35
рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не
заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение
заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора
прекращается. Примером признания прекращения действия предварительного
договора в связи с не заключением впоследствии основного договора может
являться Определение Верховного суда РФ от 20.01.15 №81 КГ 1423
1
.
К обстоятельствам дела относится следующее: стороны заключили
предварительный договор о совершении впоследствии сделки купли-продажи
квартиры, однако в установленный срок основной договор заключен не был.
Истица обратилась в судебные органы с просьбой признать договор не
действительным.
Решением суда стало признание договора незаключенным и требования
истицы были признаны. Данный факт свидетельствует об отсутствии в
предварительном договоре обязательств по сделке купли-продажи. Немалый
интерес представляет вопрос: кто может являться субъектом в конструкции
предварительного договора. Рассмотрим правоотношения субъектов
предварительного договора.
В отношении субъектов предварительного договора статья 429
Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает специальных
правил. Субъектами предварительного договора могут быть любые субъекты
гражданского права с соблюдением общих ограничений, установленных в
отношении правосубъектности участников гражданских правоотношений
2
.
Преимущественно важными являются вопросы соблюдения формы
предварительного договора. Относительно формы законодатель высказывается
в пункте 2 статьи 429 ГК РФ.
1
Определение Верховного суда РФ от 20.01.15 №81КГ1423 [Электронный ресурс]/ Доступ
из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» – Режим доступа : http: //www.
consultant.ru
2
Гражданский кодекс Российской Федерации. Подробный постатейный комментарий с
путеводителем по законодательству и судебной практике. Часть I / А.Ю. Беспалов, Ю.Ф.
Беспалов, М.С. Варюшин и др.; отв. ред. Ю.Ф. Беспалов. М.: Проспект, 2017.– 800 с.
36
При этом при строгости соблюдения формы даются возможные
варианты правового решения. Предварительный договор должен по форме быть
аутентичен основному, если же таковая не установлена, то предварительный
договор заключается в письменной форме.
Актуальной является постановка вопроса о том, что удостоверяет
предварительный договор, заключенный в надлежащей форме. Есть три
основные позиции. К ним относятся:
юридический факт заключения предварительного договора;
содержание будущего основного договора;
конструируется возможность совершать устно основной договор,
требующий письменной формы (с ограничениями п. 3 ст. 159 ГК РФ).
Добавим, что не соблюдение формы предварительного договора может
привести к признанию такового недействительным. Иногда причиной
недействительности может быть так называемая ничтожность представленного
документа. Примером такого ничтожного документа может стать расписка
ответчика, то есть составленный не по форме и не соответствующий основным
формальным требованиям документ.
Например, обращаясь к решениям Московского городского суда по делу
от 16.06.2016 № 33-162002 исковые требования были не удовлетворены, так как
суд не признал расписку истца, составленную не по форме за предварительный
договор
1
. В частности, это касается договоров купли-продажи, поскольку эти
договоры предусматривают при заключении впоследствии основного договора,
связанного с материальными последствиями.
В качестве доказательства можно привести Определение Верховного
суда РФ от 20.01.15 №5-КГ14-23. Предварительный договор купли-продажи
недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления
1
Постановление Московского городского суда по делу от 16.06.2016 № 33-
16200.[Электронный ресурс]–Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»–
Режим доступа:http://www.consultant.ru
37
одного документа»
1
. Рассматривая последовательность заключения сначала
предварительного договора и далее основного, можно привести мнение П.А.
Меньшенина, который указывает, что при несостоятельности или
незаключенности предварительного договора, основной договор никак не
пострадает, он будет считаться действительным. Необходимо пояснить, что
недействительной считается сделка, не порождающая правового результата,
которого желают стороны, и может повлечь правовые последствия
неблагоприятные для договаривающихся сторон
2
.
В связи с этим имеет смысл остановиться на некоторых последствиях,
которые влекут недействительные сделки, отраженных в п.1.статьи 429 ГК РФ:
первое – это такого рода сделки, которые юридических последствий
не несут, кроме признания сделки недействительной;
второе –последствие в виде материального удовлетворения
пострадавшей стороны;
третье –полная аннуляция прав и обязанностей сторон для
соблюдения закона.
Но в случае с предварительным договором есть одна важная деталь, а
именно: аннулирование юридических последствий предварительного договора
не влияет на возможность заключения основного договора и его признание
действительным. То есть стороны могут в добровольном порядке решить:
заключать основной договор при недействительности предварительного, или
отказаться от него. Так как предварительный договор не предусматривает
имущественного предоставления, возврата чего-либо или стоимостного
возмещения.
Также в настоящее время законодательство не предусматривает
специальных последствий недействительности основного договора. Как видим
1
Определение Верховного Суда РФ от 20.01.2015 N 81-КГ14-23.[Электронный ресурс]–
Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»– Режим
доступа:http://www.consultant.ru
2
38
существенный аспект в рассмотрении предварительного договора это связь
между недействительным предварительным договором и основным. Таким
образом, если основной договор заключен добровольно на основе
недействительного предварительного, последствия ничтожности его не будут
распространяться на основной договор.
Но если погрешности формы предварительного договора перешли в
основной, по решению суда сделка может быть признана ничтожной. Примеры,
подтверждающие данное суждение можно видеть в практике Арбитражных
судов. Приведем пример. В Постановление Арбитражного суда Волго-
Вятского округа от 25.07.17. № Ф01-2237/17 по делу № А82 – 18369/2015
1
говорится о том, что в требовании истцу о признании недействительным
основного договора на основании недействительности предварительного
договора отказано, так как последствия ничтожности предварительного
договора в случае добровольного заключения сторонами основного договора не
распространяются на основной, и не являются основанием считать его
ничтожным.
Анализируя вышеописанные обстоятельства, можно предложить
обозначить в пункте 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации
правило, на основании которого форма предварительного договора
подчиняется установленной исключительно законом форме основного
договора. Представляется необходимым рассмотреть ситуации, при которых
основной договор подлежит государственной регистрации. Опираясь на
природу основного договора, можно говорить о том, что основной договор
подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе.
В свою очередь предварительный договор не подлежит регистрации, так
как данный правовой институт не является формальным признаком
1
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.07.17.№ Ф01-2237/17 по
делу № А82 – 18369/2015.[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
39
предварительного договора. В качестве доказательства назовем причины этого
факта:
1) предварительный договор не является сделкой с недвижимость;
2) не порождает последствий, кроме обязательств.
Отмечают этот факт в своих работах А. В. Васильев
1
и К. Коробкова
2
.
Действительно, правовая природа предварительного договора не может
позволить ему выступить как правоустанавливающий документ. А вот являться
правовым основанием для понуждения к заключению непосредственно
основного документа в последующем он вполне может быть. Касаемо
требований относительно количества документов составляемого
предварительного договора, можно отметить, что ограничительных рамок здесь
нет. По этому вопросу законодатель остается пассивен.
Поэтому можно считать, что здесь также распространяет силу правило
пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации3, в
соответствии с которым форма предварительного договора должна
соответствовать форме основного договора. Так, например, заключая
предварительный договор купли-продажи недвижимости, будем следовать
форме основного договора, которая императивно закреплена статьей 550
Гражданского кодекса Российской Федерации4. В силу названной нормы
договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами.
Таким образом, выделим отличительные признаки правовой
конструкции предварительного договора:
не порождает имущественные права и обязанности;
1
Васильев А. В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст.
канд. юрид. наук. / Васильев А. В. – М., 2007. С. 65.
2
Коробкова К. Сила и назначение предварительного договора // Корпоративный юрист.– №
11.– 2016. С. 24.
40
не должен устанавливать другие обязанности, кроме его предмета,
установленного законом;
может предусматривать подлежащие согласованию инициативные
условия основной сделки (существенные условия, введенные сторонами);
указывается срок для совершения основной сделки (по умолчанию
это 1 год). Рассматривая конструкцию предварительного договора, можно
обратиться к предварительному договору купли-продажи квартиры в ипотеку
от Сбербанка.
В данном случае Сбербанк и покупатель договорились о заключении в
будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Представим важные пункты предварительного договора:
информация личного характера: ФИО, данные паспорта двух
сторон и пр.;
информация об объекте недвижимости: адрес, метраж, дата
постройки и пр.;
список документов, подтверждающих, что объект находится во
владении продавца;
порядок оплаты и дата полного расчета покупателя;
дата, когда договор будет подписан и вступит в силу.
Из вышесказанного следует, что предварительный договор следует
оформить юридически, соблюдая нормы закона, и подписать его обеим
сторонам. Обязательства, указанные в контракте, выполняются всеми
участниками сделки: и покупателем, и продавцом.
Например, клиенту, оформляющему ипотеку, будет гарантировано
получение именно этого объекта после сделки. Часто на практике возникают
проблемы с правильным оформлением предварительного договора. В связи с
этим считаем возможным предложить обобщенную памятку «Как правильно
составить предварительный договор». Данная памятка должна содержать ряд
пунктов.
41
1. Предварительный договор составляется в той же форме, что и
основной, с указанием всех условий, по которым стороны пришли к
договоренности. В случае, если такая форма ещё не установлена, договор
заключается в письменной форме, заверяется подписями.
2. Предварительный договор должен включать в себя: -реквизиты
сторон и подписи; - условия предмета предварительного и основного договора.
3. Договор составляется для того, чтобы в последующем одна из сторон
не отказалась от подписания основного договора и не отказалась от сделки.
Поэтому начинаться он должен примерно с такой фразы: «Стороны данного
соглашения обязуются подписать договор на следующих условиях...» После
этого необходимо перечислить важнейшие условия основного договора, по
которым было достигнуто соглашение. После подписания отказаться от
будущей сделки стороны смогут только по обоюдному желанию.
4. Важным моментом при подписании договора является срок. В случае,
если основное соглашение необходимо заключить в определенную дату, она
прописывается в документе. Если срок не указан, основной договор следует
заключить в течение одного года со дня подписания предварительного
соглашения.
5. В случае, если одна из сторон отказывается заключать договор на
основе предварительного соглашения или предъявляет не устраивающие
другую сторону условия, вопрос можно решить через суд.
6. При составлении предварительного договора необходимо быть
внимательным и указывать все важные моменты будущей сделки. Различные
неточности или ошибки в формулировке могут в дальнейшем послужить
поводом для изменения основного договора или признания предварительного
не имеющим юридическую силу. Соблюдение обозначенных правил может
вполне гарантировать успешность составления качественного документа.
Следовательно, конструкция предварительного договора обеспечивает
его право применение и гарантирует сохранение прав сторон.
42
Таким образом, в результате проведенного и представленного в первой
главе работы исследования историко-правовых аспектов становления и
развития законодательства РФ о предварительном договоре можно сделать
следующие выводы.
1. Понятие предварительного договора четко очерчено в статье 429 ГК
РФ, входящей в главу 27 «Понятие и условия договора» подраздела 2 «Общие
положения о договоре» раздела 3 «Общая часть обязательственного права» ГК
РФ.
2. Исторические подходы к правовому регулированию
предварительного договора характеризуются изменчивостью – от признания
такого договора самостоятельным юридическим фактом, создающим условия
для заключения основного договора, до его отвержения.
3. В современном гражданском обороте предварительный договор носит
организационный характер, поскольку регулирует заключение отдельных
видов договоров.
4. Главная особенность предварительного договора заключается в том,
что исполнение его условий не связано с исполнением имущественных
требований; из предварительного договора возникает только обязанность
заключения основного договора. Этим он отличается от оферты, от соглашения
о намерениях, от договора с отлагательным условием или с отлагательным
сроком, от договора простого товарищества, несмотря на некоторые совпадения
по ряду внешних признаков.
5. Применение предварительного договора в предпринимательской
деятельности требует разрешения теоретических вопросов в отношении места
этого договора в системе гражданского права, о имущественном или
неимущественном характере обязательства о заключении основного договора;
о предмете предварительного договора; о действительности предварительного
и основного договора и др.
Нуждаются в решении вопросы обеспечения гарантированной
юридической связи между сторонами договора до заключения основного
43
договора, возможностей принудительного требования исполнения условий,
отсрочки обсуждения существенных условий основного договора и др.
Решение вышеуказанных вопросов в отношении предварительных договоров
позволит избежать серьезных ошибок в правоприменительной практике.
В целом стоит отметить, что в ходе реформы ГК РФ законодатель усилил
конструкцию предварительного договора таким образом, чтобы его заключение
являлось для стороны действительно обязывающим моментом, а не действием,
которое лишь возможно приведет к заключению основного договора. Это
достигнуто за счет включения ответственности за уклонение от заключения
основного договора
44
Глава 2. Особенности реализации условий предварительного договора и
перспективы совершенствование законодательства в этой области
правоотношений
2.1. Особенности исполнения обязательств по предварительному
договору
В ГК РФ предусмотрены различные способы обеспечения обязательств.
В отношении предварительного договора могут применяться различные
способы. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено
законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение
обязательства по заключению основного договора на условиях,
предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).
Сразу необходимо оговориться, что популярная практика признания
задатка авансом была свойственна до внесения изменений в норму статьи 380
ГК РФ (напомним, что п. 4 о распространении нормы на условия
предварительного договора был введен упоминавшимся ранее федеральным
законом от 8 марта 2015 года №42-ФЗ, норма вступила в действие 1 июня 2015
года).
Позиция судов тех времен хорошо отражена на нижеприведенном
примере из практики. Пример из практики: между продавцом и покупателем 21
января 2013 года (то есть до введения в действие нормы части 4 ст. 380 ГК РФ)
был заключен предварительный договор купли-продажи с условием о
заключении договоров купли-продажи девяти земельных участков в будущем.
По истечении указанного срока договоры не были заключены, причем каждая
сторона указывала на виновность другой. В обеспечение исполнения
обязательств продавцу покупателем был передан задаток.
В связи с тем, что договоры не были заключены, продавец оставил
задаток себе. Покупатель обратился в суд за взысканием суммы задатка. Суд
удовлетворил требования истца. А свое решение обосновал следующим. Суд
посчитал, что ответчик приобрел денежные средства без каких-либо правовых