43
Помимо no идентификации no объекта no недвижимости, no обременяемого no
ипотекой, no важным no для no ипотеки no является no его no стоимость. no Значение no денежной no
оценки no предмета no ипотеки no чрезвычайно no велико. no Кроме no того, no что no стоимость no
объекта no является no существенным no условием no ипотечного no договора, no она no выполняет no
ряд no других no функций. no Во-первых, no само no возникновение no и no первоначальный no размер
no no основного no обязательства no ставится no в no зависимость no от no стоимости no предмета no
ипотеки. no При no этом no в no интересах no кредитора, no чтобы no стоимость no данного no объекта, no с no
одной no стороны, no была no выше no размера no основного no обязательства no (в no том no числе, no
когда no размер no основного no обязательства no из-за no просрочки no его no исполнения no
увеличивается), no но no с no другой no стороны, no - no позволила no бы no достаточно no легко no
реализовать no объект no на no публичных no торгах no после no обращения no на no него no взыскания. no no
В no настоящее no время no сложной no проблемой, no стоящей no перед no судебными no приставами no
no при no реализации no промышленной no недвижимости no (не no только no заложенной) no на no
публичных no торгах, no является no именно no её no высокая no стоимость
1
, no зачастую no
превышающая no стоимость no аналогичных no объектов no в no других no странах, no в no том no числе no
дальнего no зарубежья. no В no случае no невозможности no реализации no объекта no на no
публичных no торгах no кредитор no ставится no перед no незавидным no выбором: no либо no
оставить no этот no объект no за no собой no в no сумме no оценки no лишь no на no 10% no ниже no
первоначальной no стоимости, no либо no отказаться no от no этого no и no попробовать no
удовлетворить no свои no требования no за no счет no иного no имущества no должника no (которого no у no
того no может no не no оказаться), no не no пользуясь no при no этом no преимуществами, no
основанными no на no ипотеке. no В no связи no с no вышеизложенным, no необходимость no оценки no
ликвидности no предмета no ипотеки no при no заключении no ипотечного no договора no для no
кредитора no выходит no на no первый no план. no Для no залогодателя no же no более no высокая no оценка no
его no объекта no недвижимости no выгодна no ещё no и no потому, no что no позволяет no использовать no
его no в no качестве no предмета no ипотеки no не no один no раз, no разумеется, no no при no наличии no на no то, no по
no общему no правилу, no согласия no кредитора. no Определение no стоимости no недвижимого no
1
В настоящее время в Заневском районном суде г. Санкт-Петербурга находится исполнительное
производство № 51274. Перед судебными приставами стоит задача реализовать производственный
объект (базу) рыночной стоимостью около 9 миллиардов рублей. Реализация длится более 3 месяцев
и до сих пор не завершилась продажей объекта.
44
имущества no в no настоящее no время no осложняется no существованием no нескольких no
«стоимостей». no В no отношении no ряда no объектов no недвижимости no существует no
определенная no стоимостная no граница, no ниже no которой no стороны no опускаться no в no
договоре no не no вправе. no Для no земельных no участков no – no это no нормативная no цена no земли
1
, no
для no квартир no и no иного no недвижимого no имущества no потребительского no назначения no – no
инвентаризационная no стоимость, no для no недвижимости no производственного no
назначения no – no балансовая no стоимость. no Этот no минимальный no уровень no совершенно no не
no отражает no реальной no стоимости no тех no же no объектов. no Поэтому no очень no часто no стороны no
пользуются no услугами no профессиональных no оценщиков, no определяющих no рыночную
no стоимость no предмета no ипотеки, no которая no затем no и no указывается no в no договоре no наряду no с no
минимальной. no
Однако no необходимо no обратить no внимание no на no два no момента. no Во-первых, no в no РФ no
в no отличие no от no других no стран, no использование no профессиональной no оценки no при no
заключении no сделок no с no недвижимостью no не no является no обязательным. no Во-вторых, no
оценка, no сделанная no профессиональным no оценщиком, no больше no имеет no значение no
опять no же no для no возникновения no основного no обязательства no и no его no размера no и no не no
обязательно no при no определении no начальной no цены no объекта no недвижимости no на no
публичных no торгах no при no судебном no обращении no взыскания no на no предмет no ипотеки. no
Пункт no 3 no ст. no 350 no ГК no РФ no предусматривает no что no в no случаях no обращения no взыскания no на no
имущество no в no судебном no порядке no начальная no продажная no цена no заложенного no
имущества, no с no которой no начинаются no торги, no определяется no решением no суда. no Каких-
либо no критериев, no которыми no суд no мог no бы no руководствоваться no при no этом, no закон no не no
закрепляет. no На no практике no суды no пользуются no этим no и, no зачастую no определяют no
начальную no цену no в no размере no обеспеченных no ипотекой no требований no кредиторов
2
. no В no
некоторых no случаях no суды no вообще no не no определяют no в no решении no начальную no цену no
заложенной no недвижимости, no и no за no них no это no делают no судебные no приставы
3
.
1
О плате за землю: закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. от 26.06.2007) // Ведомости СНД и
ВС РФ. - 31.10.1991. - N 44. - Cт. 1424.
2
Дело № 2273. Архив Заневского районного суда г. Санкт-Петербурга, 2014.
3
Дело № 6338.Архив Заневского районного суда г. Санкт-Петербурга, 2015.
45
Что no касается no договора no о no залоге no движимого no имущества, no то no в no нем no
необходимо no как no можно no полнее no указывать no реквизиты, no позволяющие no определить no
закладываемое no имущество. no Например, no если no речь no идет no о no залоге no оборудования, no то
no это no могут no быть no технические no паспорта, no заводские no номера, no а no также no какие-либо no
другие no количественные no и no качественные no показатели
1
.
Приведем no пример no из no судебной no практики.
ОАО no «Кузнецкий no металлургический no комбинат» no обратилось no в no
арбитражный no суд no с no иском no к no ЗАО no «БМТ no траст» no о no признании no недействительным no
договора no о no залоге no имущества. no Решением no суда no исковое no требование no
удовлетворено, no поскольку no спорный no договор no признан no незаключенным. no
Постановлением no апелляционной no инстанции no решение no оставлено no без no изменения.
Президиум no Высшего no Арбитражного no Суда no Российской no Федерации no
указанные no судебные no акты no отменил, no дело no направил no на no новое no рассмотрение no по no
следующим no основаниям.
Как no видно no из no материалов no дела, no согласно no приложению no N no 1 no к no договору no от no
25 no декабря no 2012 no г. no N no 25-12/128-40, no заключенному no между no ОАО no «Кузнецкий no
металлургический no комбинат» no (залогодатель) no и no ЗАО no «БМТ no траст» no
(залогодержатель), no предметом no залога no являются no рельсы no в no незавершенном no
производстве, no рельсы no в no готовой no продукции, no рельсы no экспортные no в no готовой no
продукции, no квадрат no экспортный no в no готовой no продукции. no По no каждому no
наименованию no имущества no указаны no его no количество, no стоимость no одной no тонны no и no
фактическая no стоимость no имущества, no подлежащего no залогу.
При no рассмотрении no спора no по no делу no суд no пришел no к no выводу no об no отсутствии no
возможности no на no основании no названных no сведений no выделить no заложенное no
имущество no из no однородного no имущества, no принадлежащего no залогодателю, no в no связи no
с no неуказанием no в no договоре no его no индивидуализирующих no признаков no (технических no
характеристик no продукции). no Поэтому no суд no в no мотивировочной no части no решения no
1
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 сентября 2001 г. N
5093/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2001. - N 12.
46
указал, no что no сделка no по no залогу no является no незаключенной, no поскольку no не no достигнуто no
соглашение no о no предмете no залога.
Между no тем no вывод no суда no сделан no без no исследования no вопроса no о no виде no залога, no о no
возможности no применения no к no отношениям no сторон no положений no ст.357 no ГК no РФ no
«Залог no товаров no в no обороте».
Указанный no вопрос no имеет no существенное no значение, no т.к. no при no залоге no товаров no
в no обороте no ссылка no в no договоре no на no их no индивидуализирующие no признаки no
необязательна, no поскольку no в no силу no п.1 no ст.357 no Кодекса no залогодатель no вправе no
изменять no состав no и no натуральную no форму no заложенного no имущества no при no условии, no
что no его no общая no стоимость no не no становится no меньше no указанной no в no договоре no о no залоге.
Таким no образом, no суд no принял no решение no о no признании no договора no о no залоге no
незаключенным no на no основании no неполно no исследованных no обстоятельств no дела
1
.
Очень no важным, no особенно no с no точки no зрения no защиты no прав no залогодержателя, no
является no включение no в no договор no информации no о no правовом no статусе no предмета no
залога. no В no первую no очередь, no данная no информация no должна no содержать no сведения no о no
вещном no праве, no в no силу no которого no объект no принадлежит no залогодателю, no и no о no
регистрации no этого no права. no Также no существенное no значение no для no залогодержателя no
имеет no информация no об no обременениях no объекта, no существующих no к no моменту no
заключения no договора no о no залоге. no От no того, no насколько no полной no и no достоверной no
является no данная no информация, no часто no зависит, no будут no ли no заключены no ипотечный no
договор no и no договор, no оформляющий no основное no обязательство.
Согласно no п.2 no ст.209 no и no п.2 no ст.335 no ГК no РФ no залогодателем no является no
собственник no закладываемого no имущества. no Исходя no из no этого no необходимо no
убедиться no в no том, no что no право no собственности no на no предмет no залога no принадлежит no
залогодателю.
Допускается no залог no имущества, no находящегося no в no хозяйственном no ведении. no
Юридические no лица, no обладающие no правом no хозяйственного no ведения, no могут no
заложить no без no согласия no собственника no лишь no движимое no имущество. no Для no залога no
1
Пулова Л.В. Проблемы залоговых отношений в арбитражной практике // Право и
экономика. – 2013. - № 5. – С.45.
47
недвижимости, no закрепленной no за no организацией no на no праве no хозяйственного no
ведения, no требуется no согласие no собственника no имущества no (п.2 no ст.295 no ГК no РФ).
Имущество, no закрепленное no за no учреждениями, no финансируемыми no за no счет no
средств no собственника, no не no может no быть no предметом no залога. no Однако no учреждения no
вправе no заложить no имущество, no которое no они no приобрели no на no средства, no вырученные no
от no дозволенной no предпринимательской no деятельности no (ст.298 no ГК no РФ).
Казенные no предприятия no вправе no заложить no закрепленное no за no ними no движимое no
и no недвижимое no имущество no лишь no с no согласия no собственника no (часть no первая no п.1 no
ст.297 no ГК no РФ). no Казенному no предприятию no предоставлено no право no самостоятельно no
распоряжаться no (следовательно, no и no сдавать no в no залог) no только no произведенной no им no
продукцией, no если no иное no не no установлено no законом no или no иными no правовыми no актами no
(часть no вторая no п.1 no ст.297 no ГК no РФ).
При no заключении no договора no о no залоге no следует no учитывать no также no требования, no
предъявляемые no к no предмету no залога no и no связанные no с no этим no ограничения. no Согласно no
п.1 no ст.336 no ГК no РФ no предметом no залога no может no быть no всякое no имущество, no в no том no числе no
вещи no и no имущественные no права no (требования), no за no исключением no имущества, no
изъятого no из no оборота, no требований, no неразрывно no связанных no с no личностью no
кредитора, no в no частности no требований no об no алиментах, no о no возмещении no вреда, no
причиненного no жизни no или no здоровью, no и no иных no прав, no уступка no которых no другому no
лицу no запрещена no законом.
Часть no 2 no статьи no 336 no ГК no РФ no говорит no о no том, no что no залог no отдельных no видов no
имущества, no в no частности no имущества no граждан, no на no которое no не no допускается no
обращение no взыскания, no может no быть no законом no запрещен no или no ограничен.
Так, no статья no 446 no Гражданско-процессуального no кодекса no РФ
1
, no закрепляет no
перечень no имущества, no на no которое no не no может no быть no обращено no взыскание no по no
исполнительным no документам.
1
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред.
от 30.12.2016) // Собрание законодательства РФ. – 2002. - N 46. - Ст. 4532.
48
Взыскание no по no исполнительным no документам no не no может no быть no обращено no на no
следующее no имущество, no принадлежащее no гражданину-должнику no на no праве no
собственности:
- no жилое no помещение no (его no части), no если no для no гражданина-должника no и no членов no
его no семьи, no совместно no проживающих no в no принадлежащем no помещении, no оно no
является no единственным no пригодным no для no постоянного no проживания no помещением;
- no земельные no участки, no на no которых no расположены no объекты, no указанные no в no
абзаце no втором no настоящей no части, no а no также no земельные no участки, no использование no
которых no не no связано no с no осуществлением no гражданином-должником no
предпринимательской no деятельности;
- no предметы no обычной no домашней no обстановки no и no обихода, no вещи no
индивидуального no пользования no (одежда, no обувь no и no другие), no за no исключением no
драгоценностей no и no других no предметов no роскоши;
- no имущество, no необходимое no для no профессиональных no занятий no гражданина-
должника, no за no исключением no предметов, no стоимость no которых no превышает no сто no
установленных no федеральным no законом no минимальных no размеров no оплаты no труда;
- no племенной, no молочный no и no рабочий no скот, no олени, no кролики, no птица, no пчелы, no
используемые no для no целей, no не no связанных no с no осуществлением no
предпринимательской no деятельности, no а no также no хозяйственные no строения no и no
сооружения, no корма, no необходимые no для no их no содержания;
- no семена, no необходимые no для no очередного no посева;
продукты no питания no и no деньги no на no общую no сумму no не no менее no трехкратной no
установленной no величины no прожиточного no минимума no самого no гражданина-
должника, no лиц, no находящихся no на no его no иждивении, no а no в no случае no их no
нетрудоспособности no - no шестикратной no установленной no величины no прожиточного no
минимума no на no каждого no из no указанных no лиц;
- no топливо, no необходимое no семье no гражданина-должника no для no приготовления no
своей no ежедневной no пищи no и no отопления no в no течение no отопительного no сезона no своего no
жилого no помещения;
49
- no средства no транспорта no и no другое no необходимое no гражданину-должнику no в no
связи no с no его no инвалидностью no имущество;
- no призы, no государственные no награды, no почетные no и no памятные no знаки, no
которыми no награжден no гражданин-должник.
Перечень no имущества no организаций, no на no которое no не no может no быть no обращено no
взыскание no по no исполнительным no документам, no определяется no федеральным no
законом.
Так, no например, no на no движимое no и no недвижимое no имущество no богослужебного no
назначения no не no может no быть no обращено no взыскание no по no претензиям no кредиторов
1
. no
Согласно no п.2 no ст.14 no Федерального no закона no от no 7.05.98 no г. no N no 75-ФЗ no «О no
негосударственных no пенсионных no фондах» no фонд no в no целях no охраны no интересов no
участников no не no вправе no принимать no на no себя no поручительство no за no исполнение no
обязательств no третьими no лицами, no отдавать no в no залог no пенсионные no резервы. no Сделки, no
совершенные no с no нарушением no требований no настоящего no пункта, no признаются no
ничтожными.
2
Запасы no государственного no резерва no независимо no от no места no их no размещения, no
здания, no сооружения no и no другое no имущество no входящих no в no систему no государственного no
резерва no организаций, no а no также no земельные no участки, no на no которых no эти no организации no
расположены, no и no участки no недр, no которые no используются no для no хранения no
государственного no резерва, no являются no федеральной no собственностью no и no не no могут no
быть no использованы no в no качестве no предмета no залога.
3
Временно no вывозимые no культурные no ценности, no постоянно no хранящиеся no в no
государственных no и no муниципальных no музеях, no архивах, no библиотеках, no иных no
государственных no хранилищах, no не no могут no быть no использованы no в no качестве no
обеспечения no кредита no или no служить no предметом no залога.
4
no
1
О свободе совести и о религиозных объединениях: федеральный закон от 26.09.1997 г. N 125-ФЗ
(ред. от 10.11.2016) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - N 39. - Ст. 4465.
2
О негосударственных пенсионных фондах: Федеральный закон от 07.05.1998 г. N 75-ФЗ (ред. от
03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. – 1998. - N 19. - Ст. 2071.
3
О государственном материальном резерве: федеральный закон от 29.12.1994 г. N 79-ФЗ (ред. от
05.04.2016) // Собрание законодательства РФ. – 1995. - N 1. - Ст. .3
4
О вывозе и ввозе культурных ценностей: закон Российской Федерации от 15.04.1993 г. N 4804-I
(ред. от 23.07.2013) // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. – 1993. - N 20. - Ст. 718.
50
Вторым no существенным no условием no договора no о no залоге no является no условие no о no
том, no в no обеспечение no исполнения no какого no обязательства no возникает no залог. no Надо no
сказать, no что no залог no приспособлен no для no обеспечения no только no денежных no
обязательств, no то no есть no обязательств, no в no содержание no которых no входит no обязанность no
должника no уплатить no кредитору no определенную no денежную no сумму. no Денежные no
обязательства no могут no быть no основаны no на no различных no договорах, no основным no среди no
которых no следует no назвать no договор no займа no и no его no разновидность no – no договор no
банковского no кредита. no Именно no банковское no кредитование, no как no уже no говорилось no
выше, no no – no основная no сфера no применения no залога. no В no этом no нет no ничего no необычного, no
поскольку no именно no банки no оперируют no сейчас no в no РФ, no да no и no во no всем no мире, no основной no
массой no денежных no средств. no То no место, no которое no залог no занимает no среди no способов no
обеспечения no возврата no кредитов, no выдаваемых no банками, no дало no некоторым no авторам no
основание no для no выделения no самостоятельного no вида no залога no – no банковский no залог, no
что, no однако, no не no находит no подтверждения no в no действующем no законодательстве
1
.
Но no не no сейчас, no не no в no будущем no нет no никаких no препятствий no для no того, no чтобы no
обеспечить no с no помощью no залога no других no вещей no исполнение no денежных no
обязательств, no основанных no на no иных no договорах, no например, no купли-продажи, no
аренды, no подряда no и no других. no Главное, no чтобы no договор no о no залоге no содержал no условие, no
позволяющее no определить no существо no (то no есть no существенные no условия), no размер no и no
срок no исполнения no должником no основного no обязательства. no Постановление no
Пленумов no Высшего no Арбитражного no Суда no и no Верховного no Суда no РФ no от no 01.07.96. no
№6/8 no разъяснило, no что no эти no условия no следует no признавать no согласованными, no если no в no
договоре no залога no имеется no ссылка no к no договору, no регулирующему no основное no
обязательство no и no содержащему no соответствующие no условия no (ч. no 2 no п. no 43). no Правда, no по
no непонятной no причине no действие no этого no разумного no правила no ограничено no лишь no
случаями, no когда no залогодатель no и no должник no совпадают no в no одном no лице.
При no заключении no договора no о no залоге no следует no обратить no внимание no на no то, no что no
договор no о no залоге no должен no быть no заключен no в no письменной no форме. no Форма no договора no
1
Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник / Под редакцией Е.А. Суханова.- М.:Норма, 2015.
С.42.
51
залога no зависит no от no вида no закладываемого no имущества. no
Пункт no 2 no статьи no 339 no ГК no РФ no устанавливает no для no договора no о no залоге no
обязательную no письменную no форму no и no квалифицированную no форму no для no договора no
об no ипотеке no (п. no 3 no ст. no 339 no ГК no РФ). no Договор no о no залоге no движимого no имущества no или no
прав no на no имущество no подлежит no обязательному no нотариальному no удостоверению. no
Нотариальная no форма no для no договора no ипотеки no недостаточна; no для no него no также no
предусмотрена no обязательная no государственная no регистрация. no Соответственно, no
несоблюдение no формы no договора no залога no влечет no его no недействительность.
Договор no об no ипотеке no согласно no п.1 no ст.10 no Федерального no закона no N no 102-ФЗ
1
no
«Об no ипотеке no (залоге no недвижимости)» no подлежит no государственной no регистрации. no
Согласно no п.1 no ст.165 no ГК no РФ no несоблюдение no требования no о no государственной no
регистрации no сделки no влечет no ее no недействительность. no Такая no сделка no считается no
ничтожной.
В no обязательности no нотариального no удостоверения no договоров no об no ипотеке, no а no
также no их no государственной no регистрации no особенно no отчетливо no просматривается no то
no большее no значение, no которое no законодатель no придаёт no ипотеке no как no способу no
обеспечения no обязательств.
В no соответствии no со no ст. no 9 no Закона no об no ипотеке: no
- no в no договоре no ипотеки no должны no быть no указаны no предмет no ипотеки, no его no оценка, no
существо, no размер no no и no no срок no исполнения no обязательства, no обеспечиваемого no
ипотекой. no Кроме no того, no необходимо no указать no право no (например, no собственности, no
хозяйственного no ведения), no в no силу no которого no предмет no ипотеки no принадлежит no
залогодателю, no и no наименование no госоргана, no зарегистрировавшего no такое no право;
- no если no обеспечиваемое no ипотекой no обязательство no подлежит no исполнению no по no
частям, no в no договоре no необходимо no определить no периодичность no и no размеры no
соответствующих no платежей;
- no если no право no залогодержателя no удостоверяется no закладной, no это no должно no быть
no отражено no в no договоре no (ст. no 9);
1
Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от
03.07.2016) // "Собрание законодательства РФ. - 20.07.1998. - N 29. - Ст. 3400.
52
- no договор no ипотеки no подлежит no нотариальному no удостоверению no и no
государственной no регистрации; no в no противном no случае no такой no договор no считается no
ничтожным no (ст. no 10);
- no государственная no регистрация no ипотеки no осуществляется no учреждением no
юстиции no по no месту no нахождения no недвижимости no – no предмета no ипотеки. no Для no этого no
необходимо no представить no заявление, no нотариально no удостоверенный no договор no
ипотеки, no документ no об no уплате no регистрационного no сбора, no документ, no
подтверждающий no возникновение no обеспеченного no ипотекой no обязательства, no
закладную no (если no она no есть) no (ст. no 19, no 20). no
Пункт no 3 no ст. no 339 no ГК no затрагивает no одну no из no центральных no проблем, no а no именно no
публичность no залога. no Это no означает, no что no существование no отношений no залога no в no
принципе no должно no быть no очевидным no для no окружающих.
В no случаях, no когда no предмет no залога no передается no залогодержателю, no
публичность no залога no обеспечивается no фактом no его no нахождения no во no владении no
последнего. no Когда no же no предмет no залога no остается no у no залогодателя, no средством no
публичности no является no регистрация. no В no соответствии no с no Законом no о no регистрации no
прав no на no недвижимость no предусмотрена no регистрация no любого no недвижимого no
имущества no и no сделок no с no ним, no за no исключением no прав no на no воздушные no и no морские no суда, no
суда no внутреннего no плавания no и no космические no объекты. no Ипотека no подлежит no
государственной no регистрации no учреждениями no юстиции no в no едином no
регистрационном no реестре no прав no на no недвижимое no имущество, no по no месту no
нахождения no имущества, no являющегося no предметом no ипотеки.
Надо no сказать, no что no подобная no унификация no договоров no об no ипотеке no очень no
сильно no напоминает no унификацию no таких no ценных no бумаг no как no векселя
1
. no Видимо, no no это
no неслучайно no и no имеет no далеко no идущие no цели. no В no частности, no это no открывает no
перспективы no развития no рынка no самих no закладных. no Оборот no закладных no будет no
производиться no с no помощью no уступки no прав no требования no по no ним, no осуществляемой no
1
О переводном и простом векселе: федеральный закон от 11.03 1997. №48 //Собрание
законодательства РФ. - 1997. - №11.Ст. - 1238; Постановление ЦИК СССР и СНК СССР от
07.08.37. №104/1341 «О введении в действие положения о простом и переводном векселе»//
Собрание законов и распоряжений Рабоче-Крестьянского Правительства СССР. - 1937. -
№52. - С.221.