35
реализовываться в строгом соответствии с установленным федеральным
законодательством порядком
1
, т.е. обличена в процессуальную форму.
Порядок изъятия земельного участка для государственных или
муниципальных нужд можно определить как последовательность обязательных
к исполнению органом, уполномоченным производить изъятие, действий,
направленных к единому конечному результату - переходу права на земельный
участок (в случае его изъятия у собственника) к Российской Федерации,
субъекту РФ или муниципальному образованию, прекращению иного вещного
права на земельный участок, принадлежащего гражданину или юридическому
лицу, а также права аренды и права безвозмездного срочного пользования
земельным участком.
В науке земельного права можно обнаружить определение этой
последовательности действий через систему последовательных стадий,
начальной из которых является подготовительная
2
. При этом каждая стадия
наступает не раньше, чем по окончании предыдущей, а содержание
деятельности уполномоченных органов (совокупность действий) по изъятию
земельных участков определяется в зависимости от каждой конкретной стадии
нормами, установленными в земельном и гражданском законодательстве.
В рамках подготовительной стадии происходит собственно подготовка к
принятию решения об изъятии земельных участков для государственных или
муниципальных нужд.
Далее следует стадия принятия решения об изъятии. Само решение об
изъятии (собственно, как и решение о резервировании, а также и решение о
предварительном согласовании места размещения объекта, принимаемые на
подготовительной стадии изъятия) представляет собой правовой акт или
юридический документ. В теории права он определяется как словесно-
документально оформленное внешнее выражение воли (в данном случае
1
Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
установлен ст.ст. 49, 56. 2-56.12, 57, 62 ЗК РФ, ст.ст. 279, 281,282, 283 ГК РФ.
2
Абдраимов Б.Ж., Боголюбов С.А. Указ. соч. С. 385.
36
государственного органа или органа местного самоуправления), закрепляющее
правомерное поведение (или неправомерное, если акт не соответствует закону
и им нарушаются права и законные интересы физического или юридического
лица) или его результат
1
. Этот юридический документ является ненормативным
актом, поскольку исчерпывает свое действие исполнением и рассчитан лишь на
конкретный индивидуальный случай применения.
Здесь необходимо отметить, что согласно п. 4 ст. 9 Градостроительного
кодекса РФ не допускается принятие органами государственной власти и
органами местного самоуправления решений о резервировании земель,
решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для
государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов
территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных
федеральными законами. Данная норма введена в действие с 1 января 2012
года
2
, носит сдерживающий характер и направлена на упорядочивание
принятия данных решений.
Земельным законодательством предусмотрено в случае, если в Едином
государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о
зарегистрированных правах на земельные участки, подлежащие изъятию для
государственных или муниципальных нужд, а также о зарегистрированных
правах на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого
имущества, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного
самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 Земельного кодекса, не менее
чем за шестьдесят дней до принятия решения об изъятии земельных участков
для государственных или муниципальных нужд обязаны: 1) запросить сведения
об имеющихся правах на земельные участки, подлежащие изъятию для
государственных или муниципальных нужд, и на расположенные на таких
земельных участках объекты недвижимого имущества в архивах, органах
1
Алексеев С.С. Указ. соч. С. 427.
2
См.: ст. 2 Федерального закона от 27 декабря 2009 года № 351-ФЭ «О внесении изменений
в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание
законодательства РФ. - 2009. - №52 (часть I). - Ст. 6427.
37
государственной власти, органах местного самоуправления, в распоряжении
которых могут находиться указанные сведения, а также у предполагаемых
правообладателей изымаемых земельных участков или иных объектов
недвижимого имущества; 2) обеспечить опубликование в порядке,
установленном для официального опубликования (обнародования)
муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа
(муниципального района в случае, если такие земельные участки расположены
на межселенной территории), по месту нахождения земельных участков,
подлежащих изъятию, сообщения о планируемом изъятии земельных участков
для государственных или муниципальных нужд; 3) обеспечить размещение на
официальном сайте уполномоченного органа исполнительной власти или
органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего
Кодекса, и официальном сайте указанного в подпункте 2 настоящего пункта
муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети
"Интернет" сообщения о планируемом изъятии земельных участков для
государственных или муниципальных нужд; 4) обеспечить размещение
сообщения о планируемом изъятии земельных участков, которое должно
содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1, 4, 6 и 7 пункта
5 настоящей статьи, на информационном щите в границах населенного пункта,
на территории которого расположены земельные участки, подлежащие
изъятию, а в случае, если такие земельные участки расположены за пределами
границ населенного пункта, на информационном щите в границах
соответствующего муниципального образования. (ст. 56.5. Земельного кодекса)
Аналогичная норма содержится и в гражданском законодательстве,
устанавливающем правила изъятия для публичных нужд земельного участка у
собственника (п. 3 ст. 279 ГК РФ).
В целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или)
расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных
или муниципальных нужд (далее также - соглашение об изъятии
недвижимости) уполномоченный орган исполнительной власти или орган
38
местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если
решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии,
организация, подавшая такое ходатайство: 1) выступают заказчиком
кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих
изъятию, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или
утвержденной схемой расположения земельного участка; 2) выступают
заказчиком кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельных
участков, подлежащих изъятию, в случае, если границы таких земельных
участков подлежат уточнению; 3) выступают заказчиком кадастровых работ в
целях образования находящихся в государственной или муниципальной
собственности земельных участков для их предоставления взамен изымаемых
земельных участков; 4) обращаются от имени правообладателя изымаемой
недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельных
участков, подлежащих изъятию, земельных участков, предоставляемых взамен
изымаемых земельных участков, или земельных участков, границы которых
подлежат уточнению в связи с изъятием, если необходимо проведение
государственного кадастрового учета таких земельных участков; 5) выступают
заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или)
расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке
прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также
по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого
недвижимого имущества; 6) осуществляют переговоры с правообладателем
изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; 7) осуществляют
совместно с уполномоченным органом исполнительной власти или органом
местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, подготовку
соглашения об изъятии недвижимости в случае, если решение об изъятии
принято на основании ходатайства об изъятии; 8) направляют проект
соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для
подписания.
39
Согласие правообладателей изымаемой недвижимости на осуществление
действий, указанных в пункте 1 статьи 56.8 ЗК РФ, не требуется.
Для подготовки и заключения соглашения об изъятии недвижимости
постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимого
имущества, которые расположены на изымаемых земельных участках и
сведения о которых не внесены в Единый государственный реестр
недвижимости, не требуется.
Наличие споров о границах земельных участков, подлежащих изъятию, об
образовании земельных участков, отсутствие государственной регистрации
права собственности на земельные участки, подлежащие изъятию, не являются
препятствием для подготовки и последующего заключения соглашения об
изъятии недвижимости или принятия судебных актов о принудительном
изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В
случае земельного спора границы земельных участков, подлежащих изъятию,
определяются в порядке, установленном частью 10 статьи 22 Федерального
закона "О государственной регистрации недвижимости".
Правообладатели изымаемой недвижимости обязаны обеспечить доступ к
земельным участкам и (или) расположенным на них объектам недвижимого
имущества в целях выполнения кадастровых работ, определения рыночной
стоимости такой недвижимости.
В случае, если решение об изъятии принято по инициативе
уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного
самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 Земельного Кодекса,
осуществление указанных в подпунктах 1 - 6 пункта 1 настоящей статьи
действий может быть поручено подведомственному таким органам
государственному или муниципальному учреждению.
Далее следует стадия достижения соглашения об изъятии недвижимости
для государственных или муниципальных нужд которое содержит: 1)
наименования лиц, являющихся сторонами соглашения об изъятии
недвижимости; 2) кадастровые номера земельных участков и (или)
40
расположенных на них объектов недвижимости, которые подлежат изъятию,
или в случае отсутствия кадастровых номеров зданий, сооружений, помещений
в них, объектов незавершенного строительства их условные номера,
присвоенные в порядке, установленном в соответствии с Федеральным
законом "О государственной регистрации недвижимости", а при отсутствии
условных номеров иное описание этих зданий, сооружений, помещений в них,
объектов незавершенного строительства; 3) цель изъятия земельных участков и
(или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для
государственных или муниципальных нужд; 4) реквизиты решения об изъятии
земельных участков для государственных или муниципальных нужд; 5) права
на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого
имущества, которые прекращаются и (или) возникают на основании
соглашения об изъятии недвижимости; 6) срок передачи земельных участков и
(или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, подлежащих
изъятию. При этом срок указанной передачи не может превышать шесть
месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя изымаемой
недвижимости; 7) размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые
земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости; 8)
указание на сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не
завершено), изъятие которых в соответствии с решением об изъятии не
осуществляется, а также право, на котором собственник такого сооружения или
лицо, которому такое сооружение принадлежит на иных правах, вправе
использовать подлежащий изъятию земельный участок; 9) указание на
сервитуты, которые установлены в отношении земельного участка,
подлежащего изъятию, и в соответствии с решением об изъятии подлежат
сохранению.
Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым
правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта
недвижимого имущества. Если лицу, с которым заключается соглашение об
изъятии недвижимости, принадлежат земельный участок и расположенный на
41
нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости
заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих
изъятию объектов недвижимого имущества.
При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и
(или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении
об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им
земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен
изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов
недвижимого имущества в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи.
В случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 56.9 ЗК РФ, в соглашении об
изъятии недвижимости указываются: 1) кадастровые номера земельных
участков, передаваемых или предоставляемых взамен изымаемых земельных
участков; 2) рыночная стоимость земельных участков и (или) расположенных
на них объектов недвижимого имущества, передаваемых или предоставляемых
на праве собственности взамен изымаемых земельных участков и (или)
расположенных на них объектов недвижимого имущества; 3) рыночная
стоимость иных прав, на которых предоставляются земельные участки взамен
изымаемых земельных участков; 4) срок передачи объектов недвижимого
имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на
них объектов недвижимого имущества; 5) разница между размером возмещения
за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты
недвижимости и рыночной стоимостью передаваемых или предоставляемых
взамен объектов недвижимого имущества, прав на них, порядок оплаты такой
разницы лицу, у которого изымаются земельные участки и (или)
расположенные на них объекты недвижимости. Размер возмещения
уменьшается на величину, равную рыночной стоимости земельных участков и
(или) иных объектов недвижимого имущества, передаваемых или
предоставляемых в собственность взамен изымаемых земельных участков и
(или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, или рыночной
стоимости иных прав, на которых предоставляются земельные участки и (или)
42
иные объекты недвижимого имущества взамен изымаемых объектов
недвижимого имущества.
Соглашением об изъятии недвижимости может быть предусмотрена
обязанность организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании
которого принято решение об изъятии, передать в собственность лицу, чьи
земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого
имущества изымаются для государственных или муниципальных нужд, иные
объекты недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и
(или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. При этом в
соглашении об изъятии недвижимости указываются кадастровые номера
объектов недвижимого имущества, передаваемого взамен изымаемых объектов
недвижимого имущества, рыночная стоимость таких объектов, срок их
передачи. Размер возмещения за изымаемые земельные участки и (или)
расположенные на них объекты недвижимого имущества уменьшается на
величину, равную рыночной стоимости передаваемых объектов недвижимого
имущества.
В случае, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит
образовать путем перераспределения земель или земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, и
земельных участков, принадлежащих гражданину или юридическому лицу,
соглашение об изъятии недвижимости должно предусматривать условия такого
перераспределения, включая размер возмещения и порядок его предоставления
за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты
недвижимого имущества.
При этом в размер возмещения за изымаемый земельный участок
включается разница между рыночной стоимостью исходного земельного
участка, принадлежащего гражданину или юридическому лицу, и рыночной
стоимостью образуемого земельного участка, на который в соответствии с
соглашением об изъятии недвижимости возникает право собственности данных
гражданина или юридического лица, если в результате такого
43
перераспределения рыночная стоимость образованного земельного участка
уменьшается.
К соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие
земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого
имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена
на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского
законодательства о купле-продаже или мене.
Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме
между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным
органом исполнительной власти или органом местного самоуправления,
предусмотренными статьей 56.2 Земельного Кодекса (за исключением случая,
предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие
земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии,
также организацией, подавшей такое ходатайство.
Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный
уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного
самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией,
подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое
решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные
участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.
Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется заказным
письмом с уведомлением о вручении по адресу, который: 1) указан
правообладателем изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 12
статьи 56.6 Земельного Кодекса или при отсутствии данного адреса по адресу,
который указан таким правообладателем в качестве адреса для связи с ним в
ходе выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты
недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или
муниципальных нужд; 2) указан в выписке из Единого государственного
реестра недвижимости (в отсутствие сведений о почтовых адресах, указанных
в подпункте 1 настоящего пункта); 3) присвоен изымаемым объектам
44
недвижимого имущества (в отсутствие сведений об адресах, указанных
в подпунктах 1 и 2 настоящего пункта).
Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости,
направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии
с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы: 1)
кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в
соответствии с соглашением об изъятии недвижимости, а также кадастровые
паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений,
помещений в них, объектов незавершенного строительства (если сведения о
таких зданиях, сооружениях, помещениях в них, объектах незавершенного
строительства внесены в Единый государственный реестр недвижимости); 2)
отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или)
расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке
рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них
объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с
изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием
земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого
имущества; 3) отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов
недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке
стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен
изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости
предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов
недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.
Если правообладатель изымаемой недвижимости указал в качестве адреса
для связи с ним в ходе выявления лиц, земельные участки и (или)
расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат
изъятию для государственных или муниципальных нужд, адрес электронной
почты, указанные в пунктах 3 и 4 настоящей статьи документы также
направляются ему на данный адрес в электронной форме.