41
согласовывают или определяют порядок согласования существенных условий
основного договора, в том числе возможность установления того или иного
условия основного договора волей одной из сторон. Следовательно, порядок
согласования условий договора, установленный ст. 445 ГК РФ, не должен
применяться к случаям заключения основного договора во исполнение
предварительного. Но на случаи заключения предварительного договора
распространяется установленное п. 4 ст. 445 ГК РФ право одной из его сторон
обратиться в суд с иском о понуждении другой стороны заключить договор в
тех случаях, когда последняя уклоняется от его заключения. Возможность
понуждения уклоняющейся стороны предварительного договора к заключению
основного способствует в настоящее время распространению предварительного
договора в тех случаях, когда стороны еще на стадии переговоров о заключении
договора в будущем стремятся создать для себя определенные гарантии.
2.3 ХАРАКТЕРНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-
ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с условием о
стопроцентной оплате должен квалифицироваться в качестве договора купли-
продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем. При этом
возникает вопрос: применяются ли в данном случае положения
законодательства о сроке исковой давности по требованиям покупателей
квартиры к продавцу в связи с нарушением срока передачи квартиры?
В соответствии со ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные
предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в
который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен
либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот
договор. Если же фактически отношения сторон продолжаются и после
42
окончания указанного срока, то с какого момента покупатель узнает о
нарушении своего права на получение квартиры (с какого момента исчисляется
срок исковой давности)?
Споры, вытекающие из предварительного договора купли-продажи
недвижимой вещи, по которому покупатель обязуется полностью или в
существенной части произвести оплату стоимости объекта, подлежат
разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в
том числе положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, в соответствии с которыми в
случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не
исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель
вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы
предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Если продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно
оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-
продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в
соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара
должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или
возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть
предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму
предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
Следовательно, с момента, когда наступил срок передачи товара и
продавец не исполняет обязанности по его передаче, начинается течение срока
давности по указанным в ст. 487 ГК РФ требованиям.
Данная позиция подтверждается судебной практикой (. Так, в
Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013
по делу N А56-22618/2012 указано: "Суд первой инстанции, отказывая в
удовлетворении исковых требований, указал на то, что в соответствии с
пунктом 3 договора срок поставки товара должен быть осуществлен в течение
180 дней с даты авансового платежа. Поскольку платеж был осуществлен
43
29.09.2008, а в суд общество обратилось 18.04.2012, следовательно, обществом
пропущен срок исковой давности.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, оценив
доводы апелляционной жалобы, считает решение суда законным и
обоснованным.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ под исковой давностью понимается срок
для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Статьей 199 ГК РФ предусмотрено применение судом срока исковой
давности только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения
судом решения, а истечение срока исковой давности, о применении которой
заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в
иске.
В соответствии с пунктом 2 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой
давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о
нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком
исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока
исполнения.
Из материалов дела следует, что договор заключен на условиях
предоплаты. Срок поставки определен сторонами в 180 дней с даты получения
авансового платежа за соответствующую партию товара. Приложением N 1 к
договору определены наименование поставляемого товара и его стоимость в
сумме 200000000 руб. Платежным поручением от 29.09.2008 N 140 покупатель
перечислил продавцу предоплату в полном объеме.
Таким образом, начиная с 30.03.2009 истец должен был узнать о
нарушении своего права, а следовательно, срок исковой давности для защиты
нарушенного права истца истек в марте 2012 года. Начало течения срока
исковой давности определено судом правильно, с учетом положений договора о
сроке передачи товара".
44
При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимой
вещи его условия предусматривают порядок заключения основного договора
купли-продажи. На практике получается, что ввод в эксплуатацию объекта
значительно задерживается. С какого момента в этом случае начинает течь срок
для предъявления требования покупателя на основании ст. 487 ГК РФ?
В судебной практике аналогичные случаи практически отсутствуют.
Можно сослаться лишь на Постановление ФАС СЗО от 02.12.2013 по делу N
А56-2214/2013, в котором речь идет о периоде взыскания процентов за
пользование чужими денежными средствами на основании п. 4 ст. 487 ГК РФ.
В данном Постановлении указано:
"Как следует из материалов дела, ООО "Г.С.К.", действующее от имени
общества с ограниченной ответственностью "ЛЭК - компания N 1" (в
настоящее время Общество) (продавец), и Трофимов В.А., Трофимова К.В.
(покупатели) заключили предварительный договор купли-продажи жилого
помещения от 18.12.2008 N К5460М-Б-ШО/25А_II-23 с характеристиками,
указанными в пункте 1.1 договора, в строящемся жилом доме по строительному
адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, квартал Шувалово-Озерки,
квартал 25А (пр. Просвещения, д. 43, лит. А), II очередь.
Согласно пункту 2 предварительного договора ориентировочный срок
подписания акта строительной готовности - III квартал 2010 года.
В соответствии с пунктом 4 предварительного договора стороны
обязались в течение 30 дней со дня государственной регистрации права
собственности продавца на квартиру и при условии полного исполнения
покупателями обязательств по внесению платежа заключить основной договор
купли-продажи в редакции, изложенной в пункте 4 предварительного договора.
Пунктом 2.1.1 основного договора предусмотрена обязанность продавца
передать покупателям квартиру по акту приема-передачи в течение 10 дней с
момента полной оплаты покупателями предусмотренной договором суммы.
45
Согласно пункту 5 предварительного договора покупатели в качестве
обеспечения исполнения своих обязательств вносят денежную сумму, равную
продажной стоимости квартиры, в размере 131477 у.е. в порядке и сроки,
установленные пунктом 5.1 предварительного договора.
В соответствии с пунктом 6 предварительного договора передача
квартиры покупателям в пользование производится по акту приема-передачи в
течение 120 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
при полном исполнении покупателями обязательств по внесению платежа.
Дополнительными соглашениями от 18.12.2008 к названному договору, а
также квитанциями к приходно-кассовым ордерам подтверждается исполнение
покупателями на 18.12.2008 обязательства, установленного пунктом 5
предварительного договора в силу пунктов 3, 4 статьи 487 Гражданского
кодекса Российской Федерации проценты могут быть начислены со дня, когда
по договору должна была быть произведена передача товара.
Предварительным договором прямо такой день не определен. Однако
исходя из содержания пунктов 2, 6 предварительного договора и пункта 2.1.1
основного договора в совокупности и принимая во внимание, что
ориентировочный срок окончания строительства установлен в III квартале 2010
года, то есть не позднее 01.10.2010, а квартира, несмотря на внесение
покупателями денежных средств за нее 18.12.2008, не может быть передана им
до окончания строительства дома, следует считать, что передача квартиры
должна была быть произведена в течение 120 дней с 01.10.2010.
В связи с этим апелляционный суд пришел к правильному выводу о
необоснованном начислении истцом процентов, начиная с 01.10.2010, то есть
непосредственно со следующего дня после истечения ориентировочного срока
окончания строительства".
То есть период, с которого начинается просрочка по передаче квартиры
продавцом, определен датой, когда квартира должна была быть передана.
46
Мы считаем, что такой же подход должен быть применен и при
определении срока давности по требованию о передаче построенного объекта
недвижимости или возврате оплаченных денежных средств.
Из анализа условий договора предварительного договора купли-продажи
должен быть определен именно момент, когда должна быть передана квартира
по акту приема-передачи. Именно с этого момента, на наш взгляд, в случае
неисполнения продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости
покупатель уже знает о нарушении своего права, что в соответствии со ст. 200
ГК РФ является началом течения срока исковой давности.
При этом момент фактического ввода в эксплуатацию объекта
недвижимости не имеет значения для начала течения срока. Значение имеют
только те сроки, которые были согласованы сторонами в договоре и во
взаимосвязи с которыми можно определить дату, когда объект недвижимости
должен был быть передан по акту приема-передачи.
Если из условий предварительного договора купли-продажи недвижимой
вещи невозможно четко установить срок, до которого объект недвижимости
должен быть передан покупателю, что часто встречается на практике при
указании сторонами порядка определения срока, который не соответствует ст.
190 ГК РФ, то при наличии спора судом в порядке ст. ст. 457, 314 ГК РФ
должен быть определен разумный срок, в течение которого объект
недвижимости будет передан.
Показанный анализ правовых норм необходимо учитывать покупателям
объектов недвижимости, в том числе квартир. То есть в ожидании ввода в
эксплуатацию объекта недвижимости покупатель может попасть в ситуацию,
при которой срок для предъявления его требований о передаче объекта или о
возврате может истечь. Во избежание указанного при затягивании
строительства объекта недвижимости, приобретенного по предварительному
47
договору купли-продажи, отношения сторон должны быть урегулированы
дополнительным соглашением, что снизит риски покупателя.
62
ВЫВОДЫ ГЛАВЫ 2
Порядок согласования условий договора не должен применяться к
случаям заключения основного договора во исполнение предварительного.
Возможность понуждения уклоняющейся стороны предварительного
договора к заключению основного способствует в настоящее время
распространению предварительного договора в тех случаях, когда стороны еще
на стадии переговоров о заключении договора в будущем стремятся создать для
себя определенные гарантии.
Необходимость установления разумных сроков и сроков исковой
давности предварительного договора.
62
А. Кузнецов, Нулевой результат при 100%-ной оплате, газета "эж-ЮРИСТ", N 27, июль
2015 г. Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф.
М.. 2015.
48
ГЛАВА 3.
ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
НА ПРАКТИКЕ.
3.1. НЕУСТОЙКА – КАК ВИД ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА,ВОЗНИКАЮЩЕГО ИЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА.
В гражданском праве неоднозначно разрешается вопрос о возможности
применения к нему способов обеспечения исполнения обязательств. На вопрос
о возможности обеспечения неустойкой порождаемых предварительным
договором обязательств авторы, как правило, дают положительный ответ.
Так, по мнению М. Гончаровой, "следует обратить внимание, что
применение штрафных санкций за нарушение условий предварительного
договора не регламентировано российским законодательством, которое не
предусматривает подобных санкций за незаключение договора. С другой
стороны, предварительный договор является самостоятельным
гражданско-правовым обязательством, и, следовательно, неисполнение или
ненадлежащее исполнение его условий может повлечь взыскание неустойки
(ст.330 ГК РФ). Нужно учитывать также, что неустойка является не только
мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение
гражданско-правового обязательства, но и служит способом обеспечения его
надлежащего исполнения. Перечень обеспечительных сделок в п.1 ст.329 ГК
РФ является открытым, поэтому допускается включение в договор условий о
49
способах обеспечения исполнения обязательств не только предусмотренных
законом, но и выработанных самими сторонами"
63
.
Е.Б. Подузова считает, что "применение неустойки (ст.330 ГК РФ) не
ставится в зависимость от вида обеспечиваемого ею обязательства. Неустойка
может использоваться и для обеспечения неимущественного обязательства. Нет
препятствий для применения неустойки к обязательству, возникшему из
предварительного договора.
Если срок действия предварительного договора совпадает со сроком
исполнения обязанности заключить основной договор, то неустойка может
быть взыскана в судебном порядке по истечении срока действия
предварительного договора. В данном случае факт неисполнения обязанности
заключить основной договор возникает лишь в момент истечения срока, в
который основной договор должен быть заключен. Кроме того, неустойка
также является мерой гражданско-правовой ответственности и может быть
взыскана независимо от того, прекратил свое действие основной договор или
нет"
64
.
Нельзя согласиться с тем, что неустойка может начисляться с момента
истечения срока действия предварительного договора. Как уже было
рассмотренно раньше особенность предварительного договора состоит в том,
что действия сторон по заключению основного договора сонаправлены, и
сторона, первой направившая предложение заключить основной договор встает
в более выгодную позицию, приобретая право требовать заключения договора о
63
Гончарова М. Предварительный договор - ступень к заключению основной сделки.
[Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М..
2015.
64
Подузова Е.Б. Обеспечение исполнения обязательства, вытекающего из предварительного
договора, посредством задатка // Международная межвузовская научно-практическая
конференция студентов и аспирантов: Традиции и новации в системе современного
российского права. Сборник тезисов. - М.: Изд-во МГЮА, 2009.С. 234.
50
передаче имущества, оказании услуг, выполнении работ и т.п. В таком случае
неустойка будет исчисляться с момента направления такого предложения,
иначе говоря, с момента уклонения контрагента от заключения основного
договора. Если же ни одна из сторон не направила указанного предложения в
течение срока действия предварительного договора, то считается, что стороны
утратили интерес к заключению основного договора, и применение
последствий в виде взыскания неустойки в данном случае невозможно.
По мнению Б.И. Салимзянова "закон связывает уплату неустойки лишь с
фактом неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства, не придавая
характеру последнего определяющего значения. В этой связи никаких
препятствий к обеспечению неустойкой исполнения неимущественных
обязательств, вытекающих из предварительного договора, в том числе
обязательства заключить договор, на наш взгляд, не существует".
По нашему мнению, обеспечение предварительных обязательств
неустойкой не противоречит ее существу, следовательно, возможно.
В судебно-арбитражной практике вопрос о правомерности включения в
предварительный договор условия о неустойке разрешается в большинстве
случаев положительно.
Так, ФАС Центрального округа в постановлении от 12.03.2014 по делу №
А14-4601/2013 указал: "по смыслу ст.429 Гражданского кодекса Российской
Федерации предварительный договор является соглашением сторон о
заключении будущего договора. Вместе с тем, правовыми нормами не
предусмотрено ограничений для включения в условия предварительного
договора положений, устанавливающих ответственность за нарушение
принятых стороной обязательств.
В рассматриваемом случае стороны в предварительном договоре
предусмотрели меру гражданско-правовой ответственности, которая, является
неустойкой (и способом обеспечения исполнения обязательства ответчиком по