75
Учитывая несовпадение права и владения, наличия ограниченных
вещных прав, принадлежащих разным лицам, введение реестра прав служит
цели устранения неопределенности о правах на вещь. Наряду со внесением
записи в реестр «видимостью» права является владение, демонстрируемое
третьим лица, выставление знака о принадлежности вещи.
Существует неопровержимая презумпция наличия собственника вещи и
презумпция отсутствия обременения на вещь. Поэтому право собственности
существует всегда (пока есть вещь), а ограниченное вещное право существует
(для защиты) пока о нем известно, правообладатель ограниченного вещного
права, действуя осмотрительно должен позаботиться об опубличивании права,
в этом случае он достоин защиты.
В соответствии с § 892 I ГГУ ("Публичная достоверность Поземельной
книги") в пользу того, кто приобретает право на недвижимое имущество или
право на такое право посредством правовой сделки, содержание Поземельной
книги действует как правильное, кроме случаев, когда против правильности
Поземельной книги был зарегистрирован протест или неправильность
Поземельной книги известна приобретателю.
Существовали разные взгляды на обстоятельства, влекущие
возникновение права собственности, в т.ч. на недвижимое имущество. По
одной версии право собственности возникает в следствие наступления
сложного юридического состава, включающего договор (волю и обязательство
на перенос собственности) и фактическое обстоятельство, с которым стороны
связали момент перехода права собственности (по умолчанию с моментом
передачи владения ст. 223 ГК РФ), в некоторых правопорядках без передачи
владения право собственности не может перейти. После наступления этого
сложного фактического состава (в отсутствие регистрации в реестре) право
собственности перешло, и новый правообладатель может совершать сделки с
имуществом, которые будут связывать стороны договора. По другой версии
права возникают действиями регистратора (правопорождающая функция) и
76
без нее права нет (п.2 ст.8.1 ГК РФ) и сделки, совершенные лицом, не
внесённым в реестр, не влекут последствий. По третьей версии, до внесения
изменения в реестр о правах, право переходит относительно сторон, а для
абсолютизации (противопоставления третьим лицам) необходимо внесение
изменений в реестр (ст. 551 ГК РФ). До внесения изменений обязательства
связывают стороны, в случае передачи владения покупатель пользуется
защитой по ст. 304 ГК РФ, 398 ГК РФ от третьих лиц и собственника.
При отчуждении в т.ч. недвижимости стороны могут связать момент
перехода права собственности не с моментом передачи владения, а с иным
моментом. Новый правообладатель будет внесен в реестр как собственник и
получит позицию предыдущего собственника относительно владения
имуществом: в случае отсутствия владения предыдущего собственника, новый
собственник получит право на виндикационный иск на тех условиях, который
имел прежний собственник (цессия виндикационного процесса), включая
условия о пропуске срока исковой давности и реализации права на иск
(недопустимость повторного иска нового собственника, п 13
Информационного письма Президиума ВАС РФ 126).
Опубличивание прав является продолжением видимости права,
заключенного в факте владения (книжное владение): право может быть у
одного лица, а видимость права (владение) у другого.
Необходимость реестра прав служит цели устойчивости оборота, вносит
предсказуемость положения собственника и добросовестного приобретателя.
Вопрос добросовестности является ключевым моментом в виндикационном
процессе. Добросовестность включает в себя знание о правах собственника на
вещь (в виндикации).
К сожалению, в РФ (негативная система регистрации), наличие записи о
правах лица не является достаточным условием для отказа в виндикации
(выбытие имущества против воли), как например титульная система Торренса
- регистрация прав на недвижимое имущество, при котором запись в
77
государственном реестре недвижимости гарантирует бенефициару
безусловное право собственности на объект недвижимости и предоставляет
материальные гарантии государства по корректному ведению этого реестра.
Имелись предложения по регистрации факта владения. Но идея не
нашла поддержки у законодателя: владение недвижимым имуществом, не
будучи субъективным гражданским правом, не подлежит государственной
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Однако, Федеральным законом от 12.11.2019 N 377-ФЗ "О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
1
предусматривается возможность опубличивания некоторых прав и
обременений в добровольном порядке заинтересованным лицом в ещё одном
публичном реестре - ЕФРСФДЮЛ. Федресурс, Единый федеральный реестр
юридически значимых сведений о фактах деятельности юридического лица. С
01.04.2020 в ЕФРСФДЮЛ можно будет вносить сведения о продаже
предприятия или передаче (владение) его в аренду, о наличии права на
обратный выкуп имущества, в том числе имущественного права, переданного
по договору, - стороной договора, предусматривающего право на обратный
выкуп, об ограничениях прав по договору - стороной договора,
предусматривающего ограничения прав собственника (владельца) вещи (такой
перечень ограничений прав собственника будет распространяться на будущего
покупателя имущества, например, в споре с арендатором о правах и условиях
договора), об удержании вещи и условиях прекращения права удержания -
стороной, удерживающей вещь (указывает на владельца и обременениях
имущества), о сохранении права собственности на товар за стороной договора
- стороной, имеющей право на сохранение права собственности на товар
(изменяет презумпция владельца, как собственника), о поручительстве -
кредитором лица, за которое выдано поручительство (информация
1
Российская газета № 258(8016)
78
необходима кредиторам для определения обременений должника и момента
их возникновения), иные сведения, внесенные юридическим лицом или
индивидуальным предпринимателем о себе по своему усмотрению, за
исключением сведений, доступ к которым ограничен в соответствии с
законодательством Российской Федерации, о существенных условиях
возникновения и прекращения прав и (или) ограничений при условии, если
соответствующие права и (или) ограничения возникают в силу договора.
Представляется, что таким образом можно вносить информацию,
противопоставимую третьим лицам о факте владения, залоге и т.д.
Желательно была бы возможность для внесения сведений о режиме
совместной собственности супругов, распространить действие ЕФРСДЮЛ на
физических лиц. Невнесение в реестр сведений лицом, чье право или интерес
в дальнейшем может пострадать от действий третьих лиц, должно влечь для
него неблагоприятные последствия в виде отказа в защите его прав
(неосмотрительное поведение), защищая добросовестное лицо, полагавшееся
на отсутствие ограничений на права неосмотрительного лица – бремя
внесения под страхом утраты судебной защиты права.
С целью устранения споров конкурирующих правообладателей (на
нематериальные объекты, в отсутствие возможности владения), было бы
целесообразно распространить возможность внесения в ЕФРСДЮЛ прав из
договоров уступки прав (требований) с целью установления презумпции
возникновения права (требования) за лицом, внесенным в такой реестр по дате
внесения сведений в реестр, а не по дате, указанной в договоре уступки.
Возможно для этих целей будет использоваться норма пп. «е» п. 12
законопроекта: «иные сведения, внесенные юридическим лицом или
индивидуальным предпринимателем о себе по своему усмотрению, за
исключением сведений, доступ к которым ограничен в соответствии с
законодательством Российской Федерации». В этом случае лежала бы
79
внесение информация о том, что цедент заключил исполнила сделку по
переносу прав (требования).
Стоило бы предусмотреть возможность включение сведений в такой
реестр о факте наличия судебного спора относительно имущества, создающее
презумпцию осведомлённости покупателя спорного имущества во время
судебного процесса. Относительно вопроса правопреемства на стороне
собственника имущества, приобретённого во время рассмотрения судебного
спора, в части возложения на него обязательств из судебного решения,
вынесенного против предыдущего собственника, имеются различные точки
зрения. Б. Черепахин и К. Юдельсон высказывали мнение, что сингулярное
правопреемство (приобретение по договору) в относительных отношениях
влечет процессуальное правопреемство, а сила судебного решения
распространяется на преемника. Б. Черепахин утверждал, что "отчуждение
спорной вещи ответчиком во время виндикационного спора влечет
процессуальное правопреемство"
1
. К.И. Скловский занимает
противоположную позицию, полагая что право собственности в результате
исполнения сделки не переходит, а прекращается у продавца не возникает у
покупателя.
В немецком праве существует правило, что распоряжение имуществом,
во время судебного процесса влечет обязанность покупателя по исполнению
решения суда, принятого против продавца, кроме случая приобретения
имущества добросовестным лицом. Во время судебного спора в поземельную
книгу вносятся записи о споре с целью обеспечения информацией третьих
лиц.
В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ от 02.08.2016 N 36-КГ16-8 (Определением удовлетворено заявление о
замене в порядке процессуального правопреемства должника по делу об
1
Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. Труды по
гражданскому праву. М., 2001. С. 325 - 326; Юдельсон К.С. Советский гражданский
процесс. М., 1956. С. 286.
80
устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, поскольку
недвижимое имущество было отчуждено должником в пользу правопреемника
на основании договора купли-продажи) сформулирована правовая позиция, в
соответствии с которой, покупатель становится процессуальным
правопреемником при условии осведомленности о судебном процессе. Случае
добросовестного приобретения, на покупателя не могут быть возложены
неблагоприятные последствия из судебного решения.
Возможность нанесения информации в реестр судебном споре сделает
позицию покупателя более определенным.
Введение в ЕФРСДЮЛ такой системы регистрации прав и обременений
фактически подрывает необходимость вещного права и иных реестров.
Основные особенности вещного права — это типизация и внесения записи о
правах в публичные реестры. Принцип типизации означает установленные
законом правоотношения, возникающие в связи с отчуждением вещи, права и
обязанности по которым устанавливаются законом. Принцип фиксации
означает внесение сведений об этих правах в публичные реестры. Такая
необходимость возникла ранее из-за отсутствия существования публичных,
доступных реестров. С развитием техники стало доступно создание реестров,
в которых можно описать полномочия лиц по пользованию, распоряжению и
изъятия из таких полномочий. Кроме того, возможности различных реестров
пересекаются. Учитывая принцип противопоставимости внесения прав в
реестр (взамен ситуации существовавшей ранее, влекущей незаключенность
договора в случае отсутствия регистрации договора или прав), у лица
появляется альтернатива выбора реестра.
В РФ существуют несколько видов реестров, в которых могут
регистрироваться права и обременения: ЕГРН — Единый государственный
реестр недвижимости, содержит полную информацию о недвижимости:
основные характеристики объектов, кадастровую стоимость, залоги,
обременения и другое. До этого информация об операциях с недвижимостью
81
хранилась в ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество. Данные о характеристиках жилплощади хранились в ГКН —
государственном кадастре недвижимости. ЕГРП и ГКН объединили в один
реестр — ЕГРН.
Для целей регистрации прав (обременений) на движимое имущество
создана система нотариального реестра уведомлений о залоге, служащая
целям защиты оборота, п.4 ст. 339.1 ГК РФ. Заинтересованные лица могут
обратиться за регистрацией залоговых прав с целью возможности
противопоставить его добросовестному приобретателю, последующему
залогодержателю ст. 335 ГК РФ. Отношения регулируются по аналогии с
правилами виндикации.
Таким образом, права, будучи зарегистрированы в общедоступных
реестрах, становятся противопоставимыми (абсолютными) третьим лицам.
Ранее, при совершении сделок с недвижимым имуществом и
аналогичных, производилась регистрация сделок и переход прав. Объяснялось
это необходимостью регистратора проверить действительность договора
(волю стороны) и отказать в случае сомнений. Но на практике регистрация
проходила одновременно как договора, так и права, т.е. без изучения воли
сторон сделки. В настоящий момент, за небольшим исключением,
регистрации подлежит переход, возникновение и изменение права.
Аренда недвижимости, имеющая обязательственный характер,
приобретает свойства абсолютности (вещный) характер (ст. 617, 621 ГК РФ) в
случае внесения сведений в реестр, а в отсутствие сведений связывает
обязательством только стороны.
Имеются исключения из принципа внесения для возникновения права
собственности. Так, в частности, без внесения в реестр (недостоверность
реестра) возникает право собственности супругов на совместное имущество, в
случаях универсального правопреемства (наследование, реорганизация), права
члена кооператива на созданное кооперативом имущество возникают с
82
момента полной выплаты пая. Исключения из принципа внесения означает
расхождение о правах лиц, внесённых в реестр и прав, которые имеются у лиц
на самом деле.
Такая ситуация порождает обоснованную критику судебных решений,
которые приняты против добросовестных лиц, получивших информацию о
правах собственника из публичного реестра: по общему правилу, в
соответствии с пунктом 2 ст. 35 СК РФ, п. 2 ст. 253 ГК РФ установлена
презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению
общим имуществом, однако, для заключения одним из супругов сделки по
распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной
регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная
нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной
регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие
другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Покупатель недвижимого имущества
вынужден проверять семейное состояние продавца с целью избежать
возникновение спора о последствиях недействительности договора по
приобретению недвижимого имущества со стороны супруга продавца (при
режиме совместного имущества) и воздерживаться от приобретения у
холостых. После расторжения брака в случае распоряжения совместным
имуществом бывшим супругом применяются положения ст. 253 ГК РФ.
Справедливо предлагается применить телеологическую редукцию к п. 3
ст. 35 СК РФ, используя механизм п. 2 ст. 35 СК РФ, ст. 253 ГК РФ: для
защиты супруга, являющегося сособственником неуказанном в реестре,
имеется механизм установления режима долевой собственности со
включением сведений в реестр. Неосуществление установления режима
долевой собственности свидетельствовало бы о недобросовестности супруга,
оспаривающего договор купли продажи недвижимого имущества и влекло бы
отказ в иске.
83
В случае наличия запрета на регистрационные действия с имуществом
на основании судебного акта, (обеспечительные меры), противопоставимы
они станут лицам, не участвующим в судебном споре после внесения
информации о запрете в публичный реестр (п.7 Информационного письма
Президиума ВАС РФ 126).
Таким образом, в настоящий момент публичные реестры служат целям
опубличивания прав неопределенному кругу лиц для целей
противопоставимости. Ранее, до появления реестров, такую функцию
противопоставимости выполнял факт владения.
14.11.2019г. Депутатом П.В. Крашенинниковым внесен законопроект в
ГД ФС РФ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации». В частности, в ст.1 законопроекта предлагается
внести изменение в Часть 3 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015
года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", изложив п. 3
в следующей редакции: «Государственная регистрация права общей
совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на
основании заявления одного из участников совместной собственности (за
исключением бывшего супруга того физического лица, которое указано в
реестре в качестве собственника недвижимого имущества).
Государственная регистрация права общей совместной собственности на
недвижимое имущество осуществляется также без заявления одного из
участников совместной собственности в случае, если государственный
регистратор располагает сведениями о возникновении права общей
совместной собственности в силу закона.
В целях получения указанных сведений государственный регистратор в
порядке межведомственного информационного взаимодействия обязан
запрашивать в Едином государственном реестре записей актов гражданского
состояния информацию о наличии или отсутствие брака у каждого
физического лица, обратившегося с заявлением о государственной
84
регистрации возникновения права собственности на основании возмездной
сделки».
В переходных положениях законопроекта – п.5 ст. 6, указано: Супруг, в
отношении которого на день вступления в силу настоящего Федерального
закона в Едином государственном реестре недвижимости не содержатся
сведения о принадлежности ему вместе с другим супругом недвижимого
имущества на праве общей совместной собственности, вправе подать
заявление о включении сведений о нем в Единый государственный реестр
недвижимости без согласия супруга, указанного в реестре в качестве
собственника такого недвижимого имущества.»
Внесение изменений свидетельствует о реализации принципа
опубличивания прав, противопоставимости права третьим лицам в случае
внесения сведений о правах в публичный реестр.
В личных правоотношениях (обязательствах) аналогом опубличивания
прав является механизм уведомления конкретной заинтересованной стороны
(ст. 165.1 ГК РФ). С целью укрепления оборота (уменьшения судебных
споров) учеными предлагается распространить принцип регистрации перехода
прав на отношения из договоров уступки права (требования). В настоящий
момент в случае судебного спора о моменте возникновения конкурирующих
прав (требований) применяется критерий момента уведомления должника о
переходе права (требования), в случае невозможности установить момент
времени у кого возникло право ранее с помощью иных доказательств
(заключение эксперта о давности).
Выводы: действующее законодательство недостаточно защищает оборот
прав (требования), в связи с отсутствием регистрации перехода прав
(требования), возникают судебные споры по поводу противопоставления
права, уверенности третьих лиц о правообладателе. Необходимо для защиты
интересов правообладателя допустить возможность защиты права
(требования) виндикационным иском. В тоже время, ст. 1106 ГК РФ