65
застройки. И в этом случае собственники помещений с момента
государственной регистрации права собственности на помещение признаются
участниками права застройки и приобретают доли в этом праве. В дальнейшем
переход права собственности на помещение в таком здании означает переход
соответствующей доли в праве застройки к приобретателю помещения.
При прекращении права застройки здания и сооружения,
принадлежавшие субъекту права застройки, поступают в собственность
собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или
договором об установлении права застройки.
В случае установления платы в виде периодических платежей
необходимо придать такому праву застройки или праву собственности на
возведённые имущество свойство ипотеки в части ограничения
имущественного иммунитета (ст. 446 ГПК РФ) при обращении взыскания по
долгам правообладателя права застройки. Представляется, что желающих
приобрести квартиру на условиях временной собственности, называющиеся
право застройки, на которое не распространяется иммунитет от взыскания по
любым долгам правообладателя, будет меньше, чем купить квартиру на праве
собственности. В случае залога на право ипотеки при получении кредита
возникнет проблема стечения залогодержателей из договора права застройки и
кредита (субординация залогов).
Сторонники введения права застройки обосновывают ее
необходимостью расширения вещных классических прав. Сетуют, что
существующая конструкция строительства, предусматривающего
предоставление земельного участка для строительства по договору аренды,
противоречит срочности договора аренды земельного участка, что стороны не
собираются возвращать застроенный участок.
Ипотека
Залог сохраняет свою обязательственное свойство, нормы об этом
способе обеспечения исполнения обязательств остаются в разделе III "Общая
66
часть обязательственного права" ГК РФ, появляются новые правила об
ипотеке: раздел II "Вещное право". Ипотека теперь будет урегулирована в
качестве ограниченного вещного права. Нормы о залоге будут применяться к
ипотеке субсидиарно.
Залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет
заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой вещью в
порядке и на условиях, которые определены законом и договором ипотеки.
Предусмотрено два вида ипотеки: акцессорная ипотека, при которой
залоговое право устанавливается на недвижимую вещь в обеспечение
исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе,
размере и сроках исполнения этого обязательства, и независимая ипотека, при
которой такие данные не указываются при том условии, что в договоре
ипотеки будут определены предельная сумма, которая может быть получена
залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета
ипотеки, в счет удовлетворения его требований, а также срок существования
залогового права. Особо интересен такой способ установления независимой
ипотеки, как обременение самим собственником (залогодателем) своей
недвижимой вещи, удостоверенное закладной, без указания лица, в пользу
которого установлено такое обременение. В этом случае право ипотеки на
соответствующую недвижимую вещь будет считаться возникшим с момента
внесения в ЕГРП записи о залогодержателе. Предметом ипотеки может
служить не только собственно недвижимая вещь, но и право постоянного
землевладения или право застройки.
При независимой ипотеке в качестве залогодержателя может выступать
банк или иная кредитная организация. Залогодателем по такой ипотеке,
удостоверенной закладной, может быть только коммерческая организация.
Залогодержатель самостоятельно определяет, какое обязательство должника-
залогодателя или третьего лица считается обеспеченным независимой
ипотекой, и должен уведомить об этом залогодателя и соответствующее
67
третье лицо. Максимальный срок независимой ипотеки составляет тридцать
лет.
Ипотека возникает на основании договора или на основании закона (в
действующем праве – продажа в кредит). В последнем случае в законе должно
быть предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого
обязательства признается находящимся в залоге.
Ипотека (как вещное обременение) подлежит государственной
регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Если
зарегистрированная в установленном порядке ипотека обеспечивает
обязательство, которое возникнет в будущем, то ипотека возникнет в момент
возникновения этого обязательства.
Предметом ипотеки могут быть недвижимые вещи, право собственности
на которые зарегистрировано в установленном порядке, либо доли в праве
собственности на такие недвижимые вещи, а также право постоянного
землевладения и право застройки. Вещи и права, которые возникнут в
будущем, не могут быть предметом ипотеки. По общему правилу имущество,
на которое установлена ипотека, на период действия договора остается во
владении залогодателя.
Отдельные виды заложенного имущества: здание, земельный участок,
право постоянного землевладения или право застройки, жилым и нежилым
помещениям регулируются разными нормами.
В случае, когда залогодатель здания является собственником земельного
участка, заключение договора ипотеки здания под страхом его
недействительности допускается только с одновременной ипотекой этого
земельного участка. Если ипотека здания возникает в силу закона, она
распространяется также на принадлежащий залогодателю на праве
собственности земельный участок: единая судьба земельного участка и
здания.
68
В случаях, когда залогодатель здания не является собственником
земельного участка, оно может быть передано в ипотеку без одновременной
ипотеки земельного участка. Но при обращении залогодержателем взыскания
на такое здание и его реализации к приобретателю переходят не только право
собственности на здание, но и права владения или пользования земельным
участком, которые в отношении этого участка имел залогодатель. Схожее
регулирование имеется в действующем законодательстве.
Ипотека ограниченных вещных прав возможна только с одновременной
ипотекой существующих и будущих зданий, находящихся на земельном
участке и принадлежащих залогодателю на праве собственности.
В случае, когда независимая ипотека в соответствии с условиями
договора ипотеки может быть передана третьему лицу, залогодатель обязан
выдать залогодержателю закладную, которая является ордерной ценной
бумагой и удостоверяет права залога владельца закладной на указанную в ней
недвижимую вещь. Владелец закладной вправе в любое время сделать на ней
отметку с указанием обязательства залогодателя либо, если это допускается
условиями ипотеки, обязательства иного лица, исполнение которого
обеспечивает независимая ипотека. Он также вправе в любое время
зачеркнуть сделанную ранее отметку об обеспеченном обязательстве и сделать
новую отметку с указанием иного обязательства, исполнение которого будет
обеспечиваться закладной, о чем уведомляется залогодатель и должник по
обеспеченному обязательству. О выдаче закладной, ее содержании и отметках
на закладной по заявлению ее законного владельца вносятся записи в ЕГРП.
При этом отсутствие на закладные отметки об обеспечиваемом обязательстве
или прекращение такого обязательства не является основанием прекращения
независимой ипотеки.
Таким образом, этот институт сближается с поручительством, данным
третьим лицом, независимой гарантией за тем отличием, что отвечает не лицо,
а вещь (ограниченное вещное право, наподобие наследственной массы):
69
обладатель ограниченного вещного, права собственности принуждается к
изъятию права для принудительной реализации в счет обеспечения
исполнения обязательства, указанного в закладной. Возможно изменение как
на стороне собственника (обладателя ограниченного вещного права), так и на
стороне кредитора, приобретшего такое обеспечение. Будет формироваться
рынок обеспечений в виде независимой закладной: лицо, обладатель вещного
права сможет получить финансирование (кредит, заём) продав закладную на.
Цена такой закладной будет стремиться к стоимости вещного права (цене
недвижимого имущества) на начальном этапе. Собственник вправе произвести
отчуждение имущества (совершить сделку, влекущую переход ограниченного
вещного права), при этом цена такой сделки будет стремится к нулю на
начальном этапе: приобретатель покупает обремененную вещь (ограниченное
вещное право), обремененное по стороннему обязательству.
Неопределенность цены независимой ипотеки будет наблюдаться к сроку
окончания ее действия: держатель закладной будет стремиться обеспечить
такой закладной заранее неисполнимое обязательство (недобросовестное
поведение), срок которого должен наступить до срока окончания закладной,
но может не сделать этого. В этом случае цена недвижимости (иного вещного
права) восстанавливается до рыночной без учета закладной.
Независимая ипотека может быть прекращена в случае приобретения
закладной лицом, в собственности которого находится обеспечивающее право
путем погашения записи в реестре.
Оборот акцессорной ипотеки возможен с одновременным переходом
права, которое обеспечивается ипотека.
Сервитут.
Более широко, чем в действующем ГК РФ раскрывается понятие и
содержание ограниченного вещного права сервитут, применяемого как к
земельным участкам, так и к помещениям. Законопроект вводит в ГК РФ
новые правила, касающиеся платы за сервитут, множественности сервитутов,
70
регулирует различные виды сервитутов: сервитут перемещения, строительные
сервитуты, сервитут мелиорации, горный сервитут, коммунальный сервитут.
Сервитут может быть установлен в интересах лица, имеющего ограниченное
вещное право на господствующую вещь. Положительный сервитут
полномочия лица, в отношении которого установлен сервитут, отрицательный
– запрет собственнику (владельцу) служащей вещи использовать вещь в
соответствии с условиями сервитута, по аналогии с обязательственным
правом: ст. 307 ГК РФ (актуально для строительства в части запрета
возведению здания вблизи соседнего участка даже в соответствии с
градостроительными требованиями). Сервитут бессрочный, если иное не
установлено в ГК РФ. Исчерпывающий перечень сервитутов устанавливается
ГК РФ.
Таким образом, представляется, что указанные нововведения части
введения новых ограниченных прав, предложенные в законопроекте,
дублируют сложившееся регулирование в действующем праве, судебной
практике. В случае их введения взамен работающего механизма, учитывая
нормативную не проработанность, вызовут трудности в правоприменении.
Какую задачу решает нововведение, за исключением дани классического
права, неясно.
Выводы по итогам Главы 2:
В объективном смысле вещное право представляет собой совокупность
правовых норм, регулирующих общественные отношения по принадлежности
вещи определенным субъектам, служит цели указания принадлежности вещи
для третьих лиц. В субъективном смысле вещное право представляет собой
юридически обеспеченную возможность управомоченного субъекта -
обладателя вещного права владеть, пользоваться и распоряжаться
индивидуально-определенной вещью своей волей и в своем интересе в
пределах, установленных действующим законодательством.
71
Вещные права по своему характеру относятся к категории
имущественных, поскольку непосредственно связаны с вещью, которой
можно владеть, в т.ч. посредством фикции. Вещные права являются
абсолютными, предполагает наличие только одного управомоченного лица,
отличается от относительных прав отсутствием обязанного лица по основанию
частноправовых правоотношений. Непосредственный перечень вещных прав,
их содержание, основание возникновения определены законом. Для вещных
прав существуют вещно правовые способы защиты, определенные законом.
Принцип типизации.
Существует презумпция наличия права собственности на вещь (у вещи
всегда есть управомоченное лицо) и презумпция отсутствия ограниченных
вещных прав на вещь (необходимость придания гласности – опубличивание
прав). Принцип опубличивания.
Вещное право, состоящее из институтов права собственности и других
вещных прав, достаточно полно и подробно представлено в действующем
законодательстве. Нормами ГК РФ установлены виды вещных прав, их
содержание, способы защиты, основания возникновения и прекращения.
Реформа вещного права декларирует необходимость в большей степени
укрепить эти институты. Однако, существующий правопорядок, судебная
практика в ситуации появления возможности опубличивать ограниченные
вещные права в публичных реестрах успешно справляются с оборотом вещей,
защитой участников оборота.
Проектом Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в
части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской
Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской
Федерации" предлагается внесение изменений в части регулирования права
собственности (уточняются правовое регулирование) и вносятся новые виды
ограниченных вещных прав: право постоянного землевладения, право
застройки, право личного пользовладения, независимая ипотека, право
72
приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право
ограниченного владения земельным участком.
Интерес представляют независимая ипотека как способ введения в
оборот неакцессорного обеспечения исполнения обязательств, право
приобретения чужой недвижимой вещи – в случае возможности
использования для реализации «права ожидания» приобретателя вещи, в т.ч.
еще не созданной, отсутствующей у отчуждателя. Остальные конструкции
реализованы в действующем законодательстве на основании вещных или
обязательственных правоотношений.
73
Глава 3. Проблемы, особенности реализации и защита вещных прав в
контексте развития законодательства
3.1 Проблемы вещного права в современном праве
Люди столкнулись с дефицитом земельных участков, пригодных для
использования, находящихся в собственности ограниченного числа лиц. Как
говорил Марк Твен: «Покупайте землю — ведь её уже больше никто не
производит».Для закрепления права одних лиц на имущество других лиц
(земельные участки) появились ограниченные права на вещи, как
необходимость развития прочного экономического оборота, ибо как указывал
И.А. Покровский, только правом собственности "мог бы удовлетвориться
только разве самый примитивный экономический быт".
В советское время земля была национализирована и выведена из оборота
частных лиц, понятия недвижимости не было. Это, в частности, повлекло
появление зданий, сооружений, квартир, как объектов права собственности,
годного к гражданскому обороту. Принцип единства земельного участка и
строения (superficies solo cedit) отсутствовал.
В настоящее время это привело к проблеме раздельного существования
прав на земельные участки и прав собственности на расположенные здания,
судебным спорам о предоставлении части земельного участка для
использования здания.
Проблемой является отсутствие владельческой защиты, необходимость
прибегать к петиторному процессу с доказыванием права собственности.
Неопределенность понятия владения и утраты владения создают
неопределенность в форме защиты нарушенного права виндикационным или
негаторным иском.
Слишком короткий срок исковой давности по виндикационному иску.
Отсутствие исковой давности по негаторному иску нарушает принцип
правовой определенности сторон.
74
Требование добросовестного приобретения имущества по
приобретательной давности препятствует введения в оборот имущества,
собственник от которого намерен отказаться.
Введение презумпции добросовестности приобретателя для целей ст.
302 ГК РФ усложняет защиту прав собственника имущества.
Неопределенность оценки судами понятия добросовестности, понятия
выбытия имущества помимо воли собственника ограничивает доверие лиц к
обороту вещей.
Вывод: необходимо формирование на уровне Верховного суда судебной
практики по толкованию содержания законодательства для устранения
неопределенности в понимании стандарта добросовестности, введения вещной
защиты.
3.2 Принцип опубличивания
Под принципом опубличивания прав (принцип публичной
достоверности государственной регистрации прав) понимается внесение
информации о правах (собственности, ограниченных вещных правах,
обременениях) вещи в пользу конкретных лиц.
Суть его состоит в придании гласности всем заинтересованным лицам о
правах на конкретную вещь (в отношении движимых вещей владелец
предполагается собственником, этим объясняется важность, требование к
формальным процедурам передачи владения, ведь владение может создать
собственность со временем, даже не от собственника). Заинтересованными в
придании гласности о правах на вещь являются лица, уже имеющие права на
вещь, лица, желающие вступить в правоотношения по поводу вещи,
административные органы, иные лица, права и интересы которых могут быть
затронуты состоянием вещью или деятельностью правообладателя.