32
нем конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то
арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор»'
26
.
Представляется, что последний вывод, сделанный Президиумом
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по результатам анализа
судебно-арбитражной практики применения законодательства к
рассматриваемым правоотношениям, следовало бы признать поспешным и не
до конца последовательным.
С одной стороны, ВАС России порекомендовал арбитражным судам
рассматривать и разрешать разногласия сторон предварительного договора,
возникающие при определении цены основного договора, руководствуясь
статьей 424 ГК РФ и устанавливая при вынесении судебного решения
условия о том, что исполнение договора должно быть оплачено по цене,
которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные
товары, работы или услуги.
Обоснованность включения в текст соглашения указанного условия
вызывает сомнение уже потому, что правило статьи 424 ГК РФ рассчитано
для применения в случаях, когда стороны не указали цену договора или она
не может быть однозначно определена на момент его исполнения. Простое
воспроизведение в договоре текста нормы рассматриваемой статьи, а равно ссылка
на нее не усиливают ее правового действия, поскольку в законе названы
достаточные условия для прямого применения правила «обычной цены»
27
.
С другой стороны, под страхом отмены состоявшихся актов как
нарушающих единообразие судебной практики арбитражным судам не
рекомендуется давать судебную оценку требованиям сторон, которые не
определились в размере, а также в способе определения цены на момент
26
Баринов Д.А. Некоторые теоретические аспекты определения понятия гражданское
право и гражданские правоотношения // Вопросы российского и международного права. –
2016. – № 5. – С. 30-37.
27
Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.,
2016. С. 459.
33
заключения предварительного договора и заинтересованы в указании
конкретной суммы основного договора.
Подобная судебная практика может повлечь существенное ограничение
свободы договора и как следствие ущемление интересов хозяйствующих
субъектов, завершающих оформление достигнутых предварительных
договоренностей.
Во-первых, из положений пункта 3 статьи 429 ГК РФ не усматривается
требований об указании в предварительном договоре всех существенных условий
основного договора, законом лишь предусмотрена императивная норма,
обязывающая стороны включать в текст предварительного договора условия,
позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора
. Получается, что стороны могут определить в предварительном договоре
цену в качестве существенного условия основного договора и согласовывать ее
размер на этапе его совершения, что позволяет им учитывать изменение
соотношения спроса и предложения, представленных в соответствующей сфере
гражданского оборота, а также конъюнктуры рынка.
Во-вторых, среди положений гражданского законодательства
Российской Федерации о некоторых видах обязательств редко встречаются нормы,
прямо относящие цену к числу существенных условий (в силу закона)
отдельных договорных конструкций. Так, например, цена договора аренды
здания или сооружения является существенным условием для договора
данного вида.
Как подчеркивается в статье 654 ГК РФ, договор аренды здания или
сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При
отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о
размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается
34
незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренных
пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются
28
.
Как правило же, цена договора приобретает силу существенного
условия по заявлению одного из участников сделки.
Таким образом, несмотря на наличие выраженного диспозитивной
нормой правила определения условия о цене, существующего для тех случаев
, когда стороны договора не определили его своим соглашением, полагаем,
что по требованию одной из сторон предварительного договора цена, по
которой должен исполняться основной договор, может согласовываться ими
на этапе его заключения.
Одновременно приходится сожалеть, что остались без внимания ВАС
России зачастую возникающие в юридической практике вопросы, связанные
с пересмотром условий предварительного договора о цене основного
договора. Согласовав сумму будущего договора, например стоимость
подлежащего купле-продаже земельного участка, стороны стремятся
предусмотреть юридические последствия изменения цены объекта
недвижимости на момент заключения основного договора. Дело в том, что
моменты возникновения и исполнения обязательства, порождаемого
предварительным договором, отделены друг от друга достаточно большим
временным интервалом, который может равняться одному году. В условиях
свободного перемещения товаров, работ и услуг срок, на который
отодвигается исполнение обязательства заключить основной договор,
представляется достаточно большим.
При таких обстоятельствах в условиях действия инфляционных
процессов и других факторов, влияющих на ценообразование, хозяйствующим
субъектам сложно обеспечить в будущем получение того результата, на который
они рассчитывали при заключении предварительного договора.
28
Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.,
2016. С. 459.
35
На наш взгляд, свести к минимуму вероятность возникновения
неблагоприятных для сторон последствий имущественного характера позволит
предоставление его участниками права обсуждать возможность изменения цены
основного договора, а при недостижении соглашения отказаться от его
заключения.
В этих целях в предварительном договоре необходимо предусматривать,
что, к примеру, согласованный сторонами размер арендной платы при заключении
договора аренды здания может быть изменен на основании роста (падения)
индекса цен, уровня инфляции, увеличения (уменьшения) размера (объема)
налоговых обязательств арендодателей, размера эксплуатационных расходов
(расходов по эксплуатационному и техническому обслуживанию и содержанию
здания).
Точно так же стоимость подлежащего отчуждению товара в период действия
предварительного договора, как правило, испытывает влияние изменения ставок
существующих налоговых, таможенных и иных платежей, издержек на его
производство и доставку, других расходов.
В этой связи представляется вполне законным и обоснованным указание
в предварительном договоре права продавца требовать увеличения выкупной цены
и корреспондирующего ему права покупателя отказаться от заключения договора
купли-продажи при увеличении цены товара.
Связывая себя обязанностью осуществить в будущем отчуждение вещи по
фиксированной цене, продавец принимает на себя риск увеличения рыночной
стоимости товара. Одновременно покупатель также не застрахован от падения цен
на продукцию, подлежащую купле-продаже. Практика торгового оборота
показывает, что в данных отношениях менее защищенным оказывается продавец.
Алеаторный (рисковый) характер рассматриваемого обязательства обуславливает
интерес последнего в получении от покупателя встречного предоставления,
каковым выступает, к примеру, опционная премия в договоре опциона на
заключение срочной сделки.
36
В то же время интересы стороны, получившие право на заключение договора,
предусматривающего исполнение по заранее определенной цене, должны быть
обеспечены определенными правовыми гарантиями.
На наш взгляд, способствовать их установлению и одновременно
преодолению спорного вывода, содержащегося в Информационном письме
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 г.
№ 14, может дополнение пункта 3 статьи 429 ГК РФ нормой следующего
содержания:
«Если в соответствии с условиями предварительного договора
исполнение основного договора должно быть произведено по заранее
определенной цене, последняя при заключении основного договора не может быть
оспорена в суде».
Включение предлагаемой нормы в правила гражданского
законодательства Российской Федерации, посвященные предварительному
договору, позволит сторонам, не определившим цену основного договора на этапе
заключения предварительного договора, требовать ее согласования при совершении
основной сделки или передавать возникшие при установлении ее размера
разногласия на рассмотрение суда.
Исходя из необходимости согласования воли сторон договора,
представителями науки гражданского права традиционно выделяются, как
минимум, две стадии заключения договора: предложение заключить договор
- оферта и принятие этого предложения - акцепт
29
.
Согласно пункту 1 статьи 435 ГК РФ, офертой признается адресованное
одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно
определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать
себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято
29
Егорова М. А. Коммерческие договоры : учеб. пособие. М. : Волтерс Клувер, 2011. С. 82
37
предложение. Направление оферты означает выражение лицом воли
заключить договор
30
.
Другим требованием, предъявляемым гражданским законодательством
к оферте, является то, что она должна содержать все существенные условия
договора.
Акцепт это ответ лица, которому адресована оферта, о её принятии.
Согласно общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 433 ГК РФ,
получение лицом, направившим оферту, ее полного и безоговорочного в
части договорных условий акцепта свидетельствует момент заключения
договора.
Широко используемые в современном обороте так называемые письма,
протоколы и соглашения о намерениях (англ. «letter of intents»), отражающие
предварительные позиции сторон в отношении заключения будущего
договора и определения его условий признаются стадией переговоров и
правовых обязательств для сторон не создают
31
. Указанные документы и
выраженные в них воли сторон, по мнению большинства ученых, не могут
обеспечиваться судебно-правовой защитой. Примеры подобного подхода
находят отражение в судебной практике.
32
О. А. Беляева отмечает, что «протокол о намерениях зачастую
называют «джентльменским соглашением», подразумевая, что намерения и
возможные обязательства сторон, указанные в протоколе, основываются на
доверии сторон»
33
. Отказ одного из участников соглашения о намерениях
заключить предусмотренный таким соглашением договор не влечет для него
30
Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.,
2016. С. 459.
31
См., например: Егорова М. А. Коммерческие договоры : учеб. пособие. М. : Волтерс Клувер,
2011. С. 82
32
Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 марта
2006 г. № Ф03-А51/06-1/412; постановление ФАС Московского округа от 10.09.2003 г. по делу №
КГ-А41/6364-03-П // Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
33
Беляева О. А. Предпринимательское право : Учеб. пособие. 3-е изд, испр. и доп. М.:
КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2011. С. 157.
38
каких-либо правовых последствий и может повлиять только на его деловую
репутацию. Таким образом, подписание протокола о намерениях точно так
же как достижение простой устной договоренности не может гарантировать
сторонам уверенность в неизменности совместно принятого решения о
совершении будущих сделок.
В юридической литературе отмечается, что протокол о результатах
проведения переговоров, соглашение о сотрудничестве и протокол о
намерениях являются документами, которыми участники переговоров
какими-либо конкретными финансовыми и юридическими обязательствами
не обременяются. В данном случае они рассматриваются как: «основные
документы, фиксирующие предварительные итоги переговоров. Кроме того,
протокол о намерениях очень часто выступает прообразом предварительного
договора, который уже напрямую имеет юридическое значение»
34
. В
частности, обременяет своих участников принудительными обязательствами по
заключению конкретного договора в будущем
35
.
Указание в тексте самого протокола о намерениях на то, что данный
протокол имеет силу предварительного договора, не влечет признания его таковым,
если данный документ не отвечает всем признакам, совокупность которых образует
конструкцию предварительного договора (ст. 429 ГК РФ)
36
.
Как считают многие исследователи, только в случае закрепления в
протоколе о намерениях всех существенных условий запланированной сделки
(предмет, сумма договора и другие названные в законе и необходимые для
соответствующих моделей договоров условия), то этот документ может быть
расценен как предварительный договор . Эта позиция отражена и в судебной
практике.
4
34
Бутова Е.А. Предмет гражданско – правового договора // Известия Юго-Западного
государственного университета. Серия: История и право. 2017. Т. 7. № 4 (25). С. 74-81.
35
Бутова Е.А. Предмет гражданско – правового договора // Известия Юго-Западного
государственного университета. Серия: История и право. 2017. Т. 7. № 4 (25). С. 74-81.
36
Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.,
2016. С. 549.
39
Справедливости ради надо отметить, что в случае, если письмо о
намерениях удовлетворяет признакам оферты, оно должно признаваться таковой.
Одновременно письмо о намерениях с учетом его содержания
может рассматриваться как обязательство направившей его стороны в
отношении условий будущего договора. Наконец, при подтверждении письма
о намерениях возможно его признание в качестве предварительного
договора1.
В соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предварительный
договор заключается в форме, установленной для основного договора
37
.
Подводя итоги исследования содержания предварительного договора, а также
этапов его заключения и изменения, следует еще раз акцентировать внимание на
тех признаках, которые дополняют гражданско-правовую характеристику данного
договора.
1. Для предварительного договора характерно наличие двух видов условий:
существенные условия, определенные основным договором, и условия,
определенные сторонами в предварительном договоре, непосредственно
устанавливающие порядок заключения основного договора.
2. Несмотря на наличие выраженного диспозитивной нормой правила
определения условия о цене, существующего для тех случаев, когда стороны
договора не определили его своим соглашением (статья 424 ГК РФ), полагаем,
что по требованию одной из сторон предварительного договора цена, по которой
должен исполняться основной договор, может согласовываться ими на этапе
его заключения
38
.
В этой связи представляется вполне законным и обоснованным указание
в предварительном договоре права продавца требовать увеличения выкупной цены
37
Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.,
2016. С. 459.
38
Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.,
2016. С. 476.
40
и корреспондирующего ему права покупателя отказаться от заключения договора
купли-продажи при увеличении цены товара.
В то же время интересы стороны, получившие право на заключение договора,
предусматривающего исполнение по заранее определенной цене, должны быть
обеспечены определенными правовыми гарантиями.
На наш взгляд, способствовать их установлению может дополнение пункта
3 статьи 429 ГК РФ нормой следующего содержания:
«Если в соответствии с условиями предварительного договора
исполнение основного договора должно быть произведено по заранее
определенной цене, последняя при заключении основного договора не может быть
оспорена в суде».
3. Правила о заключении предварительного договора в форме,
установленной для основного договора продажи недвижимости, а также других
договоров, в отношении которых гражданским законодательством Российской
Федерации предусмотрена обязательная государственная регистрация, подлежат
буквальному толкованию, исключающему необходимость применения на этапе
заключения предварительного договора норм, устанавливающих обязательное
требование о государственной регистрации подлежащей совершению сделки с
недвижимостью.
Установленная законодательством Российской Федерации процедура
регистрации сделок с недвижимостью в целом и договора продажи
недвижимости, в частности, не является элементом письменной формы договора
, а также способа придания ему такой формы.
4. По предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Надлежащее исполнение последнего обоими участниками обернется
достижением правового результата в виде совершения сделки (крупной или в
которой имеется заинтересованность), также требующей исполнения,
41
обеспечиваемого для каждой из сторон, как отчуждателя, так и приобретателя,
всеми известными способами защиты гражданских прав
39
.
Таким образом, к отношениям, связанным с заключением
предварительного договора должны применяться правила об одобрении и
согласовании в случаях, установленных законодательством Российской
Федерации, сделок юридических лиц. При несоблюдении требований данных
правил стороны предварительного договора или иное заинтересованное лицо
вправе требовать в суде признания предварительного договора
недействительным или незаключенным.
39
Баринов Д.А. Некоторые теоретические аспекты определения понятия гражданское
право и гражданские правоотношения // Вопросы российского и международного права. –
2016. – № 5. – С. 30-37.