55
наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который
будет создан или приобретен продавцом в будущем. Сторонники
распорядительной сделки указывают, что возможность заключения договора,
предметом которого является чужое (которое будет приобретено в будущем)
объясняется делением сделки на обязательственную и распорядительную: в
первой части продавец обязуется передать покупателю вещи и перенести
собственность, а во второй части продавец распоряжается вещью, передавая
ее.
Сторонники запрета продажи чужого указывают на статью 209 ГК РФ,
предполагающую, что только собственнику принадлежит право распоряжения
и на отсутствие в праве принципа разделения договора. Аналогичное правило
относится к арендодателю, который должен быть собственником или
уполномочен собственником.
Представляется, что купля продажа будущей вещи представляет из себя
сложную сделку, влекущую возникновение обязательства продавца по
приобретению в свою собственность вещи для покупателя. При наступлении
этого события право собственности продавца прекращается, а покупателя
возникает (к моменту, выбранному сторонами - оплата, передача или срок
вещь должна находится у продавца). Если продавец не приобретет вещь в
свою собственность для покупателя, он отвечает за неисполнение
обязательства, а не отсутствующей в праве распорядительной сделки.
Добавление еще одного элемента в виде дополнительной сделки решает
проблему примирения продажи будущей вещи, продажи чужого в отсутствие
распорядительной сделки.
Вывод: в существующем праве отсутствует возможность вещной
защиты прав (интересов) лиц после заключения договора купли-продажи до
момента его исполнения – передачи вещи и переноса права собственности.
Предлагается дополнения действующего правового регулирования:
56
После заключения сделки на куплю продажу, в течение времени до
исполнения обязательства по передачи вещи в собственность покупателю, у
покупателя возникает право ожидания – ограниченное вещное право, которое
будучи внесенное в реестр будет противопоставлено третьим лицам, что
защитит покупателя от ситуации двойной продажи. (В проекте изменения
вещного законодательства имеется схожий прием: «право приобретения
чужой недвижимой вещи», допускающему возникновения права приобретения
на еще не созданную вещь.) Подобный механизм может существовать в т.ч.
через систему регистрации договоров (например, договор долевого участия в
строительстве подлежит регистрации и влечет появление ограниченного
вещного права). Создается фикция наличия вещи, которая будет приобретена
или создана в будущем. Участник долевого строительства имеет ограниченное
вещное право ожидания, при помощи которого он может защищать свои права
вещным иском о признании права собственности на построенное жилье, а не
обязательственным иском о добросовестности иного приобретателя, через иск
о вторжении в чужие правоотношения. Ипотека в силу закона на земельный
участок, предусмотренная законом «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», будет
обеспечивать ограниченное вещное право ожидания. Это исключит проблему
двойных продаж – заключении нескольких договоров на одну вещь. Для
противопоставимости оно должно быть опубличено, в настоящий момент
через государственную регистрацию договора, в будущем, при введении права
ожидания, как ограниченного вещного права, через запись в ЕГРН об
ограниченном вещном праве ожидания.
Пример, демонстрирующий необходимость регистрации ограниченных
вещных прав независимо от регистрации договора, на основании которого эти
57
права возникли содержится в определении ВС РФ от 1 октября 2019 г. N 83-
КГ19-11.
1
Суть дела: залогодатель (Залогодатель), участник долевого
строительства жилья, заключил договор залога имущественных прав из
договора участия в строительстве жилья по обязательствам третьего лица в
пользу Банка. Договор залога имущественных прав, как производного из
договора участи в строительстве жилья зарегистрирован 04.06.2015г.
После этого Залогодатель уступил свои права из договора долевого
участи в строительстве жилья физическому лицу, истцу по иску (ФЛ). Договор
уступки прав из договора долевого участия в строительстве зарегистрирован
16 февраля 2016 г.
Права из договора залога квартиры (залог на саму квартиру) в пользу
Банка зарегистрирован только 4 сентября 2017 г., т.е. после регистрации
сделки по перемене лиц в обязательстве из договора ДДУ.
Истец обратился в суд с требованием признания залогового права в
пользу Банка прекращенным на основании ст. 352 ГК РФ, мотивируя своё
требование тем, что является добросовестным приобретателем, не знал и не
мог знать о наличии обременения к моменту уступки прав из договора ДДУ.
Суды удовлетворили требование истца, ВС РФ указал что, «в
государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить объект, на который устанавливается право,
управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. По
смыслу приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного
Суда Российской Федерации, при оценке добросовестности приобретателей
прав на недвижимое имущество следует исходить из того, что они могут
полагаться на данные публичного реестра прав на недвижимое имущество».
1
Определение ВС РФ от 1 октября 2019 г. N 83-КГ19-11// https://sudact.ru/
58
Данный вывод подтверждает потребность оборота во введении
ограниченного вещного права – права ожидания, обеспечением которого
может являться ипотека.
Ст. 223 законопроекта "О внесении изменений в части первую, вторую,
третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в
отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено
появление права приобретения чужой недвижимой вещи. Учитывая, что, в
основном, участие в долевом строительстве рассматривается как купля
продажа будущей вещи (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54)
1
, право
приобретения чужой недвижимой вещи могло бы быть использовано для этих
целей.
Вывод: Право собственности определяется через правомочия
собственника, хозяина вещи, реализующего право в своем интересе при
условии соблюдения публичных требований, являющихся «публичным
ограниченным правом на вещь». Необходимо детальное регулирование
реализацией собственником своих правомочий. Отсутствие возможности
защиты публичного права любым заинтересованным лицом (actio popularis)
ведет к неблагоприятным последствиям жизнедеятельности.
2.2 Понятие ограниченных вещных прав виды и их нормативное
закрепление в действующем законодательстве и перспективы развития
Признакам вещных прав являются: объект - индивидуально-
определенная вещь, абсолютный характер, наличие в ограниченном вещном
праве правомочия пользования, права извлечения стоимости из вещи, права
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения
споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или
приобретена в будущем"// "Вестник ВАС РФ", N 9, сентябрь, 2011
59
преимущества относительно вещи перед другими лицами, право следования.
Для осуществления полномочий правообладателю не нужно содействие
других лиц (собственника), он реализует правомочия независимо от желания
кого-либо.
Выделяют следующие ограниченные вещные права (кроме права
собственности, раскрываемого через правомочия собственника): ст. 216 ГК
РФ: Вещными в действующем позитивном праве правами считаются: право
пожизненного наследуемого владения земельным участком ст. 265 ГК РФ,
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ст. 268 ГК
РФ, сервитут ст. 274, 277 ГК РФ, право хозяйственного ведения имуществом
ст. 294 ГК РФ, право оперативного управления имуществом ст. 296 ГК РФ.
Ограниченные вещные права кроме указанных: завещательный отказ ст. 1137
ГК РФ, рента, право проживания в квартире членов семьи собственника ст.
292 ГК РФ в редакции ГК РФ, действовавшей до 11.09.2004г,
предусматривающей неизменным право пользования членов семьи при
продаже квартиры собственником, имеет вещное свойство аренда (право
следования ст. 617 ГК РФ, преимущественного приобретения ст. 621 ГК РФ),
право, возникающее из залога ст. 348 ГК РФ, удержание ст. 359 ГК РФ,
ипотека ст. 39 Закона «Об ипотеке». В угоду оборота норма изменена на
противоположную: права пользования квартирой прекращаются по воле
нового собственника. Ограниченное вещное право пользования
предусмотрено ст. 19 Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" совместно
со ст. 31 ЖК РФ в случае опубличивания такого права (Постановление
Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П)
1
.
Таким образом, на основании изложенного выше, можно сделать вывод,
что ограниченные вещные права содержаться в различных нормативно
1
Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П "По делу о проверке
конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева"//
http://www.ksrf.ru/ru/Pages/default.aspx
60
правовых актах, возникают в отсутствие принципа внесения, что ведет к риску
оспаривания иных ограниченных прав, права собственности. Необходимо
исключить возможность действия ограниченных вещных прав против третьих
лиц в случае неоглашения их в публичных реестрах, возложения обязанности
придания гласности в случае желания заявить о них.
2.3 Планируемые изменения в части введения вещных прав. Право
застройки, независимая ипотека
Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части
первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской
Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской
Федерации" предложен в рамках проекта концепции развития
законодательства о вещном праве подготовлен рабочей группой, в состав
которой вошли А.А.Иванов (руководитель группы), Р.С.Бевзенко,
В.В.Витрянский, И.А. Дроздов, А.А. Завьялов, И.А. Иконицкая, О.М.Козырь,
А.А.Маковская, Д.В. Новак, В.И. Сенчищев, К.И. Скловский, Е.А.Суханов,
Н.А.Сыродоев, В.В.Чубаров.
Концепция представляет собой часть единой Концепции развития
гражданского законодательства Российской Федерации, разрабатываемой в
соответствии с Указом Президента от 18 июля 2008 года № 1108 «О
совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации».
Предлагается ввести в позитивное регулирование новые виды
ограниченных вещных прав.
Право постоянного землевладения. Эмфитевзис.
Собственник земельного участка может передать по договору владение
и пользование права третьему лицу для использования земельного участка в
целях использования природных свойств и качеств земельного участка.
Возможно возведение постройки на таком участке только в случае
61
предоставления права застройки. Договор должен содержать условия о
земельном участке, целях использования, плате. Эти сведения вносятся в
ЕГРП. Срок не менее 50 лет, по умолчанию бессрочный. Плата
устанавливается либо в виде периодических платежей, либо долей от
продукции, полученной владельцем, пересматривается не чаше одного раза в
10 лет. В случае бессрочного пользования право постоянного землевладения
становится похоже на отношения, регулируемые правом вещных выдач. Такое
право оборотоспособно, может быть обременено. Право прекращается в связи
с невозможностью использования земельного участка по назначению,
истечением срока, по соглашению сторон, в связи с существенным
изменением обстоятельств, в связи с нарушением обязательств владельца по
пользованию, изъятием в публичных целях. При прекращении права
землепользования пользователь не вправе требовать компенсацию за
улучшения земельного участка.
Право личного пользования. Узуфрукт.
В отличие от эмфитевзиса, узуфрукт не предполагает использование
недвижимой вещи, предназначенной для проживания, в предпринимательских
целях, такое право личное, не оборотоспособное, не передается по наследству.
Приобретается на основании договора в письменной форме (несоблюдение
влечет ничтожность), либо в порядке наследования, может быть
безвозмездным. Сведения вносятся в ЕГРП, в т.ч. об обязанностях
собственника по содержанию вещи, в то же время пользовладелец обязан
содержать вещь за свой счет. Риск случайной гибели возлагается на
пользовладельца. Субъектом права является гражданин, в случаях,
предусмотренных законом некоммерческая организация. Срок –
определенный сторонами, либо пожизненно, для некоммерческой организации
не более 21 года. Право прекращается помимо случаев, установленных ГК РФ,
систематическим невнесением платы, ненадлежащим использованием в
судебном порядке. Социальное пользовладение (безвозмездное)
62
устанавливается в пользу лиц, проживающих совместно с собственником
жилого помещения и имеющих в соответствии с семейным законодательством
право требовать от этого собственника уплаты алиментов. Лицо, приобретшее
жилое помещение, обремененное социальным пользовладением не вправе
пользоваться им совместно с пользовладельцем. Пользовладелец не вправе
вселять в помещение иных лиц, кроме несовершеннолетних детей. Лица,
совместно проживающие с собственником, вправе по суду требовать
установления права социального пользовладения. Узуфрукт, должен заменить
вещный эффект аренды после отмены правила следования (ст. 617 ГК РФ). В
этом случае вопрос следования при аренде помещений коммерческими
организациями станет не урегулирован. Ряд ученых предлагают
распространить режим узуфрукта на коммерческие организации (для
предпринимательских целей), исключить личное свойство узуфрукта.
Право приобретения чужой недвижимой вещи.
Лицо может приобрести право приобретения чужой недвижимой вещи
преимущественно перед иными лицами в случае государственной регистрации
такого права, осуществляемой как обременение вещи. Отсутствие регистрации
связывает обязательствами стороны договора. Такое право оборотоспособно,
применяется к ипотеке, суперфицию. Презюмируется безвозмездным. Иные
обременения, возникшие после установления права приобретения чужой
недвижимой вещи, в случае реализации этого права, прекращаются, если
новый собственник не согласится на их сохранение. Представляется, что такое
право будет использовано в конструкции обратного лизинга (выкуп
имущества, переданного в собственность кредитору в счет исполнения
обязательства, репо), в настоящий момент, в отсутствие противопоставимости
третьим лицам кредитор по обязательству, являющийся «временным»
собственником может распорядится имуществом в пользу добросовестного
приобретателя. Такая конструкция может использоваться для движимых
вещей с регистрацией обременения в едином нотариальном реестре залогов.
63
Право вещной выдачи.
Такое право предоставляет обладателю получать предоставление в
форме денег, товара, услуг от собственника недвижимой вещи обеспеченное
стоимость самой вещи. Регистрируется в реестре. Существенные условия:
объем предоставления, его оценка, периодичность, срок действия.
Имущественное предоставление не может состоять в пользовании вещью.
Срок права выдачи до ста лет (надо понимать, что такое право
оборотоспособно, передается по наследству), на срок жизни (в этом случае
право имеет личное свойство). Прекращается по специальному основанию:
неосуществление правомочий правообладателя, в судебном порядке.
Возможное применение: рентные выплаты лица, отчуждающего свое
недвижимое имущество и передающего владение, под денежное содержание.
Право застройки как ограниченное вещное право.
Правом застройки - право владения и пользования чужим земельным
участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его
последующей эксплуатации. Право застройки возникает на основании
договора об установлении данного вещного права, заключаемого с
собственником земельного участка, подлежит государственной регистрации и
устанавливается бессрочно, либо на срок не менее 30 и не более 100 лет.
Цена недвижимого имущества для случая «временной» собственности
на праве застройки стремится к нулю с течением времени. А в случае переноса
на другое лицо безусловного бессрочного права застройки, у собственника
остается «голое право», которое сложно назвать правом собственности, т.к.
теряется экономический смысл в таком праве собственности.
Существенные условия: условия о земельном участке, о
характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или
сооружения, о его месте расположения на земельном участке, о сроке
действия права застройки и о плате за право застройки. При государственной
регистрации права застройки в ЕГРП вносятся сведения о земельном участке,
64
о сроке действия права застройки, о плате за право застройки, а также
сведения о возводимом или реконструируемом здании, или сооружении.
Плата за право застройки определяется в форме твердых платежей,
вносимых ежегодно или единовременно, или в виде предоставления
собственнику земельного участка помещений в возведенных зданиях, или в
иной форме, определенной договором. Размер платы за право застройки может
изменяться по соглашению сторон или по решению суда не чаще чем один раз
в десять лет. Такая норма диспозитивна. Справедливо критиковал временное
(срочное) право собственности, за которое необходимо платить периодические
платежи Райхер В.К.
В течение всего срока действия договора об установлении права
застройки, возведенные на земельном участке здания и сооружения, будут
принадлежать лицу, имеющему право застройки, на праве собственности,
либо на праве застройки. Право застройки может быть перейти другому лицу
или переходить к правопреемникам в порядке универсального
правопреемства.
Права застройки земельного участка может быть отчуждено или
передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог
возведенного на указанном земельном участке на основании права застройки
здания или сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в
ЕГРН. Сделка, совершенная с нарушением этого требования недействительна.
Если же отчуждается здание, возведенное на земельном участке на
основании права застройки, то к его приобретателю переходит и право
застройки указанного земельного участка. Передача здания в залог означает и
передачу в залог права застройки соответствующего земельного участка. В
настоящее время действует аналогичное правило ст. 271 ГК РФ, реализуя
принцип Superficies solo cedit.
Лицо, являющееся субъектом права застройки, вправе отчуждать
третьим лицам отдельные помещения в здании, возведенном на основе права