями был выработан механизм по
защите сторон данного вида сделок. Здесь через счета эскроу происходят
практически все сделки по продаже недвижимости. Продавец и покупатель
заключают контракт, которым предусмотрены условия, на которых эскроу
агент осуществит перевод денег продавцу. Таким образом, через
определенное время деньги переходят от покупателя на счет эскроу. Деньги
переводятся продавцу в момент передачи документов на недвижимость
2
.
1
https://businessman.ru/nominalnyiy-schet---eto-schet-dlya-zachisleniya-sotsialnyih-vyiplat-
nominalnyiy-schet-dlya-opekunov-otkryitie-i-osobennosti-ego-ispolzovaniya.html
2
Всероссийский научно-практический журнал «История, философия, экономика и право»
- 1/2015 ЭЛ № ФС 77 – 52457 | ISSN 2305-9583 | http://ифэп.рф 2
87
Для проведения подобного рода сделок стороны обращаются в
компанию эскроу, в которой специально обученными специалистами
осуществляются необходимые проверки недвижимости, а также формируется
пакет документов, предусмотренный законодательством для передачи права
собственности. Такое сопровождение сделки исключает все возможные
махинации и жульничество, которые могли бы возникнуть в процессе купли -
продажи недвижимости.
Процесс оформления документов в компании эскроу обычно занимает
от 15 до 45 дней и стоит от $7,000 до $9,000. При этом продавец
осуществляет оплату комиссионных агенту, представляющего интересы
покупателя, а покупатель производит оплату услуг компании эскроу по
оформлению документов на куплю-продажу. Гражданским кодексом
Калифорнии (статья 1057) предусмотрено следующее положение:
«Подлежащее предоставлению по договору имущество может быть передано
третьему лицу, которое при наступлении определенных условий должно
будет его передать во исполнение договора».
Финансовый кодекс Калифорнии (статья 17003) дает определение
эскроу, согласно которому «эскроу означает любую сделку, в силу которой
одно лицо для осуществления продажи, отчуждения, обременения или
передачи в наём недвижимого или движимого имущества другому лицу,
передает какой-либо долговой документ, деньги, товарораспорядительный
документ или другую ценность третьему лицу для того, чтобы это третье
лицо держало переданную ценность до наступления определенного события
или исполнения условия, когда такая ценность подлежит передаче третьим
лицом должнику или кредитору или их представителям»
1
.
В странах англо-саксонской правовой семьи договор счета эскроу
применяется давно при заключении сделок различного характера: сделки с
недвижимостью, ипотека, соглашения о разделе имущества. Особенности
1
Всероссийский научно-практический журнал «История, философия, экономика и право»
- 1/2015 ЭЛ № ФС 77 – 52457 | ISSN 2305-9583 | http://ифэп.рф 2
88
договора счета эскроу в Российской Федерации с аналогичными договорами
в англо-американском праве следующие:
- Эскроу-агентом может выступить только банк. В иных странах,
применяющих счет эскроу, круг эскроу-агентов не ограничен какими-либо
специальными субъектами, где третьим лицом может быть юридическое
лицо, у которого есть соответствующие полномочия, подтверждённые
лицензией;
- Объектами депонирования по счету эскроу подлежат только денежные
средства. В странах англо-американского права данный перечень
существенно шире и включает также имущество и ценные бумаги;
- В Российской Федерации необходимо в договоре между депонентом,
бенефициаром и банком указывать условия, при которых бенефициар
получает денежные средства. В англо-американском праве регулирование
данного вопроса также более диспозитивно: указанными основаниями могут
служить совершение определенных действий или наступление срока
1
.
До законодательного закрепления договора эскроу, такая конструкция
применялась на практике, однако существовали некоторые риски по
признанию договора эскроу, в случае судебного разбирательства, так как в
российском праве существовали схожие механизмы. Данные обстоятельства
мешали нормальному развитию таких институтов, как, например, ипотеки
2
.
Именно поэтому законодателем было принято решение о закреплении
норм, регулирующих отношения по поводу договора эскроу в Гражданском
кодексе РФ. Эскроу традиционно используется в случаях вступления двух
или более лиц в товарно-денежные отношения, которые сопровождаются
передачей денежных средств эскроу-агентом одной стороне после
исполнения другой стороной определенных обязательств перед другой
стороной.
1
http://nplaw.ru/wp-content/uploads/2015/02/Счета-эскроу-в-РФ1.pdf
2
Всероссийский научно-практический журнал «История, философия, экономика и право»
- 1/2015 ЭЛ № ФС 77 – 52457 | ISSN 2305-9583 | http://ифэп.рф
89
В мировой практике счет эскроу применяется в качестве гарантийного
инструмента и понимается, прежде всего, как разновидность расчетов,
наряду с такими их формами, как: инкассо, аккредитив, вексель.
Согласно статье 874 « Общие положения о расчетах по инкассо» главы
46 «Расчеты» Гражданского кодекса РФ понятие инкассо имеет следующий
вид:
Инкассо – банковская расчетная операция, при которой банк по
поручению своего клиента принимает на себя обязательство получить платеж
по предоставленным клиентом документам и зачислить средства на его счет
в банке.
Инкассо - это посредническая банковская расчетная операция по
передаче денежных средств от плательщика к получателю через банк с
зачислением денежных средств на счёт получателя за отгруженные в адрес
плательщика товарно-материальные ценности, выполненные работы и
оказанные услуги.
При этом банковская организация получает за посреднические услуги
оплату в виде комиссионных.
Инкассо — это одна из форм расчета между продавцом
(производителем товара, поставщиком услуг) и покупателем, при котором
расчет осуществляется не участниками сделки, а их банками.
При расчетах по инкассо, согласно Гражданскому Кодексу Российской
Федерации, банк (банк-эмитент) обязуется по поручению клиента
осуществить за счет клиента действия по получению от плательщика платежа
и (или) акцепта платежа.
Главное отличие инкассирования от других расчетов безналичного
типа в том, что поручение на проведение операции поступает от получателя
денег, а не от плательщика.
Статья 867 «Общие положения о расчетах по аккредитиву» главы 46
«Расчеты» Гражданского кодекса РФ банковская услуга аккредитив
понимается как:
90
Аккредитив – условное денежное обязательство, принимаемое банком
(банк-эмитент) по поручению плательщика, произвести платежи в пользу
получателя средств по предъявлении последним документов,
соответствующих условиям аккредитива, или предоставить полномочия
другому банку (исполняющий банк) произвести такие платежи.
Аккредитив – это гарантия успешного осуществления сделки для обеих
сторон. Ведь поставщик уверен в том, что необходимые для оплаты средства
имеются у клиента, а покупатель защищен от потери собственных денег, так
как они находятся на отдельном счету в обслуживающем его банке до
момента выполнения поставщиком своих обязательств.
Вексель – вид ценной бумаги, письменное долговое обязательство,
установленной формы, наделяющее его владельца (векселедержателя)
безоговорочным правом требовать с векселедателя безусловной оплаты
указанной суммы денег к определенному сроку.
Статья 815 «Вексель» главы 42 «Заем и кредит» ГК РФ гласит:
В случаях, когда в соответствии с соглашением сторон заемщиком
выдан вексель, удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство
векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе
плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении
предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы,
отношения сторон по векселю регулируются законом о переводном и
простом векселе. С момента выдачи векселя правила настоящего параграфа
могут применяться к этим отношениям постольку, поскольку они не
противоречат закону о переводном и простом векселе.
На практике использование эскроу счета для проведения расчетов
возможно практически в любой сделке, где есть встречное исполнение
обязательств, но каждая из сторон опасается первой выполнить свои
обязательства.
Например, покупатель актива депонирует часть его цены до
определённого срока, в который продавец актива должен совершить действия
91
по передаче актива. Если действия совершены, то депонированная сумма
передаётся продавцу, а если нет, то депонированная сумма возвращается
покупателю. Тем самым защищаются интересы покупателя, а продавец
актива имеет материальный стимул для надлежащего исполнения своих
обязательств
1
.
3.2. Содержание, порядок исполнения и ответственность сторон по
договору счета эскроу
Согласно пункту 1 статьи 860.7 «Договор счета эскроу» Гражданского
кодекса РФ договор счета эскроу – это соглашение, в соответствии с
которым банк (эскроу-агент) открывает специальный эскроу счет, на который
депонент зачисляет (депонирует) денежные средства в целях исполнения
обязательства перед бенефициаром. Вложенная сумма учитывается и
блокируется банком, впоследствии передается бенефициару после
исполнения определенных условий, прописанных в договоре.
По договору счета эскроу участвуют три стороны: депонент (владелец
счета) или покупатель (по основному обязательству), бенефициар
(получатель денежных средств со счета эскроу) или продавец (по основному
обязательству) и эскроу-агент, которым может выступать только банк (пункт
2 статьи 860.7 «Договор счета эскроу» ГК РФ).
По пункту 3 статьи 860.7 «Договор счета эскроу» ГК РФ, если иное не
определено договором, оплата за услугу эскроу-агента из денежных средств,
которые находятся на счете эскроу, взиматься не может. Но стороны могут
изменить вознаграждение банку по своему усмотрению.
Так, за рубежом при осуществлении расчетов через эскроу-агента
расхожей практикой является, например, помещение денежных средств на
счет в банке с начислением процентов на сумму депозита.
1
Всероссийский научно-практический журнал «История, философия, экономика и право»
- 1/2015 ЭЛ № ФС 77 – 52457 | ISSN 2305-9583 | http://ифэп.рф
92
К отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и
закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете,
если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8-860.10
настоящего кодекса или е вытекает из существа отношений сторон, гласит
пункт 4 статьи 860.7 ГК РФ.
Банк обязуется блокировать полученные денежные средства до
наступления определенных договором обстоятельств и перечислить их
бенефициару в установленных договором случаях. При этом, банк, как
независимое лицо, не имеющее своего интереса в сделке и действуя в рамках
договора, проверяет основания для перечисления денежных средств
бенефициару.
Получается, согласно пункту 1 статьи 860.8 «Ограничения по
распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу» ГК
РФ средства на счете эскроу блокируются, то есть распоряжаться денежными
средствами, которые находятся на счете, не вправе ни депонент, ни
бенефициар. Однако в договоре счета эскроу можно применить иное
правило. Таким образом, к данной статье не применяется статья 858
Гражданского кодекса РФ «Ограничение распоряжения счетом» (пункт 1, 2
статьи 860.8 ГК РФ), т.е. зачисление иных сумм не допускается, и не имеется
возможным распоряжаться счетом до исполнения обязательств.
После возникновения оснований, предусмотренных договором счета
эскроу, банк обязан в установленные договором сроки, а при отсутствии
таких сроков - в течение 10 дней с момента наступления указанных
оснований, выдать бенефициару вложенную сумму или перечислить ее на
указанный счет бенефициара (пункт 3 статьи 860.8 ГК РФ). Также в данной
статье указывается на неприменимость правил статьи 858 «Ограничение
распоряжения счетом» ГК РФ, т.е. на денежные средства, которые находятся
на счете, не действует наложение ареста.
Таким образом, договор счета эскроу предполагает открытие банком
(эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных
93
средств, полученных им от владельца счета (депонента) для передачи их
иному лицу (бенефициару) при возникновении оснований, которые должны
быть предусмотрены в договоре между банком, депонентом и бенефициаром.
Право требования от банка предоставления сведений, составляющих
банковскую тайну, имеют и депонент, и бенефициар на основании статьи
860.9 «Предоставление сведений, составляющих банковскую тайну, по
договору счета эскроу» ГК РФ.
Эскроу - это один из наиболее эффективных способов расчетов,
надежно выполняющий гарантийную (обеспечительную) функцию. Деньги,
перечисленные покупателем эскроу агенту, перечисляются продавцу или
покупателю только в случае наступления специальных условий,
определенных в инструкции, выданной эскроу-агенту.
Данная инструкция, как правило, содержит указание на:
- цену главного контракта, а также его основные положения;
- условия, которые были установлены с целью обеспечения исполнения
обязательства, вытекающего из главного контракта;
- документы, подлежащие подписанию и передаче агенту эскроу сторонами
главного обязательства;
- порядок перехода прав на предмет контракта;
- порядок ведения учета по счету эскроу агентом;
- условия закрытия счета эскроу и порядок перечисления денежных средств,
находящихся на этом счете;
- дата исполнения главного обязательства;
- вознаграждение агента эскроу и порядок его выплаты;
- условия исполнения договора
1
.
Можно представить механизм эскроу следующим образом:
1) Между сторонами (продавцом и покупателем) имеется денежное
обязательство, которое было решено обеспечить с помощью эскроу.
1
Всероссийский научно-практический журнал «История, философия, экономика и право»
- 1/2015 ЭЛ № ФС 77 – 52457 | ISSN 2305-9583 | http://ифэп.рф
94
2) Происходит заключение трехстороннего соглашения между
продавцом, покупателем и агентом эскроу.
3) Покупатель дает поручение своему банку о перечислении денежных
средства на счет агента эскроу, либо дает полномочия агенту эскроу списать
денежные средства со счета покупателя и получить их на счет эскроу.
4) После зачисления денежных средств на счет эскроу они
блокируются на данном счете.
5) После исполнения обязательства продавцом, банком по поручению
агента эскроу производится списание денег со счета агента эскроу и
зачисление их на счет продавца. Обычно право и обязанность по
перечислению денег на счет продавца у агента эскроу возникают
одновременно по получении им двухстороннего письма с подписями, как
покупателя, так и продавца.
6) В случае, если по истечении срока, указанного в договоре, агент
эскроу не получит от сторон главного обязательства согласие на
освобождение денежных средств и перечисление их продавцу, у агента
эскроу возникает право и обязанность вернуть деньги покупателю и закрыть
счет эскроу.
Однако зачастую, по истечении данного срока у агента эскроу
возникает только обязанность уведомить стороны основного обязательства о
закрытии счета эскроу и перечислении денежных средств на счет покупателя.
Если в течение определенного срока не поступают возражения сторон
главного обязательства, агент эскроу должен закрыть счет эскроу и вернуть
деньги покупателю. Если же возражения поступают, агент эскроу обязан их
рассмотреть и принять решение. Также агент эскроу вправе после
рассмотрения возражений запросить у сторон главного обязательства
дополнительную информацию для принятия своего окончательного
решения
1
.
1
Всероссийский научно-практический журнал «История, философия, экономика и право»
- 1/2015 ЭЛ № ФС 77 – 52457 | ISSN 2305-9583 | http://ифэп.рф