45
Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным
правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему
предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня
возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой
связи" данного заказного письма, если иное не предусмотрено пунктом
7 настоящей статьи.
Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого
было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об
изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с
распиской в получении.
При отказе правообладателя изымаемой недвижимости получить проект
соглашения об изъятии недвижимости лицо, доставляющее проект соглашения
об изъятии недвижимости, делает на нем отметку об отказе в получении
проекта соглашения об изъятии недвижимости.
Правообладатель изымаемой недвижимости, отказавшийся принять
проект соглашения об изъятии недвижимости, считается надлежащим образом
получившим указанный проект соглашения.
Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об
изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган
исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие
решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на
основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об
изъятии.
Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать
соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным
в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об
отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения
об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об
изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера
46
возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение
документы.
В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения
правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии
недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено
подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган
исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие
решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой
принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о
принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем
объектов недвижимости.
На основании предложений указанного в пункте 10 настоящей статьи
правообладателя изымаемой недвижимости об изменении условий соглашения
об изъятии недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти или
орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, по
согласованию с лицом, на основании ходатайства которого принято решение об
изъятии (при наличии такого лица), вправе изменить условия соглашения об
изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой
недвижимости.
Если решение об изъятии принято на основании ходатайства
Государственной компании "Российские автомобильные дороги", соглашение
об изъятии недвижимости заключается от имени Российской Федерации
указанной Государственной компанией в соответствии с Федеральным
законом от 17 июля 2009 года N 145-ФЗ "О Государственной компании
"Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации". При этом подписание такого
соглашения со стороны федерального органа исполнительной власти не
требуется.
Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на
них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств
47
соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в
случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии,
поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего
Кодекса, за счет средств указанной организации.
Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет
выделить следующие стадии процедуры изъятия земельных участков для
государственных или муниципальных нужд: 1) подготовительная стадия; 2)
стадия принятия решения об изъятии земельных участков для публичных нужд
и уведомления правообладателя о предстоящем изъятии; 3) стадия
государственной регистрации решения об изъятии; 4) стадия достижения
соглашения об условиях изъятия; 5) стадия предоставления компенсации; 6)
стадия государственной регистрации в зависимости от правового титула: а)
перехода права собственности на земельный участок к Российской Федерации,
субъекту РФ или муниципальному образованию; б) прекращения иного
вещного права на земельный участок; в) расторжения договора аренды,
безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок более 1 года (п. 2
ст. 26 ЗК РФ).
В случае не достижения соглашения с правообладателем
общеобязательной становится стадия судебного разбирательства, которая
предшествует стадии государственной регистрации результата изъятия
земельных участков для публичных нужд и, соответственно, стадии
предоставления компенсации. Только в случае, если правообладатель согласен
с принятым решением об изъятии и с ним достигнуто соглашение по всем
условиям отчуждения, то судебного решения для изъятия земельного участка
не требуется (ст.ст. 44 ЗК РФ, 281, 283 ГК РФ).
К примеру, в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-
Петербурга от 16 августа 2004 года № 1379 «Об изъятии земельного участка у
Общества с ограниченной ответственностью «Гатчинская нефтяная
48
компания»
1
изъятие земельного участка для государственных нужд было
произведено в следующем порядке: 1) принятие Правительством Санкт-
Петербурга решения об изъятии путем выкупа земельного участка и
расположенного на нем нежилого здания, находящихся в собственности у
Компании, для государственных нужд; 2) письменное уведомление
собственника о принятом решении; 3) государственная регистрация
постановления в государственном учреждении юстиции; 4) уведомление
собственника о государственной регистрации постановления; 5) кадастровый
учет земельного участка, подлежащего предоставлению Компании в
собственность; 6) проведение оценки рыночной стоимости изымаемого
земельного участка, нежилого здания, убытков, в том числе упущенной
выгоды, причиненных Компании изъятием, а также проведение оценки
рыночной стоимости земельного участка, подлежащего предоставлению
Компании взамен изымаемого; 7) заключение Санкт-Петербургом соглашения с
Компанией, согласно которому Компании выплачивается согласно
проведенной оценке выкупная цена и предоставляется в собственность
земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену; 8)
государственная регистрация права государственной собственности Санкт-
Петербурга на изъятый земельный участок.
Рассматриваемый пример наглядно показывает, что достижение
соглашения между уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии
земельного участка для государственных нужд, и собственником изымаемого
земельного участка о выкупной цене и иных условиях выкупа позволяет
избежать стадии судебного разбирательства.
В случае не достижения соглашения об условиях изъятия
государственный орган исполнительной власти или орган местного
самоуправления вправе предъявить иск о выкупе (об изъятии) земельного
участка в суд. В настоящее время увеличен срок подачи данного иска до трех
1
Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
49
лет
1
. Течение указанного срока начинается с момента направления уведомления
собственнику, землепользователю, землевладельцу о принятом решении изъять
у него земельный участок для публичных нужд (ст.ст. 282, 283 ГК РФ).
Оптимальным вариантом с точки зрения защиты прав и интересов
физических и юридических лиц является фиксация в ненормативном акте
уполномоченного органа, в котором выражено решение об изъятии земельного
участка для публичных нужд, последовательности действий, направленных на
прекращение субъективных имущественных прав на земельные участки в
публичных интересах, и их содержания.
Здесь необходимо заметить, что обладатель субъективного
имущественного права на изымаемый земельный участок вправе оспорить
решение об изъятии в судебном порядке, подав в суд заявление о признании
ненормативного акта государственного органа исполнительной власти или
органа местного самоуправления недействительным. Соответственно, при
разрешении данного дела в пользу заявителя, процедура изъятия земельного
участка для государственных или муниципальных нужд прекращается.
1.3. Изъятие земельных участков для государственных или
муниципальных нужд как основание прекращения прав на земельные
участки.
Изъятие земельных участков для публичных нужд можно рассматривать
как основание прекращения прав на земельные участки, характерной чертой
которого является возможность принудительного производства, т.е. вопреки
воле правообладателя. В отличие от изъятия земельного участка ввиду
ненадлежащего использования, изъятие для публичных нужд реализуется вне
1
См.: п. 13 ст. 13 Федерального закона от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ «О внесении
изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в
соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» // Собрание законодательства
РФ. - 2007. - № 27. - Ст. 3213.
50
зависимости от неправомерности поведения обладателя права на земельный
участок. Иными словами, прекращение субъективного имущественного права
по данному основанию осуществляется у добросовестного законного
правообладателя, будь то собственник, землепользователь, землевладелец или
арендатор земельного участка.
В гражданском законодательстве содержится открытый перечень вещных
прав, среди которых к земельным участкам относятся право собственности,
право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного)
пользования, сервитуты (ст. 216 ГК РФ), а также предусмотрена возможность
предоставления земельного участка собственником другим лицам на условиях
и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным
законодательством (п. 1 ст. 264 ГК РФ).
Земельный же кодекс дополняет перечень прав на земельные участки
правом безвозмездного срочного пользования и правом аренды (ст.ст. 22, 24 ЗК
РФ), которые также могут быть прекращены по рассматриваемому основанию,
однако вещными правами не являются.
Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее
удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного
воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного
господства
1
. Иными словами, вещное право осуществимо независимо от
какого- либо другого лица и предоставляет его обладателю непосредственную
власть над вещью. Вещные права позволяют своему обладателю в своем
интересе, не обращаясь к другому лицу, самостоятельно владеть и пользоваться
земельным участком, в то время как обладатель права аренды или права
безвозмездного срочного пользования может реализовать свои полномочия
лишь в случае, если фактически получит земельный участок во владение и
пользование от собственника.
1
См., например: Гражданское право: учебник. В 3 т. Т.1 /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.
Толстого. - М.: ТК Велби, Проспект, 2003. - С. 392.
51
Но любое из этих прав будет вторичным по отношению к праву
собственности, производным от него и потому несколько ограниченным по
сравнению с ним, что предопределяет некоторые особенности производства
изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд у
лиц, не являющихся собственниками, в том числе, некоторую неполноту
выплачиваемой компенсации.
Кроме того, вещные права подлежат государственной регистрации,
которая означает юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество, чем собственно и обеспечивается их наибольшая
прочность.
В случае же аренды и безвозмездного срочного пользования земельными
участками государственной регистрации подлежит не так называемое право
аренды и право безвозмездного срочного пользования, а сам договор,
заключенный на срок не менее 1 года.
В гражданском законодательстве применительно к прекращению права
собственности введен термин «выкуп». При этом в п. 1 ст. 279 ГК РФ
указывается на то, что земельный участок может быть изъят у собственника для
государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
В науке мнения относительно юридической природы выкупа земельного
участка для публичных нужд представлены дискуссионно.
По мнению Д.Б. Горохова, отношения по поводу изъятия земельного
участка формально не считаются сделками, так как здесь нет «автономии воли»
в смысле ст. 2 ГК РФ, но по существу это сделки (квазисделки). Государство (в
лице органов власти) при принудительном изъятии земельных участков
распоряжается частными землями. В этом случае оно действует не в качестве
собственника, а как публичная власть
1
.
1
Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками: автореф. ... канд.
юрид. наук. М., 1998. С.32.
52
Т.В. Дамбиева при изучении вопросов возникновения права
собственности Российской Федерации на земельные участки справедливо
отметила, что и в отношениях по принятию решений об изъятии земельных
участков для государственных или муниципальных нужд, и при заключении
соглашения об определении выкупной цены Российская Федерация действует
как суверен. У собственника не требуется получение согласия собственно на
изъятие земельного участка, а заключается лишь соглашение об определении
выкупной цены, размере убытков, сроках выплаты. Такие отношения можно
признать сделкой лишь условно
1
.
В.А. Евсегнеев утверждает, что с внешней (формальной) стороны
принудительный (а тем более добровольный) выкуп земли у частного
собственника может и должен быть осуществлен так же, как и обычная сделка
купли-продажи земли; хотя передачу частной земли в публичную
собственность в порядке ее принудительного выкупа нельзя признавать
сделкой, но многие общие черты позволяют считать ее квазисделкой. Такая
теоретическая конструкция, по мнению данного автора, полезна с той точки
зрения, что помогала бы оформлению всей операции как «настоящей» сделки
2
.
В современной науке ряд авторов предприняли попытки разграничить
понятия «выкуп как сделка» и «выкуп как процесс (совокупность действий)».
Так, по мнению Н.П. Кабытова, выкуп относится к правомерным
действиям: юридическим актам, а именно - сделкам, которые существуют
наряду с юридическим фактом выкупа земельного участка; и их не следует
смешивать. Выкуп земельного участка - это действия продавца (частного
собственника земельного участка) и покупателя, направленные на отчуждение
1
Дамбиева Т.В. Возникновение права собственности Российской Федерации на земельные
участки: дисс. ... канд. юрид. наук. М.: РБГ, 2007. С. 160.
2
Евсегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права -
2004. - № 8.
53
прежним собственником участка, приобретение его новым собственником и
уплате выкупной цены
1
.
А.И. Дихтяр и Е.С. Клейменова полагают, что следует различать выкуп
как процесс, а соглашение о выкупе как двух- или многостороннюю сделку
(договор). Авторами отмечается, что договорные отношения, связанные с
выкупом, могут строиться различно, в зависимости от согласия
правообладателя на изъятие, вида вещных прав на земельный участок и
расположенные на нем иные недвижимые объекты
2
. При этом Е.С. Клейменова
справедливо приходит к выводу о том, что для установления договорных
отношений при изъятии земельного участка и (или) находящегося на нем
недвижимого имущества необходимо наличие сложного юридического
состава
3
.
Думается, что следует рассматривать выкуп как способ изъятия
земельных участков для государственных или муниципальных нужд,
применимый к прекращению права собственности, поскольку изъятие
земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть
произведено у собственника путем выкупа. У обладателя иного субъективного
имущественного права на земельный участок изъятие производится путем
прекращения данного права.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных
нужд является основанием досрочного прекращения права безвозмездного
срочного пользования. Его разновидностью является право на служебный
надел. Данное право может возникать из договора, поэтому его прекращение в
таком случае будет производиться сообразно прекращению права аренды.
1
Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной
собственности: дисс. ... канд. юрид. наук. М.: РГБ, 2005. С. 66.
2
Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных
или муниципальных нужд: вопросы теории и практики. Доступ из справ.-правовой системы
«КонсультантПлюс».
3
Клейменова Е.С. Правовое регулирование изъятия (выкупа) земельного участка для
государственных и муниципальных нужд: автореф.... канд. юрид. наук. Орел, 2008. С.8.
54
Земельным кодексом РФ установлено право, предоставленное
собственнику, землевладельцу, землепользователю, требовать изъятия, в том
числе путем выкупа, принадлежащего ему земельного участка, обремененного
публичным сервитутом, в случаях, когда установление публичного сервитута
приводит к невозможности использования земельного участка. В таких случаях
на орган государственной власти или орган местного самоуправления,
установивший публичный сервитут, возложена обязанность возмещения
убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением
убытков (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). Возникающие при этом споры будут решаться по
общему правилу в судебном порядке (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).
Сервитут - это, с одной стороны, право ограниченного пользования
чужим земельным участком, а с другой стороны — это обременение земельного
участка. Он может быть частным, возникающим из договора, или публичным,
установленным законом. Соответственно, при необходимости прекращения
сервитута в случаях изъятия земельного участка для государственных или
муниципальных нужд, это возможно путем расторжения договора или путем
отмены действия закона, его установившего.
Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет прийти
к следующим выводам.
При изъятии земельного участка для государственных или
муниципальных нужд у собственника заключается соглашение о выкупной
цене и иных условиях выкупа, а у обладателя иного права на земельный
участок - соглашение о возмещении убытков и иных условиях изъятия.
Содержание данного соглашения зависит от фактических обстоятельств
производства изъятия в каждом конкретном случае. При этом существенными
условиями будут являться условия, устанавливающие выкупную цену, сроки
выкупа, обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или
муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок
(в силу п. 1 ст. 281 ГК РФ) — в случае изъятия земельного участка у
собственника; размер убытков, причиненных изъятием земельного участка,