45
ᅚ
приобретенную
ᅚ
квартиру,
ᅚ
которое
ᅚ
получает
ᅚ
заёмщик,
ᅚ
в
ᅚ
разделе
ᅚ
«Обременения»
ᅚ
будет
ᅚ
стоять
ᅚ
отметка,
ᅚ
что
ᅚ
квартира
ᅚ
приобретена
ᅚ
посредством
ᅚ
использования
ᅚ
средств
ᅚ
ипотеки,
ᅚ
и
ᅚ
продать
ᅚ
её
ᅚ
без
ᅚ
согласия
ᅚ
кредитора
ᅚ
невозможно,
ᅚ
пока
ᅚ
не
ᅚ
будут
ᅚ
выполнены
ᅚ
обязательства
ᅚ
по
ᅚ
кредитному
ᅚ
договору.
ᅚ
После
ᅚ
погашения
ᅚ
долга
ᅚ
перед
ᅚ
банком
ᅚ
обременение
ᅚ
снимается
ᅚ
и
ᅚ
оформляется
ᅚ
новое
ᅚ
свидетельство,
ᅚ
уже
ᅚ
без
ᅚ
обременения.
Ипотека
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
договора
ᅚ
-
ᅚ
ипотека,
ᅚ
возникающая
ᅚ
на
ᅚ
основании
ᅚ
договора
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
(залоге
ᅚ
недвижимости).
В
ᅚ
этом
ᅚ
случае
ᅚ
договор
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
заключается
ᅚ
для
ᅚ
обеспечения
ᅚ
обязательств
ᅚ
по
ᅚ
договору
ᅚ
займа
ᅚ
или
ᅚ
кредитному
ᅚ
договору
ᅚ
и
ᅚ
не
ᅚ
является
ᅚ
самостоятельным
ᅚ
обязательством.
Ипотека
ᅚ
на
ᅚ
основании
ᅚ
договора
ᅚ
отличается
ᅚ
от
ᅚ
ипотеки,
ᅚ
возникающей
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
закона,
ᅚ
только
ᅚ
тем,
ᅚ
что
ᅚ
она
ᅚ
подлежит
ᅚ
государственной
ᅚ
регистрации
ᅚ
лишь
ᅚ
по
ᅚ
заявлению
ᅚ
сторон,
ᅚ
а
ᅚ
так
ᅚ
же
ᅚ
не
ᅚ
влечет
ᅚ
за
ᅚ
собой
ᅚ
смену
ᅚ
собственника
ᅚ
объекта
ᅚ
недвижимости.
ᅚ
В
ᅚ
то
ᅚ
время
ᅚ
как
ᅚ
ипотека
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
закона
ᅚ
возникает
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
прямого
ᅚ
указания
ᅚ
в
ᅚ
законе
ᅚ
и
ᅚ
регистрируется
ᅚ
одновременно
ᅚ
и
ᅚ
автоматически
ᅚ
с
ᅚ
другим
ᅚ
договором
ᅚ
без
ᅚ
заявления
ᅚ
сторон.
ᅚ
Поскольку
ᅚ
ипотека
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
закона
ᅚ
возникает
ᅚ
при
ᅚ
целевом
ᅚ
займе
ᅚ
на
ᅚ
приобретение
ᅚ
жилья
ᅚ
или
ᅚ
земельного
ᅚ
участка,
ᅚ
то
ᅚ
при
ᅚ
регистрации
ᅚ
такой
ᅚ
ипотеки
ᅚ
меняется
ᅚ
собственник
ᅚ
объекта
ᅚ
недвижимости
ᅚ
(ипотека
ᅚ
возникает
ᅚ
одновременно
ᅚ
с
ᅚ
приобретением
ᅚ
недвижимости
ᅚ
заёмщиком).
ᅚ
Если
ᅚ
ипотека
ᅚ
оформлена
ᅚ
как
ᅚ
ипотека
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
договора,
ᅚ
то
ᅚ
в
ᅚ
свидетельстве
ᅚ
на
ᅚ
квартиру
ᅚ
обременения
ᅚ
не
ᅚ
указаны,
ᅚ
поэтому
ᅚ
менять
ᅚ
его
ᅚ
после
ᅚ
расчёта
ᅚ
по
ᅚ
кредиту
ᅚ
не
ᅚ
нужно.
Проанализировав
ᅚ
два
ᅚ
вида
ᅚ
ипотеки,
ᅚ
можно
ᅚ
сделать
ᅚ
вывод
ᅚ
о
ᅚ
том,
ᅚ
что
ᅚ
ипотека
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
договора
ᅚ
из-за
ᅚ
особенностей
ᅚ
возникновения
ᅚ
более
ᅚ
распространена
ᅚ
при
ᅚ
залоге
ᅚ
недвижимости,
ᅚ
которой
ᅚ
заемщик
ᅚ
уже
ᅚ
владеет
ᅚ
на
ᅚ
праве
ᅚ
собственности.
ᅚ
Ипотека
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
закона
ᅚ
характерна
ᅚ
для
46
ᅚ
сделок,
ᅚ
по
ᅚ
результатам
ᅚ
которых
ᅚ
право
ᅚ
собственности
ᅚ
регистрируется
ᅚ
лишь
ᅚ
после
ᅚ
государственной
ᅚ
регистрации
ᅚ
договора
ᅚ
ипотеки
33
.
ᅚ
Несмотря
ᅚ
на
ᅚ
разные
ᅚ
основания
ᅚ
возникновения,
ᅚ
вышеуказанные
ᅚ
виды
ᅚ
ипотеки
ᅚ
по
ᅚ
своему
ᅚ
значению
ᅚ
совершенно
ᅚ
одинаковы
ᅚ
и
ᅚ
преследуют
ᅚ
одну
ᅚ
и
ᅚ
туже
ᅚ
цель
ᅚ
-
ᅚ
обеспечить
ᅚ
требования
ᅚ
кредитора.
ᅚ
Это
ᅚ
означает,
ᅚ
что
ᅚ
и
ᅚ
ипотека
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
закона,
ᅚ
и
ᅚ
ипотека
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
договора
ᅚ
имеют
ᅚ
одни
ᅚ
и
ᅚ
те
ᅚ
же
ᅚ
правовые
ᅚ
последствия.
ᅚ
И
ᅚ
самым
ᅚ
главным
ᅚ
из
ᅚ
них
ᅚ
является
ᅚ
право
ᅚ
залогодержателя
ᅚ
удовлетворить
ᅚ
свои
ᅚ
материальные
ᅚ
требования
ᅚ
к
ᅚ
должнику
ᅚ
путем
ᅚ
продажи
ᅚ
на
ᅚ
торгах
ᅚ
имущества,
ᅚ
являющегося
ᅚ
предметом
ᅚ
ипотеки.
В
ᅚ
Законе
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
нашли
ᅚ
отражение
ᅚ
следующие
ᅚ
положения:
-
ᅚ
основания
ᅚ
возникновения
ᅚ
ипотеки,
ᅚ
обязательство,
ᅚ
обеспечиваемое
ᅚ
ипотекой,
ᅚ
предмет
ᅚ
ипотеки;
-
ᅚ
порядок
ᅚ
заключения
ᅚ
договора
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке;
-
ᅚ
закладная
ᅚ
как
ᅚ
ценная
ᅚ
бумага;
-
ᅚ
государственная
ᅚ
регистрация
ᅚ
ипотеки;
-
ᅚ
обеспечение
ᅚ
сохранности
ᅚ
имущества,
ᅚ
заложенного
ᅚ
по
ᅚ
договору
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке;
-
ᅚ
переход
ᅚ
прав
ᅚ
на
ᅚ
имущество,
ᅚ
заложенное
ᅚ
по
ᅚ
договору
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке,
ᅚ
к
ᅚ
другим
ᅚ
лицам
ᅚ
и
ᅚ
обременение
ᅚ
этого
ᅚ
имущества
ᅚ
правами
ᅚ
других
ᅚ
лиц;
-
ᅚ
последующая
ᅚ
ипотека;
-
ᅚ
уступка
ᅚ
прав
ᅚ
по
ᅚ
договору
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке;
-
ᅚ
обращение
ᅚ
взыскания
ᅚ
на
ᅚ
имущество,
ᅚ
заложенное
ᅚ
по
ᅚ
договору
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке,
ᅚ
и
ᅚ
реализация
ᅚ
указанного
ᅚ
имущества;
-
ᅚ
особенности
ᅚ
ипотеки
ᅚ
земельных
ᅚ
участков,
ᅚ
предприятий,
ᅚ
зданий
ᅚ
и
ᅚ
сооружений,
ᅚ
жилых
ᅚ
домов
ᅚ
и
ᅚ
квартир.
33
Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А.
Суханов, В.В. Чубаров; Ин-т законод. и сравнит, правоведения. М.: Статут, 2018. С.342.
47
Следует
ᅚ
отметить,
ᅚ
что
ᅚ
с
ᅚ
момента
ᅚ
введения
ᅚ
в
ᅚ
действие
ᅚ
Закон
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
претерпел
ᅚ
уже
ᅚ
несколько
ᅚ
редакций.
ᅚ
Последние
ᅚ
изменения
ᅚ
в
ᅚ
законодательстве
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
и
ᅚ
государственной
ᅚ
регистрации
ᅚ
прав
ᅚ
на
ᅚ
недвижимое
ᅚ
имущество
ᅚ
являются
ᅚ
кардинальными
ᅚ
и
ᅚ
упрощают
ᅚ
процесс
ᅚ
ипотечных
ᅚ
отношений.
Наиболее
ᅚ
примечательны
ᅚ
изменения
ᅚ
Закона
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
в
ᅚ
части
ᅚ
отмены
ᅚ
требования
ᅚ
об
ᅚ
обязательном
ᅚ
нотариальном
ᅚ
удостоверении
ᅚ
договора.
ᅚ
Государственная
ᅚ
регистрация
ᅚ
ипотеки,
ᅚ
возникающей
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
нотариально
ᅚ
удостоверенного
ᅚ
договора
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке,
ᅚ
осуществляется
ᅚ
на
ᅚ
основании
ᅚ
заявления
ᅚ
залогодателя
ᅚ
или
ᅚ
залогодержателя,
ᅚ
либо
ᅚ
на
ᅚ
основании
ᅚ
заявления
ᅚ
нотариуса,
ᅚ
удостоверившего
ᅚ
договор
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
(т.е.
ᅚ
достаточно
ᅚ
заявления
ᅚ
одной
ᅚ
стороны),
ᅚ
а
ᅚ
государственная
ᅚ
регистрация
ᅚ
ипотеки,
ᅚ
возникающей
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
договора
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке,
ᅚ
составленного
ᅚ
в
ᅚ
простой
ᅚ
письменной
ᅚ
форме,
ᅚ
осуществляется
ᅚ
на
ᅚ
основании
ᅚ
заявления
ᅚ
от
ᅚ
обеих
ᅚ
сторон
ᅚ
договора
34
.
Особое
ᅚ
внимание
ᅚ
следует
ᅚ
обратить
ᅚ
на
ᅚ
детализацию
ᅚ
норм,
ᅚ
регулирующих
ᅚ
ответственность
ᅚ
органов,
ᅚ
осуществляющих
ᅚ
государственную
ᅚ
регистрацию
ᅚ
прав,
ᅚ
за
ᅚ
вред,
ᅚ
причиненный
ᅚ
их
ᅚ
неправомерными
ᅚ
действиями
ᅚ
или
ᅚ
бездействием
ᅚ
физическим
ᅚ
или
ᅚ
юридическим
ᅚ
лицам
ᅚ
(в
ᅚ
частности,
ᅚ
технической
ᅚ
ошибкой
ᅚ
при
ᅚ
регистрации,
ᅚ
необоснованным
ᅚ
отказом
ᅚ
в
ᅚ
регистрации
ᅚ
или
ᅚ
уклонением
ᅚ
от
ᅚ
регистрации,
ᅚ
несоблюдением
ᅚ
правил
ᅚ
регистрации
ᅚ
и
ᅚ
др.).
ᅚ
Анализируя
ᅚ
современные
ᅚ
изменения
ᅚ
в
ᅚ
законодательстве,
ᅚ
следует
ᅚ
отметить,
ᅚ
что
ᅚ
до
ᅚ
недавнего
ᅚ
времени
ᅚ
не
ᅚ
работала,
ᅚ
да
ᅚ
и
ᅚ
не
ᅚ
могла
ᅚ
работать
ᅚ
в
ᅚ
полной
ᅚ
мере,
ᅚ
ст.
ᅚ
77
ᅚ
Закона
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке.
Во-первых,
ᅚ
любая
ᅚ
ипотека,
ᅚ
как
ᅚ
способ
ᅚ
обеспечения
ᅚ
исполнения
ᅚ
обязательств,
ᅚ
предусматривает
ᅚ
реализацию
ᅚ
прав
ᅚ
в
ᅚ
случае
34
. Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут,
2017. С. 59.
48
ᅚ
неудовлетворительного
ᅚ
исполнения
ᅚ
основного
ᅚ
обязательства.
ᅚ
Тут-то
ᅚ
и
ᅚ
возникала
ᅚ
проблема
ᅚ
с
ᅚ
проживанием
ᅚ
членов
ᅚ
семьи
ᅚ
и
ᅚ
несовершеннолетних
ᅚ
-
ᅚ
п.
ᅚ
2,
ᅚ
4
ᅚ
ст.
ᅚ
292
ᅚ
ГК
ᅚ
РФ,
ᅚ
согласно
ᅚ
которым
ᅚ
переход
ᅚ
права
ᅚ
собственности
ᅚ
на
ᅚ
жилой
ᅚ
дом
ᅚ
или
ᅚ
квартиру
ᅚ
к
ᅚ
другому
ᅚ
лицу
ᅚ
не
ᅚ
являлся
ᅚ
основанием
ᅚ
для
ᅚ
прекращения
ᅚ
права
ᅚ
пользования
ᅚ
жилым
ᅚ
помещением
ᅚ
членами
ᅚ
семьи
ᅚ
прежнего
ᅚ
собственника,
ᅚ
а
ᅚ
отчуждение
ᅚ
жилого
ᅚ
помещения,
ᅚ
в
ᅚ
котором
ᅚ
проживают
ᅚ
несовершеннолетние,
ᅚ
недееспособные
ᅚ
или
ᅚ
ограниченно
ᅚ
дееспособные
ᅚ
члены
ᅚ
семьи
ᅚ
собственника,
ᅚ
если
ᅚ
при
ᅚ
этом
ᅚ
затрагивались
ᅚ
права
ᅚ
или
ᅚ
охраняемые
ᅚ
законом
ᅚ
интересы
ᅚ
указанных
ᅚ
лиц,
ᅚ
допускалось
ᅚ
в
ᅚ
любом
ᅚ
случае
ᅚ
только
ᅚ
с
ᅚ
согласия
ᅚ
органа
ᅚ
опеки
ᅚ
и
ᅚ
попечительства.
ᅚ
В
ᅚ
связи
ᅚ
с
ᅚ
практической
ᅚ
невозможностью
ᅚ
расселить
ᅚ
и
ᅚ
реализовать
ᅚ
квартиру
ᅚ
(дом)
ᅚ
в
ᅚ
случае
ᅚ
невыполнения
ᅚ
основного
ᅚ
обязательства
ᅚ
ст.
ᅚ
77
ᅚ
Закона
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
практически
ᅚ
не
ᅚ
работала.
ᅚ
Из
ᅚ
этого
ᅚ
следует,
ᅚ
что
ᅚ
права
ᅚ
залогодержателя
ᅚ
не
ᅚ
могли
ᅚ
быть
ᅚ
осуществлены
ᅚ
в
ᅚ
полном
ᅚ
объеме.
Жилищный
ᅚ
кодекс
ᅚ
Российской
ᅚ
Федерации
ᅚ
от
ᅚ
29.12.2004
ᅚ
№
ᅚ
188-
ФЗ
35
ᅚ
ᅚ
внес
ᅚ
изменения
ᅚ
в
ᅚ
ст.
ᅚ
292
ᅚ
ГК
ᅚ
РФ,
ᅚ
затрагивали
ᅚ
и
ᅚ
права
ᅚ
членов
ᅚ
семьи
ᅚ
собственника,
ᅚ
и
ᅚ
права
ᅚ
несовершеннолетних.
ᅚ
Причем,
ᅚ
следует
ᅚ
отметить,
ᅚ
что
ᅚ
в
ᅚ
п.
ᅚ
2
ᅚ
ст.
ᅚ
292
ᅚ
ГК
ᅚ
РФ
ᅚ
законодатель
ᅚ
всего
ᅚ
лишь
ᅚ
заменил
ᅚ
слова
ᅚ
«не
ᅚ
является»
ᅚ
(переход
ᅚ
права
ᅚ
собственности
ᅚ
на
ᅚ
жилой
ᅚ
дом
ᅚ
или
ᅚ
квартиру
ᅚ
основанием
ᅚ
для
ᅚ
прекращения
ᅚ
права
ᅚ
пользования
ᅚ
другими
ᅚ
членами
ᅚ
семьи)
ᅚ
на
ᅚ
слово
ᅚ
«является»,
ᅚ
разрешив
ᅚ
этим
ᅚ
существовавшую
ᅚ
проблему.
Иной
ᅚ
вопрос,
ᅚ
который
ᅚ
возникал
ᅚ
при
ᅚ
прочтении
ᅚ
нормы
ᅚ
ст.
ᅚ
77
ᅚ
Закона
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
и
ᅚ
который
ᅚ
был
ᅚ
решен
ᅚ
только
ᅚ
в
ᅚ
2005
ᅚ
г.,
ᅚ
-
ᅚ
это
ᅚ
ипотека
ᅚ
жилья,
ᅚ
приобретаемого
ᅚ
в
ᅚ
процессе
ᅚ
строительства.
ᅚ
Незащищенность
ᅚ
процесса
ᅚ
строительства
ᅚ
не
ᅚ
позволила
ᅚ
реализовать
ᅚ
в
35
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // СЗ РФ.
2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
49
ᅚ
полной
ᅚ
мере
ᅚ
ст.
ᅚ
77
ᅚ
Закона
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке.
ᅚ
В
ᅚ
этой
ᅚ
связи
ᅚ
нельзя
ᅚ
не
ᅚ
назвать
ᅚ
прорывом
ᅚ
в
ᅚ
законодательстве
ᅚ
Закон
ᅚ
№
ᅚ
214-ФЗ.
Нормы
ᅚ
указанного
ᅚ
Закона
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке,
ᅚ
закрепленные
ᅚ
в
ᅚ
этом
ᅚ
Законе,
ᅚ
заслуживают
ᅚ
особого
ᅚ
внимания.
Статья
ᅚ
13
ᅚ
Федерального
ᅚ
закона
ᅚ
от
ᅚ
30
ᅚ
декабря
ᅚ
2004
ᅚ
№214-ФЗ
ᅚ
«Об
ᅚ
участии
ᅚ
в
ᅚ
долевом
ᅚ
строительстве
ᅚ
многоквартирных
ᅚ
домов
ᅚ
ᅚ
и
ᅚ
иных
ᅚ
объектов
ᅚ
недвижимости
ᅚ
и
ᅚ
о
ᅚ
внесении
ᅚ
изменений
ᅚ
в
ᅚ
некоторые
ᅚ
законодательные
ᅚ
акты
ᅚ
РФ»
36
ᅚ
устанавливает,
ᅚ
что
ᅚ
в
ᅚ
обеспечение
ᅚ
исполнения
ᅚ
обязательств
ᅚ
застройщика
ᅚ
(залогодателя)
ᅚ
по
ᅚ
договору
ᅚ
с
ᅚ
момента
ᅚ
государственной
ᅚ
регистрации
ᅚ
договора
ᅚ
у
ᅚ
участников
ᅚ
долевого
ᅚ
строительства
ᅚ
(залогодержателей)
ᅚ
считаются
ᅚ
находящимися
ᅚ
в
ᅚ
залоге
ᅚ
предоставленный
ᅚ
для
ᅚ
строительства
ᅚ
(создания)
ᅚ
многоквартирного
ᅚ
дома
ᅚ
и
ᅚ
(или)
ᅚ
иного
ᅚ
объекта
ᅚ
недвижимости,
ᅚ
в
ᅚ
составе
ᅚ
которых
ᅚ
будут
ᅚ
находиться
ᅚ
объекты
ᅚ
долевого
ᅚ
строительства,
ᅚ
земельный
ᅚ
участок,
ᅚ
принадлежащий
ᅚ
застройщику
ᅚ
на
ᅚ
праве
ᅚ
собственности,
ᅚ
или
ᅚ
право
ᅚ
аренды
ᅚ
на
ᅚ
указанный
ᅚ
земельный
ᅚ
участок
ᅚ
и
ᅚ
строящиеся
ᅚ
(создаваемые)
ᅚ
на
ᅚ
этом
ᅚ
земельном
ᅚ
участке
ᅚ
многоквартирный
ᅚ
дом
ᅚ
и
ᅚ
(или)
ᅚ
иной
ᅚ
объект
ᅚ
недвижимости
37
.
ᅚ
Таким
ᅚ
образом,
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
положений
ᅚ
Закона
ᅚ
основным,
ᅚ
первым
ᅚ
залогодержателем
ᅚ
становится
ᅚ
участник
ᅚ
долевого
ᅚ
строительства
ᅚ
(дольщик).
В
ᅚ
случае
ᅚ
если
ᅚ
застройщик
ᅚ
регистрирует
ᅚ
право
ᅚ
на
ᅚ
объект
ᅚ
незавершенного
ᅚ
строительства,
ᅚ
то
ᅚ
и
ᅚ
он
ᅚ
считается
ᅚ
находящимся
ᅚ
в
ᅚ
залоге
ᅚ
у
ᅚ
дольщиков.
ᅚ
Таким
ᅚ
образом,
ᅚ
при
ᅚ
регистрации
ᅚ
в
ᅚ
ЕГРП
ᅚ
возникает
ᅚ
(указывается)
ᅚ
множественность
ᅚ
лиц
ᅚ
со
ᅚ
стороны
ᅚ
залогодержателя
ᅚ
и
ᅚ
один
ᅚ
залогодатель-застройщик.
ᅚ
Причем
ᅚ
сторона
ᅚ
залогодержателя
ᅚ
пополняется
ᅚ
с
ᅚ
момента
ᅚ
регистрации
ᅚ
новых
ᅚ
участников
ᅚ
долевого
ᅚ
строительства.
36
Федеральный закон от 30 декабря 2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты РФ» » // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
37
Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: Закон и
право; ЮНИТИ, 2017. С.41.
50
Актуальны
ᅚ
и
ᅚ
изменения
ᅚ
предмета
ᅚ
ипотеки,
ᅚ
его
ᅚ
замена.
ᅚ
Высший
ᅚ
Арбитражный
ᅚ
Суд
ᅚ
в
ᅚ
Обзоре
ᅚ
судебной
ᅚ
практики
ᅚ
от
ᅚ
28
ᅚ
января
ᅚ
2005
ᅚ
г.
ᅚ
№
ᅚ
90
ᅚ
указал,
ᅚ
что
ᅚ
если
ᅚ
предметом
ᅚ
ипотеки
ᅚ
является
ᅚ
объект
ᅚ
незавершенного
ᅚ
строительства,
ᅚ
то
ᅚ
по
ᅚ
окончании
ᅚ
его
ᅚ
строительства
ᅚ
ипотека
ᅚ
сохраняет
ᅚ
силу
ᅚ
и
ᅚ
ее
ᅚ
предметом
ᅚ
будет
ᅚ
являться
ᅚ
здание.
ᅚ
Это
ᅚ
верно,
ᅚ
поскольку
ᅚ
преобразование
ᅚ
объекта,
ᅚ
его
ᅚ
переформирование
ᅚ
не
ᅚ
говорит
ᅚ
о
ᅚ
его
ᅚ
физической
ᅚ
гибели.
Одним
ᅚ
из
ᅚ
менее
ᅚ
проработанных
ᅚ
является
ᅚ
порядок
ᅚ
регистрации
ᅚ
(и
ᅚ
прекращения)
ᅚ
залога.
ᅚ
Запись
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
вносится
ᅚ
с
ᅚ
момента
ᅚ
обращения
ᅚ
в
ᅚ
регистрирующий
ᅚ
орган
ᅚ
первого
ᅚ
дольщика.
ᅚ
Залог
ᅚ
возникает
ᅚ
на
ᅚ
весь
ᅚ
объект.
ᅚ
Со
ᅚ
временем
ᅚ
множится
ᅚ
количество
ᅚ
залогодержателей
ᅚ
(т.е.
ᅚ
лиц,
ᅚ
выступающих
ᅚ
на
ᅚ
его
ᅚ
стороне)
38
.
ᅚ
Но
ᅚ
с
ᅚ
момента
ᅚ
ввода
ᅚ
в
ᅚ
эксплуатацию
ᅚ
дома
ᅚ
начинается
ᅚ
процесс
ᅚ
регистрации
ᅚ
прав
ᅚ
собственности
ᅚ
на
ᅚ
составляющие
ᅚ
части
ᅚ
этого
ᅚ
дома
ᅚ
--
ᅚ
квартиры,
ᅚ
помещения.
ᅚ
С
ᅚ
момента
ᅚ
возникновения
ᅚ
прав
ᅚ
на
ᅚ
эти
ᅚ
объекты
ᅚ
возникает
ᅚ
и
ᅚ
производное
ᅚ
право
ᅚ
на
ᅚ
общее
ᅚ
имущество.
ᅚ
Определение
ᅚ
общего
ᅚ
имущества
ᅚ
дано
ᅚ
в
ᅚ
новом
ᅚ
Жилищном
ᅚ
кодексе
ᅚ
РФ
ᅚ
и
ᅚ
включает
ᅚ
в
ᅚ
себя
ᅚ
не
ᅚ
только
ᅚ
обслуживающие
ᅚ
помещения,
ᅚ
но
ᅚ
и
ᅚ
земельный
ᅚ
участок,
ᅚ
на
ᅚ
котором
ᅚ
расположен
ᅚ
многоквартирный
ᅚ
дом.
ᅚ
Очевидно,
ᅚ
что
ᅚ
с
ᅚ
ростом
ᅚ
собственников
ᅚ
квартир
ᅚ
растет
ᅚ
и
ᅚ
количество
ᅚ
(множественность)
ᅚ
собственников
ᅚ
земельного
ᅚ
участка,
ᅚ
на
ᅚ
который
ᅚ
возникает
ᅚ
долевая
ᅚ
собственность.
ᅚ
Однако
ᅚ
он
ᅚ
все
ᅚ
же,
ᅚ
как
ᅚ
единый
ᅚ
объект
ᅚ
недвижимости,
ᅚ
продолжает
ᅚ
находиться
ᅚ
в
ᅚ
залоге
ᅚ
у
ᅚ
оставшихся
ᅚ
дольщиков
ᅚ
(до
ᅚ
последнего
ᅚ
дольщика),
ᅚ
и
ᅚ
при
ᅚ
этом
ᅚ
единственным
ᅚ
залогодателем
ᅚ
продолжает
ᅚ
оставаться
ᅚ
застройщик.
Выше
ᅚ
были
ᅚ
затронуты
ᅚ
лишь
ᅚ
некоторые
ᅚ
вопросы,
ᅚ
связанные
ᅚ
с
ᅚ
законодательством
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке.
ᅚ
Существует
ᅚ
неотложная
ᅚ
потребность
ᅚ
в
ᅚ
издании
ᅚ
высшими
ᅚ
российскими
ᅚ
судебными
ᅚ
органами
ᅚ
разъяснений
ᅚ
по
38
Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2017. № 2.
С. 16.
51
ᅚ
вопросам
ᅚ
применения
ᅚ
анализируемых
ᅚ
норм,
ᅚ
чтобы
ᅚ
избежать
ᅚ
возникновения
ᅚ
в
ᅚ
правоприменительной
ᅚ
практике
ᅚ
целого
ᅚ
клубка
ᅚ
противоречий.
Процедура
ᅚ
получения
ᅚ
ипотечного
ᅚ
кредита
ᅚ
состоит
ᅚ
из
ᅚ
трех
ᅚ
основных
ᅚ
этапов:
1)
ᅚ
подготовка
ᅚ
всех
ᅚ
необходимых
ᅚ
документов
ᅚ
для
ᅚ
рассмотрения
ᅚ
заявления;
2)
ᅚ
подготовка
ᅚ
всех
ᅚ
необходимых
ᅚ
документов
ᅚ
для
ᅚ
оценки
ᅚ
предмета
ᅚ
ипотеки;
3)
ᅚ
оформление
ᅚ
договора
ᅚ
ипотеки.
При
ᅚ
государственной
ᅚ
регистрации
ᅚ
и
ᅚ
снятии
ᅚ
обременения
ᅚ
(ипотеки)
ᅚ
следует
ᅚ
учитывать:
1.Требования
ᅚ
к
ᅚ
договору
ᅚ
ипотеки
В
ᅚ
договоре
ᅚ
ипотеки
ᅚ
должны
ᅚ
быть
ᅚ
указаны:
-предмет
ᅚ
ипотеки;
-оценочная
ᅚ
стоимость
ᅚ
предмета
ᅚ
ипотеки;
-существо,
ᅚ
размер
ᅚ
и
ᅚ
срок
ᅚ
исполнения
ᅚ
обязательства,
ᅚ
обеспечиваемого
ᅚ
ипотекой;
-право
ᅚ
(собственность,
ᅚ
аренда
ᅚ
и
ᅚ
др.),
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
которого
ᅚ
имущество,
ᅚ
являющееся
ᅚ
предметом
ᅚ
ипотеки,
ᅚ
принадлежит
ᅚ
залогодателю,
ᅚ
и
ᅚ
орган
ᅚ
государственной
ᅚ
регистрации
ᅚ
прав
ᅚ
на
ᅚ
недвижимое
ᅚ
имущество,
ᅚ
зарегистрировавший
ᅚ
это
ᅚ
право
ᅚ
залогодателя.
Предмет
ᅚ
залога
ᅚ
определяется
ᅚ
в
ᅚ
договоре
ᅚ
ипотеки
ᅚ
указанием
ᅚ
его
ᅚ
наименования,
ᅚ
места
ᅚ
нахождения
ᅚ
и
ᅚ
достаточным
ᅚ
для
ᅚ
идентификации
ᅚ
этого
ᅚ
предмета
ᅚ
описанием.
ᅚ
То
ᅚ
есть
ᅚ
обычно
ᅚ
в
ᅚ
договоре
ᅚ
ипотеки
ᅚ
указывается
ᅚ
вид
ᅚ
недвижимости
ᅚ
(квартира
ᅚ
или
ᅚ
дом),
ᅚ
его
ᅚ
полный
ᅚ
адрес,
ᅚ
общая
ᅚ
жилая
ᅚ
площадь
ᅚ
и
ᅚ
количество
ᅚ
комнат.
Жилой
ᅚ
дом,
ᅚ
непосредственно
ᅚ
связанный
ᅚ
с
ᅚ
землей,
ᅚ
может
ᅚ
быть
ᅚ
предметом
ᅚ
ипотеки
ᅚ
только
ᅚ
с
ᅚ
одновременным
ᅚ
залогом
ᅚ
по
ᅚ
тому
ᅚ
же
52
ᅚ
договору
ᅚ
ипотеки
ᅚ
земельного
ᅚ
участка,
ᅚ
на
ᅚ
котором
ᅚ
он
ᅚ
находится.
ᅚ
При
ᅚ
этом
ᅚ
в
ᅚ
договоре
ᅚ
ипотеки
ᅚ
необходимо
ᅚ
указывать
ᅚ
адрес
ᅚ
земельного
ᅚ
участка,
ᅚ
его
ᅚ
площадь,
ᅚ
кадастровый
ᅚ
номер,
ᅚ
а
ᅚ
также
ᅚ
категорию
ᅚ
земель
ᅚ
и
ᅚ
вид
ᅚ
ее
ᅚ
разрешенного
ᅚ
использования.
Не
ᅚ
могут
ᅚ
быть
ᅚ
заложены
ᅚ
дома
ᅚ
и
ᅚ
квартиры,
ᅚ
находящиеся
ᅚ
в
ᅚ
государственной
ᅚ
или
ᅚ
муниципальной
ᅚ
собственности,
ᅚ
и
ᅚ
имущество,
ᅚ
которое
ᅚ
нельзя
ᅚ
приватизировать
ᅚ
(например,
ᅚ
служебные
ᅚ
жилые
ᅚ
помещения
ᅚ
и
ᅚ
др.).
При
ᅚ
ипотеке
ᅚ
квартиры
ᅚ
в
ᅚ
многоквартирном
ᅚ
жилом
ᅚ
доме,
ᅚ
части
ᅚ
которого
ᅚ
находятся
ᅚ
в
ᅚ
общей
ᅚ
долевой
ᅚ
собственности
ᅚ
залогодателя
ᅚ
и
ᅚ
других
ᅚ
лиц,
ᅚ
заложенной
ᅚ
считается
ᅚ
наряду
ᅚ
с
ᅚ
жилым
ᅚ
помещением
ᅚ
соответствующая
ᅚ
доля
ᅚ
в
ᅚ
праве
ᅚ
общей
ᅚ
собственности
ᅚ
на
ᅚ
жилой
ᅚ
дом.
При
ᅚ
предоставлении
ᅚ
кредита
ᅚ
на
ᅚ
строительство
ᅚ
жилого
ᅚ
дома,
ᅚ
договором
ᅚ
ипотеки
ᅚ
может
ᅚ
быть
ᅚ
предусмотрено
ᅚ
обеспечение
ᅚ
обязательства
ᅚ
незавершенным
ᅚ
строительством
ᅚ
и
ᅚ
принадлежащим
ᅚ
залогодателю
ᅚ
материалами
ᅚ
и
ᅚ
оборудованием,
ᅚ
которые
ᅚ
заготовлены
ᅚ
для
ᅚ
строительства
39
.
Оценочная
ᅚ
стоимость
ᅚ
предмета
ᅚ
ипотеки
ᅚ
определяется
ᅚ
по
ᅚ
соглашению
ᅚ
залогодателя
ᅚ
с
ᅚ
залогодержателем
ᅚ
и
ᅚ
указывается
ᅚ
в
ᅚ
ипотечном
ᅚ
договоре
ᅚ
в
ᅚ
денежном
ᅚ
выражении.
ᅚ
При
ᅚ
этом
ᅚ
оценочная
ᅚ
стоимость
ᅚ
земельного
ᅚ
участка
ᅚ
не
ᅚ
может
ᅚ
быть
ᅚ
установлена
ᅚ
ниже
ᅚ
его
ᅚ
нормативной
ᅚ
цены.
Если
ᅚ
ипотека
ᅚ
обеспечивает
ᅚ
обязательство,
ᅚ
возникшее
ᅚ
из
ᅚ
кредитного
ᅚ
договора,
ᅚ
то
ᅚ
в
ᅚ
договоре
ᅚ
ипотеки
ᅚ
указывают
ᅚ
основные
ᅚ
условия
ᅚ
кредитования
ᅚ
-
ᅚ
кто
ᅚ
является
ᅚ
кредитором
ᅚ
и
ᅚ
заемщиком,
ᅚ
сумму
ᅚ
кредита,
ᅚ
процентную
ᅚ
ставку,
ᅚ
срок,
ᅚ
размер
ᅚ
ежемесячных
ᅚ
платежей
ᅚ
и
ᅚ
порядок
ᅚ
погашения
ᅚ
кредита.
ᅚ
Это
ᅚ
и
ᅚ
является
ᅚ
существом,
ᅚ
размером
ᅚ
и
39
Кудрявцева E.H. Ограничения права собственности на жилые помещения: Дисс. .
канд. юрид. наук. Волгоград, 2018. С.76.
53
ᅚ
сроком
ᅚ
исполнения
ᅚ
обязательства,
ᅚ
обеспечиваемого
ᅚ
ипотекой
ᅚ
-
ᅚ
то
ᅚ
есть
ᅚ
необходимыми
ᅚ
элементами
ᅚ
договора
ᅚ
ипотеки.
Если
ᅚ
стороны
ᅚ
не
ᅚ
согласовали
ᅚ
хотя
ᅚ
бы
ᅚ
один
ᅚ
из
ᅚ
существенных
ᅚ
пунктов,
ᅚ
то
ᅚ
договор
ᅚ
ипотеки
ᅚ
считается
ᅚ
незаключенным,
ᅚ
никаких
ᅚ
прав
ᅚ
и
ᅚ
обязанностей
ᅚ
у
ᅚ
сторон
ᅚ
данного
ᅚ
договора
ᅚ
не
ᅚ
возникает
ᅚ
и
ᅚ
все
ᅚ
связанные
ᅚ
с
ᅚ
ним
ᅚ
сделки
ᅚ
являются
ᅚ
так
ᅚ
же
ᅚ
недействительными.
Если
ᅚ
права
ᅚ
залогодержателя
ᅚ
удостоверяются
ᅚ
закладной,
ᅚ
то
ᅚ
в
ᅚ
договоре
ᅚ
ипотеки
ᅚ
это
ᅚ
должно
ᅚ
быть
ᅚ
указано.
ᅚ
В
ᅚ
противном
ᅚ
случае
ᅚ
его
ᅚ
не
ᅚ
зарегистрируют.
Заемщик
ᅚ
ипотечного
ᅚ
кредита
ᅚ
имеет
ᅚ
право
ᅚ
проживать
ᅚ
в
ᅚ
заложенном
ᅚ
доме
ᅚ
или
ᅚ
квартире,
ᅚ
а
ᅚ
так
ᅚ
же
ᅚ
зарегистрировать
ᅚ
на
ᅚ
этой
ᅚ
жилплощади
ᅚ
всех
ᅚ
членов
ᅚ
семьи.
ᅚ
Право
ᅚ
на
ᅚ
проведение
ᅚ
перепланировки,
ᅚ
сдачу
ᅚ
в
ᅚ
аренду
ᅚ
или
ᅚ
продажу
ᅚ
заложенного
ᅚ
жилья
ᅚ
обычно
ᅚ
в
ᅚ
договоре
ᅚ
ипотеки
ᅚ
ограничивается
ᅚ
-
ᅚ
как
ᅚ
минимум
ᅚ
необходимо
ᅚ
разрешение
ᅚ
банка-
кредитора.
В
ᅚ
соответствии
ᅚ
с
ᅚ
договором
ᅚ
ипотеки
ᅚ
залогодержатель
ᅚ
(ипотечный
ᅚ
банк)
ᅚ
вправе
ᅚ
проверять
ᅚ
состояние
ᅚ
и
ᅚ
условия
ᅚ
содержания
ᅚ
заложенной
ᅚ
недвижимости.
ᅚ
Если
ᅚ
правила
ᅚ
пользования
ᅚ
имуществом,
ᅚ
а
ᅚ
также
ᅚ
обязанности
ᅚ
по
ᅚ
необходимому
ᅚ
страхованию
ᅚ
нарушаются,
ᅚ
банк
ᅚ
имеет
ᅚ
право
ᅚ
потребовать
ᅚ
досрочного
ᅚ
погашения
ᅚ
кредита.
Право
ᅚ
требования
ᅚ
досрочного
ᅚ
погашения
ᅚ
кредита
ᅚ
возникает
ᅚ
у
ᅚ
банка
ᅚ
также
ᅚ
в
ᅚ
случае
ᅚ
неуплаты
ᅚ
или
ᅚ
несвоевременной
ᅚ
уплаты
ᅚ
суммы
ᅚ
долга,
ᅚ
в
ᅚ
том
ᅚ
числе
ᅚ
при
ᅚ
нарушении
ᅚ
сроков
ᅚ
внесения
ᅚ
платежей
ᅚ
по
ᅚ
ипотечному
ᅚ
кредиту
ᅚ
более
ᅚ
трех
ᅚ
раз
ᅚ
в
ᅚ
течение
ᅚ
года.
При
ᅚ
невыполнении
ᅚ
заемщиком
ᅚ
требований
ᅚ
о
ᅚ
досрочном
ᅚ
погашении
ᅚ
ипотечного
ᅚ
кредита,
ᅚ
банк
ᅚ
вправе
ᅚ
наложить
ᅚ
взыскание
ᅚ
на
ᅚ
заложенную
ᅚ
недвижимость
ᅚ
как
ᅚ
в
ᅚ
судебном
ᅚ
порядке,
ᅚ
так
ᅚ
и
ᅚ
во
ᅚ
внесудебном
ᅚ
(путем
ᅚ
подписания
ᅚ
соглашения
ᅚ
между
ᅚ
заемщиком
ᅚ
и
ᅚ
кредитором).
ᅚ
Имущество,
ᅚ
заложенное
ᅚ
по
ᅚ
договору
ᅚ
ипотеки,
ᅚ
на
ᅚ
которое
54
ᅚ
по
ᅚ
решению
ᅚ
суда
ᅚ
обращено
ᅚ
взыскание,
ᅚ
реализуется
ᅚ
путем
ᅚ
продажи
ᅚ
с
ᅚ
публичных
ᅚ
торгов.
Договор
ᅚ
ипотеки
ᅚ
заключается
ᅚ
в
ᅚ
письменной
ᅚ
форме
ᅚ
и
ᅚ
подлежит
ᅚ
государственной
ᅚ
регистрации
ᅚ
по
ᅚ
месту
ᅚ
нахождения
ᅚ
имущества,
ᅚ
являющегося
ᅚ
предметом
ᅚ
ипотеки.
ᅚ
Договор
ᅚ
ипотеки
ᅚ
не
ᅚ
подлежит
ᅚ
обязательному
ᅚ
нотариальному
ᅚ
удостоверению,
ᅚ
но
ᅚ
стороны
ᅚ
по
ᅚ
своему
ᅚ
желанию
ᅚ
(или
ᅚ
по
ᅚ
требованию
ᅚ
ипотечного
ᅚ
банка)
ᅚ
вправе
ᅚ
сделать
ᅚ
это.
ᅚ
Договор
ᅚ
ипотеки
ᅚ
считается
ᅚ
заключенным
ᅚ
и
ᅚ
вступает
ᅚ
в
ᅚ
силу
ᅚ
с
ᅚ
момента
ᅚ
его
ᅚ
государственной
ᅚ
регистрации
40
.
Ипотека
ᅚ
должна
ᅚ
быть
ᅚ
зарегистрирована
ᅚ
в
ᅚ
течение
ᅚ
3
ᅚ
рабочих
ᅚ
дней
ᅚ
со
ᅚ
дня
ᅚ
представления
ᅚ
необходимых
ᅚ
документов
ᅚ
путем
ᅚ
совершения
ᅚ
регистрационной
ᅚ
записи
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
в
ᅚ
ЕГРП.
Удостоверяется
ᅚ
регистрация
ᅚ
ипотеки
ᅚ
путем
ᅚ
надписи
ᅚ
на
ᅚ
договоре
ᅚ
ипотеки,
ᅚ
содержащей
ᅚ
полное
ᅚ
наименование
ᅚ
органа,
ᅚ
осуществляющего
ᅚ
регистрацию
ᅚ
прав,
ᅚ
дату,
ᅚ
место
ᅚ
регистрации
ᅚ
и
ᅚ
номер,
ᅚ
под
ᅚ
которым
ᅚ
она
ᅚ
зарегистрирована.
Согласно
ᅚ
ст.24
ᅚ
Закона
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
за
ᅚ
государственную
ᅚ
регистрацию
ᅚ
договора
ᅚ
об
ᅚ
ипотеке
ᅚ
и
ᅚ
ипотеки
ᅚ
как
ᅚ
ограничения
ᅚ
(обременения)
ᅚ
прав
ᅚ
на
ᅚ
недвижимое
ᅚ
имущество,
ᅚ
включая
ᅚ
внесение
ᅚ
соответствующих
ᅚ
записей
ᅚ
в
ᅚ
ЕГРП,
ᅚ
государственная
ᅚ
пошлина
ᅚ
уплачивается
ᅚ
один
ᅚ
раз
ᅚ
за
ᅚ
все
ᅚ
указанные
ᅚ
действия.
Если
ᅚ
договор
ᅚ
ипотеки
ᅚ
исполнен
ᅚ
или
ᅚ
прекратил
ᅚ
свое
ᅚ
действие
ᅚ
по
ᅚ
другим
ᅚ
причинам,
ᅚ
необходимо
ᅚ
погасить
ᅚ
запись
ᅚ
о
ᅚ
регистрации
ᅚ
ипотеки.
ᅚ
Это
ᅚ
делают
ᅚ
на
ᅚ
основании
ᅚ
совместного
ᅚ
заявления
ᅚ
залогодателя
ᅚ
и
ᅚ
залогодержателя
ᅚ
или
ᅚ
на
ᅚ
основании
ᅚ
решения
ᅚ
суда
ᅚ
о
ᅚ
прекращении
ᅚ
ипотеки.
ᅚ
Если
ᅚ
выдана
ᅚ
закладная,
ᅚ
то
ᅚ
при
ᅚ
погашении
ᅚ
регистрационной
40
Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации
ограничений прав на» недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2018. №7. С. 21.