43
Также в ст.25 Закона об ипотеке существует специальная норма,
согласно которой ипотека прекращается погашением регистрационной
записи об ипотеке, которое осуществляется путем подачи закладной,
заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и
залогодержателя, и других документов.
Факт отмены обременения требует официального оформления. Оно
различается по форме для разных видов гражданско-правовых прецедентов.
Но основой и итогом этих действий является переход права на объект
владельцу или заемщику. В иных случаях привлекается дополнительный
юридический инструментарий, учитывающий нюансы конкретной ситуации.
Законодательство выделяет различные основания прекращения ипотеки
в зависимости от ее вида. В ст.352 ГК РФ указаны общие основания
прекращения залога, многие из которых применимы, в частности, и к залогу
недвижимости (ипотеке). Также следует упомянуть обращение взыскания на
заложенное имущество как одно из наиболее часто встречаемых оснований
прекращения ипотеки в случае неисполнения условий договора
залогодателем. Прекращение ипотеки договорной формы регулируется
главой 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора», так как к договору о
залоге недвижимости, обеспечивающем обязательство, возникшее из
договора, породившего правоотношения, отличающиеся от прямо
предусмотренных законом, также применимы общие положения о
расторжении договора как основании прекращения ипотеки.
Таким образом, ипотеку и залог в целом нельзя рассматривать в отрыве
от вещных правоотношений, потому что как для залогодержателя, так и для
залогодателя, наиболее важным являются именно вещные права на предмет
залога, а не ее фактическое состояние на момент заключения договора,
однако нельзя отрицать и ее обязательственный характер, так как в судебной
практике и научных трудах принято рассматривать залог недвижимости как
дополнительное обязательство, имеющее акцессорный характер по
отношению к основному обязательству.
44
Представляется, что ипотека в ближайшее время получит еще большее
распространение в России, так как на данный момент некоторые граждане не
решаются ее взять ввиду высоких процентов годовых по ипотечному
кредиту, но это временное явление, которое ликвидируется успешной
борьбой с экономическим кризисом.
Российской Федерацией принят во внимание положительный опыт
США, направленный на регулирование отношений по обращению взыскания
на жилое помещение, обремененное ипотекой. В законодательстве США
сказано, что если должник отдаст ключи от своего жилища, то все долги,
штрафы и пени, независимо от их размера, будут автоматически списаны
1
. В
России до 2011 года возможность погашения обязательства должника перед
банком не предусматривалась. Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ
было внесено дополнение в ст. 61 "Распределение суммы, вырученной от
реализации заложенного имущества" Закона об ипотеке
2
.
Стоит заметить, что в Соединенных Штатах залогодатель может
отчуждать имущество, находящееся в ипотеке; при этом обязательство по
перемене лиц, ответственных за выплату долга по ипотеке перед банком,
отсутствует.
Опыт российского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
(АИЖК) и Европейской залоговой федерации (European Mortgage Federation
(EMF)), а также ряд зарубежных исследований показывают, что просрочка по
ИЖК возникает, как правило, по не зависящим от заемщика причинам
3
, в
1
Бану И.И. Организационно-правовые основы исполнительного производства в сфере
обращения взыскания на имущество должников. Российский и зарубежный опыт //
Бюллетень Федеральной службы судебных приставов. - М.: Спарк, 2015, № 10. - С. 66-81
2
Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования
порядка обращения взыскания на заложенное имущество"// Собрание законодательства
РФ. 12.12.2011. N 50. Ст. 7347
3
EMF Position Paper on the Draft Report of the European Parliament's Econ Committee on the
Commission's Proposal for a Directive on Credit Agreements Relating to Residential Property.
September 2011. P. 10; EMF Response to Financial Services User Group (FSUG) Position
Paper. November 2013. P. 3
(http://hb.betterregulation.com/external/EMF%20Response%20to%20FSUG%20Position%20Pa
45
результате которых гражданин утрачивает возможность платить по кредиту.
Причем утрата возможности платить по ИЖК зачастую носит временный
характер. Среди наиболее распространенных причин просрочки -
макроэкономические факторы (экономический кризис и такие его
последствия, как сокращение доходов и рост безработицы), а также
различные (в основном непредвиденные) обстоятельства в жизни заемщика
(внеплановая смена работы, болезнь, расторжение брака, рождение детей и
др.)
1
.
Ипотечный жилищный кредит по своей природе является долгосрочным,
и в течение жизненного цикла такого кредита даже добросовестный заемщик
может неоднократно столкнуться с временной утратой возможности платить
по кредиту по не зависящим от него причинам. Если основным ответом на
такую ситуацию становится обращение взыскания на предмет залога, это
приводит к негативным социальным и экономическим последствиям (утрате
гражданином прав на заложенное жилое помещение, зачастую являющееся
для него (и членов его семьи) единственным; росту недоверия к банкам в
обществе; убыткам для самих кредиторов и др.) там, где их можно было бы
избежать. В результате ипотечный жилищный кредит для заемщика
перестает быть безопасным.
Изложенным обусловлена необходимость поиска приемлемых для обеих
сторон залогового правоотношения альтернатив обращению взыскания на
per%20on%20the%20London%20Economics%20Study%20on%20Means%20to%20Protect%2
0Consumers%20in%20Financial%20Difficulty.pdf). P. 3.
1
2011 EMF Study on Non-Performing Loans in the EU
(http://hb.betterregulation.com/external/EMF%20Study%20on%20Non-
Performing%20Loans.pdf). P. 7 ff.; The over-indebtedness of European households: updated
mapping of the situation, nature and causes, effects and initiatives for alleviating its impact.
Summary document for stakeholder workshop (http://www.bristol.ac.uk/media-
library/sites/geography/migrated/documents/pfrc1301.pdf). P. 6 - 8; Теория и практика
реструктуризации ипотечных кредитов в России. Анализ деятельности ОАО "АРИЖК" в
2009 - 2011 гг. / Под ред. А.А. Цыганова, А.Д. Языкова. М.: МАКСС Групп, 2012. С. 32 -
34 (доступно в Интернете по адресу: http://ins-
izdat.ru/files/teoria_i_praktika_restrukturizacii_ipotechnyh_kreditov_v_Rossii.pdf).
46
заложенное имущество, механизмов поддержки попавших в трудную
жизненную ситуацию заемщиков.
Начавшийся в 2007 г. мировой финансово-экономический кризис
способствовал привлечению внимания к проблеме просроченной
задолженности по ИЖК.
В посткризисной идеологии многих зарубежных правопорядков
обращение взыскания на заложенное жилое помещение рассматривается как
крайняя мера, применение которой допустимо лишь в тех случаях, когда все
другие возможности решения проблемы исчерпаны
1
.
Наряду с правом заемщика "восстановить" обеспеченное обязательство
по ИЖК исполнением его просроченной части мировая практика ИЖК
выработала следующие основные способы поддержки заемщиков, временно
неспособных платить по кредиту:
1) реструктуризация ИЖК;
2) страхование риска утраты заемщиком дохода;
3) рефинансирование ИЖК.
Реструктуризация ИЖК представляет собой изменение условий
кредитного обязательства (предоставление "платежных каникул",
капитализацию просроченной задолженности, уменьшение начисленной
неустойки, увеличение срока погашения кредита и др.), в результате
которого снижается платежная нагрузка на заемщика.
1
См., например: European Commission staff working paper "National measures and practices
to avoid foreclosure procedures for residential mortgage loans": Accompanying document to the
Proposal for a Directive of the European Parliament and of the Council on credit agreements
relating to residential property (Text with EEA relevance). Brussels, 31.3.2011. SEC (2011) 357
final (http://ec.europa.eu/internal_market/finservices-
retail/docs/credit/mortgage/sec_2011_357_en.pdf); Opinion of the European Banking Authority
on Good Practices for the Treatment of Borrowers in Mortgage Payment Difficulties. EBA-Op-
2013-03, 13 June 2013
(http://www.eba.europa.eu/documents/10180/604521/EBA+Opinion+on+Good+Practices+for+B
orrowers+in+Payment+Difficulties.pdf).
47
Страхование риска утраты заемщиком дохода уменьшает вероятность
дефолта заемщика по ИЖК и предоставляет ему поддержку на период
финансовых трудностей.
Рефинансирование (или "перекредитование") - предоставление заемщику
кредита на погашение ранее взятого им в том же или другом банке кредита -
тоже может позволить гражданину избежать обращения взыскания на
заложенное жилое помещение.
В отличие от многих зарубежных стран, которые уже имели опыт
преодоления кризисных явлений на рынке ИЖК, Россия в 2008 г.
столкнулась с ипотечным кризисом впервые, и он стал для молодого
отечественного ипотечного рынка серьезным испытанием на прочность.
Кризис выявил практически полное отсутствие в практике отечественного
ИЖК механизмов поддержки заемщиков, попавших в трудную жизненную
ситуацию.
Содержанием права гражданина прекратить обращение взыскания на
заложенное жилое помещение уплатой просроченной части ипотечного
кредита является возможность заемщика по ИЖК и являющегося третьим
лицом залогодателя в одностороннем порядке "восстановить"
предусмотренный договором график погашения задолженности по кредиту и
прекратить (либо не допустить) обращения взыскания на заложенное жилое
помещение.
Такое право ("восстановить" обязательство по ИЖК) предусмотрено в
ряде зарубежных правопорядков (например Португалии
1
, Сербии
2
, США
3
,
ЮАР
1
, отдельных провинций Австралии
2
и Канады
3
).
1
Prevention and settlement of arrears on credit agreements with household customers. Banco de
Portugal, 2013 (доступно в Интернете по адресу:
http://clientebancario.bportugal.pt/SiteCollectionDocuments/Forms/AllItems.aspx).
2
Zakon o hipoteci // glasnik RS. Br. 115/2005 (перевод сербского Закона об ипотеке на
английский язык доступен в Интернете по адресу:
http://www.mojepravo.net/items/velike/113.pdf).
3
Данное право предусмотрено законодательством далеко не всех североамериканских
штатов, но закреплено федеральным законодательством о банкротстве.
48
Данное право возникает с момента нарушения обеспеченного
обязательства, являющегося основанием для предъявления требования о его
досрочном исполнении, и может быть осуществлено: 1) до предъявления
требования о досрочном исполнении обеспеченного обязательства - путем
погашения просроченной части обеспеченного обязательства и устранения
иных нарушений, являющихся основанием для предъявления требования о
досрочном исполнении обеспеченного обязательства (в этом случае кредитор
теряет право на предъявление требования о досрочном исполнении (в
отношении тех нарушений, которые были устранены)); 2) после
предъявления требования о досрочном исполнении обеспеченного
обязательства, но до момента реализации предмета залога - путем погашения
просроченной части обеспеченного обязательства, устранения иных
нарушений, ставших основанием для предъявления требования о досрочном
исполнении обеспеченного обязательства, и погашения расходов
залогодержателя, связанных с обращением взыскания на заложенное
имущество (в этом случае срок исполнения обеспеченного обязательства
восстанавливается (а если договор займа (кредита) был расторгнут в
одностороннем порядке, то он считается нерасторгнутым) таким образом, как
если бы кредитором не было предъявлено требование о его досрочном
исполнении; процедура обращения взыскания при этом подлежит
прекращению, а решение суда об обращении взыскания, если оно было
вынесено, не подлежит исполнению).
Указанное право представляет собой гарантию защиты прав
залогодателя при обращении взыскания на заложенное имущество; является
мерой поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной
1
Brits R. Purging mortgage default: Comments on the right to reinstate credit agreements in
terms of the National Credit Act // Stellenbosch Law Review = Stellenbosch Regstydskrif. 2013.
Vol. 24. No. 1. P. 165 - 184.
2
См., например: Ontario Mortgages Act, RSO 1990, c M.40 (http://canlii.ca/t/1hq1).
3
Duncan W.D., Dixon W.M. The Law of Real Property Mortgages. The Federation Press, 2007.
P. 87 - 89.
49
ситуации и по этой причине временно неспособных осуществлять платежи
по кредиту (займу); направлено на то, чтобы предотвратить обращение
взыскания на заложенное жилое помещение и сохранить кредитное (заемное)
правоотношение в случаях, когда для этого есть возможность.
2.2 Особенности залога отдельных видов имущества
Специфическими качествами обладают некоторые разновидности
имущества, которые предопределяют особый порядок их залога.
Гражданский кодекс выделяет некоторые случаи: залог товаров в обороте,
залог вещей в ломбарде, залог обязательственных прав и залог прав по
договору банковского счета, залог прав участников юридических лиц, залог
ценных бумаг и залог исключительных прав. К залогу отдельных видов
имущества общие правила о залоге применяются в субсидиарном порядке (п.
4 ст. 334 ГК РФ).
1. Главная отличительная черта залога товаров в обороте заключается в
том, что в этом случае в залог передается некоторое количество
принадлежащих залогодателю вещей, которые являются предметом
осуществляемых им в настоящее время производственных или торговых
операций (материалы для переработки, готовая продукция, предметы
продажи в торговом заведении и т.п.) и объединены под общим именем
товаров в обороте
1
.
Условием постоянного осуществления коммерческой деятельности
залогодателя является свободное движение благ, на обращении которых
основан его бизнес. Никакая их часть не должна выпадать из процесса
производства и торговли даже временно. Большая часть общих правил о
залоге для такого предпринимателя недопустимы, так как они предполагают
ограничения на использование, распоряжение и отчуждение заложенным
имуществом (ст. 346 ГК); устанавливают необходимость получить согласие
1
Гареев М.Д. О некоторых проблемах регулирования залога товаров в обороте в
Российской Федерации и Республике Казахстан // Адвокат. 2017. N 4. С. 54 - 60
50
залогодержателя на то, чтобы заменить заложенную вещь другой
равноценной (п. 1 ст. 345 ГК); гарантируют сохранение на имуществе залога
при смене его собственника (ст. 353 ГК) и т.д. Использование этих норм для
залога товаров в обороте, задействованных в производственном или торговом
обороте коммерческой деятельности залогодателя, сделало бы эту
деятельность медленной, неэффективной или же невозможной. Однако
товары в обороте имеют свойство меновой стоимости, таким образом, их
залог фактически мог бы помочь удовлетворению потребностей
предпринимателя в кредите. Выгода залогодателя заключается в том, чтобы
передать в залог не конкретные вещи, обладающие определенной
стоимостью, а именно определенную стоимость в виде вещей, состав и
натуральная форма которых меняется в ходе их оборота. Для этого законом
формулируются следующие правила их залога.
Предмет залога индивидуализируется в первую очередь путем указания
на родовые признаки соответствующих товаров: например, материалы
деревообработки, молочная продукция, определенные товары широкого
потребления и т.п. Так как в собственности залогодателя в тот или иной
момент может находиться неограниченное число вещей, обладающих такими
признаками, а в залог планируется передать лишь часть, закон предлагает
использовать дополнительный критерий их местонахождения (абз. 2 п. 1 ст.
357 ГК): в таком-то цехе, на таком-то складе, в таком-то магазине, по такому-
то адресу
1
.
В соответствии с положением п. 1 ст. 357 ГК РФ заложенные товары в
обороте всегда остаются у залогодателя: в противном случае это могло
привести к их исключению из процесса производства и торговли. А тех же
основаниях в отступление от общепринятых правил о залоге залогодателю
даны полномочия свободно изменять состав и натуральную форму
заложенного имущества, так как в этом и состоит суть его коммерческой
1
Гареев М.Д. О некоторых проблемах регулирования залога товаров в обороте в
Российской Федерации и Республике Казахстан // Адвокат. 2017. N 4. С. 56
51
деятельности, способствовать которой должны нормы о залоге товаров в
обороте. Залогодатель имеет право преобразовывать заложенные материалы
и свободно торговать переданными в залог вещами (п. 1 ст. 357 ГК).
Исключением из правила о следовании права залога вслед за
имуществом, предусмотренным законодательством (ст. 353 ГК) является
норма, в соответствии с которой отчужденные залогодателем вещи
автоматически освобождаются из-под залога, в противном случае их
реализация была бы затруднительна (п. 2 ст. 357 ГК). Поэтому при залоге
товаров в обороте залогодателю нет необходимости уведомлять
приобретателей об установленном на его имуществе залоге (ст. 460 ГК). Так
как норма об освобождении отчужденных вещей из-под залога идет во вред
залогодержателю, который лишается части предметов залога, в качестве
противовеса действует правило о том, что приобретенные залогодателем
товары с соответствующими родовыми признаками поступают в залог с
момента их приобретения (п. 2 ст. 357 ГК)
1
.
С целью защиты залогодержателя от злоупотреблений, которые связаны
с широкими возможностями залогодателя по переработке заложенных
товаров и их отчуждению свободными от залога, закон накладывает на
залогодателя обязательство сохранять необходимое количество находящихся
в условленном месте товаров на таком уровне, чтобы их общая стоимость не
оказывалась меньше той, которая прописана в договоре залога (п. 1 ст. 357
ГК). Для облегчения контроля залогодержателю за тем, что происходит с
переданным ему в залог имуществом, и состоянием этих вещей в конкретный
срок, залогодателю необходимо вести книгу записей залогов и отображать в
ней все операции с заложенным имуществом в день их совершения (п. 3 ст.
357 ГК).
1
Договорное и обязательственное право (общая часть) постатейный комментарий к
статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Байбак, Р.С.
Бевзенко, О.А. Беляева и др.; отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2018. Электронное
издание.
52
Таким образом, если отступить от доктринального правила о
неизменяемости права залога при изменении основного обязательства закон
предполагает, что если иное не предусмотрено договором залога, то
частичное исполнение обеспеченного обязательства автоматически влечет
изменение условия о стоимости находящихся в залоге вещей соразмерно
стоимости исполненного (абз. 3 п. 1 ст. 357 ГК).
2. Положения о залоге вещей в ломбарде представляют интерес
граждан в краткосрочных бытовых займах. Источником нормативного
регулирования отношений по залогу вещей в ломбарде является ст. 358 ГК
РФ, общие положения ГК о залоге и специальный Федеральный закон от
19.07.2007 N 196-ФЗ "О ломбардах"
1
, конкретизирующий правила Кодекса
(п. 2 ст. 3, п. 4 ст. 334, п. 6 ст. 358 ГК).
Положение с п. 1 ст. 358 ГК РФ устанавливает, что в качестве
залогодателя в договоре залога вещи в ломбарде могут быть только
физические лица. Некоторые требования прописаны и для залогодержателя:
заключить такой вид договора имеет право только ломбард -
специализированная коммерческая организация, основной вид деятельности
которой - предоставление краткосрочных займов гражданам и хранение
вещей (ч. 1 ст. 2 Закона о ломбардах).
В отличие от общих случаев передачи имущества в залог, предметом
договора залога, заключаемого между физическим лицом и ломбардом,
могут быть только движимые вещи, функция которых состоит в личном
потреблении (носимые вещи и предметы бытовой обстановки, легковые
автомобили, ювелирные изделия, одежда, бытовая техника, предметы
интерьера и т.п.)
2
.
1
Федеральный закон от 19.07.2007 N 196-ФЗ (ред. от 23.04.2018) "О ломбардах"//
"Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31, ст. 3992
2
Соколов Ю.В. Правовая природа договора предоставления денежных средств под залог
вещей в ломбарде // Современное право. 2016. N 11. С. 60 - 63.