56
договорах купли-продажи. С другой стороны, договор аренды содержит
основную обязанность собственника – предоставление имущества во временное
владение и пользование арендатору. Присутствие в арендном правоотношении
условия о выкупе имущества путем внесения арендной платы не изменяет
правовой сущности договора аренды. Юридическое действие условия о выкупе
начинается только в тот момент, когда общая сумма выплаченной арендной
платы становится равна сумме выкупа. До этого момента обязательство
регламентируется положениями об аренде
19
.
По общему правилу договор аренды считается заключенным с момента
подписания сторонами соответствующего соглашения. Между тем, нынешняя
типология договора аренды, закрепленная в ГК РФ, позволяет сделать вывод о
наличии разностороннего подхода к вопросу консенсуальности указанного вида
договора. Как известно, часть II ГК РФ в общих положениях о договоре аренды,
а также в статьях о договорах: проката, аренды здания и сооружения,
предприятия - описывает аренду как консенсуальный договор, где обязательства
у сторон возникают с момента заключения соответствующего соглашения.
Одним из признаков консенсуальности договора аренды являются следующие
формулировки: «обязуется предоставить» (статьи 606, 626, 656 ГК РФ),
«обязуется передать» (статья 650 ГК РФ),
20
следовательно, допустимо сделать
вывод, что права и обязанности у сторон таких соглашений возникают с момента
заключения такового.
Такой подход к толкованию отдельных правовых норм,
регламентирующих договор аренды, основан на буквальном прочтении закона.
Кроме того, он соотносится с подходом ряда ученых, которые определяют
19
Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб.
и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. С. 230
20
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от
23.05.2016) / СПС «КонсультантПлюс»
57
характерные черты консенсуальных и реальных сделок. Так, например, Е.Е.
Шевченко описывает, что указание на реальность договора нередко
осуществляется посредством использования в определении договора слова
«передает», когда речь идет об имуществе, являющемся предметом договора.
Слова «обязуется передать», наоборот, свидетельствуют о том, что заключение
договора не связывается с совершением соответствующего действия.
21
Однако указанная логика вызывает определенные сомнения, которые дают
основания полагать о неверном толковании и применении норм права, что
неизбежно создает поле для злоупотребления недобросовестным контрагентом
по сделке своими правами. Противоречивость описанного подхода судов и
указание на реальную природу арендных отношений опровергается следующим:
в соответствии с положениями статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть
указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее
передаче арендатору в качестве объекта аренды. Таким образом, договор, как
внешнее выражение воли сторон, является первичным элементом
рассматриваемых правоотношений и предшествует фактической передаче
имущества.
Более того, если следовать логике признания договора аренды
заключенным с момента фактической передачи имущества арендатору, то тогда
необходимо констатировать, что до момента такой передачи договорная связь
между сторонами соглашения отсутствует, а взаимные права и обязанности не
возникают. Однако именно вследствие неисполнения арендодателем такой
обязанности как передача имущества арендатору, у последнего возникает право
требования расторжения договора аренды в судебном порядке (пункт 1 статьи
620 ГК РФ).
22
Обязанность как таковая не может возникнуть из неоткуда, у нее
21
Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-
арбитражной практики. М.: Инфотропик Медиа, 2012. С. 312.
22
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ / СПС
«КонсультантПлюс»
58
должно быть основание, которым является заключенный договор. Именно он
способствует и стимулирует контрагентов к добросовестному поведению под
страхом применения санкций.
Таким образом, фактическая передача имущества должна расцениваться
как исполнение арендодателем своей обязанности, исходящей из письменного
соглашения или устной договоренности сторон. Аналогичный вывод можно
сделать из статьи 611 ГК РФ, которая указывает на первостепенную роль
соглашения, так, например, арендодатель обязан предоставить арендатору
имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды.
Следовательно, все доводы о том, что договор аренды считается заключенным с
момента фактической передачи имущества арендатору, должны признаваться
ложными и несоответствующими реальной действительности.
Представляется, что именно в данной связи вопреки положениям,
закрепленным в ГК РФ, в специальном законодательстве содержатся положения,
указывающие на консенсуальность договора аренды отдельных видов
транспортных средств (ст. 198, 211 Кодекса торгового мореплавания Российской
Федерации).
23
Полагаем, что высказывание В.А. Кияшко о том, что никто не
вправе своим волеизъявлением изменить консенсуальную природу договора,
является весьма справедливым в данном контексте.
Государство в целом, а также органы государственной власти не могут
безразлично относится к процессам, которые протекают на рынке недвижимости
(это касается и самого государства как крупнейшего участника сферы рыночных
отношений в области недвижимости, и отдельных субъектов федерации,
имеющих свои собственные особенности развития, законы функционирования,
отражающие взаимосвязь пересекающихся интересов участников рыночных
отношений). Следовательно, установление законодательной возможности
23
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от
07.02.2017) // «Собрание законодательства РФ», 03.05.1999, № 18, ст. 2207.
59
влияния со стороны государства на данные правоотношения для поддержания
стабильности гражданского оборота выступает целью государственной
регистрации. Российская Федерация применяет институт государственной
регистрации договора аренды в качестве основного инструмента для
позитивного влияния на дальнейшее развитие рыночных отношений в
направлении их гармонизации в целях создания благоприятной экономической
ситуации
24
.
Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества
выступает в качестве юридического акта признания и подтверждения
государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды
и должна производиться по правилам, предусмотренными Федеральным законом
от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
Необходимость осуществления государственной регистрации договора
лишает его качественного признака консенсуальной сделки по причине того, что
одного согласия сторон договора в данном случае уже недостаточно для его
заключения. В то же время, несмотря на это обстоятельство, указанный договор
не становится реальным, так как передача вещи как квалифицирующий признак
здесь не появляется.
В процессе изучения специальных норм, содержащихся в ГК РФ, которые
осуществляют правовое регулирование отдельных видов договоров аренды,
можно сделать вывод о том, что большое их количества имеет отсылочный
характер в направлении специального федерального законодательства: к
Земельному кодексу РФ
25
, Кодексу внутреннего водного транспорта РФ (далее -
24
Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого
имущества // Нотариус. 2014. № 3. С. 26.
25
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ / СПС
«КонсультантПлюс"
60
КВВТ РФ)
26
, Кодексу торгового мореплавания РФ (далее – КТМ)
27
,
Федеральному закону «О финансовой аренде (лизинге)
28
«, Федеральному закону
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»
29
и т.д. Другими словами, складывается такая ситуация, при которой
специальные положения относительно договора аренды, характеризующие
различные виды договора аренды, установленные в ГК РФ, делают отсылку к
«еще более специальным». И зачастую подобные нормы содержат признаки
обоюдного дублирования. Указанный процесс дублирования ярко проявляется,
например, в правоотношениях, которые связаны с арендой транспортных средств
Как можно заметить, действующий ГК РФ занимает промежуточное
положение по детализации существенных условий договора. Неизменной
является группа «субъективно существенных» условий, тогда как «объективно
существенные» условия варьируются в различных кодексах, что показывает
старание законодателя найти оптимальное решение и неудовлетворенность теми
их вариантами, которые ему удается найти.
Общее понимание функционального назначения существенных условий в
настоящее время вполне сформировалось и «курсирует» по различным научным
и учебным работам практически в неизменном виде: «Существенными...
являются условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался
заключенным и тем самым способным породить права и обязанности у его
сторон». Заметим, что именно признание договора незаключенным -
26
«Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации» от 07.03.2001 № 24-
ФЗ// «Собрание законодательства РФ», 12.03.2001, № 11, ст. 1001
27
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ) / СПС
«КонсультантПлюс»
28
Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» / СПС
«КонсультантПлюс»
29
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» / СПС «КонсультантПлюс»
61
традиционно основное последствие несогласования существенного условия.
«Это означает, что при отсутствии хотя бы одного из них договор не признается
заключенным»
30
, - писал О.С. Иоффе в 1975 г., и до настоящего времени такое
понимание существенных условий договора оставалось незыблемым.
Можно выделить несколько причин, по которым заключенный договор
аренды может быть в судебном порядке признан незаключенным:
1. Отсутствие в договоре данных, позволяющих четко определить
имущество, передаваемое в аренду.
Так, при заключении договора аренды недвижимого имущества
необходимо отметить, что в нем в обязательном порядке должна быть указана
информация относительно расположения и размеров помещений (объектов),
подлежащих передаче в аренду (абз. 2 п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ). В случае
отсутствия данной информации в договоре существенное условие о предмете,
передаваемом в аренду, считается несогласованным сторонами и, следовательно,
договор аренды - незаключенным.
В целях избежания потенциальных проблем, связанных с локализацией и
определением фактических размеров арендованных площадей, можно
рекомендовать осуществлять приложение к договору аренды поэтажного плана,
на котором вместе с арендодателем необходимо отметить расположение
переданных помещений. Также следует обратить внимание на то, что данное
приложение к договору аренды необходимо надлежащим образом оформить на
предмет содержания наиболее полной информации о размерах и расположении
переданных по договору аренды помещений (площадей). Более того, в данном
документе должны быть указаны сведения о том, что он является приложением
к соответствующему договору аренды, и на нем должны находится подписи всех
участников договора.
30
Похабова С. С. Правовая природа договора оказания платных медицинских услуг // Lex
Russica. Научные труды МГЮА. 2018. № 1. С. 154-157.
62
2. Объект, подлежащий передаче в аренду, должен быть
соответствующим образом оформлен, то есть его различные технические
характеристики должны быть зафиксированы согласно требованиям
нормативно-правовых актов.
В настоящее время на практике происходят случаи, когда собственники
или арендаторы проводят не согласованную с органами технического контроля
перепланировку и после этого передают вновь созданные помещения в аренду
или в субаренду. Как результат, результаты перепланировки (появление новых
помещений, изменение назначения отдельных помещений и площадей) должны
быть отражены в инвентаризационных документах. Практика подтверждает тот
факт, что зачастую собственники в целях экономии денежных средств не
осуществляют внеплановые инвентаризации.
Такие действия приводят к тому, что сдаваемые в аренду и имеющиеся в
наличии помещения в момент заключения договора отсутствуют в поэтажном
плане и экспликации, а это факт, в свою очередь, впоследствии может выступить
основанием для признания подобного договора аренды незаключенным. Суд
может расценить данную ситуацию как нарушение требований ст. 432 ГК РФ
(Постановление ФАС МО от 05.05.2004 № КГ-А40/3121-04).
Необходимо подчеркнуть, что Верховный Суд РФ воспринял указанную
позицию в своих судебных актах. Например, Определение Верховного Суда РФ
от 03.02.2015 № 52-КГ14-1
31
указывает, что, решая вопрос о заключенности
договора, суду необходимо оценивать все обстоятельства дела в их взаимосвязи
с учетом того, что в случае несогласования сторонами какого-либо
существенного условия договора, но впоследствии своими действиями,
направленными на исполнение договора и его принятие фактически выполнили
данное условие, то такой договор следует считать заключенным.
31
Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2015 № 52-КГ14-1/ СПС «КонсультантПлюс»
63
Заслуживает внимания позиция авторов, которые считают, что
согласованность условия может быть установлена на основе анализа не только
текста договора, но и иных доказательств, включая поведение сторон при
исполнении договора. Отмечается также, что договор, текст которого не
содержит всех существенных условий, может считаться заключенным в иной,
чем единый документ, форме: обмен документами, акцепт оферты
конклюдентными действиями и т.д...»
32
.
Таким образом, данные, позволяющие определить имущество,
передаваемое по договору, должны устанавливаться в зависимости от
конкретных обстоятельств. Необходимо также при этом учитывать, что ст. 431
ГК РФ предписывает в случае неясности условий договора учитывать
последующее поведение его сторон. Поэтому письменные доказательства,
подтверждающие это поведение, следует принимать во внимание и в том случае,
когда условие определено в договоре, но таким образом, что из текста
невозможно точно установить его содержание.
2.4 Проблемы применения ответственности за нарушение
предпринимательского договора
К правовым конструкциям «предпринимательского договора»
применяются общие нормы гражданского законодательства об изменении и
расторжении гражданско-правовых договоров, специальные нормы ГК РФ об
изменении и расторжении договоров отдельных видов, а также специальное
законодательство, регулирующее те или иные договорные правоотношения. В
рамках данной главы рассмотрены особенности изменения и расторжения
договоров в предпринимательской сфере в общих положения ГК РФ, приведены
32
Ненашев М.М., Тымчук Ю.А. Существенные условия договора: современные тенденции //
Юрист. 2015. № 10. С. 26.
64
актуальные моменты из практики. Эти особенности также определяют
специфику конструкций «предпринимательских договоров».
В статье 450 ГК РФ закреплены три способа расторжения (изменения)
договора: по взаимному соглашению сторон; по требованию одной из сторон в
судебном порядке; по заявлению одной из сторон об отказе от договора
(исполнения договора).
Согласно абзацу 2 части 1 статьи 450 ГК РФ, многосторонним договором,
исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами
предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность
изменения или расторжения данного договора по соглашению как всех, так и
большинства лиц, участвующих в нем, если иное не установлено законом. При
этом в договоре может быть предусмотрен порядок определения такого
большинства
1
.
В данной норме можно проследить формирование нового подхода к
договору. Договор воспринимается как сделка, требующая согласования воли
большинства (в отличие от существовавшего ранее подхода о необходимости
согласования воли всех сторон договора). Это придает процедуре, отраженной в
норме абзаца 2 пункта 1 статьи 450 ГК РФ, схожесть с принципом принятия
решений (формирование воли) компетентным органом корпорации в
корпоративных отношениях.
Л.Ю. Василевская утверждает, что такая аналогия неприменима, ввиду
того, что при заключении многостороннего договора новый субъект права не
возникает. В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения многостороннего
договора необходимо выражение согласованной воли трех или более сторон,
другими словами – всех сторон данного договора. Поскольку для того чтобы
многостороннее договорное обязательство возникло должно быть
волеизъявление всех сторон, то динамика договорного обязательства также
требует волеизъявление всех сторон обязательства.
65
Судебной практики по применению указанной нормы для разрешения
судом вопроса о правах и обязанностях не имеется это можно объяснить тем, что
многосторонние сделки составляют малую часть гражданского оборота. Однако
стоит отметить, что применение данной нормы актуально для корпоративных
договоров (статья 67.2 ГК РФ, статья 32.1 Федерального закона от 26.12.1995 №
208-ФЗ «Об акционерных обществах», пункт 3 статьи 8 Федерального закона от
08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»),
договоров простого товарищества.
В качестве одного из оснований расторжения (изменения) договора
гражданское законодательство предусматривает отказ от договора (исполнения
договора) или осуществления прав по договору – статья 450.1 ГК РФ.
33
Данная статья расширяет имеющуюся норму об одностороннем отказе от
исполнения договора, в то же время устанавливает институт «отказа от права».
Применительно к особенностям связанными с предпринимательской
деятельностью необходимо рассмотреть часть 3 статьи 450.1 ГК РФ. Согласно
указанному положению, в случае отсутствия у одной из сторон договора
лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой
организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая
сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать
возмещения убытков. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в
Постановлении от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых
положений раздела I части первой ГК РФ», в пункте 89, пояснил, что, если
законом прямо не установлено иное, совершение сделки лицом, не имеющим
лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не влечет ее
недействительности. В таком случае другая сторона сделки вправе отказаться от
договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
33
Похабова С. С. Правовая природа договора оказания платных медицинских услуг // Lex
Russica. Научные труды МГЮА. 2018. № 1. С. 154-157.